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Rckabwicklung Kaufvertrag eines Grundstckes

 
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an78
Interessierter


Anmeldungsdatum: 04.05.2008
Beitrge: 8

BeitragVerfasst am: 15.01.09, 23:25    Titel: Rckabwicklung Kaufvertrag eines Grundstckes Antworten mit Zitat

Hallo,

ich habe eine Frage zur Vorgehensweise bei der Rckabwicklung von Kaufvertrgen von Grundstcken.
Nehmen wir einmal an A kauft von B ein Grundstck. Im Notarvertrag wird als Eigenschaft zugesichert, dass das Grundstck mit einem Einfamilienhaus bebaubar ist. Art- und Umfang jedoch Kufersache sind.
Jetzt stellt sich nach 2 jhriger Planung heraus, dass Grundstck ist nicht bebaubar. Es kann kein Baukrper platziert werden, der eine Beantragung ohne Abweichung mglich macht.

Annahme 1:
A und B einigen sich auf die Rckabwicklung aufgrund des Fehlens der zugesicherten Eigenschaft. Ist die Rckabwicklung dabei ein neuer bereignungsvertrag an den Alteigentmer (mit Grunderwerbssteuer etc.) oder wird der ursprngliche Notarvertrag behandelt. Erhlt A in diesem Fall die Grunderwerbssteuer zurck?

Annahme 2:
Das Grundstck kann mit Genehigungspflichtigen Abweichungen doch bebaut werden, jedoch nur in einer Art und Weise, die A nicht gefllt (bebaubare Grundflche zu schmal und kurz), da die fr A wichtige Abweichung durch die Gemeinde G (Baulinie) nicht genehmigt wird, die fr die Bebaubarkeit essentielle durch das Landratsamt (Abstandsflche) jedoch genehmigt wird.
Hat A trotzdem das Recht auf Rckabwicklung wegen Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, da nur mit einer Ausnahmegenehmigung (LRA) gebaut werden kann?
Kommt es doch zur Rckabwicklung des Vertrages (aus Kulanz, etc.) hier auch die Frage, ist es ein neuer notarieller Vertrag mit Grunderwerbssteuer fr B oder erhlt A sogar die Grunderwerbssteuer aus dem ursprnglichen Kauf zurck.

3. Frage
Nehmen wir an A kannte zwar das Gelnde, er wurde beim Kauf jedoch
nicht informiert (weder durch B noch durch den Notar) dass Baulinien derart das Gelnde schneiden, dass zum einen ein Baukrper im klassischen Sinne (Rechteck oder Quadrat als Grundflche) nicht mglich ist. Zustzlich besteht noch die Tatsache, dass von 550qm, die als Bauland im Notarvertrag beschrieben sind nur tatschlich aufgrund von Baulinien und Mindestabstnden bzgl. Abstandsflchen nur ca. 80qm bebaubar sind.
Handelt es sich dabei um einen versteckten Mangel oder htte sich A informieren mssen. (Betonung liegt auf Mssen nicht Sollen)

Wie ist die Rechtslage???

Viele Gre
Andr
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ktown
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Anmeldungsdatum: 31.01.2005
Beitrge: 4210
Wohnort: Auf diesem Planeten

BeitragVerfasst am: 16.01.09, 18:43    Titel: Antworten mit Zitat

Also die Fragen 1 und 2 gehren wohl eher ins Immobilien- oder vielleicht sogar ins Steuerrecht.

Zu Frage 3:

Mal ganz einfach formuliert. Wenn sie einen Wagen kaufen schauen sie sich diesen doch auch vorher an und erkundigen sich ob sie ihn zulassen knnen, fahren drfen und letztlich ob sie sich diesen leisten knnen.

