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Mieter A hat Vermieter B einen Mietvertrag mit folgender Klausel:
§9. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen UndToiletten alle 5 JAhre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreperaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 JAhre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhänltnis vor Ablauf dieser Firsten und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.
Nun wurden dem Mieter einen 20%-Anteil von 2000€ in Rechnung gestellt. Die Rechnung enthält Posten nicht nur über Reperaturen die der Mieter selbst verwohnt hat (Wände und Decke streichen), sondern zu 50% Reperaturen die er nicht verwohnt hat (Heizkörper, Türen streichen).
Die Mietzeit liegt bei 11 Monaten.
Ist die Klausel zulässig und wieviel hat der Mieter zu tragen? Mit welchen Hilfsmitteln (Gerichtsurteile usw) kann argumentiert werden?
für solche Probleme ist eine Mitgliedschaft im Mieterverein ratsam. Kostet nicht die Welt (7€ im Monat) und ist wirklich hilfreich durch kostenlose Rechtsberatung durch Anwälte. Einfach mal nach der Stadt googlen.
Wieso gibt es Ihrer Meinung nach einen Unterschied zwischen "Wände streichen" und "Türen streichen" ? _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Die Klauseln sind unwirksam. Schriftlich mitteilen, daß die Rechnung nicht akzeptiert wird und dann gegebenfalls Anwalt einschalten. Das Prozeßrisiko beläuft sich auf nahezu 0 %.
Wie setzen sich diese 20 % zusammen? Habe erfolglos probiert, es auszurechnen.
Also selbst wenn die Klauseln wirksam wären (was sie nicht sind), läuft ohne Kostenvoranschlag nichts. In diesem ist eine Aufschlüsselung der einzelnen Posten (Streichen, Türen etc.) vorzunehmen. Das ergibt sich schon daraus, daß die Fristen zwischen 3 und 7 Jahren sind. Mit Durchschnittswert etc. läuft schon mal nichts.
Es gibt mehrere Urteile des BGH zu dieser Themantik. Mindestens drei davon sind für diese Konstruktion einschlägig.
Entweder unter www.bundesgerichtshof.de selbst suchen oder warten, bis sie jemand postet. Habe im Moment keine Zeit dazu.
Die Ungültigkeit ergibt sich wohl aus VIII ZR 361/08.
Zitat:
1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene
Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens
aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie
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von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Vereinbarung
verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt
der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der
vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer
e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über
den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98,
256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM
2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen
sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen,
wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung
der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden,
wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners
des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384,
389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter
II 1 a; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748
= NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jeweils m.w.Nachw.).
Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags
enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen,
daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der
Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem
Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, mindestens
aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann
aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur
Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens
nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren
verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild
noch nicht renovierungsbedürftig sind.
Also der Kostenvoranschlag beläuft sich auf einen 2000 € - Anteil des Mieters nach den 3/5/7 Jahresfristen, richtig? Der Mittelwert 20 % wurde also vom Mieter berechnet?
Zur Info für den Mieter: Grundlage der Zahlungsaufforderung ist nicht der Fristenplan, sondern die Quotenklausel (also der zweite Absatz).
Prinzipiell benachteiligt eine sogenannte Quotenklausel den Mieter nicht unangemessen. Wenn ich mich richtig erinnere, ist aber diese Quotenklausel abhängig von dem Fristenplan. D.h. ist der Fristenplan unwirksam, ist auch die Quotenklausel unwirksam.
Das zitierte Urteil ist bezüglich des Fristenplans ein Volltreffer. Um die Sache wasserdicht zu machen, fehlt eben nur noch ein Urteil zum Verhältnis "unwirksamer Fristenplan - Quotenklausel".
<<<<<<<<aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt. >>>>>>>>>>
Die Quotenklausel sollte auch hier unwirksam sein, der VM darf den Kostenvoranschlag nicht für verbindlich erklären. (LG Duisburg WM 90, 201)und muss dem Mieter die Möglichkeit geben, in Eigenarbeit zu renovieren.
Aus BGH, Az. VIII AZR 1/88, aus: WM 1988, S. 294f. ergibt sich:
Zitat:
Folgende Voraussetzungen müssen hierfür eingehalten werden:
- die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen muss insgesamt rechtswirksam sein
Damit ist die Quotenklausel nicht zulässig, wenn der Fristenplan nicht zulässig ist.
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