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[hans m.]

Hallo.
In meiner Funktion als Verwaltungsbeirat eines Mehrfamilienhauses komme ich mit folgendem Sachverhalt, den ich versuche allgemein zu umschreiben, nicht mehr weiter.

Unser Wohngebäude wurde im Jahre 1966 erbaut, hierzu liegt mir auch die sogenannte Bauvollendungsanzeige und Bauabnahme des städtischen Hochbauamtes vor.

Das Gebäude wurde somit rechtskräftig und mit behördlichem "Segen" abgenommen.

Im Jahre 1964 und 1965 wurde dem Hochbauamt von der Feuerwehr und der Brandschutzversicherung jeweils unabhängig ein Schreiben zugestellt, das u.a. zwingend eine Feuerwehrzufahrt fordert, bzw. sehr nahe legt.

Dies alles ist also bereits über 40Jahre zurück liegend.

Nun, vor 3Jahren wurde in unserer Straße eine sogenannte "Feuerbeschau" von der Feuerwehr und dem Stadtbauamt durchgeführt.
Man kam zu der Erkenntnis, dass unser Wohnhaus für einen Teil der insgesamt 24Wohneinheiten nicht den gesetzlich vorgeschriebenen 2.Rettungsweg ( Feuerwehrzufahrt ) habe, und dieser anzulegen sei.

Bei meinen Recherchen ist mir nun letzte Woche beim durchsuchen der Unterlagen zum Haus von 1966, welche im Stadtbauamt lagern und mir zur Einsicht ausgehändigt wurden, eben diese Bauabnahme und die beiden Hinweisschreiben der Feuerwehr und der Brandschutzversicherung aufgefallen.

Nun, die Feuerwehrzufahrt ist ja größtenteils für das Haus vorhanden, "nur" für 5 Wohnungen von den 24 eben nicht der sogenannte 2.Rettungsweg.

Die Behörden, die nun vor 3 Jahren uns und unsere Verwaltung auf diesen fehlenden 2.Rettungsweg hingewiesen haben, wollen der Hausgemeinschaft nun diese anordnen.

Obwohl selbige Behörden und Einrichtungen bereits über 40Jahre zuvor bereits diesen Sachverhalt nachweislich in Ihren Unterlagen hatten.
Nur, damals hätte der Bauträger die Kosten hierfür übernommen, nun müsste die Hauseigentümergemeinschaft hierfür aufkommen - Kosten von ca. 30000Euro wären hierfür zu veranschlagen.

Nun, ist es zulässig von besagten Behörden, ein bereits abgenommenes Gebäude durch Unterschriften belegt, vom Baukontrolleur, Bauinspektor und Bauoberinspektor - nach über 40Jahren, nun einen 2.Rettungsweg zu fordern?

Man kann doch der Auffassung sein, dass die Behörden in 1966 grob fahrlässig bei der Bauabnahme gehandelt haben, da ja wissentlich der beiden zuvor ergangenen Schreiben an das städtische Hochbauamt mit dem Hinweis der fehlenden Feuerwehrzufahrt, das Gebäude abgenommen wurde.

Es gibt ja auch noch diese 30jährige Verjährungsfrist, die die Hoffnungen im Haus auf evtl Kostenübernahme, zumindest aber Kostenbeteiligung der Behörde gegen Null gehen lässt.

Wenn ich mir jedoch hier in der Stadt andere Häuser ähnlicher Bauweise und Baujahres anschaue, so ist mir aufgefallen, dass komplette Wohnanlagen überhaupt keinen 2.Rettungsweg besitzen.

Offensichtlich wurde damals in 1966 sehr fahrlässig mit Bauabnahmen in Bezug auf die Rettungswege in unserem Ort umgegangen, und dies eben auf Kosten der Bewohner und deren Sicherheit.

Besteht eine Möglichkeit hier gegen die Behördenauflagen, heute diese Rettungswege auf unsere Kosten nachzurüsten, anzugehen?

