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Verfasst am: 29.10.07, 15:41 Titel: Sich widersprechende Anwälte
Hallo,
sorry, falls ich die Geschichte bischen lang oder ungenau wiedergebe - Anwaltshaftung ist bis jetzt ziemlich Neuland für mich.
Angenommen, ein potentieller Immobilienkäufer K ist so schlau, den vom Anwalt des potentiellen Verkäufers V vorgeschlagenen Kaufvertrag von einem eigenen Anwalt im Rahmen einer Beratung durchsehen zu lassen. Im Laufe dieser Beratung bekommt K viele erstaunliche Hinweise - so z.B. den Rat, sich auch eine Vertragsausfertigung mit Auflassungserklärung aushändigen zu lassen, oder den Hinweis, dass bei grundlosem Scheitern der Vertragsverhandlungen vor Beurkundung die von K getätigten Aufwendungen (z.B. die Kosten für diese Beratung) im Rahmen einer Schadensersatzforderung geltend gemacht werden könnten. Ersteren Hinweis gibt K an den Anwalt von V weiter - um sich belehren zu lassen, dass sowas absolut nicht machbar sei und dem Kollegen da wohl ein Fehler unterlaufen sei. Ob K zweiteren Hinweis glauben soll, bezweifelt er.
Das Ganze war nur ein Beratungsgespräch, also (bis auf die Rechnung) undokumentiert. Könnte K nun diesen Anwalt haftbar machen, falls er im Vertrauen auf die angeblich so sicheren Schadensersatzansprüche Aufwendungen tätigt (z.B. schon mal einen Kredit aufnimmt), der Vertrag nicht zustande kommt, und Schadensersatzansprüche abgewehrt werden, da so ein Kaufvertrag ja nicht umsonst notarielle Beurkundung zwingend vorsieht?
Ein weiterer Punkt betrifft den Vertragsstatus, da dieser durch K und einen vollmachtlosen Vertreter von V (=dessen Anwalt) unterzeichnet werden sollte. Der Anwalt von V versichert K ausdrücklich, dass der Vertrag bis zur Genehmigung schwebend unwirksam sei und die Durchführung erst mit Vorliegen dieser Genehmigung beginnen würde. Der Anwalt von K geht hingegen von schwebender Wirksamkeit aus und rät dringend dazu, eine Klausel aufzunehmen, die die Genehmigung als Voraussetzung für eine Kaufpreiszahlung nennt, da der Notar durchaus schon vor Vorliegen der Genehmigung mit der Duchführung beginnen könnte. Diese Klausel leht der Anwalt von V wegen Sinnlosigkeit ab, da die Kaufpreiszahlung sowieso erst nach Auflassungsvormerkung (also nach begonnener Durchführung) fällig wäre, es also in keinem Fall vor Genehmigung des Vertrages dazu kommen würde.
Kann der Käufer auf diese, den Ausführungen seines eigenen Anwaltes widersprechende, Aussage des Anwaltes des Verkäufers vertrauen? Bzw. diesen irgendwie haftbar machen, sofern er sich geirrt haben sollte?
Anmeldungsdatum: 29.01.2006 Beiträge: 8913 Wohnort: Berlin
Verfasst am: 30.10.07, 18:45 Titel:
Zitat:
Hinweis, dass bei grundlosem Scheitern der Vertragsverhandlungen vor Beurkundung die von K getätigten Aufwendungen (z.B. die Kosten für diese Beratung) im Rahmen einer Schadensersatzforderung geltend gemacht werden könnten.
Das widerspricht schon einmal der ständigen Rechtsprechung. Ist die notarielle Beurkundung vorgeschrieben, kann aus einer vorvertraglichen Pflichtverletzung schon deswegen kein Schadenersatzanspruch hergeleitet werden, weil dies der Warnfunktion der Beurkundung zuwiderliefe.
