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Verfasst am: 16.06.05, 19:11 Titel: Wann verjähren Betriebskosten?
Haben von unserem Vermieter heute Post bekommen (da wir nun ausziehen), dass wir für 2003,2004 und 2005 Betriebskosten zahlen sollen.
Eine Abrechnung für 2003 traf im letzen Jahr nicht ein. Hat der Vermieter noch Recht, die Kosten zu bekommen? Er hatte jetzt eine Kopie der angeblichen Rechnung mitgeschickt, die wir angeblich im letzten Jahr bekommen hatten.
Ist 2003 schon verjährt oder gilt der §197 BGB und er kann die 4 Jahre in Anspruch nehmen?
Zuletzt bearbeitet von patrick75 am 16.06.05, 21:58, insgesamt 1-mal bearbeitet
§556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB sind selbsterklärend _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
Tja, da geht aber nicht so recht hervor, wie es aussieht, wenn der Vermieter angeblich die Kostenrechnung abschickte, aber diese evtl. gar nicht ankam.
Laut seiner Kopie wurde sie im Mai 2004 erstellt und abgeschickt, aber kam nie bei uns was an.
Wäre es da nicht seine Pflicht gewesen, nachzufragen, wo die Überweisung bleibt? Hätte er nicht auch eine Mahnung senden müssen?
Kann er mir unterstellen, ich hätte sie bekommen haben müssen?
Verfasst am: 16.06.05, 20:53 Titel: Re: Wann verwähren Betriebskosten?
patrick75 hat folgendes geschrieben::
Haben von unserem Vermieter heute Post bekommen (da wir nun ausziehen), dass wir für 2003,2004 und 2005 Betriebskosten zahlen sollen.
Eine Abrechnung für 2003 traf im letzen Jahr nicht ein. Hat der Vermieter noch Recht, die Kosten zu bekommen? Er hatte jetzt eine Kopie der angeblichen Rechnung mitgeschickt, die wir angeblich im letzten Jahr bekommen hatten.
Ist 2003 schon verjährt oder gilt der §197 BGB und er kann die 4 Jahre in Anspruch nehmen?
Der Vermieter kann nur Nachforderungen für die vergangenen 12 Monate stellen, aktuell also für das Abrechnungsjahr 2004.
Alle evtl. Nebenkostennachforderungen aus davor liegenden Abrechnungszeiträumen sind verjährt.
Tja, da geht aber nicht so recht hervor, wie es aussieht, wenn der Vermieter angeblich die Kostenrechnung abschickte, aber diese evtl. gar nicht ankam.
Laut seiner Kopie wurde sie im Mai 2004 erstellt und abgeschickt, aber kam nie bei uns was an.
Wäre es da nicht seine Pflicht gewesen, nachzufragen, wo die Überweisung bleibt? Hätte er nicht auch eine Mahnung senden müssen?
Kann er mir unterstellen, ich hätte sie bekommen haben müssen?
Lassen Sie sich vom Vermieter doch einfach den zeitgerechten Zugang seiner Nebenkostenabrechnungen nachweisen.
Wenn er das nicht kann, hat er leider Pech gehabt ...
Standardisiertes Posting Nr. 1 - Verbotene Rechtsberatung
Diesen Beitrag finden Sie in (fast) jedem Forum als ersten Beitrag, markiert als "wichtig":
jaeckel hat folgendes geschrieben::
Erwarten Sie keine individuelle konkrete kostenlose Rechtsberatung in unseren Foren, die verboten ist. Bitte fomulieren Sie Ihre Frage als Frage von allgemeinem Interesse bzw. als allgemeines Problem um. Das macht wenig Mühe und dann dürfen wir die Problematik hier diskutieren. Verwenden Sie also nicht ich, mein Anwalt, mein Chef usw. bei der Schilderung des Problems.
Nicht so:
Zitat:
Mein Anwalt hat...mein Gegner hat...was soll ich tun?
sondern so:
Zitat:
Ein Fall A gegen B stellt sich allgemein so dar...was könnte A tun...gibt es relevante Entscheidungen oder Leitsätze zum Sachverhalt?
Individuelle Rechtsberatung erhalten Sie beim Anwalt.
Vielen Dank!
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Im Zweifel muss man seine Aussagen vor Gericht eben beweisen. Sollten Sie die Abrechnung tatsächlich erhalten haben, würde ich an Ihrer Stelle lieber nicht lügen, auch wenn Sie glauben, dass der VM seine Aussagen nicht beweisen kann. _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
Lassen Sie sich vom Vermieter doch einfach den zeitgerechten Zugang seiner Nebenkostenabrechnungen nachweisen.
Wenn er das nicht kann, hat er leider Pech gehabt ...
Der VM muss dem M gegenüber nicht beweisen, dass die Nebenkostenabrechnung zugegangen ist, um seine Forderung zu begründen. Sie machen es sich etwas zu einfach.
