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Er hat nun in der Eigenbedarfskündigung geschrieben, dass er keinen Ersatzwohnraum in vermietbarem Zustand besitze, den er anbieten könnte. Ist sowas rechtlich okay?
Das ist keine Rechtsfrage, sondern eine Tatsachenbehauptung, die nach der bisherigen Schilderung des Schaverhalts offenbar zutreffend ist. Ein Anspruch auf Andienung einer Ersatzwohnung kann der Mieter nur geltend machen, wenn eine Ersatzwohnung überhaupt zur Vermietung ansteht. Es gibt keinen Anspruch des MIeters auf Abschluss eines Mietvertrags zu Wunschkonditionen.
Zitat:
Bis zum Kündigungstermin wird die mögliche Ersatz-Wohnung sicher nicht fertig werden. Aber gesetzt den Fall, der Mieter zögert das Ganze noch solange hinaus, bis die Wohnung fertig wird (zumindest so fertig, dass der Mieter drin wohnen wollen würde - Restarbeiten würde er dann ja selbst machen): müsste sie ihm dann angeboten werden?
Mit dem Ende der Kündigungsfrist ist auch eine eventuell bestehende Andienungspflicht des Vermieters beendet. Der Grund ist relativ einfach: der Mieter soll sich nicht durch rechtswidriges Verhalten Vorteile gegenüber dem vertragstreuen Mieter verschaffen können.
Mit dem Ende der Kündigungsfrist ist auch eine eventuell bestehende Andienungspflicht des Vermieters beendet. Der Grund ist relativ einfach: der Mieter soll sich nicht durch rechtswidriges Verhalten Vorteile gegenüber dem vertragstreuen Mieter verschaffen können.
Rechtswidrig möchte der Mieter sich ja nun nicht verhalten. Aber wenn er nun fristgerecht Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und das Ganze gerichtlich entscheiden lässt, muss er ja bis zur Entscheidung nicht ausziehen. Richtig? Und die Entscheidung wird ja wohl erst ein paar Wochen nach dem Kündigungstermin erfolgen. Und selbst wenn der Richter dem Vermieter recht gibt, könnte man ja noch eine kleine Räumungsfrist bekommen ... und das wäre doch alles noch rechtmäßiges Verhalten. Oder nicht?
Hm...meiner Meinung nach ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.
Es existiert eine Wohnung im Bestand des Vermieters, die auch zum Zeitpunkt der Kündigung frei und vermietbar ist. Nirgendwo steht geschrieben, dass die Alternativwohnung saniert oder mängelfrei sein muss.
Im Gegenteil, denn sonst ergibt § 536b BGB keinen Sinn. Wenngleich dieser § auch etwas anderes regeln soll so ergibt sich daraus, dass eine mangelhafte Wohnung durchaus vermietet bzw. gemietet werden kann.
Hält man sich aber die sich abzeichnende Entwicklung vor Augen, so macht es imho keinen Sinn, gegen die Kündigung anzugehen. Denn in absehbarer Zeit wird aus dem Haus ein Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, wovon eine vom Vermieter bewohnt wird. Dann steht dem Vermieter wiederum das Recht zu, erleichtert zu kündigen; siehe § 573a BGB
Mit dem Ende der Kündigungsfrist ist auch eine eventuell bestehende Andienungspflicht des Vermieters beendet. Der Grund ist relativ einfach: der Mieter soll sich nicht durch rechtswidriges Verhalten Vorteile gegenüber dem vertragstreuen Mieter verschaffen können.
Rechtswidrig möchte der Mieter sich ja nun nicht verhalten. Aber wenn er nun fristgerecht Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und das Ganze gerichtlich entscheiden lässt, muss er ja bis zur Entscheidung nicht ausziehen. Richtig? Und die Entscheidung wird ja wohl erst ein paar Wochen nach dem Kündigungstermin erfolgen. Und selbst wenn der Richter dem Vermieter recht gibt, könnte man ja noch eine kleine Räumungsfrist bekommen ... und das wäre doch alles noch rechtmäßiges Verhalten. Oder nicht?
