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Verfasst am: 15.01.09, 23:25 Titel: Rückabwicklung Kaufvertrag eines Grundstückes
Hallo,
ich habe eine Frage zur Vorgehensweise bei der Rückabwicklung von Kaufverträgen von Grundstücken.
Nehmen wir einmal an A kauft von B ein Grundstück. Im Notarvertrag wird als Eigenschaft zugesichert, dass das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaubar ist. Art- und Umfang jedoch Käufersache sind.
Jetzt stellt sich nach 2 jähriger Planung heraus, dass Grundstück ist nicht bebaubar. Es kann kein Baukörper platziert werden, der eine Beantragung ohne Abweichung möglich macht.
Annahme 1:
A und B einigen sich auf die Rückabwicklung aufgrund des Fehlens der zugesicherten Eigenschaft. Ist die Rückabwicklung dabei ein neuer Übereignungsvertrag an den Alteigentümer (mit Grunderwerbssteuer etc.) oder wird der ursprüngliche Notarvertrag behandelt. Erhält A in diesem Fall die Grunderwerbssteuer zurück?
Annahme 2:
Das Grundstück kann mit Genehigungspflichtigen Abweichungen doch bebaut werden, jedoch nur in einer Art und Weise, die A nicht gefällt (bebaubare Grundfläche zu schmal und kurz), da die für A wichtige Abweichung durch die Gemeinde G (Baulinie) nicht genehmigt wird, die für die Bebaubarkeit essentielle durch das Landratsamt (Abstandsfläche) jedoch genehmigt wird.
Hat A trotzdem das Recht auf Rückabwicklung wegen Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, da nur mit einer Ausnahmegenehmigung (LRA) gebaut werden kann?
Kommt es doch zur Rückabwicklung des Vertrages (aus Kulanz, etc.) hier auch die Frage, ist es ein neuer notarieller Vertrag mit Grunderwerbssteuer für B oder erhält A sogar die Grunderwerbssteuer aus dem ursprünglichen Kauf zurück.
3. Frage
Nehmen wir an A kannte zwar das Gelände, er wurde beim Kauf jedoch
nicht informiert (weder durch B noch durch den Notar) dass Baulinien derart das Gelände schneiden, dass zum einen ein Baukörper im klassischen Sinne (Rechteck oder Quadrat als Grundfläche) nicht möglich ist. Zusätzlich besteht noch die Tatsache, dass von 550qm, die als Bauland im Notarvertrag beschrieben sind nur tatsächlich aufgrund von Baulinien und Mindestabständen bzgl. Abstandsflächen nur ca. 80qm bebaubar sind.
Handelt es sich dabei um einen versteckten Mangel oder hätte sich A informieren müssen. (Betonung liegt auf Müssen nicht Sollen)
Anmeldungsdatum: 31.01.2005 Beiträge: 4210 Wohnort: Auf diesem Planeten
Verfasst am: 16.01.09, 18:43 Titel:
Also die Fragen 1 und 2 gehören wohl eher ins Immobilien- oder vielleicht sogar ins Steuerrecht.
Zu Frage 3:
Mal ganz einfach formuliert. Wenn sie einen Wagen kaufen schauen sie sich diesen doch auch vorher an und erkundigen sich ob sie ihn zulassen können, fahren dürfen und letztlich ob sie sich diesen leisten können.
Wieso werden diese Gesichtspunkte von A nicht auch bei einem Grundstückskauf angesetzt?
Also ein von einem versteckten Mangel kann also nicht die Rede sein, da dem Käufer vor Unterzeichnung alle Weg offen standen die Machbarkeit seines gedanklichen Gebäudes zu prüfen.
Das letztlich nur ein ca. 80qm großes Baufenster übrig bleibt um eine Immobilie drauf zu bauen, sollte einen guten Architekten reizen.
Obwohl diese Aufgabe extrem an Reiz verlieren kann, wenn der Bauherr zu der Sorte gehört der eher das Massahaus von der Stange kauft.
Es gibt landauf landab eine vielzahl gut gebauter Architektur mit so schwierigen Grundrißvorgaben. _________________ Alles was ich schreibe ist meine private Meinung.
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Verfasst am: 16.01.09, 20:21 Titel: Re: Rückabwicklung Kaufvertrag eines Grundstückes
an78 hat folgendes geschrieben::
Nehmen wir einmal an A kauft von B ein Grundstück. Im Notarvertrag wird als Eigenschaft zugesichert, dass das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaubar ist. Art- und Umfang jedoch Käufersache sind........
