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... Es ist immer besser, richtig informiert zu sein.
Offensichtlich besteht nun die Überzeugung, in der Sache richtig infomiert zu sein. Die Überzeugung basiert vielleicht aber einzig auf der Tatsache, dass die hier gelieferten Beiträge ein wunschgemäßes Ergebnis erbracht hatten.
Gehen wir mal zurück auf Anfang und versuchen es mit einer fiktiven, m.E. aber nicht ganz abwegigen, Darstellung des Sachverhalts.
1. Kosten der Gartenpflege sind als umlagefähig vereinbart.
2. Die abgerechneten Kosten für das Sondernutzungsrecht sind Kosten der Gartenpflege. Die Kosten der Gartenpflege werden für den Gartenanteil, auf den sich das Sondernutzungsrecht bezieht, nicht nach MEA auf sämtliche Wohnungseigentümer verteilt. Der Vermieter hat für diesen Gartenteil vielmehr diesen Kosten der Gartenpflege allein zu tragen und belastet diese Kosten nun dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung unter der Überschrift Sondernutzungsrecht.
Sollte dies zutreffen, handelt es sich also keineswegs um eine Vergütung für die Nutzung, sondern um umlagefähige Betriebskosten. Der Umlage dieser Kosten wird auch nicht entgegenzuhalten sein, dass darüber hinaus noch eine Position Gartenpflege in der Abrechnung erscheint, unter der - Richtigkeit meiner Sachverhaltsbeschreibung vorausgesetzt - die Kosten der Gartenpflege für das restliche Grundstück abgerechnet werden, an denen sich der für einen Teil des Grundstücks sondernutzungsberechtigte Eigentümer selbstverständlich zu beteiligen hat.
Der "Fehler" der Betriebskostenabrechnung beschränkt sich in diesem Fall auf eine unglücklich gewählte Überschrift oder nicht ausreichende Erläuterung.
Womit wir wieder am Anfang wären: Es ist immer besser, richtig informiert zu sein. Wobei richtig allemal besser ist als nur wunschgemäß.
Der Vermieter hat für diesen Gartenteil vielmehr diesen Kosten der Gartenpflege allein zu tragen und belastet diese Kosten nun dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung unter der Überschrift Sondernutzungsrecht.
Das ist aber schon eine sehr weit hergeholte Vermutung, die sich nirgends aus der Sachverhaltsdarstellung ableiten läßt (Zugegeben, auch alle anderen Deutungen sind Spekulation).
Wenn ein Vermieter die Kosten der Gärtnerei als Sondernutzungsrechte betitelt, ist er entweder nicht von hier, oder geistig nicht ganz da.
Das läßt sich vom Mieter aber leicht ermitteln: Er sollte sich die Abrechnungen vorlegen lassen. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
1. Kosten der Gartenpflege sind als umlagefähig vereinbart.
2. Die abgerechneten Kosten für das Sondernutzungsrecht sind Kosten der Gartenpflege.
Keinesfalls!
Wenn, dann sind es Kosten...
§1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung hat folgendes geschrieben::
...die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Das ist aber schon eine sehr weit hergeholte Vermutung, die sich nirgends aus der Sachverhaltsdarstellung ableiten läßt (Zugegeben, auch alle anderen Deutungen sind Spekulation).
So weit hergeholt ist meine Version des Schverhalts gewiss nicht. Da es eine Anregung zum Nachdenken war, spielt das aber letztlich auch keine Rolle. Es sollte nur gezeigt werden, dass ohne weiters auch ein anderes als das wunschgemäße Ergebnis denkbar ist.
Zitat:
Wenn ein Vermieter die Kosten der Gärtnerei als Sondernutzungsrechte betitelt, ist er entweder nicht von hier, oder geistig nicht ganz da.
Das wird - wir bewegen uns wieder im Bereich der Spekulation - nicht die Erfindung des Vermieters sein, sondern vielleicht so in der Abrechnung der Eigentümergemeinschaft die Bezeichnung eines Buchführungskontos sein, auf dem die für das Sondernutzungsrecht anfallenden Kosten gebucht werden. Es muss dafür auch keineswegs zwingend eine separate Rechnung einer Gärtnerei geben.
