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Verfasst am: 12.03.09, 17:40 Titel: Renovierung nach Auszug
Hallo zusammen, ich habe mir mal folgenden Fall ausgedacht und würde mich über Meinungen freuen:
Mieter M zieht im Januar aus, der Mietvertrage endet zum 28.2. Vermieter V darf die Wohung betreten und stellt Renovierungsbedarf in einem Zimmer fest. Einer Aufforderung zur Renovierung während des Restmietverhältnisses wird nicht entsprochen.
Mitte März will M auf einmal einen Bekannten zur Renovierung schicken, obwohl die Räumlichkeiten ja von M nicht mehr betreten werden düfen.
Wie ist die Rechtslage? Muss V sich darauf einlassen oder kann er auf Renovierung durch eine Firma bestehen?
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 12.03.09, 18:09 Titel:
Warum sollte der Mieter die Räume nicht mehr betreten dürfen. Hat er etwa Hausverbot?
Hatte der Vermieter denn für die Nachbesserung eine Frist gesetzt (die ja auch nach dem Auszug liegen müßte) und erklärt, dass er danach zur Selbstvornahme schreitet? Wenn nicht, wird sich der Vermieter sehr wohl darauf einlassen müssen, denn sonst befindet er sich im Annahmeverzug und hat gar nichts mehr zu melden. Wer die Arbeiten erledigt, bestimmt dann aber der Mieter.
Hat er das aber doch, dann kann er des Mieters Schwager Luigi wieder nach Hause schicken und statt dessen Schadenersatz verlangen. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
M erlaubte erst Mitte Februar das Betreten der Wohnung zwecks Nachmieterbesichtigung.
V verlangte dann umgehend die Renovierung (ca. 2-3 Stunden Arbeit) bis Ende Februar, da ansonsten eine Firma beauftragt würde. M schlug zwar einen Termin innerhalb der Frist vor, sagte ihn aber kurzfristig wieder ab. Aufgrund dessen war es V nicht möglich die Wohnung für März zu vermieten und er ist nicht sonderlich gut auf M zu sprechen.
Es stellt sich die Frage, ob die 2 wöchige Frist ausreichend war.
Eine 2 Wochen Frist für Renovierungsarbeiten liegt in einem angemessenen Zeitrahmen.
Einem Vermieter wird für eine Mängelbeseitigung im Durchschnitt auch eine 2 Wochen Frist gesetzt. _________________ Zerstreutheit ist ein Zeichen von Klugheit und Güte. Dumme und boshafte Menschen sind immer geistesgegenwärtig. (Zitat von Charles Joseph Fürst von Ligne)
Anscheinend hatte der Mieter unstrittig etwas zu renovieren. Dies wurde deutlich vor Ende des Mietverhältnisses festgestellt. Die entsprechende Forderung seitens des Vermieters wurde gestellt.
Zitat:
V verlangte dann umgehend die Renovierung (ca. 2-3 Stunden Arbeit) bis Ende Februar[...]
Ich frage mich gerade, ob dem Mieter unter diesen Umständen überhaupt die Möglichkeit gegeben muss, nach Ende des Mietverhältnisses noch Arbeiten in der Wohnung durchzuführen.
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 13.03.09, 16:57 Titel:
Es mutet aber schon komisch an, dass der Vermieter noch während der Mietzeit Fristen setzt.Vor deren Ende hat er gar nichts zu wollen. Danach kann er Nachfristen setzen und die enden naturgemäß immer erst äh, naja, später eben. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Es mutet aber schon komisch an, dass der Vermieter noch während der Mietzeit Fristen setzt.[...]
Das ist wohl wahr, aber mit
Zitat:
Vor deren Ende hat er gar nichts zu wollen.
bin ich so gar nicht einverstanden. Ein Vermieter hat sogar -wirksame Klauseln zur Schönheitsreparaturen vorausgesetzt- während der Mietzeit etwas zu wollen.
Vor diesen Hintergrund hat der Mieter mMn die Wohnung vertragsgemäss zurück zu geben und nicht nachzureichen.
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 14.03.09, 00:39 Titel:
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Karsten hat folgendes geschrieben::
Es mutet aber schon komisch an, dass der Vermieter noch während der Mietzeit Fristen setzt.[...]
