Unsere Website verwendet Cookies, um Ihnen eine bestmögliche Funktionaliät zu gewährleisten. Auch unserer Werbepartner Google verwendet Cookies. Wenn Sie auf der Seite weitersurfen, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu. Ich stimme zu.
Lieber Karsten - Du machst es mir wirklich nicht leicht
Worauf ich die ganze Zeit hinaus will: Zwingende Voraussetzung des §215 ist, das die Ansprüche bereits zu dem Zeitpunkt, als sie noch nicht verjährt waren, hätten aufgerechnet werden können. Was sind denn die Voraussetzung für eine Aufrechnung?
Zitat:
§ 387
Voraussetzungen
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.
Voraussetzung ist also, dass die Leistungen ihrem Gegenstand nach gleichartig sind. Ein Schadensersatzanspruch und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sind meiner Meinung nach nicht gleichartig. Insofern hätte schon keine Verrechnung in der unverjährten Zeit erfolgen können. Für eine Verrechnung wäre zumindest erforderlich gewesen, dass der VM seine Schadensersatzforderung der Höhe nach beziffert hätte. Dann hätten die Forderungen betragsmäßig gegeneinander verrechnet werden können.
Außerdem können ausdrücklich nur Forderungen gegeneindander verrechnet werden. Für das Entstehen einer Forderung ist für mich unbedingte Voraussetzung, dass ich sie/einen Anspruch geltend mache. Ein Anspruch ist noch lange keine Forderung. Während der unverjährten Zeit hat der VM jedoch keine Forderung gestellt. Er hatte lediglich einen Anspruch. Eine Verrechnung hätte also auch deshalb während der unverjährten Zeit nicht stattfinden können.
Die Verrechnung einer Forderung ist darüberhinaus nur gegen eine andere Forderung möglich. Die Mieterin hat jedoch keine Forderung gestellt. Sie hatte zwar einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, hat diesen jedoch während der verjährungsfreien Zeit nicht eingefordert.
Und zum 4. setzt der §387 BGB voraus, dass er die ihm gebührende Leistung auch fordern kann. Die ihm gebührende Leistung kann aber doch nur gefordert werden, wenn diese in irgendeiner Weise definiert ist, in diesem Fall als betragsmäßig beziffert worden ist.
Diese 4 Voraussetzungen für eine Verrechnung lagen während der verjährungsfreien Zeit ausnahmslos nicht vor. Beim Fehlen nur einer einzigen dieser Voraussetzungen hätte in diesem Zeitraum also bereits unmöglich eine Verrechnung stattfinden können. Dies ist aber unbedingte Voraussetzung, damit nach §215 auch nach Eintritt der Verjährung noch aufgerechnet werden kann.
Zitat:
eine Rechnung ist für die Fälligkeit einer Forderung in der Regel nicht erforderlich.
Stimmt. Aber die Forderung muss zumindest definiert sein, was natürlich nicht zwingend in Form einer Rechnung geschehen muss.
Zitat:
Das im zitierten Text von 'Forderungen' geredet wird, ergibt sich einfach daraus, dass das Gericht nur über Forderungen zu entscheiden hat.
Es können ja auch nur Forderungen miteinander verrechnet werden
Zitat:
Im zweiten Fall, die Aufrechnung der Schdenersatzforderung des Vermieters gegen eine Bankbürgschaft, scheitert die Aufrechnung nach Ansicht des Gerichts schlicht schon daran, dass es gar keine Hauptforderung (des Mieters) gibt, mit der aufgerechnet werden könnte.
Genau auf diesen Punkt wollte ich ja hinaus! Es gibt hier nur eine einzige Forderung, so dass sich die Rolle der Mieterin auf die Rolle eines Schuldners beschränkt, sie aber nicht gleichzeitig auch Gläubigerin ist. Das Gericht sagt sinngemäss weiter, dass es eben keine Forderung gibt, gegen die aufgerechnet werden könnte. Um aufrechnen zu können sind nunmal mindestens 2 Forderungen erforderlich. Wogegen sollte sonst aufgerechnet werden.
In dem hier diskutierten Fall gab es aber nur einen Anspruch und noch nicht einmal eine Forderung des Vermieters. Es lag somit keine Forderung vor und auch keine 2. Forderung gegen die hätte verrechnet werden können. Selbst wenn es eine Forderung des Vermieters gegeben hätte, hätte keine Verrechnung stattfinden können, da die Mieterin zwar einen Anspruch hatte, diesen jedoch nicht eingefordert hat. Eine Verrechnung konnte somit mangels einer 2. Forderung, mit der hätte verrechnet werden können, überhaupt nicht erfolgen.