1. Kosten der Gartenpflege sind als umlagefähig vereinbart.
2. Die abgerechneten Kosten für das Sondernutzungsrecht sind Kosten der Gartenpflege.
Keinesfalls!
Wenn, dann sind es Kosten...
§1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung hat folgendes geschrieben::
...die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
und fallen demnach unter § 2 Nr. 17 BetrKV.
Â
Unabhängig davon, ob meine Darstellung des Sachverhalts für den konkreten Fall zutrifft oder nicht, ergibt sich aus § 1 BetriebsKV niemals die Zuordnung irgendwelcher konkreter Kosten zu einer der in § 2 aufgelisteten Kostenarten. Im übrigen ist die Überschrift ohnehin nicht weiter relevant. Relevant ist einzig und allein, ob die Kosten bestimmter Leistungen umlagefähig sind oder nicht. Kosten für Rasen mähen wäre eben auch dann umlagefähig, wenn die Überschrift "Sondernutzungsrecht" lautet. Kosten für Rasen mähen sind und bleiben Kosten der Gartenpflege.
Wir können es wohl dahin gestellt sein lassen, ob sich hinter diesem Posten tatsächlich Gartenpflegekosten verstecken.
Wir können das aber einfach mal von der praktischen Seite angehen:
'Sondernutzungsrechte' sind im der Betriebskostenverordnung nicht als umlagefähige Kosten enthalten. Wenn der Mieter also die Zahlung dieses Postens verweigert wird er wahrscheinlich vor jedem Gericht recht bekommen.
Andersrum wäre zu prüfen, ob der Vermieter im Nachhinein die dann ja wohl nicht abgerechneten Posten noch als Gartenpflegkosten in die NK-Abrechnung einbringen kann. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Bevor sich hier nun alle die Köppe heißreden bzw. die Finger wundschreiben: Karsten hat schon den wohl einzig sinnvollen Weg aufgezeigt:
Zitat:
Das läßt sich vom Mieter aber leicht ermitteln: Er sollte sich die Abrechnungen vorlegen lassen.
Dann weiß er, ob es sich um unglücklich titulierte Gartenpflegekosten oder unzulässig angesetztes Nutzungsentgelt für eine Sondernutzungsfläche handelt. Im ersten Fall wäre Pingeligkeit unangebracht.
Es sei der Hinweis erlaubt, dass dem Vermieter die Beweislast obliegt. Er wird also etwas mehr vorbringen müssen als den Posten "Sondernutzungsgebühr" in der Abrechnung - insbesondere, wenn er ihn, wie im Eingangspost angegeben, parallel zu einem unstrittig umlegbaren Posten "Gartenpflege" angesetzt hat.
Deshalb denke ich auch, dass nicht die einjährige Einwendungsfrist, sondern die allgemeine Verjährungsfrist anzusetzen ist. Der Gesetzgeber sieht nur bestimmte Kosten für umlagefähig an. Für die dort aufgeführten Kosten soll mit der kurzen Einwendungsfrist schnell Rechtsfrieden herbeigeführt werden. Eine in der Nebenkostenabrechnung in der Vergangenheit erhobene und bezahlte "Sondernutzungsgebühr" beruht aber nicht auf einer vertraglichen Grundlage (Mietzahlung zzg. umlagefähiger Kosten), so dass kein Rechtsgrund für diese Zahlung vorliegt.
Zur Klarstellung: Der Anspruch des Vermieters erwächst nicht mit der Abrechnung. Er kann nur seine im Laufe der Abrechnungsperiode entstandenen Ansprüche ohne Abrechnung nicht durchsetzen. Die alleinige Nennung nicht umlagefähiger Kosten in der Nebenkostenabrechnung schaftt deshalb keinen den umlagefähigen Kosten entsprechenden Rechtsgrund für eine Zahlung.