Wieso werden diese Gesichtspunkte von A nicht auch bei einem Grundstckskauf angesetzt?
Also ein von einem versteckten Mangel kann also nicht die Rede sein, da dem Kufer vor Unterzeichnung alle Weg offen standen die Machbarkeit seines gedanklichen Gebudes zu prfen.
Das letztlich nur ein ca. 80qm groes Baufenster brig bleibt um eine Immobilie drauf zu bauen, sollte einen guten Architekten reizen.
Obwohl diese Aufgabe extrem an Reiz verlieren kann, wenn der Bauherr zu der Sorte gehrt der eher das Massahaus von der Stange kauft.
Es gibt landauf landab eine vielzahl gut gebauter Architektur mit so schwierigen Grundrivorgaben.
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wido
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Anmeldungsdatum: 21.11.2006
Beitrge: 178
Wohnort: NRW

BeitragVerfasst am: 16.01.09, 20:21    Titel: Re: Rckabwicklung Kaufvertrag eines Grundstckes Antworten mit Zitat

an78 hat folgendes geschrieben::
Nehmen wir einmal an A kauft von B ein Grundstck. Im Notarvertrag wird als Eigenschaft zugesichert, dass das Grundstck mit einem Einfamilienhaus bebaubar ist. Art- und Umfang jedoch Kufersache sind........
Jetzt stellt sich nach 2 jhriger Planung heraus, dass Grundstck ist nicht bebaubar. Es kann kein Baukrper platziert werden, der eine Beantragung ohne Abweichung mglich macht.

Ich kann ktown nur zustimmen .

Von den Fragen bin ich auch ziemlich berrascht .
Zitat:
...das Grundstck mit einem Einfamilienhaus bebaubar ist. Art- und Umfang jedoch Kufersache sind.....

Ist doch alles OK im Notarvertrag, ein EFH kann gebaut werden und Kufersache ist, da das Vorhaben zum Bebauungsplan passt ! Geschockt
Es ist doch wohl normal, da man das vor dem Kauf des Grundstckes prft .
Und wieso wird das Problem erst
Zitat:
nach 2 jhriger Planung

festgestellt ? Das sollte man doch gleich beim Blick auf den B-Plan merken . Wer hat den da geplant und 2 Jahre lang nix gemerkt ? Auerdem kann man mit Geduld und Freundlichkeit bei den Verantwortlichen einiges erreichen . Ich habe auch mit zwei Abweichungen vom B-Plan das vorgesehene Baufenster bei meinem Bau hier nicht eingehalten . Man mu nur gute Argumente haben und gut gelaunte Gegenber . Sehr glcklich
Einen Versuch sollte man starten, zumal die 80 m2 bebaubare Flche in Relation zu den insgesamt 550 m2 doch etwas klein ist .
Mit den Augen rollen
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an78
Interessierter


Anmeldungsdatum: 04.05.2008
Beitrge: 8

BeitragVerfasst am: 16.01.09, 21:28    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo zusammen,

ich bedanke mich zuerst fr die eingegangen Beitrge.
Sicherlich bohren sie in der richtigen Wunde, dass A einige Versumnisse hatte.
Der Verweis auf einen neuen Versuch die Parteien( Gemeinde LRA) zur Zustimmung zu bewegen, ist gut gemeint, jedoch praktisch nicht umsetzbar (Zitat: "Wir wollen auf diesem Grundstck keine Gebude errichten lassen")
Die Abweichung fr eine Bebauung ist sehr gross (statt 12m Abstandsflche zum Nachbarbau knnen nur 6m eingehalten werden)
Die 80m2 sind so schlecht geschnitten, dass auch ein guter Archtikt nichts mehr machen kann (stark Trapezfrmig). Selbst Auskragungen im 1.OG werden seitens Gemeinde nicht akzeptiert, da dann ber Baulinie. Daher hat der Bauherr nicht gegenber der Gemeinde Sonderwnsche und will auch kein 08/15 Haus, sondern eher einen schnen Bauhausstil

Noch eine Anmerkung, nicht um A zu entschuldigen, aber zur Klrung der Fakten.
A hat das Grundstck von der Lebensgefhrtin des Bauunternehmers U.
Mit diesem wurden nach der ersten Besichtigung des Grundstckes und Einigung des Preises sofort Planungsmassnahmen begonnen (er hat den Architekten vermittelt).
Daher hatte A nie den Gedanken an eine Problematik bzgl. Bebauung. Unternehmer U beteuert, er wusste die schwierige Bebaubarkeit ebenso nicht.
Die Leuchte von Architekt hatte die erste Planung fertig, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Dabei wurde auf Baulinien seitens Architekt keine Rcksicht genommen.
Der Ablehnungsbescheid mit Hinweis auf die Bebauungslinien kam leider erst nach Unterzeichnung. Kufer A hatte sich leider, auch aufgrund hufiger Dienstreisen und Auslandsaufenthalte (60% seiner Zeit) auf Unternehmer U und Architekt verlassen.

