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Unterschreitung der Abstandsflchen

 
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Baurechtler
Gast





BeitragVerfasst am: 25.09.04, 13:12    Titel: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Hallo,

ich habe da ein Problem. In einem Neubaugebiet will ein Bautrger 3 Doppelhuser errichten. Die Grundstcke sind schon gebildet. Zwischen den Doppelhusern reichen
die Abstandsflchen gegenseitig jeweils um bis zu 0,90 m ber die Grenze. Der nach
LBO B-W. erforderliche Abstand von 0,4 (= nachbarschtzende Teil) wird nicht einge-
halten. Der geplante Abstand betrgt 2,50 m. Der Bautrger beruft sich darauf,dass nach 6 Abs. 4 Nr. 2 LBO eine Ausnahme mglich sei, da der brandschutztechn. Abstand von 2,50 m eingehalten werde und die ausreichende Belichtung und Be-
lftung gewhrleistet sei.

Fr mich stellt sich die Frage, ob der nachbarschtzende Teil der Abstandsflche des-
halb unterschritten werden kann, weil der Bautrger Bauherr aller 3 Doppelhuser
ist.
Die weitere Frage, die sich mir stellt ist, ob nicht davon ausgegangen werden
kann, dass die Unterschreitung grundstzlich den Zielen der Abstandsflchenvor-
schriften zuwiderluft eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Belftung
sicherzustellen, ohne dass es darauf ankommt, wie die Zimmer in den Gebuden
belichtet werden.
Wrden die sechs Doppelhaushlften von verschiedenen Bauherrn beantragt
wrde die Unterschreitung des nachbarschtzenden Teiles der Abstandsflchen
automatisch zu einer Rechtsverletzung des jeweiligen Angrenzers fhren.

Vielen Dank fr eine Antwort
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Baurechtler
Gast





BeitragVerfasst am: 25.09.04, 17:36    Titel: Re: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Vielen Dank fr die Antwort. Die Kommentare geben zu 6 Abs.4 LBO, insbesondere zu der Frage, wann eine ausreichende Belichtung und Belftung noch gewhrleistet ist, berhaupt nichts her. In 74 LBO zu den rtl. Bauvorschriften, wonach geringere oder grere Abstnde durch Satzung festgelegt werden knnen, steht aber drin, dass es den Kommunen verwehrt ist die Abstnde unter den nachbarschtzenden Faktor zu verringern, weil dies den Zielsetzungen der Abstandsflchenvorschriften (ausreichende Belichtung und Belftung etc.) zuwiderlaufen wrde.

Die Frage beschftigt mich noch, ob der Nachbarschutz nicht doch eine gewisse Rolle spielt, da die auf sechs Grundstcken geplanten Doppelhuser zwar zu einem Bauantrag zusammengefasst, aber rechtlich jeweils selbstndige Vorhaben zu qualifizieren sind.

Dass das Projekt trotz der abstandsrechtlichen Problematik evtl. zu genehmigen sein wird, weil ein Bautrger am Werk ist, werden wir dann den Nachbarn auf dem nchsten Baufeld erklren mssen, die wegen der unterschiedlichen Bauherrschaften mehr Abstand als 2,50 m einhalten mussten.
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Gast






BeitragVerfasst am: 02.10.04, 18:14    Titel: Re: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Auch fr Bautrger gilt das Baurecht. Ich meine, dass die Abstandsflchen (nachbarschtzende Teil) zu den Grundstcksgrenzen zwischen den Doppelhusern eingehalten werden mssen.
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Ulli
Gast





BeitragVerfasst am: 05.10.04, 13:07    Titel: Re: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Wir msen hier zwei Dinge unterscheiden

1. Abstandsflche gem. 6 BauO aus Grnden des Nachbarschutzes und der erforderliche Mindestabstand von gebuden untereinder aus Brandschutzgrnden. Gebude mssen einen Mindestabastnd von mindestens 3,00 m zur Grundstcksgrenze einhalten. Wird dieser unterschritten ist eine Abstandsflchenbaulast auf das betroffene Nachbargrundstck zu bernehmen. Diese Baulast ist freiweillig. Wird sie nicht bernommen kann ein Rckbau erforderlich sein.

Ist der Abstand zur Grundstcksgrenze geringer als 2,50 m, ist eine sogenannte Freiflchenbaulast einzutragen. Diese fllt wesentlich grer aus und muss eine Flche mit einer Tiefe von 5,00 m gemessen von der der GHauswand sicherstellen. In Deinem Fall wrde diese Baulast aber nicht notwendig, da dieser Abstand gewahrt ist.