Das würde bedeuten, dass bei jeder fehlerhaften Abrechnung der Rechtsgrund fehlt und Rückforderungen des Mieter also immer erst nach nach drei Jahren verjähren. Das ist aber nicnt der Fall.
Eigentlich ist das aber unerheblich. Wenn nämlich diese Abrechnung unwidersprochen bleibt, dann entfällt der Rechtsgrund für die Rückforderung des Mieters, weil sie schon vor Ablauf der Verjährung verfristet wäre. Obendrein verhindert eine vollständige Zahlung sowieso eine Rückforderung, es sei denn, sie erfolgt unter Vorbehalt. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Eben nicht! Es muss differenziert werden zwischen umlagefähigen Nebenkosten und Kostenpositionen, die der Vermieter in die Nebenkostenpositionen einbringen möchte, die aber eben nicht umlagefähig sind.
Die Erstattungspflicht des Mieters ergibt sich aus Vertrag: üblicherweise wird geregelt: Mietzahlung zzgl umlagefähiger Nebenkosten. Welche Kosten nun überhaupt umlagefähig sein sollen, hat der Gesetzgeber definiert. Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter betreffen somit nicht den Rechtsgrund, sondern deren Höhe. Zur Klärung eventueller Fehlerhaftigkeit gilt nun die kurze Einwendungsfrist.
Für nicht umlagefähige Kosten gibt es keine vertragliche Vereinbarung. Die Partein können hierfür aufgrund von 556 IV BGB keine abweichende Regelung treffen, d. h. für eine entsprechende Forderung des Vermieters kann sogar noch nicht einmal einvernehmlich eine vertragliche Anspruchsgrundlage geschaffen werden.
Die Abrechnung selber schafft keinen eigenständigen Rechtsgrund dem Grunde nach. Systematisch schon nicht, da sie lediglich Voraussetzung ist, um den auf vorheriger vertraglicher Basis vereinbarten Anspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter durchzusetzen. Nach Sinn und Zweck ebenfalls nicht, da ansonsten die gesetzliche Schranke des 556 IV BGB zu Lasten des Mieters durchbrochen würde. Wenn die Parteien schon vertraglich und auf eigenes Ermessen hin keine Regelung über nicht umlagefähige Nebenkosten treffen können (Ausnahme: einvernehmliche Einpreisung im Mietzins!), darf die Rechtsordnung die Kostentragungspflicht einer Parteil auch nicht auf anderem Wege gegen seinen Willen ermöglichen.
Systematisch geht es auch nicht um einen Rückforderungsanspruch des Mieters, sondern die Frage, ob der Vermieter einen ursprünglichen Rechtsanspruch auf Zahlung (und damit nach Zahlung auch auf das Behalten) nicht umlagefähiger Nebenkosten hat. Die Abrechnung selber schafft keinen Rechtsanspruch, so dass es auf die Frage, ob ihr hinsichtlich nicht umlagefähiger Posten nicht widersprochen wurde, nicht ankommt. Der Vermieter ist durch die Zahlung nicht umlagefähiger Nebenkosten ungerechtfertigt bereichtert, so dass der Mieter hier nach 812 BGB vorgehen kann. Hierfür gilt dann die allgemeine Verjährungsfrist.
Jo. Jo. Verstehe den Gedanken. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Oh je, da habe ich ja einen kleinen Expertenstreit verusacht. Eine Wunschantwort hatte ich nicht erwartet, einfach ein paar Infos, weil Goole dazu nicht geeignet ist.
Fazit, wir werden den Vermieter jetzt auffordern, die Position zu eräutern, die für uns so nicht nachvollziehbar ist. Es handelt sich beim V. um einen älteren Herrn, der die Abrechnung der Hausverwaltung für das Wohn- oder Hausgeld für seine ETW einfach kommentarlos an seine Mieterin weitergegeben hat. Es könnten sich schon Gartenpflegekosten dahinter verbergen, die falsch mit Sondernutzungsrecht bezeichnet wurden. Aber das wäre nur Spekulation. Es wäre ja unsinnig, das Rasenmähen durch den Hausmeister als Gartenpflege zu bezeichnen und evtl. das Schneiden der Hecke unter Sondernutzungsrecht zu verstecken, weil die Hauseinfriedung an den Garten grenzt, den nur meine Tochter im EG nutzt.