Die 2 Jahre sind vergangen, weil A immer wieder neue Gesprche und Varianten gesucht hat, die die Bebaubarkeit doch noch ermglichen. Architektenpfeife AP hat durch schlampige Arbeit (unvollstndige Antrgen, Eingabefristen versumt) zustzlich fr Verzgerungen gesorgt.

Ich hoffe ein Teil dieser abendfllenden Geschicht mit Soap - Charakter (es geht noch um eine traumhafte Lage eines Wassergrundstcks) konnte ich erlutern.

Doch back to topic.

Die Frage ist, ist das Grundstck bebaubar. Bisher trotz vermeintlich proffessioneller Hilfe konnte kein genehmigungsfhiger Plan erstellt werden. Mangel einer zugesicherten Eigenschaft???

Wenn ein 550m2 Grundstck (25x22) als Bauland verkauft wird, mssen die 550m2 abzglich blicher Bebauungsgrenzen bebaubar sein. Sollten dann ja 418m2 sein.
Bei geschtzen 80m2 Baufenster (inkl. der Abweichung der Abstandflche sonst deutlich weniger) wre ja eine deutliche Unterscheidung. Fehlt dann nicht auch die wesentliche Eigenschaft eines Baulands, die Bebaubarkeit???

Vielleicht kann man bei aller Dummheit von A ( die zu 70% aus keiner Zeit und 30% Blindleistung von Experten entsteht) die Fragen doch noch beantworten.

Gru Andr
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norti
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Anmeldungsdatum: 22.03.2007
Beitrge: 71

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 08:29    Titel: Antworten mit Zitat

ktown hat folgendes geschrieben::
Mal ganz einfach formuliert. Wenn sie einen Wagen kaufen schauen sie sich diesen doch auch vorher an und erkundigen sich ob sie ihn zulassen knnen, fahren drfen und letztlich ob sie sich diesen leisten knnen.

Wenn ich mir ein Auto mit Anhngerkupplung kaufe, dann schaue ich zwar ob die am Auto dran ist - aber vermutlich nicht ob sie nutzbar ist ... (also ob sie evtl. schon fast abgerostet ist).

Darum finde ich die Meinungen hier etwas strange ... Wenn ich Bauland kaufe, dann gehe ich implizit davon aus, dass ich das Ding ohne grere Probleme bebauen kann - was hier ja scheinbar aber nicht der Fall ist ...
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cmd.dea
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Anmeldungsdatum: 31.05.2008
Beitrge: 1872
Wohnort: Hessen

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 09:27    Titel: Antworten mit Zitat

norti hat folgendes geschrieben::
ktown hat folgendes geschrieben::
Mal ganz einfach formuliert. Wenn sie einen Wagen kaufen schauen sie sich diesen doch auch vorher an und erkundigen sich ob sie ihn zulassen knnen, fahren drfen und letztlich ob sie sich diesen leisten knnen.

Wenn ich mir ein Auto mit Anhngerkupplung kaufe, dann schaue ich zwar ob die am Auto dran ist - aber vermutlich nicht ob sie nutzbar ist ... (also ob sie evtl. schon fast abgerostet ist).

Darum finde ich die Meinungen hier etwas strange ... Wenn ich Bauland kaufe, dann gehe ich implizit davon aus, dass ich das Ding ohne grere Probleme bebauen kann - was hier ja scheinbar aber nicht der Fall ist ...


Hier werden zwei unterschiedliche Aspekte unzulssig vermischt.