Jetzt stellt sich nach 2 jähriger Planung heraus, dass Grundstück ist nicht bebaubar. Es kann kein Baukörper platziert werden, der eine Beantragung ohne Abweichung möglich macht.
Ich kann ktown nur zustimmen .
Von den Fragen bin ich auch ziemlich überrascht .
Zitat:
...das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaubar ist. Art- und Umfang jedoch Käufersache sind.....
Ist doch alles OK im Notarvertrag, ein EFH kann gebaut werden und Käufersache ist, daß das Vorhaben zum Bebauungsplan passt !
Es ist doch wohl normal, daß man das vor dem Kauf des Grundstückes prüft .
Und wieso wird das Problem erst
Zitat:
nach 2 jähriger Planung
festgestellt ? Das sollte man doch gleich beim Blick auf den B-Plan merken . Wer hat den da geplant und 2 Jahre lang nix gemerkt ? Außerdem kann man mit Geduld und Freundlichkeit bei den Verantwortlichen einiges erreichen . Ich habe auch mit zwei Abweichungen vom B-Plan das vorgesehene Baufenster bei meinem Bau hier nicht eingehalten . Man muß nur gute Argumente haben und gut gelaunte Gegenüber .
Einen Versuch sollte man starten, zumal die 80 m2 bebaubare Fläche in Relation zu den insgesamt 550 m2 doch etwas klein ist .
_________________ Barba non facit philosophum --- Ein Bart alleine macht noch keinen Philosophen
ich bedanke mich zuerst für die eingegangen Beiträge.
Sicherlich bohren sie in der richtigen Wunde, dass A einige Versäumnisse hatte.
Der Verweis auf einen neuen Versuch die Parteien( Gemeinde LRA) zur Zustimmung zu bewegen, ist gut gemeint, jedoch praktisch nicht umsetzbar (Zitat: "Wir wollen auf diesem Grundstück keine Gebäude errichten lassen")
Die Abweichung für eine Bebauung ist sehr gross (statt 12m Abstandsfläche zum Nachbarbau können nur 6m eingehalten werden)
Die 80m2 sind so schlecht geschnitten, dass auch ein guter Archtikt nichts mehr machen kann (stark Trapezförmig). Selbst Auskragungen im 1.OG werden seitens Gemeinde nicht akzeptiert, da dann über Baulinie. Daher hat der Bauherr nicht gegenüber der Gemeinde Sonderwünsche und will auch kein 08/15 Haus, sondern eher einen schönen Bauhausstil
Noch eine Anmerkung, nicht um A zu entschuldigen, aber zur Klärung der Fakten.
A hat das Grundstück von der Lebensgefährtin des Bauunternehmers U.
Mit diesem wurden nach der ersten Besichtigung des Grundstückes und Einigung des Preises sofort Planungsmassnahmen begonnen (er hat den Architekten vermittelt).
Daher hatte A nie den Gedanken an eine Problematik bzgl. Bebauung. Unternehmer U beteuert, er wusste die schwierige Bebaubarkeit ebenso nicht.
Die Leuchte von Architekt hatte die erste Planung fertig, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Dabei wurde auf Baulinien seitens Architekt keine Rücksicht genommen.
Der Ablehnungsbescheid mit Hinweis auf die Bebauungslinien kam leider erst nach Unterzeichnung. Käufer A hatte sich leider, auch aufgrund häufiger Dienstreisen und Auslandsaufenthalte (60% seiner Zeit) auf Unternehmer U und Architekt verlassen.
Die 2 Jahre sind vergangen, weil A immer wieder neue Gespräche und Varianten gesucht hat, die die Bebaubarkeit doch noch ermöglichen. Architektenpfeife AP hat durch schlampige Arbeit (unvollständige Anträgen, Eingabefristen versäumt) zusätzlich für Verzögerungen gesorgt.
Ich hoffe ein Teil dieser abendfüllenden Geschicht mit Soap - Charakter (es geht noch um eine traumhafte Lage eines Wassergrundstücks) konnte ich erläutern.
Doch back to topic.
Die Frage ist, ist das Grundstück bebaubar. Bisher trotz vermeintlich proffessioneller Hilfe konnte kein genehmigungsfähiger Plan erstellt werden. Mangel einer zugesicherten Eigenschaft???