Beweisbarkeit unterstellt: Wenn aufgrund einer zu vertretenden unzutreffenden Rechtsauskunft des Rechtsanwaltes zu einem bestimmten Vorhaben Entscheidungen getroffen werden, die ursächlich für einen später entstehenden Schaden sind, dann kann und wird dies regelmäßig einen Schadenersatzanspruch auslösen. Allerdings eben nur wenn und soweit der Rechtsrat für den Schaden ursächlich ist.
Wenn z.B. die Aufnahme eines Kredits sowieso unverzichtbar gewesen wäre für die Vorbereitung des Vertragsschlusses wird dieser Nachweis schon durchaus wieder problematisch.
In der Praxis kommen solche Fehler meiner beschränkten Erfahrung hinsichtlich mündlichem Anwaltsrat nach allerdings oft auch zu Stande, weil angesichts komplexer Ausführungen der RAe der Mandant dann doch oft Relativerungen wie "allgemein gesprochen könnte es sein..", "unter bestimmten Voraussetzungen ist es so, dass..." überhört, geistig herausfilter oder sonst etwas _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
Beweisbarkeit unterstellt: Wenn aufgrund einer zu vertretenden unzutreffenden Rechtsauskunft des Rechtsanwaltes zu einem bestimmten Vorhaben Entscheidungen getroffen werden, die ursächlich für einen später entstehenden Schaden sind, dann kann und wird dies regelmäßig einen Schadenersatzanspruch auslösen. Allerdings eben nur wenn und soweit der Rechtsrat für den Schaden ursächlich ist.
Und das gilt auch, wenn diese Rechtsauskunft vom Anwalt des potentiellen Vertragspartners kommt? D.h., wenn der Käufer in diesem Fall der Aussage des Verkäufer-Anwaltes, dass die Vertragsdurchführung erst bei voller Wirksamkeit beginnen würde, vertrauen würde, könnte er gegenüber diesem Anwalt z.B. unnötig entstandende Durchführungskosen (Notar, Grundbuch, etc.) als Schaden geltend machen, falls der Notar doch schon vor der Genehmigung tätig wird, die Genehmigung dann aber ausbleibt ?
Anmeldungsdatum: 29.01.2006 Beiträge: 8913 Wohnort: Berlin
Verfasst am: 01.11.07, 17:11 Titel:
jelly hat folgendes geschrieben::
D.h., wenn der Käufer in diesem Fall der Aussage des Verkäufer-Anwaltes, dass die Vertragsdurchführung erst bei voller Wirksamkeit beginnen würde, vertrauen würde, könnte er gegenüber diesem Anwalt z.B. unnötig entstandende Durchführungskosen (Notar, Grundbuch, etc.) als Schaden geltend machen, falls der Notar doch schon vor der Genehmigung tätig wird, die Genehmigung dann aber ausbleibt ?
Hat der Käufer mit dem Anwalt des Verkäufers einen Beratungsvertrag? Eher nein, damit fällt ein vertraglicher Schadenersatzanspruch schon einmal weg.
Da der Anwalt des Verkäufers nicht für sich, sondern in Vollmacht des Verkäufers gehandelt und "geweissagt" hat, besteht gegen den Anwalt auch kein eigener Schadenersatzanspruch aus unerlaubter Handlung.
a, wie ich oben schon ausgeführt habe, nach ständiger Rechtsprechung gegenüber der Gegenseite bei beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften, wenn diese letztlich nicht zustande kommen, wegen der Warnfunktion der Beurkundung kein Schadenersatzanspruch besteht, fällt das auch weg.
Wenn der Käufer nicht seinen eigenen Anwalt wegen Falschberatung in Anspruch nehmen kann, geht er leer aus.
Hat der Käufer mit dem Anwalt des Verkäufers einen Beratungsvertrag? Eher nein, damit fällt ein vertraglicher Schadenersatzanspruch schon einmal weg.
Je nach den Umständen: Vertrag mit SW zu Gunsten Dritter? Die Grundsätze der Gutachterhaftung liegen u.U. hier imho nicht gerade fern.
