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Verfasst am: 28.02.09, 14:35 Titel: Neuer Mietvertrag ersetzt alten Mietvertrag mit Wohnrecht
Hallo Forumianer
Erst einmal das Geschehen:
Nehmen wir an es gibt einen Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter X, mit einem handschriftlich eingetragenen Wohnrecht auf Lebenszeit (Nicht im Grundbuch eingetragen, nicht notariell beglaubigt), welches für Mieter X und Frau (Ehefrau nur als Frau genannt, nicht namentlich genannt) gilt. Unterschrieben von Mieter X und Vermieter. Abgeschlossen 2001.
Nehmen wir weiter an, dass ein Jahr später ein neuer Mietvertrag zwischen Mieter X und Vermieter abgeschlossen wurde, welcher kein Wohnrecht mehr auf Lebenszeit enthält. Ebenfalls nur unterschrieben von Mieter X und Vermieter. Abgeschlossen 2002.
Hier nun meine Fragen:
1) Setzt der neue, später geschlossene Mietvertrag den "alten" Mietvertrag vollends außer Kraft ?
2) Ist das "Wohnrecht auf Lebenszeit" mit Abschluss des neuen Mietvertrages erloschen ?
3) Kann die Frau des Mieter X ein Wohnrecht aus dem alten Mietvertrag einfordern, obwohl sie darin nicht namentlich genannt wird, und den alten wie auch neuen Mietvertrag auch nicht mit unterschrieben hat ?
4) Rechtfertigt die rechtliche Klärung dieser Situation seitens des Mieters eine Hinterlegung der Miete (in voller Höhe) bei Gericht (seit 7 Monaten), oder eher nicht ?
Falls Nein, gilt dann die Miete evtl. als nicht an den Vermieter gezahlt, und würde ggf. eine fristlose Kündigung rechtfertigen ?
Falls bekannt, wäre ich super Dankbar, wenn mir jemand neben den Antworten auch Links zu entsprechenden Urteilen oder entsprechenden Gesetzen nennen könnte !
Ich wäre euch sehr dankbar für fundierte Äußerungen !
Die jüngere Vereinbarung wird man wohl als Änderungsvertrag zu deuten haben. Es gilt also der zweite Vertrag und der erste nicht mehr.
Warum sollte die Miete beim Gericht hinterlegt werden. Sie wird, egal wie der Rechtstreit - ich kann mir da nur eine Räumungsklage vorstellen - dort ausgeht, immer dem Vermieter gehören, solange die Leute da wohnen. Sie gilt dann wohl logischer Weise als nicht gezahlt. Woraus sollte sich den ein Recht auf Wohnen ohne Mietzahlung ergeben?
Wenn die Frau zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wirklich mit dem Mieter verheiratet war, dürfte ihre Indentität ausreichend gesichert sein. Dann ist sie, genauso wie ihr Mann wohl Vertragspartner.
Nun stellt sich natürlich die Frage, was genau mit 'lebenslangem Wohnrecht' wirklich gemeint sein könnte. Wenn da nichts ins Grundbuch eingetragen wurde, denke ich, es handelt sich wohl mehr um einen lebenslangen Kündigungsverzicht seitens des Vermieters. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Was die Hinterlegung betrifft: Sie wird seit 7 Monaten einfach bei Gericht hinterlegt.
Begründung unbekannt.
Ein Rechtsstreit ist anhängig, und zwar seitens der Ehefrau des Mieters, welche das Wohnrecht einklagen will.
Wenn die Miete also nicht gezahlt wird, da sie ja ungerechtfertigt hinterlegt wird, besteht Recht zur fristlosen Kündigung, richtig ?
In dem alten Mietvertrag wurde hanschriftlich festgehalten "lebenslanges Wohnrecht".
Da es ja nicht im Grundbuch eingetragen ist, handelt es sich laut deiner Aussage also um einen Verzicht auf Kündigung seitens des Vermieter, richtig ?
Das ist doch aber dann nichtig durch den neuen Mietvertrag, richtig ?
Das würde ich so sehen. Allerdings lässt so ein wager Satz durchaus andere Interpretationen möglich erscheinen.
Die Dame ist also gar nicht gekündigt worden, sondern hat eine Feststellungsklage eingereicht, nur um vorab klar stellen zu lassen, dass sie dieses ominöse Wohnrecht hat?