Das ist eine, gelinde gesagt, völlig absurde Rechtsauffassung. Die Gerichtsverhandlung findet zu dem Zweck statt, festzustellen, ob die ausgesprochene Kündigung rechtmäßig war. Wenn der Richter dies bestätigt, dann stellt er lediglich fest, dass das Mietverhältnis zu dem in der Kündigung genannten Termin beendet war, der Mieter also jetzt schon längst hätte draußen sein müssen. Da die Frist dann längst abgelaufen ist, kann der Vermieter die Wohnung also noch am Tage der Rechtskräftigkeit des Urteils zwangsräumen lassen, und vor allem ggf. auch Schadenersatz für den verspäteten Auszug verlangen.
Glaubst du etwa auch, dass allein eine Klage gegen die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses dieses um die entsprechende Zeit verlängert und dem gekündigten Arbeitnehmer dann noch ein paar Monate Lohn und Brot verschafft?
@Frank: Richtig ist, dass es keine Vorschriften gibt, welche Beschaffenheit ein zu vermietender Raum aufweisen muss. Auch eine Hundehütte kann also theoretisch als Wohnraum vermietet werden.
Der anzubietende Wohnraum hat aber mindestens 'vergleichbar' zu sein. Das wäre in diesem Fall aber eben schon wegen dieser Sanierungsbedürftigkeit nicht gegeben. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Hält man sich aber die sich abzeichnende Entwicklung vor Augen, so macht es imho keinen Sinn, gegen die Kündigung anzugehen. Denn in absehbarer Zeit wird aus dem Haus ein Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, wovon eine vom Vermieter bewohnt wird. Dann steht dem Vermieter wiederum das Recht zu, erleichtert zu kündigen; siehe § 573a BGB
Das ist insofern falsch, da es auf den Zeitpunkt ankommt, an dem das Mietverhältnis geschlossen wurde. Zu diesem Zeitpunkt war es noch kein Zweifamilienhaus und 573a kann nicht angewandt werden.
siehe auch:
www.frag-rechtstipps.de/forum_topic.asp?topic_id=32673 _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Mit dem Ende der Kündigungsfrist ist auch eine eventuell bestehende Andienungspflicht des Vermieters beendet. Der Grund ist relativ einfach: der Mieter soll sich nicht durch rechtswidriges Verhalten Vorteile gegenüber dem vertragstreuen Mieter verschaffen können.
Rechtswidrig möchte der Mieter sich ja nun nicht verhalten. Aber wenn er nun fristgerecht Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und das Ganze gerichtlich entscheiden lässt, muss er ja bis zur Entscheidung nicht ausziehen. Richtig? Und die Entscheidung wird ja wohl erst ein paar Wochen nach dem Kündigungstermin erfolgen. Und selbst wenn der Richter dem Vermieter recht gibt, könnte man ja noch eine kleine Räumungsfrist bekommen ... und das wäre doch alles noch rechtmäßiges Verhalten. Oder nicht?
Der Mieter sollte auch bedenken, das sämtliche REchtsanwalts- und Gerichtskosten von ihm zu tragen sind, wenn er verliert. _________________ Es heißt Mietwohnung und Mietvertrag. Nicht MietSwohnung und MietSvertrag. Du zahlst ja auch keine MietSe, oder?
Das ist insofern falsch, da es auf den Zeitpunkt ankommt, an dem das Mietverhältnis geschlossen wurde. Zu diesem Zeitpunkt war es noch kein Zweifamilienhaus und 573a kann nicht angewandt werden.
Ich hab mir mal den Link zur Kündigung des umgebauten 2-Familien-Hauses angeschaut. Da steht ja was von einer Ausnahmeregel für die neuen Länder. Angenommen, bei einem Haus in den neuen BL wurde der Mietvertrag 2000 geschlossen (alte Verträge waren verlorengegangen) - ausdrücklich mit dem Vermerk, dass der Mieter dort schon länger wohnt. Der Mieter ist nach eigener Auskunft vor der Wende eingezogen, nach der Wende war das Haus dann ein paar Jahre rechtsfreier Raum (kein Vermieter auffindbar). In dieser Zeit hat er vertragslos im Haus die Wohnung gewechselt und das dann mit dem Vertrag von 2000 bestätigt. Wie ist hier die Rechtslage?
Hm...meiner Meinung nach ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.
Es existiert eine Wohnung im Bestand des Vermieters, die auch zum Zeitpunkt der Kündigung frei und vermietbar ist. Nirgendwo steht geschrieben, dass die Alternativwohnung saniert oder mängelfrei sein muss.