Das ist wohl wahr, aber mit
Zitat:
Vor deren Ende hat er gar nichts zu wollen.
bin ich so gar nicht einverstanden. Ein Vermieter hat sogar -wirksame Klauseln zur Schönheitsreparaturen vorausgesetzt- während der Mietzeit etwas zu wollen.
Vor diesen Hintergrund hat der Mieter mMn die Wohnung vertragsgemäß zurück zu geben und nicht nachzureichen.
Auch wieder richtig. Wenn die Arbeiten auf Grund einer entsprechenden Renovierungsvereinbarung schon vorher fällig war, wird dies stimmen. Umgekehrt muss diese Einschränkung auch für die Aussage gelten, der Mieter habe kein Recht auf eine Nachfrist, denn ohne diese Nachfrist hat der Vermieter kein Recht auf die Leistung. Es kommt also lediglich darauf an, wann diese Nachfrist abgelaufen ist. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Wenn ich das Urteil des Kammergericht Berlin (8 U 38/06 vom 30.10.2006) richtig verstehe, dann muss ein Vermieter nicht grundsätzlich eine Nachfrist einräumen. Es kommt darauf an, wann das Mietverhältnis mit dem Nachmieter beginnt. Wenn der Vermieter nahtlos weitervermieten kann, dann dürfte eine Nachfrist wohl nicht gesetzt werden müssen, denn dies wäre mMn unzulässig im Hinblick auf das neue Mietverhältnis. Der Vermieter würde mit dieser Forderung in die Besitzrechte des neuen Mieters eingreifen.
Liegt aber zwischen dem Mietende und dem neuen Mietbeginn ein Zeitraum X , so wäre der Vermieter verpflichtet, dem alten Mieter eine Nachfrist zu setzen, wobei von den Gerichten 2 Wochen als angemessen betrachtet werden.
Ich meine, dass im vorliegenden Fall keine Nachfrist gesetzt werden muss. Dem Mieter wurde 2 Wochen vor Mietende mitgeteilt, welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind. Diese Renovierungsarbeiten scheinen unstrittig zu sein und auch die Zeit bis zur endgültigen Besitzübergabe war angemessen. Der Mieter hat diese Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt. Ich meine, dass der Vermieter von einer Leistungsverweigerung ausgehen konnte, was eine Nachfrist gemäss § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich macht.
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 14.03.09, 08:33 Titel:
Wenn du dir das Urteil wirklich durchliest, müsstest du eigentlich für das Ganze zu genau dem gegenteiligen Ergebnis kommen:
Das Kammergericht bestätigt in allen Punkten die Wirksamkeit des § 281 und weist in allen Punkten die den Anspruch des Vermieters zurück, auf eine Fristsetzung verzichten zu dürfen.
Insbesondere sehe ich nirgends einen Hinweis darauf, dass eine Nachfristsetzung deswegen entbehrlich sein sollte, weil das schon jemand in der Wohnung sitzt. Das Gericht sagt lediglich, dass dieses Argument in dem dort behandelten Fall schon deswegen nicht zieht, weil eben noch keiner drin saß. Daraus lässt sich aber nicht durch Umkehrung ein neuer Ausnahmetatbestand für den 281 basteln.
Der Nachmieter wäre übrigens zur Duldung der Arbeiten nach § 554 ganz einfach verpflichtet. Von einem Eingriff in seine Besitzrechte kann gar nicht die Rede sein. Auf 'Unmöglichkeit' wird sich der Vermieter dann auch nicht berufen können. Ich könnte mir auch vorstellen, dass es dem Vermieter angesichts der noch offenen Leistungen des Vormieters zumutbar sein sollte, sofern möglich, mit dem Nachmieter entsprechende Absprachen zu treffen. Eine gewisse Mitwirkungspflicht wird er schon haben.
Für den vorliegenden Fall ist es so, dass die Fristsetzung, deren Berechtigung du ja ganz richtig festgestellt hast, ganz einfach bereits erfolgt war und deshalb Schadenersatz statt Leistung verlangt werden konnte. Entbehrlich war die Fristsetzung aber keinesfalls und das hat auch mit Nachmietern und dem Zeitpunkt der Besitzübergabe nichts zu tun.