Wenn ein 550m2 Grundstück (25x22) als Bauland verkauft wird, müssen die 550m2 abzüglich üblicher Bebauungsgrenzen bebaubar sein. Sollten dann ja 418m2 sein.
Bei geschätzen 80m2 Baufenster (inkl. der Abweichung der Abstandfläche sonst deutlich weniger) wäre ja eine deutliche Unterscheidung. Fehlt dann nicht auch die wesentliche Eigenschaft eines Baulands, die Bebaubarkeit???
Vielleicht kann man bei aller Dummheit von A ( die zu 70% aus keiner Zeit und 30% Blindleistung von Experten entsteht) die Fragen doch noch beantworten.
Mal ganz einfach formuliert. Wenn sie einen Wagen kaufen schauen sie sich diesen doch auch vorher an und erkundigen sich ob sie ihn zulassen können, fahren dürfen und letztlich ob sie sich diesen leisten können.
Wenn ich mir ein Auto mit Anhängerkupplung kaufe, dann schaue ich zwar ob die am Auto dran ist - aber vermutlich nicht ob sie nutzbar ist ... (also ob sie evtl. schon fast abgerostet ist).
Darum finde ich die Meinungen hier etwas strange ... Wenn ich Bauland kaufe, dann gehe ich implizit davon aus, dass ich das Ding ohne größere Probleme bebauen kann - was hier ja scheinbar aber nicht der Fall ist ...
Mal ganz einfach formuliert. Wenn sie einen Wagen kaufen schauen sie sich diesen doch auch vorher an und erkundigen sich ob sie ihn zulassen können, fahren dürfen und letztlich ob sie sich diesen leisten können.
Wenn ich mir ein Auto mit Anhängerkupplung kaufe, dann schaue ich zwar ob die am Auto dran ist - aber vermutlich nicht ob sie nutzbar ist ... (also ob sie evtl. schon fast abgerostet ist).
Darum finde ich die Meinungen hier etwas strange ... Wenn ich Bauland kaufe, dann gehe ich implizit davon aus, dass ich das Ding ohne größere Probleme bebauen kann - was hier ja scheinbar aber nicht der Fall ist ...
Hier werden zwei unterschiedliche Aspekte unzulässig vermischt.
Eine Anhängerkupplung unterliegt (außerhalb der StVZO) keinen gesetzlichen Bestimmungen darüber, ob und in welchem Umfang sie benutzt werdem darf. Sie ist physisch in Ordnung oder nicht und man kann grundsätzlich vom ersten ausgehen.
Dass die Bebaubarkeit eines Grundstücks nicht im freien Willen des Eigentümers steht, im gesamten Bundesgebiet bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften unterliegt und je nach Lage unterschiedliche Inhalte hat, ist hingegen allgemein bekannt.
Kommt es jemandem daher darauf an, ein bestimmtes Vorhaben auf einem zu erwerbenden Grundstück zu verwirklichen, ist es obgligatorisch, sich auch über die baurechtlichen Regelungen zu informieren.
Natürlich kann dem Verkäufer zivilrechtlich eine Haftung zukommen, wenn er eine bestimmte Baubarkeit garantiert oder zumindest erklärt. Gerade im letzteren Fall steht dem aber auch ein Versäumnis des Käufers entgegen, wenn er sich hierüber nicht informiert, obwohl das für ihn ein entscheidender Aspekt war (bei großen Immobilientransaktionen kann sich der Käufer außerhalb der Garantie kaum auf Fehlinformationen berufen, wenn er keine eigene u.a. baurechtliche Due Diligence durchgeführt hat).
es ist ganz klar, dass der Käufer keine eigene Prüfung durch geführt hat.
Hier kam die Naivität mit der Unerfahrenheit mit einem schlampigen Architekten zusammen.
Eines der 3 Dinge richtig funktioniert, hätte das Problem verhindert.
Ich interpretiere die Antwort so, dass aufgrund des eigenen Versäumnisses in jedem Fall der Käufer A keine Alleinschuld dem Verkäufer übermitteln kann. Der Verkäufer, unabhängig ob privat oder nicht, hätte nach meiner Aufassung (ähnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundsätzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen müssen.
Ich bin froh, dass wir im Moment noch hypothetisch sprechen, da sich eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer anbahnt.