Wie auch immer, der Vermieter muss das jetzt nachvollziehbar erläutern. Sind tatsächlich noch zusätzliche Gartenpflegekosten dahinter verborgen, erhebt sich die Frage, ob man wegen der Falschbezeichnung trotzdem Einwände erheben kann.
Nachforderungen werden wir nicht erheben, ich wollte nur mal die Rechtslage erfahren, wenn man tatsächlich unbewußt jahrelang etwas gezahlt hat, was eigentlich der Vermieter zu tragen hatte. In so eine Situation kann man durchaus einmal geraten, weil man ja nicht mit jeder Abrechnung zum Mieterverein o.a. rennt.
Vielen Dank allen für die interessanten Hinweise zu meiner Anfrage
Frau Biet
Es handelt sich beim V. um einen älteren Herrn, der die Abrechnung der Hausverwaltung für das Wohn- oder Hausgeld für seine ETW einfach kommentarlos an seine Mieterin weitergegeben hat. Es könnten sich schon Gartenpflegekosten dahinter verbergen, die falsch mit Sondernutzungsrecht bezeichnet wurden. Aber das wäre nur Spekulation. Es wäre ja unsinnig, das Rasenmähen durch den Hausmeister als Gartenpflege zu bezeichnen und evtl. das Schneiden der Hecke unter Sondernutzungsrecht zu verstecken, weil die Hauseinfriedung an den Garten grenzt, den nur meine Tochter im EG nutzt.
Das Problem scheint in der Hauptsache darin zu liegen, dass die Überschrift zum Maß der Dinge gemacht wird. Relevant ist aber der Inhalt.
Es ist auch keineswegs von vornherein unsinnig, wenn Kosten der Gartenpflege für das Sondernutzungsrecht dem Nutzungsberechtigten in der Eigentümerabrechnung belasstet und nicht als Teil der Gesamtkosten anteilig allen Wohnungseigentümern. Da es über das Sondernutzungsrecht hinaus noch mehr Grundstücksfläche geben wird, taucht in der Abrechnung ein zweiter Posten Gartenpflege auf, der dann eben auf alle Eigentümer verteilt wird. In der Eigentümerabrechnung ist das fast schon zwingende Logik. Hätte der Vermieter nicht die Abrechnung weitergereicht, sondern eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellt, hätte er die Positionen möglicherweise zusammenfassen können.
Dass eine andere Auflistung möglich ist, macht die gewählte Form allerdings noch lange nicht falsch.
Frau Biet hat folgendes geschrieben::
Sind tatsächlich noch zusätzliche Gartenpflegekosten dahinter verborgen, erhebt sich die Frage, ob man wegen der Falschbezeichnung trotzdem Einwände erheben kann.
Es gibt keine vorgeschriebenen Bezeichnungen und damit auch keine Falschbezeichnungen. Aus einer nicht selbsterklärenden Überschrift mag man einen Anspruch auf Erläuterung ableiten, mehr aber sicher nicht.
Dem widerspreche ich heftigst.
Wenn in der Abrechnung ein Posten: 'Puffbesuche des Hausmeisters' auftaucht, wird der Mieter die Bezahlung unmittelbar verweigern dürfen, ohne dass er sich die Mühe machen müsste, stellvertretend für den Vermieter in dessen Unterlagen nach Positionen zu suchen, die diesen Fauxfas ausgleichen würden. So ein Posten ist eben nicht abrechenbar.
Allerdings kann der Vermieter auch nachträglich den 'vergessenen' Posten Gartenpflege nachreichen, die Abrechnung also berichtigen, weil sich dabei ja keine Nachforderung ergibt. - Somit kommt es dann im Ergebnis doch wieder auf das raus, was RM sagt. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
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