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Verfasst am: 04.03.09, 10:22 Titel: Einbehalt Mietminderung von Kaution
Hallo liebe Forenteilnehmer,
zunächst folgender Sachverhalt:
Ein Mieter M zieht in eine Wohnung. Die Hälfte der Kaution wird von der ARGE als Darlehen gewährt und an den Vermieter V gezahlt.
Bereits bei Einzug enthält die Wohnung zahlreiche Mängel, die umgehend gerügt werden. Diese Mängelliste nimmt V zur Kenntnis, unterzeichnet diese und stellt Abstellen in Aussicht. Dabei handelt es sich um sehr viele kleine Mängel und einige wenige große, die eine Mietminderung rechtfertigen.
Nachdem die Mängel nicht abgestellt werden, setzt M nochmals eine Frist zur Beseitigung von 2 Wochen (benanntes Datum). Nach Verstreichen der Frist übergibt er die Sache seinem Anwalt. Dieser droht Mietminderung an. V widerspricht einer Mietminderung. Mängel werden von V nicht behoben, also wird die Miete gemindert. Nach viereinhalb Monaten Mietminderung werden die Mängel beseitigt, die eine Minderung rechtfertigen. Die anderen Mängel lässt M auf sich beruhen. Die volle Mietzahlung wird wieder aufgenommen.
Auszug aus der Wohnung:
V bemängelt bei der Übergabe einen Fleck auf dem Teppich, bei dem es sich um normale Gebrauchsspuren handelt. Dies wird im Übergabeprotokoll vermerkt mit dem Hinweis, dass M diesen Mangel nicht als Verschmutzung anerkennt, sondern als Gebrauchsspuren bewertet. M unterschreibt dies. Ein Übergabeprotokoll soll M unverzüglich per Post zugestellt werden. Dies geschah bis heute nicht.
Kautionsabrechnung:
- keine Erwähnung des Teppichs
- Abzug der Mietminderung als "Mietrückstände"
- Einbehalt von 150,- Euro mit der Bezeichnung "Nebenkosten", trotz Guthaben aus dem Vorjahr von 175,- Euro
- Auszahlung des Restbetrags nur gegen Vorlage einer Freistellung der ARGE (soll wohl offensichtlich ein Schrieb sein, der bestätigt, dass das Darlehen getilgt ist, was der Fall ist).
- keine Verzinsung der Kaution, obwohl im Mietvertrag vereinbart
Annahme: Der Auszug ist über 6 Monate her.
Fragen:
- Ist ein Abzug einer Mietminderung von der Kaution grundsätzlich zulässig?
- Ist ein Ausweisen der Mietminderung als "Mietrückstände" in der Kautionsabrechnung zulässig?
- Ist im geschilderten Fall ein Einbehalt von 150,- Euro mit der Bezeichnung "Nebenkosten" zulässig? Das würde ja einen Mehrverbrauch von über 300,- Euro verglichen zur Vorabrechnung implizieren.
- Ist die Kopplung der Auszahlung an die Vorlage einer Freistellungsbescheinigung zulässig?
- Wie kann V zur Zustellung des Ãœbergabeprotokolls bewegt werden?
- Kann V den Teppich noch geltend machen, obwohl er die Abrechnung schon erstellt hat und die Ãœbergabe 6 Monate her ist?
- Wo ist der Zinssatz zu entnehmen, mit dem die Kaution verzinst werden muss?
- Muss die Kaution bis zur Auszahlung oder bis zur Ãœbergabe verzinst werden?
- Wie sieht die Sache aus, wenn V sich weigert, den korrekten Betrag (meinetwegen mit Abzug eines Nebenkostenzurückbehalts) auszuzahlen? Kann in so einem Fall M V in Verzug setzen und dann einen Anwalt einschalten und diesen als Verzugsschaden geltend machen?
- Hab ich was vergessen?...;o)
Wie ist in so einem Fall die Rechtslage?
Vielen Dank für Eure Meinungen!
Entschuldigt meinen Romanpost. Jedoch hielt ich die Einzelheiten für die Bewertung der Sachlage für relevant.
Zunächst mal ist die Kaution Eigentum des Mieters, welche vom Vermieter verwaltet wird. Sie ist anzulegen und zu verzinsen, in der Regel als Sparbuch mit 0,5-1,5% Zinsen.
Der Vermieter darf alles mögliche damit verrechnen, wenn der Mieter sich da im Unrecht fühlt, muß er auf Zahlung des höheren Kautionsanteils klagen. Der Richter wird dann entscheiden ob z.b. die Mietminderung rechtens war oder als Mietrückstände gewertet werden dürfen.
Auf ein Ãœbergabeprotokoll hat der Mieter keinen Anspruch.
Es sei noch erwähnt, dass der VM einen Teil der Kaution bis zur letzten Abrechnung einbehalten darf. Wie hoch dieser sein kann wird unterschiedlich geurteilt. Einige Gerichte haben entschieden, maximal 3 mal die monatlichen Vorauszahlungen und andere haben entschieden so hoch wie die letzte Nachforderung war.