Was mir gerade noch einfällt: Aus einem Anspruch dürfte ja wohl auch nicht automatisch eine Forderung werden. Es müßte doch wohl auch zumindest eine entsprechende Willenserklärung vorliegt. Also Geltendmachung. Während der verjährungsfreien Zeit wurde aber weder vom Vermieter noch von der Mieterin der Anspruch eingefordert, so dass überhaupt keine verrechnungsfähigen Forderungen entstanden sind.
Aber auch das Recht mir zu verbitten, von Ihnen -in ausgesprochen vertraulicher Form- geduzt zu werden.
Entschuldigung, der Karsten hatte mich in einem früheren Beitrag geduzt (womit ich auch nicht das geringste Problem habe) und ich dachte, dass dies in diesem Forum üblich sein. Ich bitte untertänigst um Entschuldigung und hoffe Euer Hochwohlgeborenen können mir noch ein letztes Mal diesen anmaßenden und geradezu unverschämten Fauxpas verzeihen.
Zitat:
Eine veralteter § ist zur Rechtsfindung aber auch nicht gerade bekömmlich.
Ich bitte untertänigst um Entschuldigung und hoffe Euer Hochwohlgeborenen können mir noch ein letztes Mal diesen anmaßenden und geradezu unverschämten Fauxpas verzeihen.
Meines Wissens trägt flipmov den Titel. Ich bin nur Moderator.
Zitat:
Eine veralteter § ist zur Rechtsfindung aber auch nicht gerade bekömmlich.
Zitat:
Stimmt. Aber wenn man nichts anderes hat.....
Oh. Der Link zum Forum Deutsches Recht ist nichts?
Voraussetzung ist also, dass die Leistungen ihrem Gegenstand nach gleichartig sind. Ein Schadensersatzanspruch und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sind meiner Meinung nach nicht gleichartig. Insofern hätte schon keine Verrechnung in der unverjährten Zeit erfolgen können
Doch, sie sind gleich, weil es beides Geldforderungen sind. Der Gesetzgeber verlangt nur, dass nicht Äpfel mit Birnen aufgerechnet werden.
Zitat:
Außerdem können ausdrücklich nur Forderungen gegeneindander verrechnet werden. Für das Entstehen einer Forderung ist für mich unbedingte Voraussetzung, dass ich sie/einen Anspruch geltend mache.
Für dich. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung trennen aber 'Forderung' und 'Anspruch' keineswegs so streng. Sie werden, wie hier, auch synonym benutzt. 'Forderung' ist nicht gleichzusetzen mit 'Etwas Gefordertes'.
Voraussetzung für die Aufrechnungslage ist lediglich die Fälligkeit der Hauptforderung (eben ihre 'Forderbarkeit') und die Erfüllbarkeit der Gegenforderung (dass man darf, wenn man will). Mehr nicht. Dass die Forderung auch gefordert sein muss, ist nun mal ein Hirngespinnst.
Zitat:
Und zum 4. setzt der §387 BGB voraus, dass er die ihm gebührende Leistung auch fordern kann. Die ihm gebührende Leistung kann aber doch nur gefordert werden, wenn diese in irgendeiner Weise definiert ist, in diesem Fall als betragsmäßig beziffert worden ist.
Absurder Gedanke. Erst beziffern, dann fordern. Es dürfte wohl reichen, wenn mit der Forderung auch ihre Höhe benannt wird. Und Beides passiert (spätestens) in der Aufrechnungserklärung.
Aber wir können das vielleicht auch abkürzen. Es gibt hierzu ein BGH-Urteil, dass z.B. im Palandt zu dem Thema genannt wird: BGH 101, 244/52, NJW 98/981. Vielleicht kann das ja jemand auftreiben. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Ich habe jetzt mal einen etwas ausführlichen Bericht zum Urteil des LG Halle gefunden:
Zitat:
Halle/Berlin (DAV). Ein Vermieter darf die Kaution des Mieters nach Ende des Mietverhältnisses nur nutzen, wenn seine Forderung offensichtlich begründet ist oder ohnehin Einigkeit zwischen den Parteien besteht. Ist beides nicht der Fall, kann der Vermieter erst auf sie zurückgreifen, wenn seine Forderung vom Gericht bestätigt wurde. Auf dieses Urteil des Landgerichts Halle vom 25. September 2007 (AZ: 2 S 121/07) weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) hin.
Eine Kaution diene dazu, die Ansprüche des Vermieters zu sichern, nicht aber, sie schneller zu erfüllen. Ehe er die Kaution nutzen könne, müsse seine Forderung erst zweifelsfrei feststehen. Müsse er dafür vor Gericht ziehen, seien seine Ansprüche nicht in Gefahr. Umgekehrt gehe aber der Mieter das Risiko ein, bei einer Pleite des Vermieters sein Geld nicht mehr wieder zu sehen.