Die Miete wird dem Vermieter wohl genau so lange zustehen, wie sie, b.z.w. ihr Mann, da wohnen. Das hat eher wenig bis gar nichts mit der Frage zu tun, ob sie das für ewig kann, oder nicht.
Der Mietvertrag regelt die Konditionen, unter denen eine Mietverhältnis besteht. Und eine neue Vereinbarung löst die alten ab. Natürlich kann man auch nachträglich Ergänzungen zu einem Vertrag machen, aber ist aber was Anderes und wird in der Regel erkennbar sein. Das sollte er seinen Anwalt, den er hoffentlich hat, gleich mit erledigen lassen.
Wie ist denn die Frau auf diese Idee gekommen? Insbesondere die, jetzt keine Miete mehr zahlen zu müssen.
Der Vermieter hat natürlich, getrennt von allen anderen laufenden Prozessen, die Möglichkeit, den Mieter per gerichtlicher Mahnung oder gleich einer eigenen Klage an seine Mietzahlungspflicht zu erinnern. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Ich bin der Meinung, dass der zweite Mietvertrag nicht wirksam geschlossen wurde. Die Handlung des Herrn X scheint mE nicht im Einklang mit § 1357 BGB zu stehen, wobei mMn das Augenmerk auf Abs. 1 Satz 2 zu richten wäre.
An welcher Stelle würde sich denn aus der Aussenwirkung dieses Paragraphen 1357 die Unwirksamkeit irgendeines Vertrages ergeben?
Wir wissen außerdem gar nicht, wie der zweite Vertrag zu Stande gekommen ist. Man könnte lediglich darüber spekulieren, ob dort die Ehefrau hätte unterschreiben müssen. Wir wissen aber auch nicht, ob sie das nicht getan hat. Nur würde sich die Unwirksamkeit dann nicht aus dem 1357 ergeben.
Und der genannte Satz (Abs 1, Satz 2):
Zitat:
Durch solche Geschäfte werden beide Ehegatten berechtigt und verpflichtet, es sei denn, dass sich aus den Umständen etwas anderes ergibt.
besagt nichts Anderes als: Im Normalfall gilt eine Unterschrift für beide. Wie sollte daraus die Unwirksamkeit von irgendwas abgeleitet werden können?
Auch der Palandt sagt genau das Gleiche.
Aber eigentlich weiß ich gar nicht, was das hier soll? _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
ich versuche mal ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen (soweit ich es kann).
Deine Frage:
Wie ist denn die Frau auf diese Idee gekommen? Insbesondere die, jetzt keine Miete mehr zahlen zu müssen.
Herr X und seine Ehefrau wohnen in der unteren Etage des Hause vom Sohn, welches ihm alleine gehört (Keine Übereignung der Eltern, sondern eigener Kauf durch den Sohn).
Nachdem der erste Mietvertrag geschlossen wurde, lernte der Sohn eine neue Frau kennen, die nach einiger Zeit zu ihm (er bewohnt das OG) in sein Haus zog.
Als die Frau einzog, wurden zwei Mietverträge abgeschlossen.
Ein neuer Mietvertrag mit Herrn X über das EG, und ein Mietvertrag mit der Freundin des Sohnes über das OG. Beide Verträge wurden zeitgleich mit allen Parteien, deren vollem Einverständnis und im Beisein aller Parteien geschlossen.
Der alte wie auch der neue Mietvertrag mit Herrn X wurden ausschließlich von ihm selbst und dem Vermieter (Sohn) unterzeichnet. Die Ehefrau des Herrn X wurde im ersten (alten) Mietvertrag nur als "FRAU" (Herrn X und Frau) bezeichnet, und im neuen Mietvertrag gar nicht erwähnt. Die Frau von Herrn X hat keinen der beiden Mietverträge unterschrieben.
Nun hat sich das Zusammenleben in den letzten 6 Jahren dermaßen verschlechtert, dass der Sohn und seine Frau, Herrn X und seiner Frau kündigen wollten.
Darauf hin haben Herr X und seine Frau einen Anwalt eingeschaltet. Die Frau von Herrn X klagt nun auf Wohnrecht, und Herr X selbst fordert ominöse Darlehen von dem Sohn, die er nun gerichtlich einfordert.
Seit diesem Moment, wurde/wird die Miete monatlich bei Gericht hinterlegt. Begründung des Anwalts: Bis zur Klärung der Sache.