Ob in diesem Fall die simple 'unrenovierte' Rückgabe allein schon als endgültige Verweigerung der Leistung aufgefaßt werden könnte, wage ich hier nicht zu sagen. Wir wissen ja nicht mehr, als dass der Vermieter "Renovierungsbedarf" gesehen hat. Es kann aber auch dahin gestellt bleiben, weil ja dann eine Frist gesetzt wurde, die schon davor abgelaufen war.
Übrigens hat hier doch tatsächlich noch niemand nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel gefragt. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Wenn du dir das Urteil wirklich durchliest, müsstest du eigentlich für das Ganze zu genau dem gegenteiligen Ergebnis kommen:
Das Kammergericht bestätigt in allen Punkten die Wirksamkeit des § 281 und weist in allen Punkten die den Anspruch des Vermieters zurück, auf eine Fristsetzung verzichten zu dürfen.
Insbesondere sehe ich nirgends einen Hinweis darauf, dass eine Nachfristsetzung deswegen entbehrlich sein sollte, weil das schon jemand in der Wohnung sitzt. Das Gericht sagt lediglich, dass dieses Argument in dem dort behandelten Fall schon deswegen nicht zieht, weil eben noch keiner drin saß. Daraus lässt sich aber nicht durch Umkehrung ein neuer Ausnahmetatbestand für den 281 basteln.
Ja, sagt es, in dem verhandelten Fall. Dies lässt aber durchaus den von mir eingebrachten Umkehrschluss zu.
Zitat:
Der Nachmieter wäre übrigens zur Duldung der Arbeiten nach § 554 ganz einfach verpflichtet. Von einem Eingriff in seine Besitzrechte kann gar nicht die Rede sein. Auf 'Unmöglichkeit' wird sich der Vermieter dann auch nicht berufen können. Ich könnte mir auch vorstellen, dass es dem Vermieter angesichts der noch offenen Leistungen des Vormieters zumutbar sein sollte, sofern möglich, mit dem Nachmieter entsprechende Absprachen zu treffen. Eine gewisse Mitwirkungspflicht wird er schon haben.
Auf diesen Einwand habe ich förmlich gewartet.
Ist ein Mieter verpflichtet, Instandhaltungsmassnahmen durch Dritte zu dulden, zu denen er sich selber vertraglich (ob wirksam oder nicht sei jetzt mal dahingestellt) verpflichtet hat? Ich denke nicht. Nein, Karsten, die Diskrepanzen zwischen Vormieter und Vermieter werden nicht auf dem Rücken des aktuellen Mieters zu beseitigen sein.
Zitat:
Ob in diesem Fall die simple 'unrenovierte' Rückgabe allein schon als endgültige Verweigerung der Leistung aufgefaßt werden könnte, wage ich hier nicht zu sagen. Wir wissen ja nicht mehr, als dass der Vermieter "Renovierungsbedarf" gesehen hat.
Er hat nicht nur gesehen, er hat auch gefordert.
Zitat:
Vermieter V darf die Wohung betreten und stellt Renovierungsbedarf in einem Zimmer fest. Einer Aufforderung zur Renovierung während des Restmietverhältnisses wird nicht entsprochen.
KG Berlin hat folgendes geschrieben::
Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin die Leistung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat und die Fristsetzung deshalb gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich wäre. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann grundsätzlich erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im Einzelnen erwartet, der Vermieter ihm also konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muss (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 535, Rdnr. 145).
Zitat:
Übrigens hat hier doch tatsächlich noch niemand nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel gefragt.
Das war auch nicht erforderlich. Offensichtlich sind sich Vermieter und Mieter bei den Übergabeverhandlungen einig geworden, unabhängig vom Wortlaut der Renovierungsklausel. Anders ist
Zitat:
Mitte März will M auf einmal einen Bekannten zur Renovierung schicken[...]