Vielen Dank.
Hans M.

[Nörgler]

[hans m.]

Hallo.
Danke für Ihre Antwort.
Nun, laut dem Schreiben der Feuerwehr ist die Stellungnahme aus 1965 auf Grundlage der Landesbauordnung von 1962 erstellt worden.
Diese Bauordnung sah bereits damals einen Rettungsweg um das Haus herum vor.
Auch wird schlußendlich in der Stellungnahme im speziellen nochmals u.a. gefordert, dass die Forderung zu einer Feuerwehrzufahrt als Auflage in die Baugenehmigung aufzunehmen sei!

Warum nun in 1966 bei der Bauabnahme ausschließlich auf alle anderen Punkte, ohne jedoch die geforderte Feuerwehrzufahrt, eingeganen wurde, entzieht sich heute jeder Möglichkeit der Überprüfung.

Eine größere Umbaumaßnahme am Haus besteht aktuell noch nicht, die dann eben mit der geforderten Feuerwehrzufahrt ausführbar wäre - jedoch bleibt nach wie vor natürlich die Mißstimmung im Haus bei allen Eigentümern, dass der offensichtliche Behördenfehler zu Lasten der Hausgemeinschaftskasse getragen werden soll.

Eine bauliche Maßnahme soll in den nächsten Jahren an der Fassade wohl durchgeführt werden, jedoch erst, wenn die Rücklagen die erforderlichen Kosten der Maßnahme abdecken kann.
Dies wird noch mindestens 3-5Jahre dauern.

Der Punkt mit dem Bestandschutz kommt hier also nicht zum Tragen, wie es aussieht.

Die Baubehörde hat die Möglichkeit, uns eine sogenannte Anordnung aufzubürgen. Soll heißen, sofortige Maßnahmen müssten getroffen werden, damit die Rettung der 5 betroffenen Wohnungsnutzer gewährleistet ist.
Jedoch steht ebenso in dem Feuerbeschau-Amtsblatt, dass Maßnahmen im verhältnisvollem Umfang auferlegt werden sollten.
Was hier nun verhältnismäßig wäre, müsste geklärt werden.

Ein unabhängiger Brandschutzsachverständiger wird das Gebäude und mögliche Lösungen hierzu genauer begutachten.
Jedoch bleibt wahrscheinlich nach wie vor der Behördenfehler aus dem Jahr 1966 bestehen!
Und hierfür mal schnell 30000Euro zu zahlen findet keinen Zuspruch in der Hausgemeinschaft.
Weitere Hinweise der Forenteilnehmer sind sehr erwünscht.
Danke.
Hans M.

[Stadtplaner]

Hallöchen,
gehen wir mal davon aus, dass es brennt, nun gut, das hat es 40 Jahre nicht getan, kann aber vorkommen.
Bei der Rettung bzw. Rettungsverusuch können leider dei Bewohner von 5 Wohnungen nicht gerettet werden...
...dies ist nicht nur für die Verstorbenen tragisch, sondern schlägt auch haftungstechnisch durch.

In den Bauordnungen der Länder sind entsprechende Möglichkeiten für die Bauaufsichtsbehörden gegeben, "...soweit die Sicherheit und Ordnung" es erfordert.
_________________
So long
A+S

[ThomasS]

Ich kenne die hier zugrunde zu legenden Rechtsnormen nicht, das vorweg. Infolgedessen ist das ganze hier reinste Bauchmeinung:

Wenn zu damaliger Zeit eine Bauabnahme vor Bezug eines Wohnhauses vorgeschaltet war und die zuständige Behörde durch Stellungnahme einer Fachbehörde (hier örtliche Feuerwehr) auf einen baurechtswidrigen Zustand hingewiesen wurde, das ganze auch noch aktenkundig ist, und von Seiten der Behörde dieser baurechtswidrige Zustand bzw. dessen Beseitigung gegenüber dem/den Verantwortlichen nicht verfügt wurde, liegt ein Versäumnis des Bauamtes vor, das bei ordnungsgemässer Prüfung hätte handeln müssen. Hinzu kommt m.E., dass durch die nicht ordnungsgemässe bzw. umfassende Abnahme/Prüfung eine Gefahr für die Sicherheit der Bewohner entstanden ist; inwieweit man das als Gefahr für die öffentliche Sicherheit definieren kann, ist mir nicht klar. Zum damaligen Zeitpunkt dürfte aber der Begriff öffentliche Ordnung noch eine Rolle gespielt haben. Ich vermute, dass auch damals der vorbeugende Brandschutz im Rahmen der Baugenehmigung eine realtiv wichtige "Prüfkomponente" gewesen sein müsste.

Insgesamt würde ich vermuten, könnte hier eine Verletzung der Sorgfaltspflicht seitens der Behörde vorliegen. Inwieweit sich daraus Ansprüche gegen die Kommune bzw. das Bauamt herleiten lassen, weiß ich nicht, mag auch je nach BL unterschiedlich sein. Nur kann ich mir einerseit nicht vorstellen, dass die durch die offensichtlich nicht sorgfältig genug durchgeführte Abnahme zu erwartenden Mehrkosten alleine der Eigentümergemeinschaft auferlegt werden können; schließlich ist genau dies das Ergebnis offensichtlicher Mängel in der Abnahme, man könnte glatt von Schlamperei reden. Andererseits weiß ich nicht, inwieweit sich das "Haftungsrecht" in diesem Fall nach der Rechtslage 1965 oder 2006 (oder irgendwann dazwischen) beurteilt und was ggf. entscheidungsrelevant ist.

Vermutlich wird man nicht umhin kommen, einen versierten Anwalt einzuschalten, der den Behördenträger mit dieser Geschichte konfrontiert, denn die Summe, um die es geht, ist ja nicht von Pappe.

[hans m.]

Hallo.
Danke für Ihre Meinung.
Nun, heute war ein Brandschutz-Sachverständiger vor Ort und hat im Beisein der Verwaltung und mehrerer Eigentümer das Gebäude, die Schriftstücke aus 1966 etc. begutachtet.

Um es kurz zu fassen: Die Gemeinschaft wird wohl nicht daran vorbei kommen, eine Feuerwehrzufahrt errichten zu lassen.
Ich muß noch erwähnen, dass dieser Sachverständige Einer von nur Zehn ist im gesamten Bundesland ( Bayern ) ist, der dieses Amt ausführt.
Er ist auch ständig auf Gerichten tätig, von daher muß ich von Kompetenz ausgehen.

Mit einem versiertem Anwalt wäre evtl. noch eine äußerst geringe Möglichkeit, die Sachlage zu überprüfen, aber da mache ich mir keine Hoffnung mehr.

Andererseits ist die Sicherheit im Haus dann im Brandfall wirklich ausreichend, wobei man bei so "alten" Gebäuden regelrecht in ein Wespennest stechen könnte, wollte man aktuelle Brandschutzauflagen etc. einhalten.

Die Schlamperei der örtlichen Behörden ist hier offensichtlich geworden, wobei mir heute dieser Sachverständige sagte, dass es damals, wie auch heute eine behördliche Bauabnahme nicht gab, vielmehr ist es eine fiktive Abnahme, soll heißen:"....es ist davon aus Behördensicht auszugehen, dass das Gebäude alle sicherheitrelevanten Maßnahmen bekommen hat...". Ob nun tatsächlich z.B. der Brandschutz eingehalten wird, liegt im Verantwortungsbereich des Bauträgers, der in der Regel eine Fachperson, z.B. Architekten, damit dann beauftragt.

Der Fall ist somit für uns abgeschlossen, ich möchte mich recht herzlich bedanken für die Antworten.
Gruß Hans M.