Nur um es klarzustellen: Es sind keinerlei Gelder in irgendeiner Form geflossen. Das Haus wurde komplett durch die Bank finanziert. Hier bestehen keinerlei Rechte seitens Herrn X oder der Frau.
Der Sohn und seine mittlerweile Ehefrau, sind zwischenzeitlich aus dem Haus ausgezogen, da der Zustand unerträglich geworden ist.
Herr X und seine Frau nehmen seither unberechtigter Weise das ganze Haus in Beschlag.
Nur für die Akten: Es ist bisher keine Kündigung ausgesprochen worden, und es gibt immer noch einen bestehenden Mietvertrag für das OG mit der Frau des Sohnes !
Warum ? Die Frau des Sohnes hat so unter der ganzen Situation gelitten, dass sie seit 5 Monaten krank ist. Beide haben erst einmal versucht das ganze Thema aus ihrem Leben fern zu halten, damit sie sich wieder fangen.
Aufgrund der nun bald anstehenden Gerichtsverhandlungen muss sich der Sohn nun aber mit den Sachen beschäftigen.
Ein Anwalt ist selbstverständlich eingeschaltet.
Die hier wohl schwerwiegendste Frage ist die, ob der ursprüngliche Vertrag von beiden Ehepartnern abgeschlossen wurde, oder nur vom Ehemann. Das entscheidet nämlich darüber, ob der spätere Änderungsvertrag, der ja nur vom Ehemann unterschrieben wurde, überhaupt wirksam den alten Vertrag außer Kraft setzen konnte.
Wenn beide Ehepartner als Vertragspartner anzusehen sind, dann können auch nur beide zusammen den alten Vertrag auflösen. Wenn nur der Ehemann Vertragspartner war, dann wird er auch allein einen Aufhebungsvertrag abschließen können.
Man wird für beide Interpretationen Argumente finden: Der Vertrag spricht ausdrücklich von Mann und Frau. Auf der anderen Seite gibt es nur die Unterschrift von ihm.
Was man aber ausschließen kann, ist die Wirkung des hier schon besprochenen § 1357. Der entfaltet nämlich weder für Mietverträge, noch für Mietaufhebungsverträge Wirkung. Also gilt die Unterschrift des Ehemannes weder beim ersten, noch beim späteren Vertrag für beide Ehepartner.
Das mit der Hinterlegung ist völliger Unfug. Das weiß auch der gegnerische Anwalt (Andernfalls gehören ihm auf den Marktplatz die Füße angekokelt). Er kann so viel Geld ins Gericht schaffen, bis es vorne wieder rausquilt. Das entbindet ihn nicht von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete.
Denkbar wäre allenfalls, dass der Vater (b.z.w. der Anwalt) die erhobenen Forderungen nach Rückzahlung des angeblichen Darlehens mit der Mietforderung 'aufrechnet'. Dazu braucht er das Geld aber nicht hinterlegen und diese Aufrechnung müsste auch gegenüber dem Sohn zunächst einmal erklärt werden. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Verfasst am: 01.03.09, 13:18 Titel: Re: Neuer Mietvertrag ersetzt alten Mietvertrag mit Wohnrech
Ideenfinder hat folgendes geschrieben::
...... Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter X, mit einem handschriftlich eingetragenen Wohnrecht auf Lebenszeit (Nicht im Grundbuch eingetragen, nicht notariell beglaubigt), welches für Mieter X und Frau (Ehefrau nur als Frau genannt, nicht namentlich genannt) gilt. Unterschrieben von Mieter X und Vermieter. Abgeschlossen 2001.
Wohnrecht auf Lebenszeit und Mietvertrag schliessen sich gegenseitig aus.
Wer ein Wohnrecht hat, braucht keinen Mietvertrag, denn er hat ja ein Wohnrecht.
Da jedoch ein Mietvertrag geschlossen wurde zwischen Mieter und Vermieter, dürfte es sich m.E. eher um einen "Verzicht auf Eigenbedarfskündigung" handeln, der lediglich falsch bzw. missverständlich ausgedrückt wurde.
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Zitat
Was man aber ausschließen kann, ist die Wirkung des hier schon besprochenen § 1357. Der entfaltet nämlich weder für Mietverträge, noch für Mietaufhebungsverträge Wirkung. Also gilt die Unterschrift des Ehemannes weder beim ersten, noch beim späteren Vertrag für beide Ehepartner.