Die fragliche Wohnung ist allerdings nicht nur unsaniert und mangelhaft, sie ist unbewohnbar (ohne Heizung, undichtes Dach, faulende Balken, Schimmel, undichte Fenster, offen hängende E-Leitungen, ...). Schon der Vormieter hat wegen der Mängel überhaupt keine Miete zahlen müssen. Kann diese Wohnung dann als vermietbar bezeichnet werden? Und nun muss auch noch der ganze Dachstuhl runter, und danach wird die Wohnung nicht mal mehr Wände haben. Muss der Vermieter die Wohnung nun soweit instand setzen, dass sie bewohnbar ist, und sie anbieten? Oder kann der Mieter darauf bestehen, die Wohnung so wie sie ist zu beziehen (möglichst natürlich ebenfalls mit 100% Mietminderung) ?
Noch eine Zusatzfrage: Auf den Webseiten eines Haus- und Grundeigentümerverbandes habe ich gefunden: "Eigenbedarf zugunsten des Vermieters scheidet
von vorneherein aus, wenn er lediglich einen Teil der vermieteten Wohnung benötigt, denn sein berechtigtes Interesse muss sich auf die gesamte Wohnung erstrecken.". Aber in dem geschilderten Fall braucht der Vermieter ja nur einen Teil der Wohnung (das Erdgeschoss, ca. 2/3 der Wohnfläche). Könnte man mit diesem Argument erfolgreich der Kündigung widersprechen?
Wenn die Wohnung nicht angemessen ist bzw. hier nicht bewohnbar und der VM sonst keine hat, dann braucht er dem Mieter auch keine anbieten. Wie soll er das auch sonst machen? Es ist aber hilfreich in einen Prozess wenn der VM nachweisen kann das es ausreichend Ersatzwohnraum gibt und das deren VM den Mieter gewollt haben. Dann wäre das Argument, der Mieter findet keine Wohnung die angemessen ist hinfällig.
Wieso will der VM nur einen Teil des Erdgeschosses nutzen oder hat der Mieter nicht nur das Erdgeschoss sondern auch mehr gemietet? Die Wohnfläche des Hauses ist vollkommen uninteressant, wenn der Mieter nur die Erdgeschosswohnung gemietet hat und der VM will diese für sich nutzen dann ist das ausreichend. Ob er dann noch das restliche Haus auch gleich mit benutzt ist ebenfalls egal.
Anmeldungsdatum: 07.03.2006 Beiträge: 3729 Wohnort: Ober-Ramstadt | Das Tor zum Odenwald
Verfasst am: 16.12.08, 13:57 Titel:
katerXY42 hat folgendes geschrieben::
Wie gesagt, schon der ehemalige Mieter hatte genug Mängel für 100% Mietminderung. Und die Sanierung wird eh erst nach dem Kündigungszeitpunkt fertig. Bis zum Kündigungstermin wird die mögliche Ersatz-Wohnung sicher nicht fertig werden. Aber gesetzt den Fall, der Mieter zögert das Ganze noch solange hinaus, bis die Wohnung fertig wird (zumindest so fertig, dass der Mieter drin wohnen wollen würde - Restarbeiten würde er dann ja selbst machen): müsste sie ihm dann angeboten werden?
hat ein richter die 100%minderung festgestellt od. hat der andere mieter einfach gekürzt u. der VM hat dagegen nichts unternommen?!?
auch der VM wird vorher in einer meitwohnung gelebt haben - sollte der M die wohnung blockieren, so macht er sich schadensersatzpflichtig. d.h. wenn der VM eine andere wohnung anmieten muss od. einen anwalt damit beauftragt so muss der M die kosten dafür tragen! _________________ LAIENMEINUNG! <---> Lese hier nur öfters!
Ab jetzt nurnoch Ringelpitz ohne anfassen!
Wenn die Wohnung nicht angemessen ist bzw. hier nicht bewohnbar und der VM sonst keine hat, dann braucht er dem Mieter auch keine anbieten. Wie soll er das auch sonst machen?
Der VM könnte ja die fragliche Wohnung sanieren. Immerhin will er das EG ja auch umbauen und sanieren, um darin zu wohnen. Das DG will er aus Kostengründen aber erstmal unsaniert stehen lassen und es dann - wenn er im EG wohnt - über die nächsten Jahre sanieren und vermieten. Wahrscheinlich mit viel Eigenleistung.