Eine Anhngerkupplung unterliegt (auerhalb der StVZO) keinen gesetzlichen Bestimmungen darber, ob und in welchem Umfang sie benutzt werdem darf. Sie ist physisch in Ordnung oder nicht und man kann grundstzlich vom ersten ausgehen.

Dass die Bebaubarkeit eines Grundstcks nicht im freien Willen des Eigentmers steht, im gesamten Bundesgebiet bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften unterliegt und je nach Lage unterschiedliche Inhalte hat, ist hingegen allgemein bekannt.

Kommt es jemandem daher darauf an, ein bestimmtes Vorhaben auf einem zu erwerbenden Grundstck zu verwirklichen, ist es obgligatorisch, sich auch ber die baurechtlichen Regelungen zu informieren.

Natrlich kann dem Verkufer zivilrechtlich eine Haftung zukommen, wenn er eine bestimmte Baubarkeit garantiert oder zumindest erklrt. Gerade im letzteren Fall steht dem aber auch ein Versumnis des Kufers entgegen, wenn er sich hierber nicht informiert, obwohl das fr ihn ein entscheidender Aspekt war (bei groen Immobilientransaktionen kann sich der Kufer auerhalb der Garantie kaum auf Fehlinformationen berufen, wenn er keine eigene u.a. baurechtliche Due Diligence durchgefhrt hat).

Gru
Dea
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an78
Interessierter


Anmeldungsdatum: 04.05.2008
Beitrge: 8

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 10:26    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo Dea,

es ist ganz klar, dass der Kufer keine eigene Prfung durch gefhrt hat.
Hier kam die Naivitt mit der Unerfahrenheit mit einem schlampigen Architekten zusammen.
Eines der 3 Dinge richtig funktioniert, htte das Problem verhindert.
Ich interpretiere die Antwort so, dass aufgrund des eigenen Versumnisses in jedem Fall der Kufer A keine Alleinschuld dem Verkufer bermitteln kann. Der Verkufer, unabhngig ob privat oder nicht, htte nach meiner Aufassung (hnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundstzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen mssen.
Ich bin froh, dass wir im Moment noch hypothetisch sprechen, da sich eine Einigung zwischen Kufer und Verkufer anbahnt.

Wie ist in dem Zusammenhang die Rckabwicklung vertraglich zu interpretieren. Auflsung eines bestehenden Vertrages oder wird ein neuer Vertrag geschlossen.

danke,

Gru Andr
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cmd.dea
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Anmeldungsdatum: 31.05.2008
Beitrge: 1872
Wohnort: Hessen

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 15:29    Titel: Antworten mit Zitat

an78 hat folgendes geschrieben::

Ich interpretiere die Antwort so, dass aufgrund des eigenen Versumnisses in jedem Fall der Kufer A keine Alleinschuld dem Verkufer bermitteln kann.


"In jedem Fall" gibt es vor Gericht garichts. Es kann sein, dass das so ist. Das zu beurteilen, vermag aber nur ein Anwalt vor Ort, der alle Tatsachen kennt.

Zitat:
Der Verkufer, unabhngig ob privat oder nicht, htte nach meiner Aufassung (hnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundstzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen mssen.


Das kann so sein und basiert insb. darauf, ob er wei, dass es dem Kufer mageblich darauf ankommt. Das mit den dem Vorliegen von Aufklrungspflichten ist immer etwas problematisch, so es sich nicht um einen Mangel handelt (was die baurechtliche Situation natrlich nicht ist).

Zitat:
Wie ist in dem Zusammenhang die Rckabwicklung vertraglich zu interpretieren. Auflsung eines bestehenden Vertrages oder wird ein neuer Vertrag geschlossen.


Gem. 346 BGB wandelt sich der Kaufvertrag in ein sogenannten Rckgewhrschuldverhltnis, nach dem die Parteien das jeweils bereits erlangte zurck geben mssen.