P.S. Zur Klarstellung: Allein entscheidend ist nur, ob die Nebenkostenabrechnung tatsächlich zugegangen ist oder nicht. [Mit Zugang gleichzusetzen dürften sein, dass die Nebenkostenabrechnung durch grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten dem Mieter nicht zugegangen ist.] _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
Fakt ist, dass wir sie jetzt erstmals erhielten (also auch erstmals das Schreiben, was uns als Kopie zugesandt wurde) und nicht im letzten Jahr. Kann ja sein, dass es vom Vermieter rausgeschickt wurde, aber es kam halt nichts an. Wenn das Unternehmen, welche die Briefe zustellt, einen solchen aber nicht zustellt (wäre ja nicht das 1. Mal), wie sieht dabei nun die Lage aus? Wer müßte in dem Falle wem was nachweisen?
In vielen Fällen müssen Mieter und Vermieter nachweisen können, das Sie rechtsverbindliche Erklärungen, z.B. Kündigungen, Mieterhöhungserklärungen, an den anderen Vertragspartner zugestellt haben. Ein Brief mit einer solchen Willenerklärung gilt dann als zugegangen, wenn er in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist, sodass er unter normalen Umständen vom Inhalt Kenntnis nehmen kann. Das wird in der Regel angenommen, wenn der Brief in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen worden ist, denn es wird vorausgesetzt , das der Hausbriefkasten einmal täglich geleert wird. Ist der Empfänger zum Beispiel in Urlaub oder im Krankenhaus, dann muss er dafür sorgen, das ein Vertreter die Post aus dem Briefkasten holt. (BAG NJW-RR 89, 758). Der Absender muss aber beweisen, das der Brief tatsächlich in den Hausbriefkasten des Empfängers eingeworfen wurde.
Fakt ist, dass wir sie jetzt erstmals erhielten (also auch erstmals das Schreiben, was uns als Kopie zugesandt wurde) und nicht im letzten Jahr. Kann ja sein, dass es vom Vermieter rausgeschickt wurde, aber es kam halt nichts an. Wenn das Unternehmen, welche die Briefe zustellt, einen solchen aber nicht zustellt (wäre ja nicht das 1. Mal), wie sieht dabei nun die Lage aus? Wer müßte in dem Falle wem was nachweisen?
Vorab vielleicht der Hinweis, dass der Begriff Verjährung hier vefehlt ist. Es geht um den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB.
Dann denken wir doch einfach mal über die möglichen weiteren Abläufe nach.
Der Mieter verweigert unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 die Nachzahlung. In der Folge klagt der Vermieter auf Zahlung mit der Behauptung, dass die Abrechnung im Mai 2004 zugegangen wäre. Selbstverständlich wird der Vermieter auch Beweise für seine Behauptung vorlegen. Der Mieter bestreitet den Zugang. Es ist nun Aufgabe des Gerichts, die vorgelegten Beweise zu würdigen. Das Ergebnis der Beweiswürdigung liefert die Entscheidung im Rechtsstreit. Es wäre also denkbar, dass ein Zeuge bei Gericht aussagt, er hätte die Abrechnung in den Briefkasten des Mieters eingeworfen. Eine solche Aussage dürfte nur sehr schwer zu entkräften sein.
Tja, da geht aber nicht so recht hervor, wie es aussieht, wenn der Vermieter angeblich die Kostenrechnung abschickte, aber diese evtl. gar nicht ankam.
Laut seiner Kopie wurde sie im Mai 2004 erstellt und abgeschickt, aber kam nie bei uns was an.
Wäre es da nicht seine Pflicht gewesen, nachzufragen, wo die Überweisung bleibt? Hätte er nicht auch eine Mahnung senden müssen?
Kann er mir unterstellen, ich hätte sie bekommen haben müssen?
Lassen Sie sich vom Vermieter doch einfach den zeitgerechten Zugang seiner Nebenkostenabrechnungen nachweisen.
Wenn er das nicht kann, hat er leider Pech gehabt ...
Ich werde in Zukunft wohl alle Nebenkostenabrechnungen per Einschreiben/Rückschein verschicken
[Ich werde in Zukunft wohl alle Nebenkostenabrechnungen per Einschreiben/Rückschein verschicken
Mit einem Einschreiben, egal ob mit oder ohne Rückschein, lässt sich allenfalls der Zugang eines Briefmschlags beweisen.
Und was ist dann die Alternative?
Die Briefe zu zweit persönlich einwerfen? Wird etwas schwierig, da die betreuten Objekte in ganz Deutschland verteilt sind.
Zu zweit/noch mehr zur Post gehen und Einwurfeinschreiben... ist ja auch bloß notwendig, wenn der Mieter nicht zahlt und Fristablauf droht. _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
Ja mit Zeugen zur Post gehen und dann von den Zeugen bestätigen lassen das der Brief per Einwurfeinschreiben mit genau dem Inhalt abgeschickt wurde. Dann hat man einen Beweis das der Brief angekommen ist und für den Inhalt das in dem Brief wirklich drin stand was drin stand hat man den Zeugen (könnte z.B. der Postmitarbeiter am Schalter sein).
Oder aber als Alternative per Boten zustellen lassen, dieser Bote sollte den Inhalt des Briefes kennen.
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und Einwurfeinschreiben... ist ja auch bloß notwendig, wenn der Mieter nicht zahlt und Fristablauf droht.