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Eigentumsübergang Baulichkeiten auf Grundstück

 
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Verwaltungsfuzzi
Interessierter


Anmeldungsdatum: 18.06.2008
Beiträge: 15

BeitragVerfasst am: 09.11.08, 20:04    Titel: Eigentumsübergang Baulichkeiten auf Grundstück Antworten mit Zitat

also fiktiver fall:

1 :a kauft von b ein unbelastetes grundstück
2 : a erfährt, dass c auf dem grundstück eine elektroleitung verlegt hat. dabei handelt es sich um einen hausanschlusskasten und eine quer durchs grundstück laufende versorgungsleitung.
3 :die einbringung und errichtung (im jahre 2006) wurde nicht der b genehmigt, jedoch stillschweigend geduldet.
4 : keine sicherung im grundbuch.
5 : a widerspricht der weiteren nutzung und inanspruchnahme des grundstücks
6 : theoretisch müssten unabhänig davon automatisch die anlage in den besitz des a übergegangen sein.
7: duldungspflichten das a dürften meiner ansicht nach nicht bestehen.

wie ist die rechtslage?
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ktown
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Anmeldungsdatum: 31.01.2005
Beiträge: 4210
Wohnort: Auf diesem Planeten

BeitragVerfasst am: 09.11.08, 21:11    Titel: Antworten mit Zitat

Ist die Anbindung von C nur über das Grundstück von B möglich?
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Verwaltungsfuzzi
Interessierter


Anmeldungsdatum: 18.06.2008
Beiträge: 15

BeitragVerfasst am: 10.11.08, 10:09    Titel: Antworten mit Zitat

nein ist sei nicht. die erschließung selbst ist durch andere zuwegungen gesichert, also der aspekt des notwegerechtes scheidet aus. um was es aber im speziellen geht ist eben die frage, wem der elektrokasten gehört. meiner meinung nach dem neuen eigentümer, sprich a und der darf damit tun und lassen was er möchte. insbesondere da eben durch die voreigentümer und c keine abschließenden regelungen getroffen wurden.
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ktown
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Anmeldungsdatum: 31.01.2005
Beiträge: 4210
Wohnort: Auf diesem Planeten

BeitragVerfasst am: 10.11.08, 10:18    Titel: Antworten mit Zitat

Also den besitzübergang stelle ich mal in Frage (Bauchgefühl).

A kann aber C dazu auffordern diese Leitung zu entfernen.
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Verwaltungsfuzzi
Interessierter


Anmeldungsdatum: 18.06.2008
Beiträge: 15

BeitragVerfasst am: 10.11.08, 15:04    Titel: Antworten mit Zitat

@ ktwon

...und auch hier wieder danke für die antwort.

also der rückbau dürfte ja aufgrund der fehlenden sicherung eindeutig sein. da stimme ich dir selbstverständlich zu.

interessant ist aber eben die eigentümerschaft an der versorgungsanlage. wie ich das in erinnerung habe zählt all das was fest mit dem grundstück verbunden ist eben zu dem selbigen. wer dies dann errichtet hat dürfte dabei doch eigentlich keine rolle spielen.

interessant ist dann lediglich die frage des ersatzes von c gegenüber a. wobei ich um ehrlich zu sein auch dies ausschließen würde, da ja eben a bei eintragung in grundbuch und damit dem eigentumsübergang am grundstück auch eigentümer der anlage geworden ist. meiner ansicht nach wären dann schadenersatzansprüche (wenn überhaupt, denn diese bezweifel ich mal aus dem bauch heraus Sehr glücklich ) von c gegen b zu richten. ich denke a dürfte da (bei keiner herbeiführung einer einvernehmlichen lösung) aus der sache raus sein.

spannend wird es eben dann, wenn a das grundstück mit einem efh bebauen möchte und die bereits auf dem grundstcük (und seiner eigentümerschaft) befindliche versorgungsanlage zum hausanschluss nutzen würde. denn meiner ansicht nach würde dann c ziemlich bedeppert drein schauen, da er ja die investkosten hatte und keinen nutzen mehr aus der anlage zieht. andererseits hätte c dann ja bereits mt b einen vertrag zu dessen eigentümerschaft abschließen können.

meine güte ist dies kompliziert Sehr glücklich
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0Klaus
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Anmeldungsdatum: 30.12.2004
Beiträge: 2595

