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Auflassungsvormerkung eingetragen,Verk.insolvent ...

 
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Balu der Br
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 27.02.2009
Beitrge: 23

BeitragVerfasst am: 10.03.09, 16:27    Titel: Auflassungsvormerkung eingetragen,Verk.insolvent ... Antworten mit Zitat

Folgende Rechtsproblematik

A (Vermgensverwaltungsgesellschaft) erwirbt bei B (GmbH) ein Objekt
und zahlt bei Vertragsabschluss 50.000 an zuzglich Grunderwerbsteuer.
Zur Sicherung wird eine Auflassungsvormerkung im GB Abt.II eingetragen.
Der weitere Kaufpreis soll nach Ablauf von 12 Monaten fllig sein.

Nach Ablauf von 7 Monaten ist der Verkufer insolvent und der Verwalter
lsst zunchst ein allgem. Verfgungsverbot ins GB eintragen, danach ficht der Verwalter den Kaufvertrag bisher ohne Ergebnis an.

Weiterhin ist nichts geschehen.
In der Abt. II steht nur das Verfgungsverbot und der Hinweis auf das Insolvenzverfahren.

Gilt die Auflassungvormerkung nach wie vor? Ist es nicht so, dass der Verwalter
vor weiterem Vorgehen oder Veruerung zunchst die Auflassungsvormerkung
lschen lassen msste ?
Htte die Kuferin Anspruch auf Rckzahlung des angezahlten Betrages, wenn der Verwalter die Auflassungsvormerkung lschen lassen mchte ?

Gilt die Kuferin, solang sie Inhaberin der Auflassungsvormerkung ist, noch immer als Eigentmerin ?

Wie ist die Rechtslage in einem solchen Fall?
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SpecialAgentCooper
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 07.09.2006
Beitrge: 3296

BeitragVerfasst am: 10.03.09, 16:39    Titel: Antworten mit Zitat

Die Kuferin als Inhaberin des Anspruchs aus dem Kaufvertrag ist Vormerkungsberechtigte. Eigentmerin ist nach wie vor die insolvente B.
Die Vormerkung als foderungsakzessorisches Sicherungsmittel eigener Art steht und fllt mit der wirksamen oder unwirksamen Anfechtung des Kaufvertrags.
_________________
Die Welt wird immer absurder. Nur ich bin weiter Katholik und Atheist. Gott sei Dank! (Luis B.)
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Dirty Uschi
FDR-Mitglied
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Anmeldungsdatum: 19.11.2007
Beitrge: 688
Wohnort: ~ Betty Ford Clinic Berverly Hills~

BeitragVerfasst am: 10.03.09, 17:53    Titel: Antworten mit Zitat

was hat den der IV gemacht, ein nettes Schreiben vefasst mit dem Hinweis, dass der KV ein anfechtbares Rechtsgeschft darstellt oder hat er Anfechtungsklage eingereicht ?

Der Kufer ist zunchst mit einer Auflassungsvormerkung dinglich gesichert. Der Verwalter kann nicht die Nichterfllung des Vertrages gem. 103 InsO whlen, da die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, 106 InsO. Dies schtzt den Kufer aber nicht davor, dass im Falle der Anfechtbarkeit, der Verwalter auf Lschung der AV klagt. Der bereits gezahlte KP wre dann eine Insolvenzforderung.

Beispiele, warum ein KV anfechtbar sein kann, gibt es viele.
Aktuell ist die Entscheidung des BGH, IX ZB 79/07
_________________
Scheie verdammt noch mal, ich will wie eine Dame behandelt werden. Meredith Grey
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Balu der Br
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 27.02.2009
Beitrge: 23

BeitragVerfasst am: 11.03.09, 07:44    Titel: Danke sehr Antworten mit Zitat

fr die sehr sachbezogenen und informativen Antworten.
Ich komme spter noch einmal mit einer ergnzenden Frage darauf zurck, denn
der Verwalter hat, wie hier aufgefhrt, "nur ein nettes Schreiben mit dem Inhalt
gesandt, hiermit erklre ich den Rcktritt vom Vertrag.
Mehr ist bisher nicht passiert.

Er wurde zuvor aufgefordert, bevor die Restsumme bezahlt werden sollte,
"lastenfrei zu bergeben", das konnte er bisher nicht und hat es auch nicht,
sodass hier gegenwrtig berlegt wird, ihn zur lastenfreien bergabe und zur Erfllung des Kaufvertrages zu verklagen.

Kann er es nicht, knnte er doch theoretisch auch schadensersatzpflichtig fr z.B. anderen angemieteten Lagerraum gemacht werden ?
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eidechse
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 25.06.2008
Beitrge: 419

BeitragVerfasst am: 11.03.09, 12:01    Titel: Antworten mit Zitat

Zitat:
danach ficht der Verwalter den Kaufvertrag bisher ohne Ergebnis an


Zitat:
hiermit erklre ich den Rcktritt vom Vertrag


Was denn nun? Anfechtung oder Rcktritt? Das sind zwei verschiedene Paar Schuhe.

Zitat:
Er wurde zuvor aufgefordert, bevor die Restsumme bezahlt werden sollte,
"lastenfrei zu bergeben", das konnte er bisher nicht und hat es auch nicht,
sodass hier gegenwrtig berlegt wird, ihn zur lastenfreien bergabe und zur Erfllung des Kaufvertrages zu verklagen.