Da in der verjährungsfreien Zeit die Forderungen nicht zweifelsfrei feststanden und auch keine Einigkeit zwischen den Parteien bestand, durfte der Vermieter nicht auf die Forderung zugreifen, so dass auch eine Verrechnung ausgeschlossen war.
ich, als Mieter befinde mich genau in dieser am Anfang als hypotetisch vorgeschlagenen Situation. Wegen einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel und eine kurze Mietdauer sah ich mich nicht gezwungen Schönheitsreparaturen auszuführen.
Mein Vermieter sah das anders und schlug am Anfang vor die Wohnung für 900€ renovieren zu lassen, dafür sollte ich dann mit 450€ aufkommen. Ich entgegnete, dass mann nicht einfach so die Zahlen aus der Luft greifen kann und den Vorschlag abgelehnt. Das war im Januar letztes Jahres.
Inzwischen habe ich mich als nicht Jurist ausgiebig mit dem Thema beschäftigt und folgendes herausgefunden:
Wenn man Kommentare zur §215 liest, wird eine _Aufrechenbarkeit_ der Forderungen in unverjährter Zeit erwartet, nicht aber deren Existenz.
Wer schaut sich das mal den Beitrag vom Herzog Jörg an und denkt mal darüber nach.
http://www.recht.de/phpbb/viewtopic.php?t=159596&start=0
Hier geht es auch um die Verjährung. _________________ Zerstreutheit ist ein Zeichen von Klugheit und Güte. Dumme und boshafte Menschen sind immer geistesgegenwärtig. (Zitat von Charles Joseph Fürst von Ligne)
Zunächst erst mal herzlichen Dank für das Urteil des AG Köpenik. Das war genau das was ich für die fiktive Verhandlung am nächsten Montag gesucht habe.
Zitat:
Wegen einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel und eine kurze Mietdauer sah ich mich nicht gezwungen Schönheitsreparaturen auszuführen.
Wenn die Quotenregelung unwirksam war, hat der Vermieter doch überhaupt keinen rechtlichen Anspruch.Wo ist denn das Problem?
Einmal ganz abgesehen davon, dass der Vermieter seinen Anspruch, soweit er überhaupt existieren sollte, entsprechend belegen muss. Er müßte zum einen nachweisen, dass überhaupt einen Schaden/Anspruch entstanden ist, und darüberhinaus die Höhe des Schadens belegen, z. B. durch einen Kostenvoranschlag.
Zitat:
Wenn man Kommentare zur §215 liest, wird eine _Aufrechenbarkeit_ der Forderungen in unverjährter Zeit erwartet, nicht aber deren Existenz.
Voraussetzung für eine Forderung ist doch, dass sie überhaupt existiert. Eine Forderung, die überhaupt nicht vorhanden ist, kann schließlich schon rein logisch nicht verrechnet werden.
Aus dem Urteil des AG Köpenick geht außerdem hervor, dass die Forderung vom Vermieter nur dann mit der Kaution verrechnet werden kann, wenn sie innerhalb des Verjährungszeitraums des § 548 BGB geltend gemacht wird und vor allen Dingen auch beziffert worden ist.
Wo ist eigentlich Ihr genaues Problem? Haben Sie noch Ihre Kaution zurückzubekommen und der Vermieter weigert sich oder worum geht es?
Dann findet hoffentlich die fiktive Verhandlung vor dem AG Köpenick statt. Denn solch niedrigen Urteile sind nicht bindend, jeder Richter, sogar der gleiche, kann in dem gleichen Fall etwas komplett anderes entscheiden. Wie dem auch sei, der fiktive Ausgang des Verfahrens wäre sicherlich für alle sehr interessant zu lesen.
Ich bin guten Mutes. Das OLG Hamm hatte ja auch entschieden, dass eine Verrechnung erst möglich ist, wenn (in diesem Fall) eine Rechnung erstellt = Anspruch beziffert worden ist:
Zitat:
OLG Hamm, Urteil vom 12.05.2006 - 12 U 44/05
1. Hat der Besteller eine Schadensersatz- sowie der Architekt aus einem anderen Vertrag eine Honorarforderung und war die Schadensersatzforderung bereits verjährt, als die Fälligkeit der Honorarforderung des Architekten eintrat, so ist die Aufrechnung des Bestellers ausgeschlossen.
2. Das gilt auch dann, wenn die Fälligkeit der Honorarforderung nur deshalb nach Verjährung der Schadensersatzforderung eingetreten ist, weil sich der Architekt mit der Stellung einer Schlussrechnung sehr viel Zeit gelassen hat (hier: fünf Jahre).
Zitat:
Wie dem auch sei, der fiktive Ausgang des Verfahrens wäre sicherlich für alle sehr interessant zu lesen.