BeitragVerfasst am: 11.11.08, 19:26    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

handelt es sich um die reguläre Stromleitung?
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mfg
Klaus
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Verwaltungsfuzzi
Interessierter


Anmeldungsdatum: 18.06.2008
Beiträge: 15

BeitragVerfasst am: 12.11.08, 10:11    Titel: Antworten mit Zitat

@ Oklaus

sorry, dass ich erst jetzt schreibe. also es handelt sich dabei nicht um eine reguläre stromleitung, sondern nur um einen hausanschluss.

ich sollt vielleicht meinen fiktiven fall noch ein wenig ausschmücken.

also c ist eine gartensparte die seit ca. 50 jahren dort existiert, über mehrere zuwegungen verfügt und vor ein paar jahren die elektroleitung in das grundstück von b eingebracht hat. die leitung ist eben nach aussage des energieversorgers lediglich privatrechtlich (als hausanschluss) zu sehen. also scheidet die öffentliche erschließung aus. weiterhin wird durch c seit anbeginn der zeit ein teil des grundstückes zur zuwegung genutzt. all diese aspekte sind nun aber nicht gesichert, weder grundbuchmäßig, noch durch vertrag.

nun erwirbt a das grundstück. nach versicherung der eigentümer b lastenfrei. also zählt zunächst einmal der im grundbuch dargelegte zustand (mangels anderweitiger regelungen).

c kommt nun natürlich ins trudeln. einerseits besteht nun die möglichkeit des wegeverlustes (schließlich ergibt sich ja kein notwegerecht, da die erschließung ja anderweitig gesichert ist) und andererseits ist ja durch den eigentumsübergang das eigentum an dem elektrokabel und der versorgungsstation (die ebenfalls durch c errichtet wurde) an a übergegangen.

nun ist aber hier die spannende frage wie weiter verfahren wird. hab da mal verschiedene alternativen durchgesponnen.

1 : a fordert c zur beseitigung der anlage auf, c hat die kosten für die eigentumsstörung zu tragen, duldungsrechte kommen nicht in frage
2 : a nutzt die anlage selbst, kappt die stromversorgung von c. da besteht aber die gefahr von ersatzansprüchen von c gegen a. grund ist eben der eigentumsübergang an a. tritt dies ein würde dann a gegen b vorgehen, da diese ihn ja das grundstück als unbelastet übergeben haben.

schwierig schwierig schwierig. schade, dass man solche fälle nicht mit einer flasche bier übern gartenzaun lösen kann Geschockt
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0Klaus
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Anmeldungsdatum: 30.12.2004
Beiträge: 2595

BeitragVerfasst am: 12.11.08, 20:36    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

geschuldet der Tatsache, dass B die Anlage geduldet hat, würde ich zunächst nicht davon ausgehen, dass c die Kosten der Beseitigung tragen muss. Es würde den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechen, wenn b und c ein gutes Verhältnis haben, und nun der a als Rechtsnachfolger dem c die Kosten auferlegen könnte. Insoweit könnte der Anspruch verwirkt sein. (ggf. Einzelfallprüfung). Der Anspruch ist jedenfalls verwirkt, wenn der C nicht mehr mit einer entsprechenden Schadenersatzforderung zu rechnen brauchte.

Das Bereicherungsverhältnis besteht doch zwischen B und C, so dass C gegen A keinen Vergütungsanspruch haben kann.Vielmehr hätte die Leitung ein wertbildender Faktor beim Grundstückskauf sein können. Der Eigentumsübergang ist bereits vorher erfolgt und der Anspruch entstanden. Der Ersatzanspruch dürfte wohl kaum auf den Käufer übergehen, da es sich um einen schuldrechtlichen Anspruch handeln dürfte.

Weiter könnte noch Landesnachbarrecht geprüft werden, ob es da eine Spezialregelung gibt. Weitere Gedanken sind, ob man die Regelung zum Notwegerecht analog auf notwendige Leitungen anwenden kann (planwidrige Regelungslücke) - nur falls keine andere Möglichkeit zum Erreichen des Grundsücks besteht.
_________________
mfg
Klaus
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Verwaltungsfuzzi
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Anmeldungsdatum: 18.06.2008
Beiträge: 15

BeitragVerfasst am: 13.11.08, 14:06    Titel: Antworten mit Zitat

@ klaus

also danke erstmal für die beteiligung Sehr glücklich , zur Belohnung und Verbesserung der Lesbarkeit meiner Beiträge nutze ich dann mal schnell noch die Shift-Taste.