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 14.03.09, 17:41 Titel:
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Karsten hat folgendes geschrieben::
Wenn du dir das Urteil wirklich durchliest, müsstest du eigentlich für das Ganze zu genau dem gegenteiligen Ergebnis kommen:
Das Kammergericht bestätigt in allen Punkten die Wirksamkeit des § 281 und weist in allen Punkten die den Anspruch des Vermieters zurück, auf eine Fristsetzung verzichten zu dürfen.
Insbesondere sehe ich nirgends einen Hinweis darauf, dass eine Nachfristsetzung deswegen entbehrlich sein sollte, weil das schon jemand in der Wohnung sitzt. Das Gericht sagt lediglich, dass dieses Argument in dem dort behandelten Fall schon deswegen nicht zieht, weil eben noch keiner drin saß. Daraus lässt sich aber nicht durch Umkehrung ein neuer Ausnahmetatbestand für den 281 basteln.
Ja, sagt es, in dem verhandelten Fall. Dies lässt aber durchaus den von mir eingebrachten Umkehrschluss zu.
Nein. Weil dies vom Gesetz nicht gedeckt wird. Genau das erklärt auch das Gericht.
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Zitat:
Der Nachmieter wäre übrigens zur Duldung der Arbeiten nach § 554 ganz einfach verpflichtet. Von einem Eingriff in seine Besitzrechte kann gar nicht die Rede sein. Auf 'Unmöglichkeit' wird sich der Vermieter dann auch nicht berufen können. Ich könnte mir auch vorstellen, dass es dem Vermieter angesichts der noch offenen Leistungen des Vormieters zumutbar sein sollte, sofern möglich, mit dem Nachmieter entsprechende Absprachen zu treffen. Eine gewisse Mitwirkungspflicht wird er schon haben.
Auf diesen Einwand habe ich förmlich gewartet.
Ist ein Mieter verpflichtet, Instandhaltungsmassnahmen durch Dritte zu dulden, zu denen er sich selber vertraglich (ob wirksam oder nicht sei jetzt mal dahingestellt) verpflichtet hat? Ich denke nicht. Nein, Karsten, die Diskrepanzen zwischen Vormieter und Vermieter werden nicht auf dem Rücken des aktuellen Mieters zu beseitigen sein.
Wozu hat sich der (neue) Mieter selbst verpflichtet? Ich verstehe hier den Zusammenhang nicht.
Die Verpflichtung zur Duldung der Arbeiten hängt in keiner Weise davon ab, wen der Vermieter damit beauftragt, auch wenn dies der Vormieter ist. Und wenn der Nachmieter eventuell doch nicht verpflichtet ist, die Arbeiten zu dulden und das verweigert, wieso sollten diese Differenzen dann wieder auf 'dem Rücken' des Vormieters ausgetragen werden? Was kann der denn dafür?
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Zitat:
Ob in diesem Fall die simple 'unrenovierte' Rückgabe allein schon als endgültige Verweigerung der Leistung aufgefasst werden könnte, wage ich hier nicht zu sagen. Wir wissen ja nicht mehr, als dass der Vermieter "Renovierungsbedarf" gesehen hat.
Er hat nicht nur gesehen, er hat auch gefordert.
Zitat:
Vermieter V darf die Wohung betreten und stellt Renovierungsbedarf in einem Zimmer fest. Einer Aufforderung zur Renovierung während des Restmietverhältnisses wird nicht entsprochen.
Richtig. Und wir wissen eben nicht, ob dem Mieter tatsächlich "konkret mitgeteilt wurde, welche genauen Arbeiten er durchführen muss", wie es beide Gerichte verlangen. Ein einfaches 'Fordern', die Renovierungen zu erledigen, reicht ja ausdrücklich nicht.
Aber viel wichtiger ist doch, dass hier eine Fristsetzung stattgefunden hat, so dass es zur 'Verweigerung durch unrenovierte Rückgabe' gar nicht mehr kommen konnte.
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Zitat:
Übrigens hat hier doch tatsächlich noch niemand nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel gefragt.
Das war auch nicht erforderlich. Offensichtlich sind sich Vermieter und Mieter bei den Übergabeverhandlungen einig geworden, unabhängig vom Wortlaut der Renovierungsklausel.
Vielleicht. Nur ist eine Feststellung des Vermieters über Renovierungsbedarf noch lange keine 'Einigung'. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
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