Strider hat folgendes geschrieben::
Wieso will der VM nur einen Teil des Erdgeschosses nutzen oder hat der Mieter nicht nur das Erdgeschoss sondern auch mehr gemietet? Die Wohnfläche des Hauses ist vollkommen uninteressant, wenn der Mieter nur die Erdgeschosswohnung gemietet hat und der VM will diese für sich nutzen dann ist das ausreichend. Ob er dann noch das restliche Haus auch gleich mit benutzt ist ebenfalls egal.
Die betreffende Mietwohnung geht über Erd- und Dachgeschoss. Wenn man den Grundriss des Hauses gedanklich einmal längs und einmal quer teilen würde, nimmt die Mietwohnung genau eins der entstehenden Viertel ein. Der Vermieter will das gesamte Erdgeschoss nutzen (der Rest steht leer), und das DG leer stehen lassen, bis er es sanieren kann. Er braucht also eigentlich nur den EG-Teil der Mietwohnung, und will den DG-Teil vorerst leer stehen lassen. Darf er dann überhaupt die ganze Mietwohnung kündigen?
Ich hab gelesen, dass der Vermieter keine Kündigungsgründe "nachschieben" darf. Gilt das auch für Widerspruchsgründe des Mieters? Angenommen, der Mieter hätte der Kündigung widersprochen, weil das Haus genug Wohnfläche bietet, um den Wohnbedarf des Vermieters auch ohne Kündigung der Mietwohnung zu befriedigen (wie gesagt, der VM kann ja auch einen Teil des DG nutzen) - darf er dann im Prozess noch den Widerspruchsgrund "VM braucht ja gar nicht die ganze Wohnung" oder andere Gründe (z.B. soziale Härte) anführen?
hat ein richter die 100%minderung festgestellt od. hat der andere mieter einfach gekürzt u. der VM hat dagegen nichts unternommen?!?
Der Mieter hat einfach gekürzt und der VM (das war noch der Vorgänger des aktuellen VM) hat das so hingenommen.
pOtH hat folgendes geschrieben::
auch der VM wird vorher in einer meitwohnung gelebt haben - sollte der M die wohnung blockieren, so macht er sich schadensersatzpflichtig. d.h. wenn der VM eine andere wohnung anmieten muss od. einen anwalt damit beauftragt so muss der M die kosten dafür tragen!
Der VM wohnt immer noch in einer Mietwohnung, und hat die meines Wissens auch noch nicht gekündigt. Wenn er nun trotz Widerspruch des Mieters kündigt, ist er doch irgendwie an dem entstandenen Schaden selbst schuld, oder? Der Mieter bleibt jedenfalls erstmal bis zum Gerichtstermin in seiner Wohnung. Aber wenn der Mieter nun verlieren sollte und ausziehen muss, und der Vermieter erst dann seine Wohnung kündigt - müsste der Mieter dem Vermieter dann die Mieten, die der noch zahlen muss (hat ja auch 3 Monate Kündigungsfrist) erstatten? Oder womöglich sogar die, die ab dem eigentlichen Kündigungstermin fällig waren?
Wie schon gesagt: Wenn der Mieter die Wohnung durch einen nicht gerechtfertigten Widerspruch - und ob er das ist, wird das Gericht entscheiden - blockiert, dann hat er auch die Mehrkosten zu tragen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass der entweder im Hotel wohnen musste, oder eben verlängert in seiner jetzigen Wohnung; beginnend mit dem Zeitpunkt, an dem die Wohnnug eigenlich hätte übergeben werden sollen bis zu dem Moment, wo er in die Wohnung endlich einziehen kann. Wenn dann noch weitere Mietzahlungen dazukommen, weil seine Wohnung erst später gekündigt werden konnte, dann gehören diese Kosten wohl auch dazu.
Was die andere Wohnung im Haus anbelangt, bleibt vereinfachend zu sagen, dass eine Wohnung, die gar nicht zum Vermieten vorgesehen ist, auch nicht als Ersatzwohnung angeboten werden muss. Dabei ist ihr Zustand völlig unerheblich. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Ach so - ich dachte immer, dass der Widerspruch an sich immer gerechtfertigt ist, und dass das Gericht dann abwägt, wessen Interessen schwerer wiegen. Und dann den Mieter ggf. verurteilt, in absehbarer Zeit auszuziehen. Und erst, wenn er bis zu dem vom Gericht gesetzten Termin nicht draussen ist, muss er ab dann Schadensersatz leisten.
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