[hans m.]

[quote="Volker13"]Die Lage ist hier sehr verzwickt. Denn es ist - wie schon geschrieben - erst einmal zu prüfen, wie die Rechtslage vor 40 Jahren war. Interessant wäre in diesem Zusammenhang, wer denn Bauträger der Anlage war.

Abwarten und Tee trinken, heißt hier die Devise. Denn die Behörde muss vor Auferlegung zunächst Anhören. In der Anhörung wird sie mitteilen, auf welcher Rechtsgrundlage sie einen Verwaltungsakt erlassen will.

Hallo.
Nun, der Sachverständige nannte in einem ähnlich gelagerten Fall folgende "Vorgehensweise" der Behörde.
Auch hier war bei einem Wohnhaus kein ausreichender Brandschutz in Form einer Feuerwehrzufahrt vorhanden.
Auch hier wurden im Vorfeld die Eigentümer angewiesen, diese nachzurüsten.
Da dort jedoch erst kurz zuvor 16 neue Gartenanlagen entstanden sind, wo nun eben diese Feuerwehrzufahrt hingebaut werden sollte, und somit die erst kurz zuvor angelegten Gärten "vernichtet" werden sollten, weigerten sich die Eigentümer die Maßnahme mit der Feuerwehrzufahrt durchzuführen.

Das Amt legte daraufhin den Eigentümern eine Anordnung auf, dass binnen 3 Tagen ein Gerüst an die große Hausfassade zu stellen sei, damit Leib und Leben im Fall des Brandes geretet werden können.
Dies ist bereits über 2 Jahre vorbei.
Nun streitet sich die Hausgemeinschaft und die Stadt wegen der enormen Kosten dieses Gerüstes!

Und diese "Befürchtung" habe ich eben in unserem Fall !

Ich werde mich vor der nächsten Eigentümerversammlung, die in 3 Wochen stattfindet, sicher noch bei den Behörden erkundigen, und versuchen bis in die obersten Behördenetagen vorzusprechen, und damit auf diesen Sachverhalt energisch hinweisen.
Gruß Hans M.

[ThomasS]

Sofern die Behörde jetzt die Auflage verfügt, steht, wie Volker ja schon sagte, eine oder mehrere Rechtsgrundlagen in dem Bescheid. Diese würde ich mit der Rechtslage 1966 vergleichen, am besten durch einen versierten Anwalt prüfen lassen, inwieweit die Behörde 1966 in gleicher Weise hätte reagieren müssen. Ich denke, das könnte der einzige Ansatzpunkt sein, hier zu einer "Kostenteilung" zu kommen.

Dass die Feuerwehrzufahrt brandschutzrechtlich gefordert wird, lässt sich m.E. nicht umgehen. Ich würde das schon aus Sciherheitsaspekten der Bewohner für ein zweifelhaftes Vorgehen halten.

Es bestünde allerhöchstens die Aussicht, die Behörde für ihren Fehler in Regress zu nehmen. Hierbei könnte vielleicht eine Rolle spielen, dass vermutlich mehrere Eigentümer nicht bereits seit 1966 Eigentümer sind und sie ihre Immobilie im Vetrauen darauf erworben haben, dass alle bau- und brandschutzrechtlichen Auflagen ordnungsgemäss erfüllt wurden. Die Behörde hätte m.E. nach der beschriebenen Aktenlage nicht erst 40 Jahre nach Fertigstellung handeln dürfen. Ob das so geht, keine Ahnung, scheint mir aber der einzige Ansatz zu sein.

[hans m.]

Hallo.
In der Tat wurden im Gebäude immerwieder Wohnungen, natürlich per Notar, verkauft - und auch "altlastenfrei".
Selbige Gedanken hatte ich auch schon, und sogar bei der Eigentümerversammlung eingebracht.
Ich habe teilweise bereits diese Notarverträge durchgesehen, soweit mir Eigentümer diese zur Einsicht gaben.
Hier jedoch mehr Licht ins "Dunkel" zu bringen, kann wahrscheinlich nur ein RA.

