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Hallo,
wir haben ein Haus gekauft und es wurde schriftlich, formlos mit den Verkäufern vereinbart, dass bis zum Übergabetermin (=Termin der Zahlung des Kaufpreises) bestimmte Mängel behoben werden.
Der Schornstein war undicht und musste abgedichtet werden. Das hat jetzt ein Dachdecker gemacht, aber dabei festgestellt, dass die Undichte des Schornsteins evtl. eine Ursache in der nicht fachgerechten Aufbringung des Daches in Nähe des Schornsteins hat (Es handelt sich um ein Gründach, für das der jetzige Dachdecke kein SPezialist ist). Der Dachdecke übernimmt daher auch keine Gewährleistung für die jetzt ausgeführte Abdichtung. Wie soll ich mich jetzt gegenüber den Verkäufern verhalten?
Umfasst die schriftliche Vereinbarung zur Beseitigung der undichten Stelle auch die damals nicht bekannte Ursache, die evtl. größere Kosten mit sich bringt?
Handelt es sich jetzt noch um einen versteckten Mangel, da er ja bei Unterzeichnung des Kaufvertrages niemandem bekannt war?
Umfasst die schriftliche Vereinbarung zur Beseitigung der undichten Stelle auch die damals nicht bekannte Ursache, die evtl. größere Kosten mit sich bringt?
Das hängt davon ab, welche Mängel mit welchen Maßnahmen nach dem Inhalt der Vereinbarung mit dem Verkäufer behöben werden sollten. Falls beispielsweise vereinbart war, dass die Undichtigkeit des Schornsteins beseitigt werden sollte, wäre es sehr fraglich, ob noch weitere Maßnahmen als vereinbart gelten können, wenn der Schornstein dicht ist.
Hallo,
wir haben ein Haus gekauft und es wurde schriftlich, formlos mit den Verkäufern vereinbart, dass bis zum Übergabetermin (=Termin der Zahlung des Kaufpreises) bestimmte Mängel behoben werden.......
Es gilt, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Insbesondere steht in einem notariellen Kaufvertrag (üblicherweise) sinngemäß folgender Satz: "Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrages führen; die Beteiligten erklären, dass alle Kaufvertragsvereinbarungen in dieser Urkunde richtig und vollständig niedergelegt sind."
Siehe § 125 BGB (Nichtigkeit wegen Formmangels) sowie § 139 BGB (Teilnichtigkeit)
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Oh, da muss ich nochmal im Kaufvertrag nachsehen. Die Sache mit der formlosen Übereinkunft war eine Idee unseres Notars. Der hat uns bei Unterzeichnung des Kaufvertrages gesagt, dass wir alle Mängel, die noch behoben werden müssen, auf einen Zettel schreiben sollen und das wurde dann von allen Vertragspartnern unterzeichnet. Ich hoffe mal, der Notar weiß, was in dem Vertrag steht...
Es gilt, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Insbesondere steht in einem notariellen Kaufvertrag (üblicherweise) sinngemäß folgender Satz: "Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrages führen; die Beteiligten erklären, dass alle Kaufvertragsvereinbarungen in dieser Urkunde richtig und vollständig niedergelegt sind."
Siehe § 125 BGB (Nichtigkeit wegen Formmangels) sowie § 139 BGB (Teilnichtigkeit)
Die Sache ist tatsächlich etwas komplizierter. Die vielfältig auftetenden und wie auch immer gearteten Klauseln in Verträgen, dass es keine Zusatzvereinbarungen gibt, dass diese Schriftform benötigen, etc. sind zunächst einmal völlig sinnlos, denn die Parteien sind natürlich in der Lage, für die betreffende Nebenabrede jene getroffene Vereinbarung im Hauptvertrag übereinstimmend und partiell außer Kraft zu setzen. Das folgt aus dem Grundsatz der Vertragsautonomie.
Fraglich wäre hier höchstens, ob der Beurkundungszwang zu einem anderen Ergebnis führt.
Das ist zunächst einmal allein deshalb nicht der Fall, weil ein Verstoß gegen die Beurkundungsvorschrift ja grundsätzlich nicht die Nichtigkeit der Vereinbarung zur Folge hat, sondern ihre schwebende Unwirksamkeit, die gem. § 311d Abs. 1 Satz 2 BGB durch Vollzug der Eintragung geheilt wird (§ 125 BGB ist daher wegen dieser Sonderregelung garnicht anwendbar). Der Nebenabrede steht das zunächst einmal so nicht entgegen.
Fraglich wäre damit lediglich, wann die Mangelbeseitigung verlangt werden kann. Will man das vor der Eintragung ins Grundbuch machen, können Rechte aus der Nebenabrede nur dann geltend gemacht werden, wenn diese auch davor wirksam ist.
Jetzt wirds etwas komplizierter: Die (vorläufige oder schwebende) Unwirksamkeit könnte sich eben aus dem Verstoß gegenn § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, wenn die Nebenabrede zwingend (hier kommt § 139 BGB jedenfalls dem Prinzip nach - nicht aber wegen der Nichtigkeitsrechtsfolge - zu Anwendung) ein untrennbarer Teil des Grundstückskaufvertrages ist. Hierüber kann man sicherlich streiten. Denn einerseits kann dieser durchaus ohne Nebenabrede vollzogen werden, andererseits kann man sagen, dass das ohne die Nebenabrede nicht geschenen würde. Das ist eine iRe. Forums kaum zu klärende tatsachenbasierte Wertung.
Sieht man die Verträge nicht als verbunden an, so ist die Nebenabrede auch formlos wirksam und man kann aus ihr vorgehen. Hier kommt es dann unmittelbar darauf an, ob der Mangel von dieser erfasst ist.
Sieht man die Vertgräge aber als verbunden an, so erstreckt sich der Beurkundungszwang des § 311 Abs. 1 Satz 1 BGB auch auf die Nebenabrede und diese wird gem. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB erst mit Eintragung des Käufers im Grundbuch wirksam, so dass auch erst dann aus ihr vorgegangen werden könnte.
..... Die Sache mit der formlosen Übereinkunft war eine Idee unseres Notars. Der hat uns bei Unterzeichnung des Kaufvertrages gesagt, dass wir alle Mängel, die noch behoben werden müssen, auf einen Zettel schreiben sollen und das wurde dann von allen Vertragspartnern unterzeichnet. .....
Oha ...
Hat der Notar auch unterschrieben? Dann wäre es ja mitbeurkundet - und Teil des Vertrages.
MfG
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..... Die Sache mit der formlosen Übereinkunft war eine Idee unseres Notars. Der hat uns bei Unterzeichnung des Kaufvertrages gesagt, dass wir alle Mängel, die noch behoben werden müssen, auf einen Zettel schreiben sollen und das wurde dann von allen Vertragspartnern unterzeichnet. .....
Oha ...
Hat der Notar auch unterschrieben? Dann wäre es ja mitbeurkundet - und Teil des Vertrages
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