Wie ist in dem Zusammenhang die Rückabwicklung vertraglich zu interpretieren. Auflösung eines bestehenden Vertrages oder wird ein neuer Vertrag geschlossen.
Ich interpretiere die Antwort so, dass aufgrund des eigenen Versäumnisses in jedem Fall der Käufer A keine Alleinschuld dem Verkäufer übermitteln kann.
"In jedem Fall" gibt es vor Gericht garichts. Es kann sein, dass das so ist. Das zu beurteilen, vermag aber nur ein Anwalt vor Ort, der alle Tatsachen kennt.
Zitat:
Der Verkäufer, unabhängig ob privat oder nicht, hätte nach meiner Aufassung (ähnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundsätzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen müssen.
Das kann so sein und basiert insb. darauf, ob er weiß, dass es dem Käufer maßgeblich darauf ankommt. Das mit den dem Vorliegen von Aufklärungspflichten ist immer etwas problematisch, so es sich nicht um einen Mangel handelt (was die baurechtliche Situation natürlich nicht ist).
Zitat:
Wie ist in dem Zusammenhang die Rückabwicklung vertraglich zu interpretieren. Auflösung eines bestehenden Vertrages oder wird ein neuer Vertrag geschlossen.
Gem. § 346 BGB wandelt sich der Kaufvertrag in ein sogenannten Rückgewährschuldverhältnis, nach dem die Parteien das jeweils bereits erlangte zurück geben müssen.
Anmeldungsdatum: 31.01.2005 Beiträge: 4210 Wohnort: Auf diesem Planeten
Verfasst am: 17.01.09, 19:15 Titel:
Zitat:
Der Verkäufer, unabhängig ob privat oder nicht, hätte nach meiner Aufassung (ähnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundsätzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen müssen
GRÖHL....sorry aber das ist ja wohl absoluter Quatsch.
Das wäre ungefähr so, wenn sie als Käufer eines Mottorades den Verkäufer dafür verantwortlich machen, dass er ihnen nicht gesagt hat, dass sie mit ihrem Führerschein die ccm-Klasse nicht fahren dürften.
Ein Mangel wäre es, wenn vom Verkäufer eine Eigenschaft zugesichert worden wäre, die später nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.
Für mich liegt der Fehler immer noch direkt beim Käufer, da er vorab keine Informationen eingeholt hat. _________________ Alles was ich schreibe ist meine private Meinung.
Die Benutzung der grünen Bewertungsbutton ist erwünscht
Ein Mangel wäre es, wenn vom Verkäufer eine Eigenschaft zugesichert worden wäre, die später nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.
rein aus interesse:
Das Problem hier kommt ja von der Diskrepanz, dass man ein Baugrundstück mit 550 qm gekauft hat - aber es faktisch nur auf 80qm davon bebaut werden darf ... Ein EFH mit 80qm Grundfläche kann ich mir noch vorstellen ...
Wäre es ein Mangel, wenn das Grundstück nur auf, sagen wir, 40qm bebaubar wäre ... ?
Der Verkäufer, unabhängig ob privat oder nicht, hätte nach meiner Aufassung (ähnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundsätzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen müssen
GRÖHL....sorry aber das ist ja wohl absoluter Quatsch.
Keineswegs! Solche Aufklärungspflichten können durchaus bestehen.
Zitat:
Das wäre ungefähr so, wenn sie als Käufer eines Mottorades den Verkäufer dafür verantwortlich machen, dass er ihnen nicht gesagt hat, dass sie mit ihrem Führerschein die ccm-Klasse nicht fahren dürften.
Auch hier werden verschiedene Aspekte unzulässig vermischt. Denn der fehlende Führerschein ist kein rechtlicher Umstand, der dem Motorrad anhaftet, die Bebaubarkeit ist es für das Grundstück jedoch sehr wohl
Zitat:
Ein Mangel wäre es, wenn vom Verkäufer eine Eigenschaft zugesichert worden wäre, die später nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.
Eine unzureichende Bebaubarkeitsmöglichkeit kann sehr wohl einen Mangel des Grundstücks darstellen. In diesem Fall muss der Verkäufer den Käufer definitiv hierüber aufklären (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 03.05.2002 - Az. V ZR 175/01).
Zitat:
Für mich liegt der Fehler immer noch direkt beim Käufer, da er vorab keine Informationen eingeholt hat.