Allerdings ist eine entsprechende Abstandsflchenbaulast einzutragen.

Diese berechnet sich wie folgt:

Abstand des Hauses 1 zur Grenze = x m
3,00 m - x m = y m

ym x Breite des Hauses = Abstandsflche auf dem Nachbargrundstck

Entfernung des Nachbarhauses zur Grenze:

y m + 3,00 m

Das nachbarhaus muss damit ber 3,00 m entfernt stehen.

Viel Glck

Ulli Idee
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Baurechtler
Interessierter


Anmeldungsdatum: 25.09.2004
Beitrge: 6

BeitragVerfasst am: 09.10.04, 11:55    Titel: Re: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Der Bautrger hat umgeplant und sich der Auffassung gebeugt, dass die Unterschreitung des nachbarschtzenden Teils der Abstandsflche auch dann nicht mglich ist, wenn ihm das Nachbargrundstck gehrt und dort eine Baulast nicht mglich ist, weil das dort geplante Haus seinerseits den erforderlichen Abstand nicht einhalt.
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Baurechtler
Interessierter


Anmeldungsdatum: 25.09.2004
Beitrge: 6

BeitragVerfasst am: 10.10.04, 16:36    Titel: Re: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Bei der Entscheidung nach 6 Abs. 4 LBO ist der Behrde, gegenber der frheren Regelung in 7 LBO, kein Ermessen mehr erffnet und bei Vorliegen der einzelnen Tatbestandsvoraussetzungen eine positive Zulassungsentscheidung zu treffen. Eine erhebliche Beeintrchtigung nachbarlicher Belange lge m.E. zum Beispiel dann nicht vor, wenn die Doppelhuser auf einem ungeteilten Grundstck stnden. Ob die ausreichende Belichtung und Belftung gewhrleistet ist, ist eine andere Frage.

Da die zu einem Bauantrag zusammengefassten 3 Doppelhuser bzw. 6 Doppelhaushlften auf jeweils verschiedenen Grundstcken stehen, mssen die Genehmigungsvoraussetzungen fr jedes Grundstck geprft werden. Rechtlich gesehen handelt es sich um 6 selbstndige Vorhaben. Zu dem Ergebnis, dass nachbarliche Belange in diesem Fall nicht erheblich beeintrchtigt werden kann man m.E. nur dann kommen, wenn man in der Stellung eines Bauantrages fr alle 6 Grundstcke einen Verzicht auf die Einhaltung der nachbarschtzenden Abstnde sieht. Daran anschlieen tut sich die Frage, ob der Bautrger, der nicht der Eigentmer der Grundstcke ist, einen solchen Verzicht ausben kann. Eine Baulast knnte er ja z.B. auch nicht eingehen.
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Baurechtler
Interessierter


Anmeldungsdatum: 25.09.2004
Beitrge: 6

BeitragVerfasst am: 11.10.04, 11:26    Titel: Re: Unterschreitung der Abstandsflchen Antworten mit Zitat

Erich Bauer schrieb:

<< Genau diesen Verzicht sehe ich in der Antragstellung. Allerdings knnen in anderen Fllen die Voraussetzungen m.E. durchaus auch erfllt sein, obwohl der Nachbar nicht einverstanden ist<<


Die Annahme eines Verzichts -ohne Zustimmung des aktuellen Grundstckseigentmers- ist mit dem Risiko behaftet, dass die bloe Antragstellung auch fr das Nachbargrundstck nicht die Gewhr dafr bietet, dass der Bautrger dort auch baut. Wird das Nachbargrundstck dann doch nicht an den Bautrger verkauft sieht sich der Eigentmer oder evtl. anderer Kufer dann einem Nachbargebude gegenber, das den erforderlichen Abstand nicht einhlt. Die Genehmigung wre evtl. sogar noch anfechtbar.

Zur Frage, wann nachbarliche Belange nicht beeintrchtigt werden, vertritt der VGH eine strenge Linie. Er verlangt, dass eine atypische Situation auf dem Nachbargrundstck vorliegen muss. Z.B. eine steile Bschung oder andere Grundstckssituationen, die eine erhebliche Beeintrchtigung des Nachbarn ausschlieen. Die nachbarlichen Belange mssen jedoch nicht objektiviert verstanden werden. In einer Entscheidung zu einer berlangen Grenzgarage hat der VGH daher die Voraussetzungen des 6 Abs. 4 Nr. 2 LBO bejaht, bei der zu mndlichen Verhandlung die schriftliche Zustimmung des Nachbarn vorgelegen hat.
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