Jedoch könnte man z.B. bei solchen Notarverträgen nur den letzten Verkäufer einer Immobilie in Regress nehmen, und auch nur dann, wenn er davon wusste, dass eine Feuerwehrzufahrt fehlt.

Eines ist in diesem Zusammenhang jedoch sehr interessant.
Der Bauträger und erste Besitzer des Hauses ist eine Wohnbaugesellschaft, die auch noch heute eine einzige Wohnung von den 24 WE besitzt und nun verkaufen möchte.

Diese Wohnungsbaugesellschaft hat natürlich auch selbige Bauunterlagen etc. aus 1966!!! und hat demnach wissentlich die Wohnungen nach und nach mit dieser Altlast, dass eben keine Feuerwehrzufahrt trotz Behördenauflagen vorhanden ist, verkauft.

Gesetzeslage war bereits 1966 jene, dass eine Feuerwehrzufahrt zu erstellen sei.

Gruß Hans M.

[hans m.]

Hallo.
Bei der Feuerbeschau vor ca. 3 Jahren wurde festgestellt, dass der sogenannte 2.Rettungsweg für 5 Wohneinheiten fehlt.
Dieser 2.Rettungsweg kann in verschiedenen Formen erstellt werden, z.B. aussenliegende Treppe an der Fassade oder eben eine Feuerwehrzufahrt...

Die Variationen sind hier vielfältig.

Im Jahr 1966 wurde bereits eine um das Haus herumgehende Feuerwehrzufahrt gefordert. Den Begriff des 2.Rettungsweges gab es damals noch nicht.

Das Objekt liegt in Bayern.

Ich stimme Ihrer Auffassung zu, dass der Bauträger von der fehlenden Feuerwehrzufahrt wusste, dieser könnte sich jedoch auf den baubetreuenden Architekten stützen, der mittlerweile verstorben ist.
Der Bauträger, welcher bis vor 10Jahren hier im Haus auch die Verwaltung über hatte, ist nicht gerade kommunikationsfreudig - und die aktuelle Verwaltung stützt sich rein auf die Angaben aus der Feuerbeschau, von vor 3 Jahren, in der von der Stadt gefordert wird, eine Feuerwehrzufahrt zu erstellen.

Ich werde noch beim zuständigen Baureferat vorstellig werden, jedoch besteht kaum noch Hoffnung.
Ein Beratung beim Rechtsanwalt wäre noch sehr angebracht, jedoch unterstützt mich da die Verwaltung nicht - müsste ich also auf eigene Kosten tragen...

Gruß Hans M.

[ThomasS]

Wobei man u.U. die Rechtslage von 1966 einbeziehen sollte. Was mir noch nicht klar ist: welchen Zeitpunkt muss man für die Bewertung heranziehen? Die erste Mängelfeststellung 1966 oder die Brandschau 2003 oder irgendeinen Zeitpunkt dazwischen? Der Mangel wurde ja bereits 1966 festgestellt und die Behebung (nicht??) angeordnet. Die Brandschau 2003 hat lediglich festgestellt, dass im Zeitraum 1966 - 2003 der Mangel nicht abgestellt wurde, wäre demzufolge u.U. als Nachschau zu 1966 zu werten? WIe hier die rechtliche Bewertung erfolgen wird, wäre interessant zu erfahren. Richtig interessant würde es, wenn sich hinsichtlich der Verantwortlichkeit im Zeitraum dazwischen etwas geändert hätte; das entzieht sich meiner Kenntnis.

Nur, wenn seinerzeit die Anlegung der entsprechenden Rettungseinrichtung gefordert wurde und jetzt festgestellt wird, dass dies nicht auflagegemäß errichtet wurde? Da käme ggf. die Frage ins Spiel, inwieweit hier Verjährung??? eingetreten sein könnte?