Gru
Dea
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ktown
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Anmeldungsdatum: 31.01.2005
Beitrge: 4210
Wohnort: Auf diesem Planeten

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 19:15    Titel: Antworten mit Zitat

Zitat:
Der Verkufer, unabhngig ob privat oder nicht, htte nach meiner Aufassung (hnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundstzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen mssen


GRHL....sorry aber das ist ja wohl absoluter Quatsch.

Das wre ungefhr so, wenn sie als Kufer eines Mottorades den Verkufer dafr verantwortlich machen, dass er ihnen nicht gesagt hat, dass sie mit ihrem Fhrerschein die ccm-Klasse nicht fahren drften.

Ein Mangel wre es, wenn vom Verkufer eine Eigenschaft zugesichert worden wre, die spter nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.

Fr mich liegt der Fehler immer noch direkt beim Kufer, da er vorab keine Informationen eingeholt hat.
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norti
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Anmeldungsdatum: 22.03.2007
Beitrge: 71

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 20:29    Titel: Antworten mit Zitat

ktown hat folgendes geschrieben::
Ein Mangel wre es, wenn vom Verkufer eine Eigenschaft zugesichert worden wre, die spter nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.


rein aus interesse:
Das Problem hier kommt ja von der Diskrepanz, dass man ein Baugrundstck mit 550 qm gekauft hat - aber es faktisch nur auf 80qm davon bebaut werden darf ... Ein EFH mit 80qm Grundflche kann ich mir noch vorstellen ...

Wre es ein Mangel, wenn das Grundstck nur auf, sagen wir, 40qm bebaubar wre ... ?

Gruss!
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cmd.dea
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Anmeldungsdatum: 31.05.2008
Beitrge: 1872
Wohnort: Hessen

BeitragVerfasst am: 17.01.09, 21:47    Titel: Antworten mit Zitat

ktown hat folgendes geschrieben::
Zitat:
Der Verkufer, unabhngig ob privat oder nicht, htte nach meiner Aufassung (hnlich der Unfallfreiheit beim Autokauf) Eigenschaften, die einer grundstzlichen Nutzung entgegensprechen jedoch mitteilen mssen


GRHL....sorry aber das ist ja wohl absoluter Quatsch.


Keineswegs! Solche Aufklrungspflichten knnen durchaus bestehen.

Zitat:
Das wre ungefhr so, wenn sie als Kufer eines Mottorades den Verkufer dafr verantwortlich machen, dass er ihnen nicht gesagt hat, dass sie mit ihrem Fhrerschein die ccm-Klasse nicht fahren drften.


Auch hier werden verschiedene Aspekte unzulssig vermischt. Denn der fehlende Fhrerschein ist kein rechtlicher Umstand, der dem Motorrad anhaftet, die Bebaubarkeit ist es fr das Grundstck jedoch sehr wohl

Zitat:
Ein Mangel wre es, wenn vom Verkufer eine Eigenschaft zugesichert worden wre, die spter nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.


Eine unzureichende Bebaubarkeitsmglichkeit kann sehr wohl einen Mangel des Grundstcks darstellen. In diesem Fall muss der Verkufer den Kufer definitiv hierber aufklren (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 03.05.2002 - Az. V ZR 175/01).

Zitat:
Fr mich liegt der Fehler immer noch direkt beim Kufer, da er vorab keine Informationen eingeholt hat.


Aber nur teilweise, so den Verkufer nicht nach obigen Grundstzen eine Aufklrungspflicht zukommt.

Gru
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ktown
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Anmeldungsdatum: 31.01.2005
Beitrge: 4210
Wohnort: Auf diesem Planeten

BeitragVerfasst am: 18.01.09, 11:25    Titel: Antworten mit Zitat

Dem wiederspreche ich ja auch nicht.
Deswegen auch folgende Aussage von mir:
Zitat:
Ein Mangel wre es, wenn vom Verkufer eine Eigenschaft zugesichert worden wre, die spter nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.


