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Verfasst am: 26.02.09, 10:36 Titel: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Zinsen verrech.
hallo. Habe folgenden Fall:
Angenommen Person A nimmt ein Kredit von einer bzw. mehreren Personen auf und kauft auf dieses Geld 2 Wohnungen, weil diese momentan "im Angebot sind".
Diese Wohnungen vermietet Person A an Dritte um eine gewisse Verzinsung zu erreichen. Bzw. wohnt auch in einer dieser Wohnungen selbst.
Kann Vermieter Person A die Zinsen, die jährlich anfallen in der Steuererklärung geltend machen? Die Zinsen fallen schließlich für den Kaufpreis der beiden Wohnungen an, die vermeitet werden und aus denen die person A Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erziehlt.
Ja, die Zinszahlungen müssen nachgewiesen werden: Zahlungsnachweis, Darlehnsvertrag mit Zweckbindung Wohnungskauf und die Zinsempfänger müssen diese Zinsen versteuern!
Das ist für die vermietete ohnung ( aFa nicht vergessen!), die privatgenutzte ist uninteressant für die Steuererklärzung = Privatvergnügen!
Der gezahlte Kaufpreis entfällt zu einem Teil auf den mitangeschafften Grund und Boden, zum anderen Teil auf das erworbene Gebäude(-teil). Während es sich bei Grund und Boden um nicht-abnutzbare Wirtschaftsgüter handelt, handelt es sich beim Gebäude um ein abnutzbares WG, für das AfA angesetzt werden MUSS! ALs Nutzungsdauer ist grundsätzlch von 50 Jahren auszugehen, so dass 2% AfA bezogen auf die ANschaffungskosten des Geäudes anfallen.
taxpert _________________ Your friendly bavarian tax collector
Motto: "Das Leben ist zum Lachen da, drum nehm' ich Psychopharmaka!" Die Ärzte: "Jazz ist anders"
"Bitte, Danke und Verzeihung wandern auf die Liste der bedrohten Wörter!"
Wobei zu den Anschaffungskosten auch alle Aufwendungen wie Notarkosten für den Erwerb, Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Grundbuchumschreibung gehören.
Nicht dazu gehören z.B. Notarkosten für die Grundschuld, Eintragungskosten der Grundschuld. Diese sind (soweit sie die vermietete Wohnung betreffen) Werbungskosten. _________________ Ceterum censeo Carthaginem esse delendam.
Ok. Wie ist es dann? Mindern die Aufwendungen bei der Anschaffung und die Afa die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung oder die gesamten Einkünfte, die in der Steuererklärung deklariert werden?
Denn in dem ersten Jahr werden die Anscahffungskosten + die Afa wohl etwas höher ausfallen als die Mieteinnahmen...
PS: Bitte beachten Sie, dass Person A kein Unternehmen betreibt und keine GuV erstellt (also keine Wohnungsbaugesellscahft). Person A hat schließlich lediglich eine Wohnung gekauft um diese zu vermieten.
Wenn Person A zusätzlich ein Gewerbebetrieb hätte und umsatzsteuerpflichtig wäre, müsste Person A auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen?
Die Einkünfte (Einnahmen minus Werbungskosten) werden für jede Einkunftsart eigens ermittelt. Das Ergebnis, Einnahme- oder Werbungskostenüberschuss, fließt in die Ermittlung des Gesamtbetrages der Einkünfte ein.
Vilelleicht sollte amn sich zumindest im ersten Jahr mit V+V-Einkünften den Luxus eines Steuerberaters leisten! Man kann in einem Forum bei einem "fiktiven" Fall nicht alle Eventualitäten berücksichtigen!
taxpert _________________ Your friendly bavarian tax collector
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