Der Vermieter darf alles mögliche damit verrechnen, wenn der Mieter sich da im Unrecht fühlt, muß er auf Zahlung des höheren Kautionsanteils klagen. Der Richter wird dann entscheiden ob z.b. die Mietminderung rechtens war oder als Mietrückstände gewertet werden dürfen.
Macht das nicht die Mietminderung zu einem absolut wirkungslosen Werkzeug, wenn V einfach behaupten kann, es handele sich um Mietrückstände, welche er dann mit der Kaution verrechnet?
ralph12345 hat folgendes geschrieben::
Auf ein Ãœbergabeprotokoll hat der Mieter keinen Anspruch.
Auch dann nicht, wenn es eins gibt, was M bei der Ãœbergabe unterschrieben hat? Hat M nicht mal Anspruch auf eine Kopie oder Durchschrift?
Strider hat folgendes geschrieben::
Es sei noch erwähnt, dass der VM einen Teil der Kaution bis zur letzten Abrechnung einbehalten darf. Wie hoch dieser sein kann wird unterschiedlich geurteilt. Einige Gerichte haben entschieden, maximal 3 mal die monatlichen Vorauszahlungen und andere haben entschieden so hoch wie die letzte Nachforderung war.
Das habe ich mir schon gedacht. Das ist wohl auch der einzige Teil der geschilderten Kautionsabrechnung, die akzeptabel ist...
Macht das nicht die Mietminderung zu einem absolut wirkungslosen Werkzeug, wenn V einfach behaupten kann, es handele sich um Mietrückstände, welche er dann mit der Kaution verrechnet?
In diesem Sinne ist jedes Recht ein wirkungsloses Werkzeug, weil man es meist erst durchsetzen muss. Es sind aber Mieter gegen solches Gebaren schon mit einstweiligen Verfügungen erfolgreich gewesen. Immerhin ist die Forderung offenkundig bestritten und dann 'darf' der Vermieter schon mal nicht mit der Kaution aufrechnen. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Welche Möglichkeiten hätte M denn, zu einem Ergebnis zu kommen, die Kaution nicht in den Wind schiessen zu müssen?
Wenn ich das richtig sehe, trüge ja M das gesamte Prozessrisiko und der Fall wäre ja ein typischer Fall für einen Vergleich, oder wie ist eure Meinung dazu?
Wenn zwei sich nicht einig sind und vor Gericht ziehen, tragen sie beide das Prozessrisiko, denn bezahlen wird der Verlierer.
Hier müssen wir aber zwei verschiedene Fragen auseinander halten:
- Hat der Vermieter ein Recht auf Zahlung der gesamten Miete? Das wird vom Mieter bestritten. In der Konsequenz hat dann der Vermieter auf Zahlung zu klagen.
- Hat der Vermieter das Recht seinen Anspruch aus der Kaution zu befriedigen? Nein, solange die Forderung bestritten wird. siehe Frage 1. Hier kann der Mieter z.B. mit einer einstweiligen Verfügung den Zugriff auf die Kaution unterbinden, bis Frage 1 beantwortet ist.
Er kann aber auch zur Klärung der ersten Frage selbst vor Gericht ziehen und auf Rückzahlung der Kaution klagen.
Wenn ihm aber das Risiko, den Prozess zu verlieren, zu hoch ist, kann er auch einen Vergleich ansteuern. Das hängt davon ab, für wie berechtigt er seine Minderung einschätzt. Das wird hier keiner einschätzen können. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Hat der Vermieter ein Recht auf Zahlung der gesamten Miete? Das wird vom Mieter bestritten. In der Konsequenz hat dann der Vermieter auf Zahlung zu klagen.
- Hat der Vermieter das Recht seinen Anspruch aus der Kaution zu befriedigen? Nein, solange die Forderung bestritten wird. siehe Frage 1. Hier kann der Mieter z.B. mit einer einstweiligen Verfügung den Zugriff auf die Kaution unterbinden, bis Frage 1 beantwortet ist.
Er kann aber auch zur Klärung der ersten Frage selbst vor Gericht ziehen und auf Rückzahlung der Kaution klagen.
Das bedeutet also im Klartext, dass er sich rechtlich einer strittigen Forderung nicht aus der Kaution bedienen darf, hab ich das richtig verstanden?
Hinzu kommt, dass M gar nicht klar ist, wo die Kaution in welcher Form liegt, da sie einfach per Überweisung aufs Konto von V bereitgestellt wurde. Eine Verhinderung des Zugriffs ist inder Form also gar nicht möglich. Ist eine Bereitstellung der Kaution aufs Konto von V überhaupt zulässig? Ergeben sich daraus nachträglich noch Folgen?
Fragen über Fragen. Nicht trivial, der Sachverhalt...
Ist eine Bereitstellung der Kaution aufs Konto von V überhaupt zulässig? Ergeben sich daraus nachträglich noch Folgen?
Es ist der übliche Weg, daß sich die Kaution in der Verfügungsgewalt des Vermieters befindet, nur so kann sie ihrem Zweck gerecht werden. Was würde dem Vermieter eine Kaution auf einem Sparbuch nutzen, welches der Mieter bei sich trägt?