Bauchmeinung: wenn der Bauträger bereits 1966 aufgefordert wurde, müsste er eigentlich auch heute noch verantwortlich sein, weil die ihm auferlegten Nachbesserungen nicht ausgeführt wurden. Die Stadt bzw. die für den Brandschutz zuständige Behörde dürfte hier nicht "springen" und sich der Einfachheit halber einen neuen, leichter zugänglichen, Verantwortlichen suchen, zumal der 1966 verantwortliche noch existiert und somit erster Adressat der Auflage sein müsste.

[ThomasS]

Wobei man u.U. die Rechtslage von 1966 einbeziehen sollte. Was mir noch nicht klar ist: welchen Zeitpunkt muss man für die Bewertung heranziehen? Die erste Mängelfeststellung 1966 oder die Brandschau 2003 oder irgendeinen Zeitpunkt dazwischen? Der Mangel wurde ja bereits 1966 festgestellt und die Behebung (nicht??) angeordnet. Die Brandschau 2003 hat lediglich festgestellt, dass im Zeitraum 1966 - 2003 der Mangel nicht abgestellt wurde, wäre demzufolge u.U. als Nachschau zu 1966 zu werten? WIe hier die rechtliche Bewertung erfolgen wird, wäre interessant zu erfahren. Richtig interessant würde es, wenn sich hinsichtlich der Verantwortlichkeit im Zeitraum dazwischen etwas geändert hätte; das entzieht sich meiner Kenntnis.

Nur, wenn seinerzeit die Anlegung der entsprechenden Rettungseinrichtung gefordert wurde und jetzt festgestellt wird, dass dies nicht auflagegemäß errichtet wurde? Da käme ggf. die Frage ins Spiel, inwieweit hier Verjährung??? eingetreten sein könnte?

Bauchmeinung: wenn der Bauträger bereits 1966 aufgefordert wurde, müsste er eigentlich auch heute noch verantwortlich sein, weil die ihm auferlegten Nachbesserungen nicht ausgeführt wurden. Die Stadt bzw. die für den Brandschutz zuständige Behörde dürfte hier nicht "springen" und sich der Einfachheit halber einen neuen, leichter zugänglichen, Verantwortlichen suchen, zumal der 1966 verantwortliche noch existiert und somit erster Adressat der Auflage sein müsste.

[hans m.]

Hallo.
Nun sind ein paar Monate vergangen, und die Sachlage hat sich etwas verschärft.

Die geforderte Feuerwehrzufahrt war nun auch Thema bei der letzten Eigentümerversammlung.
Es wurde namentlich über diese abgestimmt.
Auch erging nochmals an die Stadt eine Stellungnahme, dass das Gebäude in 1966 rechtskräftig abgenommen wurde, und somit der behördliche "Segen" vorhanden sei.

Heute kam nun ein Schreiben vom zuständigen Stadtbauamt mit folgendem Inhalt:

"Sehr geehrter Herr xy,
die am 04.05.1966 erfolgte Abnahme bezog sich auf das Gebäude. In der Regel sind bei derartigen bauaufsichtlichen Abnahmen die Außenanlagen noch nicht fertiggestellt, sodaß dieser Punkt ( Feuerwehrzufahrt ) nicht berücksichtigt wurde.
Rechtsrundlage für das Bauvorhaben ist die durch die Stadt erteilte Baugenehmigung vom 12.07.1965. Die Baugenehmigung wurde mit Nebenbestimmungen ( Auflagen ) erteilt ( vgl.Art.72Abs.3BayBO n.F., in Verbindung mit Art. 36 BayVwVfG). Die konkrete Auflage lautet wie folgt:
""Die Auflagen der Brandversicherungskammer vom 16.04.1965 und der Feuerwehr vom 20.03.1965 sind Bestandteil der Genehmigung.""
Die für den Brandschutz des Gebäudes geeignete Feuerwehrzufahrt und ihre befahrbare Benutzung mit Kraftdrehleitern zur Rettung von Personen war somit integraler Bestandteil der Baugenehmigung. Die Auflage war vom Bauherrn sachgerecht zu erfüllen. Dieser Verpflichtung ist der Bauherr jedoch nicht nachgekommen. Es liegt somit eine Verletzung der Obliegenheit des Bauherrn vor. Die noch immer nicht erfüllte Auflage kann im Wege des Verwaltungszwangs gegenüber dem Rechtsnachfolger durchgesetzt werden ( Art. 60Abs.2, Satz 3 BayBO in Verbindung mit Art. 29 Abs.1 VwZVG ).
Wir bitten Sie daher, zur Vermeidung einer Auflagenerzwingung durch kostenpflichtige Anordnung die erforderlichen Maßnahmen umgehend, spätestens bis 01.05.2007 zu veranlassen. Fall dieser Frist nicht beachtet wird, wird die Stadt nach schriftlicher Anhörung die erforderlichen Maßnahmen durch Bescheid anordnen."

Nun, der Bauherr wird hier in diesen Zeilen genannt, soweit wurde auch schon in alten Threads erwähnt, dass dieser seiner Pflicht der Erstellung besagter Feuerwehrzufahrt nicht nachgekommen ist.

Ob nun jedoch der Bauträger, der erst zum Jahresbeginn die letzte von den 24Wohneinheiten verkauft hat, noch haftbar gemacht werden kann, wäre interessant herauszufinden.
Immerhin wurden von diesem sämtliche Wohnungen, mit arglistigem Verschweigen der fehlenden Feuerwehrzufahrt, verkauft.

Die zwischenzeitlichen Eigentümer der Wohnungen konnten "normalerweise" nichts von diesem baulichen Mangel wissen.
Kurioser Weise soll nun die Feuerwehrzufahrt über einen Bereich in das Grundstück gelegt werden, unter dem die Fernwärmerohre liegen, die Eigentum einer 100%igen Tochtergesellschaft des Bauträgers ( Wohnungsbaugesellschaft ) ist - und diese Tochterfirma möchte sich nicht an den erforderlichen Mehrkosten für die "Brückenkonstruktion" über die Heizungsrohre beteiligen.

Also irgendwo verstehe ich diese Rechtskonstellationen nicht mehr.
"Unschuldige Eigentümer" sollen nun nach Jahrzehnten für Baumängel aufkommen, ohne, dass jemand von den Verantwortlichen aus dieser Zeit zur Rechenschaft herangezogen werden kann.

Wie sind die Meinungen hier im Rechts-Forum?

Sollte der Bauträger evtl. doch noch heranziehbar sein?

Bitte um Meinungen.

Gruß Hans M.

[0Klaus]

Hallo,

meines Erachtens ist die Auffassung der Stadt korrekt.

Nicht in Geldleistungen bestehende öffentlich-rechtliche Ansprüche unterliegen in der Regel nicht der Verjährung, da öffentliches Recht dem öffentlichen Interesse dient und ein rechtswidriger Zustand eine andauernde Gefahr bedeuten kann.

Es steht im Ermessen der Behörde, ob, wie und wann sie eine Auflage durchsetzt.

Die Durchsetzung geht auch in die Rechtsnachfolge über, da eine Durchsetzung ggü. dem ursprünglichen Eigentümer unmöglich ist (da dieser auf dem fremden Grundstück nichts mehr bauen darf).

Zu prüfen ist nur, ob noch Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden können.

Die mangelhafte Zufahrt ist ein arglistig verschwiegener Mangel. Bei diesen Mängeln beträgt die Verjährungsfrist für den Schadenersatz 3 Jahre ab dem Zeitpunkt des Kenntnisses des Mangels, allerdings höchstens 10 Jahre nach Entstehen des Schaden (= Bescheid Behörde) und höchstens 30 Jahre ab dem Schadenverursachenden Ereignisses. Der Anspruch dürfte somit 30 Jahre nach Veräußerung der jwl. Wohnung verjährt sein.