Aber zu dem Thema bin ichnicht gerade am Puls der Zeit und zu faul, nachzusehen _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
Anmeldungsdatum: 29.01.2006 Beiträge: 8913 Wohnort: Berlin
Verfasst am: 01.11.07, 19:22 Titel:
questionable content hat folgendes geschrieben::
Vertrag mit SW zu Gunsten Dritter?
qc, Du willst allen Ernstes eine Schutzwirkung des Anwaltsvertrages zwischen Verkäufer und seinem Anwalt zugunsten des Käufers annehmen? Nee, das geht ja jetzt gar nicht... Der Käufer ist doch nicht Dritter, sondern der "Gegner". Das wäre ja, als ob ich den Prozeßgegner meines Mandanten darauf hinweisen müßte, daß er die Einrede der Verjährung geltend machen kann...
Der zentrale Punkt der Gutachterhaftung bei den VSD war ja gerade eben, dass Gutachter, die falsche Informationen weitergeben, die erkennbar zur Grundlage eines Vertrags desAuftraggebers des Gutachtens mit einem Dritten werden sollten auch dem Dritten für Schäden hafteten, die dieserdadurch erlitt, dass er im Vertrauen auf den Inhalt des Gutachtens den Vertrag schloss und Vermögensdispositionen traf.
Ob es nun ein Rechtsgutachten oder ein Gutachten über den Wert/Zustand des Vertragsobjektes ist - ich sehe Parallelen. _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
Das wäre ja, als ob ich den Prozeßgegner meines Mandanten darauf hinweisen müßte, daß er die Einrede der Verjährung geltend machen kann...
Nicht ganz - auf etwas (Wahres) nicht explizit hinzuweisen ist doch etwas anders, als eine bewusste Fehlinformation an den Gegner zu geben. Der Vergleich wäre also eher, dem Gegner auf dessen Ankündigung, die Einrede der Verjährung geltend machen zu wollen, zu sagen "Nein, das ist in diesem Fall nicht möglich". Kann der Gegner dann dieser Aussage eines Sachverständigen vertrauen (und ihn im Schadensfall zur Rechenschaft ziehen), oder muss er annehmen "solange ich den Anwalt nicht bezahle, darf der mich ungestraft anlügen" ?
Gibt es vielleicht irgendwelche Texte darüber, wie mit einem bis zum Vorliegen der Genehmigung schwebend unwirksamen Vertrag umzugehen ist? Sprich, dürfen die in diesem Vertrag vereinbarten Handlungen schon mal vorgenommen werden, oder muss der mit der Durchführung beauftragte Notar warten, bis die Genehmigung vorliegt ? Bzw. ist, falls er die Durchführung vor Genehmigung beginnt, für alle evtl. entstehenden Schäden haftbar? Oder kann generell ein Vertragspartner mit Hinweis auf die schwebende Unwirksamkeit bis zur Beendigung des Schwebezustandes von der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten Abstand nehmen? Ich finde da immer nur Texte über Handyverträge mit Minderjährigen ...
Nicht ganz - auf etwas (Wahres) nicht explizit hinzuweisen ist doch etwas anders, als eine bewusste Fehlinformation an den Gegner zu geben.
Nur weil jemand etwas falsches sagt, heißt das noch lange nicht, dass es "bewußt" geschieht. Wenn ein Lehrer die Mentalität anwenden würde, gäbe es keine anderen Noten mehr als "perfekt" und "Du verar..... mich!" _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
Nur weil jemand etwas falsches sagt, heißt das noch lange nicht, dass es "bewußt" geschieht. Wenn ein Lehrer die Mentalität anwenden würde, gäbe es keine anderen Noten mehr als "perfekt" und "Du verar..... mich!"
Stimmt natürlich Aber wir reden hier ja auch nicht von Schülern, sondern von Personen, die Experten in diesem Bereich sind. Oder zumindest behaupten, es zu sein. Natürlich könnte es hier ein Fall sein, in dem die Rechtslage nicht so ganz eindeutig ist, so dass Irrtümer und widersprüchliche Meinungen vorkommen können ... aber das Thema "Wirksamkeit von Verträgen" ist doch nicht sooo exotisch, oder?