Bedeutet das aber nicht im Umkehrschluss, dass wenn der erste Mietvertrag mit der alleinigen Unterschrift des Ehemannes nicht für beide unterschrieben wurde, dass schon beim ersten Mietvertrag kein Vertrag mit der Ehefrau zustandegekommen sein kann, da sie ja gar nicht unterschrieben hat ?!
Bedeutet das aber nicht im Umkehrschluss, dass wenn der erste Mietvertrag mit der alleinigen Unterschrift des Ehemannes nicht für beide unterschrieben wurde, dass schon beim ersten Mietvertrag kein Vertrag mit der Ehefrau zustandegekommen sein kann, da sie ja gar nicht unterschrieben hat ?!
Nein. Durch konkludentes Handeln hat sie dem ersten Vertrag zugestimmt. Eine Unterschrift der Frau bedarf es daher nicht. Es ist auch nicht erforderlich, dass die Frau im Mietvertrag namentlich erwähnt wird. Vgl §§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB.
Das bedeutet aber nicht, dass Herr X alleine Mietvertragsänderungen ohne die Zustimmung seiner Frau tätigen kann. Hier steht der Frau, auch wenn namentlich nicht erwähnt und ohne Unterschrift dennoch Vertragspartner, die Einrede zu.
Die Frau scheint von diesem Recht Gebrauch gemacht zu haben, so interpretiere ich
Zitat:
Darauf hin haben Herr X und seine Frau einen Anwalt eingeschaltet. Die Frau von Herrn X klagt nun auf Wohnrecht, und Herr X selbst fordert ominöse Darlehen von dem Sohn, die er nun gerichtlich einfordert.
Mit ihrer Forderung nach Wohnrecht zeigt sie mE gleichzeitig an, mit der Entscheidung ihres Ehemannes, einen anderen Mietvertrag abgeschlossen zu haben, nicht einverstanden zu sein.
Dies hat nMn zur Folge, dass der zweite Mietvertrag nicht geschlossen wurde und der erste nach wie vor Bestand hat.
Der zweite Vertrag wurde in Januar 2002 in Anwesenheit ALLER Beteiligten (also auch der Ehefrau)und mit deren mündlicher Zustimmung geschlossen. Hierfür kann die Ehefrau des Sohnes als Zeugin benannt werden.
Ferner wurde seit Unterzeichnung des zweiten Vertrages (also nun bereits über 6 Jahre) regelmäßig die dort vereinbarte Miete (Höhere Miete als im ersten Mietvertrag durch Wechsel von DM auf Euro) ohne Einwendungen gezahlt. Spricht das nicht ebenfalls für eine Akzeptanz des Vertrages ?
Was sagt denn der eigene Anwalt zu der Situation? Ihm liegen doch alle Unterlagen vor? Ich kann nicht nachvollziehen, warum obwohl sieben Monate lang keine Miete gezahlt wurde der Vermieter/Anwalt nicht reagiert hat?
Als die Frau einzog, wurden zwei Mietverträge abgeschlossen.
Ein neuer Mietvertrag mit Herrn X über das EG, und ein Mietvertrag mit der Freundin des Sohnes über das OG. Beide Verträge wurden zeitgleich mit allen Parteien, deren vollem Einverständnis und im Beisein aller Parteien geschlossen.
quote]
Hi Frank, wie du siehst hast du es überlesen
Was ich bisher nicht geschrieben hatte, war das mit der erhöhten Miete im zweiten Mietvertrag. Sorry dafür.
Man vergisst doch schnell mal ein Detail.
@ratio
danke fürs teilnehmen.
Nun der Anwalt des Vermieters steht auf dem Standpunkt, dass die Hinterlegung derzeit sekundär ist, da es erst einmal gilt die anhängigen Verhandlungen anzugehen.
Ich frage trotzdem nochmals in die Runde:
Wie seht ihr das denn ?
Punkt 1: Hinterlegte Gelder umgehend einfordern ?
Punkt 2: Schon vor Ende der Verhandlungen eine fristlose Kündigung aussprechen ?
Wenn ja, vorsorglich auf beide Namen, oder nur für Herrn X ?
Das klingt sicherlich alles recht unsicher, aber der Sohn möchte einfach keine Fehler machen !
Die ganze Sache ist schon schlimm genug !
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