Zu einer lastenfreien bertragung ist der IV nicht verpflichtet, auch wenn dies im Kaufvertrag steht und es den 106 InsO gibt. Durch die Vormerkung wird nmlich nur der Anspruch des Kufers auf Eigentumsverschaffung und nicht auf lastenfreie Eigentumsverschaffung geschtzt (BGH ZIP 1994, 1705).

Wegen des Rest des Vertrages verbleibt es nmlich bei der Regelung des 103 InsO und darber hinaus knnen auch Kaufvertrag und Vormerkung nach den 129 ff. InsO angefochten werden. Auch wenn der Vertrag auch anderen Grnden, z.B. schuldrechtlicher Natur unwirksam ist, muss der Kufer dies gegen sich gelten lassen.

Eine Klage auf lastenfreie Eigentumsbertragung wird keine Aussicht auf Erfolg haben. Ein Schadenersatzanspruch knnte ggf. bestehen, aber nicht gegen den IV persnlich sondern nur gegen die Insolvenzmasse, allerdings wre diese im Falle des 103 InsO lediglich eine Insolvenzforderung.
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Balu der Br
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 27.02.2009
Beitrge: 23

BeitragVerfasst am: 11.03.09, 13:58    Titel: gerade nachgesehen, Antworten mit Zitat

der Insoverwalter hat Rcktritt erklrt, aber ohne gerichtliche Geltendmachung,
muss er das nicht notariell oder durch Urteil, wenn der Rcktritt nicht angenommen wird ?
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eidechse
FDR-Mitglied
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Anmeldungsdatum: 25.06.2008
Beitrge: 419

BeitragVerfasst am: 11.03.09, 15:59    Titel: Antworten mit Zitat

Fr die Rcktrittserklrung bedarf es keiner besonderen Form, es sei denn man htte diese im Vertrag vereinbart.

Ein Rcktrittserklrung ist eine einseitige empfangsbedrftige Willenserklrung und bedarf keiner Annahme. Stand dem Insolvenzverwalter ein Rcktrittsrecht zu, dann reichte es auch, dass er dies gegenber dem Kufer erklrt.

Ob dem Insolvenzverwalter tatschlich ein Rcktrittsrecht zustand, kann man jetzt allerdings nicht beurteilen. Dafr msste man schon wissen, worauf der Insolvenzverwalter das Rcktrittsrecht genau sttzt.
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Balu der Br
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 27.02.2009
Beitrge: 23

BeitragVerfasst am: 11.03.09, 18:47    Titel: nach Sichtung der Unterlagen... Antworten mit Zitat

[quote="eidechse"

Ob dem Insolvenzverwalter tatschlich ein Rcktrittsrecht zustand, kann man jetzt allerdings nicht beurteilen. Dafr msste man schon wissen, worauf der Insolvenzverwalter das Rcktrittsrecht genau sttzt.[/quote]

Der Verwalter wurde durch Notar aufgefordert, wie es im Kaufvertrag vereinbart worden war, das Grundstck lastenfrei zu bergeben. Erst bei lastenfreier bergabe sollte die Restzahlung erfolgen. Die lastenfreie bergabe war ihm nicht mglich, anstelle dessen
war er vom Kaufvertrag zurckgetreten, weil er der Auffassung war, dass der Kaufpreis
um ca. 150.000 zu niedrig angesetzt worden war.

Es soll jetzt l beabsichtigt sein, den Verwalter unter Klageandrohung zu veranlassen,
die lastenfreie bergabe zu verwirklichen. Das wird ihm allerdings aus bestimmten Grnden nicht mglch sein. Wie es dann weitergeht, vermag ich noch nicht zu beurteilen.
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eidechse
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 25.06.2008
Beitrge: 419

BeitragVerfasst am: 12.03.09, 09:33    Titel: Antworten mit Zitat

Balu der Br hat folgendes geschrieben::
Die lastenfreie bergabe war ihm nicht mglich, anstelle dessen
war er vom Kaufvertrag zurckgetreten, weil er der Auffassung war, dass der Kaufpreis
um ca. 150.000 zu niedrig angesetzt worden war.


Stand in dem Schreiben des Insolvenzverwalters wirklich wortwrtlich drin: "Ich trete vom Vertrag zurck"? Oder interpretierst du das Schreiben nur als Rcktritt?

Das, was ich dort oben zitiert habe, hrt sich fr mich doch ganz nach einer insolvenzrechtlichen Anfechtung an. Wenn in dem Schreiben irgendwas von 129 ff. InsO oder auch nur irgendein Paragraph in dem Bereich von 129 InsO bis 147 InsO steht, dann haben wir es nicht mit einem Rcktritt zu tun, sondern mit einer Anfechtung.

Balu der Br hat folgendes geschrieben::
Es soll jetzt l beabsichtigt sein, den Verwalter unter Klageandrohung zu veranlassen,
die lastenfreie bergabe zu verwirklichen.


Das sollte man auf jeden Fall lassen. Egal, ob der Insolvenzverwalter den Kaufvertrag wirksam zu nichte machen konnte, eine lastenfreie bertragung ist nicht geschuldet. Das habe ich ja bereits ausgefhrt. Der Klger wird eine Bauchlandung hinlegen und neben den Kosten, die er fr den Rechtsstreit aufbringen muss, dann auch noch die Kosten des Insolvenzverwalters tragen mssen. Und das wird nicht gerade wenig sein, weil der Streitwert sich vermutlich am Wert des Grundstckes orientieren wird bzw. den Gesamtkaufpreis. Allein, wenn man dann einen Wert von 50.000,00 annimmt, ist man schon bei Gesamtkosten von ber 7.000,00 .
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