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[Mohrle]

Jahrelang haben Mieter und Vermieter zusammen gelebt, Geburtstage gefeiert, sich geduzt und bei Abwesenheit des Vermieters versorgten die Mieter Haus, Haustiere und Hof. Eine Nebenkostenabrechnung gab es trotz mehrfacher Aufforderung nicht, da " es ja Wichtigeres" gäbe.
Nach 8 Jahren kündigten die Mieter.Der Vermieter suchte selbst einen Nachmieter, nahm die Wohnung anstandslos ab und wollte den Mietern sogar die Einbauküche abkaufen.
Plötzlich war von einer Endabrechnung die Rede, was die Mieter erstaunte, aber was sie einsahen.
Nun ist fast ein Jahr vergangen und der Vermieter hat trotzt mehrfacher Aufforderung weder die Kaution noch die Küche bezahlt. Die Nebenkostenabrechnung, seiner Meinung nach für die gesamte Mietzeit von 8 !!! Jahren nötig, fehlt ebenfalls.
Wie lange im nachhinein dürfen den Nebenkosten abgerechnet werden und darf deshalb überhaupt die Kaution einbehalten werden ?

[jmiernik]

Da hilft wohl nur mahnen und klagen.

Der VM hätte die Kaution höhstens 6 Monate nach Ihrem Auszug behalten können.Anmahnen. Klagen.( Antrag auf Mahnbescheid/ Vollstreckungsbescheid im Fachhandel kaufen, und an das zuständige Amtsgericht senden)
Der Anspruch muss vorerst nicht genau erläutert werden, nur die Tatsache, ob er von einer erbrachten Gegenleistung anhängt, oder nicht.

Ihr Ex- Vermieter konnte letztes Jahr lediglich die Nebenkosten für das Jahr 2003 und 2004 fordern. Alles was davor lag, ist verfallen.

[Mohrle]

Nebenkosten für 2003 und 2004 als Kalenderjahr oder für die letzten 2 Jahre, sprich 24 Monate Mietzeit ?
( Wir müssen alles ganz genau wissen, da der Ex-Vermieter blöderweise auch noch Jurist ist. )

[Strider]

Es kommt auf das Wirtschaftsjahr an. Der VM muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres abrechnen damit er Nachzahlungen fordern kann. Ist er zu spät kann er nichts mehr nachfordern, ausser er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das Wirtschaftsjahr muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen, das Wirtschaftsjahr wird vom VM festgelegt.

[jmiernik]

[Karsten]

Die Nebenkostenabrechnung hat spätestens 12 Monate nach dem Ablauf des Abrechnungsjahres zu erfolgen.
Der Abrechungszeitraum ist meistens das Kalenderjahr. Da bei euch bisher nie eine Abrechnung gemacht wurde, kann er sich den Beginn "seines" Wirtschaftsjahres quasi aussuchen.
Danach bleiben ihm noch 12 Monate für die Zustellung der Abrechung. Ist diese bis dahin nicht beim Mieter eingegangen, dann kann aus ihr vom Vermieter kein Anspruch mehr abgeleitet werden, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§556 BGB).
Dem Mieter ist es aber unbenommen, auch für weiter zurück liegende Zeiträume Abrechnungen zu verlangen und ggf. Rückforderungen von gelisteten Vorauszahlungen zu fordern.

Für euch wäre noch wichtig, ob es überhaupt eine vertragliche Vereinbarung gibt, die euch zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet und wenn ja, welche?
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[Werner]

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsraums vorlegen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Das war bisher nur für Sozialwohnungen gesetzl. so geregelt. Mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform gilt diese Regelung auch für alle anderen Wohnungen.
Ausschlussfrist bedeutet:
Hat der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten abgerechnet kann er nichts mehr nachfordern.
Ausnahme: Der Vermieter hat die Verspätung nicht verschuldet. Für Nachlässigkeiten seiner Abrechnungsfirma oder Verwaltung muss er jedoch einstehen.
Auf die Ausschlussfrist kann sich der Mieter einer freifinanzierter Wohnung nicht bereits mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001, sondern erst später berufen. Entscheidend ist wann der jeweilige Abrechnungszeitraum läuft. Die Ausschlussfrist gilt für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.08.2001 enden.
Beispiel: Abrechnungszeitraum ist der 1.1. bis 31.12. für das Abrechnungsjahr 2000 greift die Ausschlußfrist nicht, sondern erst für das Jahr 2001.Der VM musste die Abrechnung für 2001 bis Ende 2002 vorlegen. Versäumt er das kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Für die Abrechnungszeiträume, die vor dem 1.9.2001 enden, ist noch die alte Rechtslage vor In-Kraft_Treten der Mietrechtsreform anzuwenden. Mehr als 12 Monate darf er sich auch in diesen alten Fällen nicht Zeit lassen. Allerdings ist die Frist keine Ausschlußfrist. Der Vermieter kann die Abrechnung also auch nach Ablauf dieser Frist vorlegen.

Wichtig: Die Ausschlußfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht aber Rückzahlungsansprüche des Mieters.

Ansprüche des Mieters verjähren in 3 Jahren auf Grund der Schuldrechtsmodernisierung die am 1.1.2002 in Kraft getreten ist.(zuvor 4 Jahre)
Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist.

In einer neuen Entscheidung hat das OLG Braunschweig (NZM 1999/751) entschieden, daß bei Ende des Mietverhältnisses der Mieter berechtigt ist, einen Teil der Vorauszahlung zurückzuverlangen, der nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht ist.

Der Vermieter hat die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen , wenn keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Andernfalls darf er die zur Deckung seiner Ansprüche erforderlichen Kosten von der Kaution absetzen und muss dann mit dem Mieter abrechnen.
Der Mieter muss muss dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche lassen.
Welcher Zeitraum aber vertretbar ist, ist bei den Gerichten stark umstritten:
6 Monate (OLG Karlsruhe WM 87, 156)
3 Monate (LG Köln WM 84, 109)
2 Monate (AG Dortmund WM 84, 235)
Zu der Frage wann die Kaution letztlich auf jeden Fall zurückgezahlt werden muss, hat auch der BGH (RE WM 87, 310) Stellung genommen.
Klarheit hat der Rechtsentscheid nicht gebracht. Nach Auffassung des BGH hängt die Dauer der Überlegungsfrist, die dem Vermieter zusteht, von den Umständen des Einzelfalles ab. Aus den Umständen könne sich ergeben das mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und für den Mieter zumutbar seien. Beträgt die Überlegungsfrist 6 Monate oder länger, kann der Vermieter sogar seine verjährten Ansprüche- z.b. Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung durch den Mieter, die 6 Monate nach Auszug verjähren gegen den Mieteranspruch auf Rückzahlung der Kaution der Kaution aufrechnen.(BGH RE WM 87, 310) Hat der Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft gestellt, ist eine Verrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist jedoch ausgeschlossen (BGH WM 98, 224)

[Mohrle]

Der Streit geht weiter!! Inzwischen wurde Antrag auf Mahnbescheid gestellt, gegen den die Vermieterin aber unbegründeten Widerspruch eingelegt hat (jedoch erst als der Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheides raus war),
Soll es der Ex-Mieter jetzt auf einen Prozess ankommen lassen , ohne eine Rechtschutzversicherung ?
Der Streitwert beträgt ca. 700 €.