Man könnte noch versuchen, bei der Behörde eine Ausnahme von den Bauvorschriften oder eine Duldung zu beantragen. Fazu müssten andere ebenso wirksame Brandbekämpfungseinrichtungen geschaffen werden.
_________________
mfg
Klaus

[hans m.]

Hallo Klaus.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
In der Tat wird die Auffassung der Stadt auch so anerkannt.
Aber einem Argument kann man nicht gänzlich zustimmen. Die Stadt argumentiert, dass lediglich das Gebäude bei der Bauabnahme in Bezug stand, da die Aussenanlage noch nicht fertig gestellt war, dies konnte meinerseits durch Rücksprache im Haus mit den Eigentümern der "ersten Stunde" bestätigt werden.
Man muss jedoch noch hinzufügen, dass unser Haus das Mittlere von 3 Häusern dieser Bauart ist, welche allesamt vom selbigen Bauträger in ca. 3Jahresabständen nacheinander erstellt wurden.
Unser Haus war das 2. von besagten 3 Häusern!
Und 3Jahre nachdem unser Haus behördlich abgenommen wurde, wurde das 3. Haus auch noch abgenommen - dieses 3.Haus ist ca. 15Meter von unserem Haus entfernt, erstellt worden, also im direkten Sichtkontakt zu unserem Haus auf selbigen Grundstück.
Zwischenzeitlich war die Aussenanlage fertiggestellt, und die Behörde ( Bauamt ) hat sicherlich bei der Bauabnahme des 3.Hauses erkannt, dass das 2.Haus noch immer keine geforderte Feuerwehrzufahrt angelegt hat.
Kurioser Weise hat das zuletzt erstellte Haus damals eine Feuerwehrzufahrt erhalten!

Das Bauamt ist somit seiner Aufgabe seine eigenen Auflagen zu überprüfen bereits damals nachweislich nicht nachgekommen, da gleiches Gebäude vom selben Bauträger und selbiger Behörde ca. 3Jahre nach unserer Bauabnahme erneut in unmittelbarer Nähe abgenommen wurde.
Die Behörde läuft doch nicht mit "Scheuklappen" über das gemeinsame Grundstück und erkennt nicht, dass eine wichtige Feuerwehrzufahrt beim Nachbarhaus nicht erstellt wurde.
Somit ist ein grober Fehler selbigen Amtes bereits damals unterlaufen, und zumindest sollte doch eine Haftung des Amtes zur Diskussion stehen, oder?

Einfach nur auf die jetztigen Rechtsnachfolger des Bauträgers einzugehen erscheint mir nur billig jedoch nicht rechtens.
Nicht nur der Bauträger hat es offensichtlich versäumt seinen Pflichten nachzukommen, sondern auch das Amt, indem es ca.3Jahre nach unserer Bauabnahme bei der Bauabnahme des benachbarten Hauses bestehende Auflagen nicht nachgegangen ist.

Der Haftung des Bauträgers wird auch noch zu Klären sein, der erst vor wenigen Wochen wie geschrieben die Letzte seiner im Besitz gestandenen Wohnungen an eine Privatperson veräussert hat - auch hier kann dann von arglistigem Verschweigen der noch immer fehlenden Feuerwehrzufahrt ausgegangen werden.

Eine Alternative zu der Behörden-Forderung wurde unsererseits bereits überprüft. Die Alternative eines z.B. rauchfreien Treppenhauses ( RWA-Anlage ) ist kostenmäßig ähnlich anzusetzen wie die geforderte Feuerwehrzufahrt, jedoch im Fall des Falles wahrscheinlich nicht so "effektiv" wie die Zufahrt.

Gruß Hans M.