Also ich bin in so ziemlich allen Dingen deiner Meinung. Einzig und Allein beim Grundsatz des Treu und Glaubens sehe ich das etwas anders. Denn der Knackpunkt ist, dass B und C eben kein so gutes (hypothetisches) Verhältnis haben und B immer auf die Rechtswidrigkeit der Anlage gesetzt hat. Dies geschah jedoch nur mündlich. Insbesondere da C die Anlage erst vor 3 Jahren errichtet hat und daher der Vertrauensschutz mehr als fraglich ist. Zwar könnte man auf die 3 jährige Verjährung abstellen, die meiner Ansicht nach jedoch durch die stetige Annmahnung der Rechtswidrigkeit gehemmt wurde. Auch sei bemerkt, dass dies ja nur die Ansprüche von A gegen C betrifft. Diese Konstellation tritt jedoch nur ein, wenn die Anlage beseitigt wird.

Das nächste wäre wenn die Anlage nicht rückgebaut werden würde. Dann könnte A sagen, dass er ja Eigentümer der Anlage durch die "Verschmelzung" geworden ist. Im Gegenzug müsste A dann C entschädigen. Durch den Ausschluss im Notarvertrag ist A da aber fein raus und B würde in der Ersatzpflicht sein. Denn schließlich hat B ja zugesichert, dass das Grundstück unbelastet ist.
Ergo C bekommt von A Geld und A holt sich dies von B wieder.

Was die Anwendung des Notwegerechtes betrifft (im Nachbarrecht steht nämlich nix Lachen ) so ist festzustellen, dass sehr wohl die Erschließung der Anlage weiterhin über das eigene Grundstück von C gesichert ist. Denn ein Teil des Grundstücks von C (es handelt sich um eine Anlage von ca. 10.000m²) wird durch einen zweiten und dritten Elektroanschluss erschlossen. Daher wäre es durchaus möglich auch dort die erschließung vorzunehmen. Diese Möglichkeit dürfte dann ja auch ausscheiden.
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0Klaus
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Anmeldungsdatum: 30.12.2004
Beiträge: 2595

BeitragVerfasst am: 13.11.08, 21:15    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

ok, ich bin davon ausgegangen, dass B und C gute Nachbarn waren. In diesem Fall tritt die Verwirkung natürlich nicht ein.

neuer Gedanke:

Zunächst ist zu prüfen, was die Leitung nun ist. Falls sie dergestalt mit dem Grundstück verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, tritt Eigentumsübergang beim Einbau ein. Ist das nicht der Fall bleibt sie nur Zubehör des Grundstücks und es trat ursprünglich kein Eigentumsübergang ein. (wie wenn man auf einem fremden Grundstück ein Auto abstellt). Jedenfalls gibt es wohl Rechtsrpechung, dass nicht jedes Verbinden mit einem Grundstück schon als wesentlicher Bestandteil gilt, so gab es wohl Wegnahmerechte von Mietern, die Bäume auf Vermietergrdunstücken gepflanzt hatten. Im Einzelnen wird man darauf abstellen, ob die Sache leicht entfernt werden kann (zB oberirdische Stromleitung,die nur mit leichten Pfosten befestigt ist) oder erhebliche Substanzbverluste eintreten (einbetonierte Pfeiler, ggf. auch Erdkabel; Einzelfallprüfung).

Geht man nun einmal davon aus, dass die Leitung nur als Zubehör zu behandeln ist, gilt folgendes:

Der A erwirbt gutgläubig. Falls nicht über das Kabel gesprochen worden ist, gilt es im Zweifel als mit veräußertes Zubehör des Grundstücks.

§ 926 II BGB, § 936 BGB: Die Rechte des C gegen A erlöschen.

C hatte gegen B ursprünglich einen Herausgabeanspruch aus Eigentum. Das Eigentum geht auf A über, dieser Anspruch des C erlischt. Er kann nun Schadenersatz aus unerlaubter Handlung verlangen (B hat einfach das Kabel des C verkauft).
_________________
mfg
Klaus
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