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[Kaninchen]

Nehmen wir an A will ein Haus kaufen, der Eigentümer ist behindert, das Haus wird über einen Makler durch einen Rechtsanwalt Verkauft.
Im Kaufvertragsentwurf steht nun, das der Verkäufer sich verpflichtet, dass der Eigentümer rechtzeitig auszieht, der Notar jedoch darauf hinweist das auf Grund der Behinderung des Eigentümers eine Zwangsräumung sollte dies nich geschehen nicht in betracht kommen kann.
Welche Möglichkeiten hat A jetzt sich davor zu Schützen das der Eigentümer einfach dort wohnen bleibt? Gibt es für solche Fälle Formulierungen für den Vertrag?
Wie ist die Rechtslage?

[juggernaut]

abgesehen davon, dass mir nicht recht einleuchten will, warum eine behinderung per se eine räumung verhindern soll, gibt es da mehrere möglichkeiten:

a) rechtlich: aufnahme einer räumungsverpflichtung nebst unterwerfung unter die sofortige zwangsvollstreckung. vorteil: es muß nicht geklagt werden, sondern es kann gleich vollstreckt werden. nachteil: natürlich kann ein vollstreckungsschutzantrag nach 765a ZPO gestellt werden ("unzumutbare härte"). warum die aber vorliegen soll, wenn sich der schuldner A selbst in die situation begeben hat, das haus zu verlassen, will mir nicht recht einleuchten.

b) wirtschaftlich: koppelung der zahlung des kaufpreises ganz oder zum teil an die räumung (erst raus, dann zahlen). vorteil: man geht nicht in vorleistung. nachteil: zum einen unüblich, zum anderen müßte auf räumung geklagt werden. ob das funktioniert, hängt an ein paar faktoren, die wir nicht wissen (haus belastet? kaufpreis finanziert? zustimmung dritter? etc.)
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juggernaut

wahllos in meine beiträge hineingestreute zahlen sind meistens paragraphen des BGB.
backpulver schnüffeln soll ´ne stobilisierende wirkung ham, auffn piephohn (dittsche)

[SpecialAgentCooper]

Man kann hier zu § 765a ZPO voraussichtlich nichts verbindliches sagen.
Die Entscheidungen sind stark durch ermessensabhängiges Richterrecht geprägt und immer vom speziellen Einzelfall abhängig. Noch dazu ist § 765a ZPO eine Abwägeentscheidung, die auch Interessen des Gläubigers berücksichtigt. Läge beim Gläubiger z. B. genau eine solche Härte vor wie beim Schuldner, dann wäre die Sittenwidrigkeit zu verneinen.
Eine Behinderung allein reicht für § 765a ZPO nie aus, da diese nicht kausal zur Zwangsvollstreckungsmaßnahme besteht.
Beachten sollte man aber, dass eine evtl. hinter der Behinderung stehende Erkrankung ein dynamisches Krankheitsbild sein könnte, welches zeitabhängig doch Härtecharkater im Sinne des § 765 ZPO erlangen kann.
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„Die Welt wird immer absurder. Nur ich bin weiter Katholik und Atheist. Gott sei Dank!“ (Luis B.)

[Kaninchen]

Warum die Behinderung per se die Räumung verhindert weiss ich nicht wirklich, aber nehmen wir an so steht es im Kaufvertrag. "Der Notar wies darauf hin, dass in Anbetracht der Behinderung des Eigentümers eine Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumungsverpflichtung nicht in Betracht kommt sowie auf sich daraus erbende Unsicherheiten".
Nehmen wir an, die Behinderung ist geistig,welcher Art genau wissen wir aber nicht, weshalb auch der Anwalt dazwischen geschaltet wurde und der Herr eine Betreuerin bekommen soll.
Das Haus ist belastet, der Eigentümer ist Arbeitslos, und kann die Schulden nicht zahlen. Hat dort vorher mit seiner Mutter gewohnt die jetzt gestorben ist. Der Anwalt ist auch der Testamentsvollstrecker.
Ich gehe davon aus, selbst wenn er würde, der Eigentümer könnte keiner Passage zur Vollstreckung zustimmen.
(Der Kaufpreis wird nicht Finanziert)

[questionable content]

Gehen wir also einmal davon aus, dass nicht "eine" Behinderung per se eine Räumung aus Eigentum (nicht Miete) verhindert, sondern die konkrete Art der Behinderung des hier vorliegenden Verkäufers.

Wenn der Betreffende eine geistige oder psychische Behinderung bestimmter Art haben sollte, ist es durchaus denkbar, dass aus Sicht eines kundigen Notars eine Zwangsvollstreckung im Einzelfall effektiv "unmöglich" sein könnte. Darunter sind sicher praktisch gesehen auch solche Fälle zu fassen, in denen zwar rein rechtlich gesehen irgendwann dann doch eine Räumung möglich sein mag, aber mehrere Jahre Verfahrensdauer nicht auszuschließen sind.

Was tun?

Je nach ganz genauer Interessenlage können die Absicherungsmöglichkeiten einfach sein. Geht es rein um die Absicherung vor finanziellem Verlust des Kaufpreises - Vereinbarung der Zahlung nach freiwilliger Räumung (dafür bestehen wieder Unteroptionen, wie z.B. die Hinterlegung der Summe bereits vor der Räumung bei einem Treuhänder wie z.B. auf einem Notaranderkonto oder eben die Zahlung erst bei Einzug, was genau, das bleibt auszuhandeln). Weitergehend kann zusätzlich auch der bedingte Vertragsschluss - aufschiebend bedingt auf die Übergabe des geräumten Objekts, vereinbart werden. Entsprechend gestaltet und unter Einbeziehung des besagten Maklers sollte so auch das Entstehen des größeren Teils der Vertragskosten (u.a. Maklercourtage, sowie Steuern, einen Teil der denkbaren Gebühren sowie die Abgaben, die den Eigentümer treffen) für den Fall der Nichträumung vermeidbar sein.

Weitere Optionen sind durchaus denkbar aber sehr Einzelfallbezogen und praktisch nur schwer erreichbar. Man kann natürlich auch versuchen, die Gegenseite dazu zu veranlassen, ihrerseits bestimmte Vertragskosten vorzufinanzieren oder Sicherheit zu stellen für Schadensersatzrisiken bei Scheitern des Vertrags - oder z.B. verlangen, dass der Verkäufer die für seinen Umzug nötige Liquidität erst einmal herstellt (z.B. per Bankkredit, der in Erwartung des Vertrags oder gesichert durch sonstiges Vermögen/die Immobilie denkbar - aber aufwändig und ggf. kostenträchtig - wäre.

Es gibt je nach Einzelfall stets rein rechtlich gesehen viel Gestaltungspotential - rein praktisch wird ein Großteil der rechtlichen Optionen allerdings aus wirtschaftlichen oder sonstigen außerrechtlichen Gründen nicht attraktiv sein.
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Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.

[SpecialAgentCooper]

Nichts desto trotz würde ich eine deratige Vertragsklausel nicht hinnehmen, schon gar nicht, wenn man nicht nachvollziehen kann, welche Risiken drohen sollen bzw. wie der Notar das meint. Schlimmstenfalls könnte einem das als Zugeständnis eines Vollstreckungsverzichtes ausgelegt werden.
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„Die Welt wird immer absurder. Nur ich bin weiter Katholik und Atheist. Gott sei Dank!“ (Luis B.)

[Lucky]