Wenn einem Kufer zugesichert wird, dass er ein Hotel draufbauen darf und sich nachtrglich rausstellt, dass der Aufwand hierfr unerheblich hoch ist bzw. die grundflche nur auf 80m begrenzt ist, dann liegt ein Mangel vor.
Wenn aber ein Grundstck als Bauland fr ein Einfamilienhaus verkauft wird, dann liegt bei diesen 80m nur ein Baumangel vor, wenn das Baufeld z.B. 2m breit und 40m lang wre und dies aus der Form des gesamten Grundstckes nicht ersichtlich wre.
Aber selbst dann wre es eine normale Vorgehensweise eines Kufers (gerade bei solchen Summen) vorher alle Fakten fr das eigene Vorhaben zu prfen.
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cmd.dea
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Anmeldungsdatum: 31.05.2008
Beitrge: 1872
Wohnort: Hessen

BeitragVerfasst am: 18.01.09, 14:21    Titel: Antworten mit Zitat

ktown hat folgendes geschrieben::
Dem wiederspreche ich ja auch nicht.
Deswegen auch folgende Aussage von mir:
Zitat:
Ein Mangel wre es, wenn vom Verkufer eine Eigenschaft zugesichert worden wre, die spter nicht zutraf. Bisher kann ich aber nicht erkennen, wo so eine Eigenschaft zugesichert wurde.


Wenn einem Kufer zugesichert wird, dass er ein Hotel draufbauen darf und sich nachtrglich rausstellt, dass der Aufwand hierfr unerheblich hoch ist bzw. die grundflche nur auf 80m begrenzt ist, dann liegt ein Mangel vor.


Das ist richtig, trifft jedoch nicht den Fall. Den Verkufer trifft wie ich dargestellt habe in verschiedenen Fllen auch eine Aufklrungspflicht ber Baubeschrnkungen, wenn er diese nicht zugesichert hat.

Entgegen Ihrer Auffassung kann sich der Verkufer nicht darauf berufen, nur bei zugesicherten Eigenschaften bestnde eine Hinweispflicht. Aufgrund der engen Verknpfung des Grundstcks mit der baurechtlichen Bebaubarkeit bestehen hier auch unabhngig von zugesicherten Eigenschaften Aufkrungspflichten des Verkufers. Und zwar insbesondere dann, wenn die bauplanungsrechtliche Zulssigkeit von dem blicher Weise von bei dem Grundstck anzunehmenden oder explizit von dem Kufer erwartenen Bebaubarkeit des Grundstcks abweicht. Das hat der BGH in der von mir genannten Entscheidung ausdrcklich gesagt, undzwar ohne, dass hier eine Bebaubarkeit zugesichert war.

Gru
Dea
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an78
Interessierter


Anmeldungsdatum: 04.05.2008
Beitrge: 8

BeitragVerfasst am: 20.01.09, 20:21    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

ich bedanke mich zuerst fr die zahlreichen Kommentare zu meinem geschilderten Sachverhalt.
Da wir auch von Grundstckspreisen > 250 pro qm liegen, kann man sich vorstellen, dass A ziemlich nervs ist und sich ber seine Naivitt halb tod rgert.
Wrde einer der Projektleiter die A in seinen Teams hat, auch nur hnlich im Geschft handeln oder A ein solches Thema seinem Chef immerhin auf Europaebene prsentieren, wre das ein Kndigungsgrund. Daher versteht A nicht im Ansatz, wieso er dieses Thema nicht wie eines seiner Projekte angegangen ist....aber das ist ein weiteres Stck der Soap-hnlichen Geschichte Traurig

Zum Thema Baufenster 80qm ist es so, dass ohne die genehmigungspflichtige Abweichung tatschlich ein lngliches Bebauungsfenster von 12m Lnge und 2 Meter Breite brig bleibt.

Vielleicht kann mir jemand 2 Fragen beantworten.
1. Gibt es Verjhrungsfristen fr eine Geltendmachung von Ansprchen, falls die Einigung schief geht.
2. Falls sich beide Partner auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft einigen,
wie erfolgt dann die Rckabwicklung, nochmals Notarkosten, nochmals Grunderwebssteuer. Mir geht es ums Prinzip, wenn a mit nur diesen Kosten herauskommen wrde, wrde er einen Freudentanz machen.

Viele Gre
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