Ein Verbleib in der gemeinsamen Verfügungsgewalt beider Parteien würde den gewünschten Zustand herstellen können, nämlich, dass keiner von beiden sich dran bedienen kann, wenn sie sich nicht einig sind, z.B.
Dann wär die Kaution ja komplett sinnlos. Denn wenn der VM berechtigterweise (z.B. Mietausfall) sich an der Kaution bedienen will, kann er dies nur mit Zustimmung des Mieters tun. Sobald dieser sagt: "Nö, is nich", hat der VM schon verloren.
Die Kaution kann durchaus bar an den Vermieter gezahlt werden. Der hat sie dann getrennt von seinem Vermögen anzulegen.
Es ist richtig, dass der Vermieter auf die Kaution nur zugreifen darf, wenn die zu Grunde liegende Forderung unstrittig ist, oder ein Gericht die Richtigkeit bestätigt hat.
Die Kaution hat zwar den Zweck, die Forderungen des Vermieters zu sichern, nicht aber, die Durchsetzung zu beschleunigen.
Wenn er also Mietforderungen hat, die der Mieter bestreitet, dann hat er, wie jeder Andere auch, seine Ansprüche per Gericht durchzusetzen. Danach kann er dann auf die Kaution zugreifen.
Die meisten Vermieter gehen aber einfach den kürzeren Weg und bürden so dem Mieter die Notwendigkeit auf, das Geld einzuklagen. Wie ich schon geschrieben habe, haben einige Mieter aber diesen Ball dadurch zurückgeschlagen, indem sie per EV den Zugriff auf die Kaution haben untersagen lassen. Das zwingt dann wieder den Vermieter zur Klage.
Letztlich bringt das aber nicht viel, weil in jedem Fall das Gericht über die Rechtmäßigkeit beider Forderungen entscheiden muss. Da ist es egal, wer die Klage einreicht. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
... Wie ich schon geschrieben habe, haben einige Mieter aber diesen Ball dadurch zurückgeschlagen, indem sie per EV den Zugriff auf die Kaution haben untersagen lassen. Das zwingt dann wieder den Vermieter zur Klage.
Nur um keine falschen Hoffnungen aufkommen zu lassen...
Mit einer einstweiligen Verfügung könnte der Mieter allenfalls erreichen, dass der Vermieter nicht über das Kautionsguthaben verfügen kann. Der Mieter kann auf diesem Weg aber keinesfalls die Rückzahlung der Kaution erreichen.
Ob eine einstweilige Verfügung überhaupt zu erwirken wäre, wird wohl von der Tagesform der zuständigen Richters abhängen. Dass irgendwann irgendwo irgendjemand damit schon mal Erfolg hatte bedeutet nun nicht, dass beim nächsten Antrag wieder eine einstweilige Verfügung erlassen wird.
Vielen Dank, jetzt habe ich Deinen Beitrag in Bezug auf wer klagt wann gegen wen richtig verstanden.
Karsten hat folgendes geschrieben::
Die Kaution kann durchaus bar an den Vermieter gezahlt werden. Der hat sie dann getrennt von seinem Vermögen anzulegen.
Muss der Vermieter darüber einen Nachweis erbringen, was er mit der Kaution gemacht hat, wo sie angelegt war und ob sie tatsächlich von seinem Privatvermögen getrennt angelegt war?
Gibt es irgendwelche Fristen, auf die geachtet werden muss?
@RM
Vielen Dank für die Klarstellung. Das hatte ich auch so verstanden.
Strider hat folgendes geschrieben::
Dann wär die Kaution ja komplett sinnlos. Denn wenn der VM berechtigterweise (z.B. Mietausfall) sich an der Kaution bedienen will, kann er dies nur mit Zustimmung des Mieters tun. Sobald dieser sagt: "Nö, is nich", hat der VM schon verloren.
Genau so ist es. Dann müssten die Gerichte entscheiden, wozu sie ja da sind, um in Zweifelsfällen zu urteilen. Da beide Parteien ein Interesse an der Kaution hätten, würde der Mieter ja nicht wirklich weit kommen mit der Einstellung, der Vermieter kriegt gar nix, denn so lange kriegt er ja auch nix. Das wäre ausgewogen und würde die Parteien dazu zwingen, eine Einigung zu erzielen oder eine vor Gericht zu finden.
Dass irgendwann irgendwo irgendjemand damit schon mal Erfolg hatte bedeutet nun nicht, dass beim nächsten Antrag wieder eine einstweilige Verfügung erlassen wird.
Völlig korrekt. Das gilt für die meisten Urteile von Gerichten, also auch hier. Mein letzter Beitrag läßt aber m.E. auch nicht vermuten, dass ich dies Vorgehen irgendjemandem raten würde.
Allerdings meine ich schon, dass die Rechtslage bei einem Zugriff des Vermieters auf Grundlage einer bestrittenen Forderung ziemlich eindeutig ist. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
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