Ich werde anschließend gern berichten. Natürlich rein fiktiv
Wenn die Quotenregelung unwirksam war, hat der Vermieter doch überhaupt keinen rechtlichen Anspruch.Wo ist denn das Problem?
Wo ist eigentlich Ihr genaues Problem? Haben Sie noch Ihre Kaution zurückzubekommen und der Vermieter weigert sich oder worum geht es?
Hier ist die Kurzversion, meine Briefe an Vermieter waren mit verweisen auf entsprechende Urteile übersäht
Das Problem ist, ich habe zuerst in der Annahme, dass Quotenabgeltugsklausel gültig ist (wir haben ca. 2,5 Jahre in der 2Z. Wohnung gewohnt) und in der Hoffnung, dass unsere Vermieter nich dermassen kleinkariert ist, Wände in allen beiden Zimmern gestrichen und wollte damit eine Einigung erreichen. Dem Vermieter ware das nicht genung, er wollte dann Bares und ohne Kostenvoranschlag, eine nicht komplett renovierte Wohnung liesse sich ja nicht so gut vermieten. Mehr noch, er hatte dann einen anderen Mietvertrag mitgebracht, der uns als Grundlage für die Berechnung der Quote gelten sollte. Das war mir dann wiederum zu Bunt, wir unteschrieben einen Übergabeprotokoll mit dem Vermerk, dass ich die Kostenbeteiligung prüfen werde (wörtlich). Das habe ich dann gewissenhaft getan und festgestellt, dass vor ein paar Monate BGH beschlossen hat, dass unsere Quotenklausel gar nicht gültig ist, was ich dem Vermieter auch sofort mitteilte - ich muss gar nicht renovieren, Kostenbeteligung ausgeschlossen. Das ganze war im Januar 2008 (gekümdigt zum 31.12.07).
Nun hat der Vermieter das Recht Kaution bis zu 6 Monate zu behalten um mögliche Ansprüche geltend zu machen, ausserdem rechneten wir mit einer Nachzahlung der Nebenkosten, also darf er auch einen angemessenen Anteil bis eine Abrechnung erstellt wird zurückbehalten.
4,5 Monate nach der Übergabe wollte der Vermieter plötzlich Schadenersatz für Mängel, die er erst später enteckt haben will und die nicht im Protokoll festgehalten sind, ausserdem ich soll Rechnungen für das Kauf der Farbe vorlegen, anders könne er nicht mit der Kaution aufrechnen. Ich antwortete wieder, dass kein Pflicht weder Renovierung noch zu Kostenbeteiligung besteht. Wegen Mängel schrieb ich, dass Kostenübernahme nicht in Frage käme (s. Übergabeprotokoll), Forderung nach Rechnung wurde von mir ignoriert. Ich schlug vor die gesamte Kaution mit der Ausnahme von 850€ für mögliche Nachzalungen der Betriebkosten auszuzahlen. Danach wurde ein winziges Teil der Kaution ausgezahlt, 1000€ für erwartete Nachzahlung einbehalten. War mir auch recht.
Dann am 24.12 pünktlich zur Weihnachten kommt die Betriebskostenabrechnung, Forderung die Nachzahlung zu überweisen (nicht mit der Kaution Verrechnen, wohlgemerkt) und "ich gehe davon aus, dass Sie damit einverstanden sind, dass der Restbetrag der Kaution an mich geht."
Sorry, lieber Vermieter so nicht.
Nebenkostenabrechnung war formel unwirksam, da sie nicht 3 Mindenstangaben enthälte:
- Gesamtkosten
- Verteilerschlüssel
- eigentliche Berechnug und Abzug der Vorausszahlungen.
Nebenkosten ware lediglich in Form "Kanalgebühren - xxx €" aufgeführt.
Nun setze ich eine Frist, bis zum 19.01 die gesamte Kaution auszuzahlen, Nachweis über Zinsen zu erbringen und eine ordentliche Abrechnung zu erstellen, wobei die Nachzahlung nicht mehr in Frage kommt, da innerhalb der Ausschlussfrist keine wirksame Abrechnung zugegangen ist.
Damit ging mein Vermieter zum Anwalt (endlich) und warte gespannt auf seine Antwort.
Alle Zeiten sind GMT + 1 Stunde Gehen Sie zu Seite Zurück1, 2
Seite 2 von 2
Sie können keine Beiträge in dieses Forum schreiben. Sie können auf Beiträge in diesem Forum nicht antworten. Sie können Ihre Beiträge in diesem Forum nicht bearbeiten. Sie können Ihre Beiträge in diesem Forum nicht löschen. Sie können an Umfragen in diesem Forum nicht mitmachen.
Suchen