Aber nur teilweise, so den Verkäufer nicht nach obigen Grundsätzen eine Aufklärungspflicht zukommt.
Anmeldungsdatum: 31.01.2005 Beiträge: 4210 Wohnort: Auf diesem Planeten
Verfasst am: 18.01.09, 11:25 Titel:
Dem wiederspreche ich ja auch nicht.
Deswegen auch folgende Aussage von mir:
Zitat:
Ein Mangel wäre es, wenn vom Verkäufer eine Eigenschaft zugesichert worden wäre, die später nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.
Wenn einem Käufer zugesichert wird, dass er ein Hotel draufbauen darf und sich nachträglich rausstellt, dass der Aufwand hierfür unerheblich hoch ist bzw. die grundfläche nur auf 80m² begrenzt ist, dann liegt ein Mangel vor.
Wenn aber ein Grundstück als Bauland für ein Einfamilienhaus verkauft wird, dann liegt bei diesen 80m² nur ein Baumangel vor, wenn das Baufeld z.B. 2m breit und 40m lang wäre und dies aus der Form des gesamten Grundstückes nicht ersichtlich wäre.
Aber selbst dann wäre es eine normale Vorgehensweise eines Käufers (gerade bei solchen Summen) vorher alle Fakten für das eigene Vorhaben zu prüfen. _________________ Alles was ich schreibe ist meine private Meinung.
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Dem wiederspreche ich ja auch nicht.
Deswegen auch folgende Aussage von mir:
Zitat:
Ein Mangel wäre es, wenn vom Verkäufer eine Eigenschaft zugesichert worden wäre, die später nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.
Wenn einem Käufer zugesichert wird, dass er ein Hotel draufbauen darf und sich nachträglich rausstellt, dass der Aufwand hierfür unerheblich hoch ist bzw. die grundfläche nur auf 80m² begrenzt ist, dann liegt ein Mangel vor.
Das ist richtig, trifft jedoch nicht den Fall. Den Verkäufer trifft wie ich dargestellt habe in verschiedenen Fällen auch eine Aufklärungspflicht über Baubeschränkungen, wenn er diese nicht zugesichert hat.
Entgegen Ihrer Auffassung kann sich der Verkäufer nicht darauf berufen, nur bei zugesicherten Eigenschaften bestünde eine Hinweispflicht. Aufgrund der engen Verknüpfung des Grundstücks mit der baurechtlichen Bebaubarkeit bestehen hier auch unabhängig von zugesicherten Eigenschaften Aufkärungspflichten des Verkäufers. Und zwar insbesondere dann, wenn die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von dem üblicher Weise von bei dem Grundstück anzunehmenden oder explizit von dem Käufer erwartenen Bebaubarkeit des Grundstücks abweicht. Das hat der BGH in der von mir genannten Entscheidung ausdrücklich gesagt, undzwar ohne, dass hier eine Bebaubarkeit zugesichert war.
ich bedanke mich zuerst für die zahlreichen Kommentare zu meinem geschilderten Sachverhalt.
Da wir auch von Grundstückspreisen > 250€ pro qm liegen, kann man sich vorstellen, dass A ziemlich nervös ist und sich über seine Naivität halb tod ärgert.
Würde einer der Projektleiter die A in seinen Teams hat, auch nur ähnlich im Geschäft handeln oder A ein solches Thema seinem Chef immerhin auf Europaebene präsentieren, wäre das ein Kündigungsgrund. Daher versteht A nicht im Ansatz, wieso er dieses Thema nicht wie eines seiner Projekte angegangen ist....aber das ist ein weiteres Stück der Soap-ähnlichen Geschichte
Zum Thema Baufenster 80qm ist es so, dass ohne die genehmigungspflichtige Abweichung tatsächlich ein längliches Bebauungsfenster von 12m Länge und 2 Meter Breite übrig bleibt.
Vielleicht kann mir jemand 2 Fragen beantworten.
1. Gibt es Verjährungsfristen für eine Geltendmachung von Ansprüchen, falls die Einigung schief geht.
2. Falls sich beide Partner auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft einigen,
wie erfolgt dann die Rückabwicklung, nochmals Notarkosten, nochmals Grunderwebssteuer. Mir geht es ums Prinzip, wenn a mit nur diesen Kosten herauskommen würde, würde er einen Freudentanz machen.
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