Nur weil jemand etwas falsches sagt, heißt das noch lange nicht, dass es "bewußt" geschieht. Wenn ein Lehrer die Mentalität anwenden würde, gäbe es keine anderen Noten mehr als "perfekt" und "Du verar..... mich!"
Stimmt natürlich Aber wir reden hier ja auch nicht von Schülern, sondern von Personen, die Experten in diesem Bereich sind. Oder zumindest behaupten, es zu sein.
"Laien haben die Arche Noah gebaut, Experten die Titanic."
Ja, "Experten" sollten *eigentlich* auch wissen, wo ihre Grenzen sind und wo sie nicht auf dem Laufenden sind. Das ist aber praktisch reine Utopie, wenn es um ein sich so schnell entwicklendes und breites Themengebiet wie Recht geht. In der Wirklichkeit bedeutet Experte sein oft nur, dass man sich in der Regel auf höherem Niveau irrt. Wenn es gut läuft, dann irrt man sich auf einem Niveau, das für die Sache, um die es geht, ohne Bedeutung ist.
Ein Blackout zur Haftung bei Immobilienverträgen weil der Experte diese sponten mit der Rechtslage bei formlosen Verträgen vermischt? In einem Beratungsgespräch - oder gar einem Gespräch, das der Anwalt für Small-talk hält - leicht zu konstruieren, meinen Sie nicht?
Einfacheres Beispiel: Meiner Mutter sind im letzten Jahr weit mehr Kuchen "schlecht" oder gar nicht gelungen als mir. Meine Kuchen waren alle wunderbar. Sie ist der Experte mit Jahrzehnten an Erfahrung, ich nicht. Woran mag es gelegen haben, dass sie es also "regelmäßig vermasselt"? _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
In der Wirklichkeit bedeutet Experte sein oft nur, dass man sich in der Regel auf höherem Niveau irrt. Wenn es gut läuft, dann irrt man sich auf einem Niveau, das für die Sache, um die es geht, ohne Bedeutung ist.
Schöner Satz Hilft mir zwar nicht viel weiter, aber klingt einfach wundervoll.
Vielleicht sollte man dem Käufer dann einfach raten, weitere Gespräche mit allen beteiligten Anwälten zu vermeiden und schlicht den Notar anzuweisen, mit der Durchführung erst bei voller Wirksamkeit des Vertrages zu beginnen. Damit würde es dann bedeutungslos werden, wer eigentlich Recht hatte, und alle Beteiligten sind aus dem Schneider
questionable content hat folgendes geschrieben::
Ein Blackout zur Haftung bei Immobilienverträgen weil der Experte diese sponten mit der Rechtslage bei formlosen Verträgen vermischt? In einem Beratungsgespräch - oder gar einem Gespräch, das der Anwalt für Small-talk hält - leicht zu konstruieren, meinen Sie nicht?
Naja - wenn man als Käufer beim Anwalt einen Termin zwecks Beratung zu einem Immobilienkaufvertrag macht, dieser den Vertrag Seite für Seite durchgeht und kommentiert, dabei ausdrücklich auf die Tatsache hinweist, dass man die Kaufpreiszahlung von der Genehmigung abhängig machen sollte, und eine entsprechende Rechnung stellt, sollte eine Verwechslung mit Small-Talk eigentlich ausgeschlossen sein.
Allerdings beschäftigt sich der gute Mann wohl den Großteil des Tages mit der Überprüfung von Bau- und Leistungsbeschreibungen, also ist ein Blackout wohl vorstellbar. Nur: wie soll der Käufer denn jetzt feststellen, ob ein Blackout vorlag, oder ob der Anwalt des Verkäufers recht hat? Münzwurf? Befragung einer gewissen Menge von Experten und Bildung eines Mittelwertes (statistisch belastbare Stichprobengröße von n>100 vorausgesetzt)?
questionable content hat folgendes geschrieben::
Einfacheres Beispiel: Meiner Mutter sind im letzten Jahr weit mehr Kuchen "schlecht" oder gar nicht gelungen als mir. Meine Kuchen waren alle wunderbar. Sie ist der Experte mit Jahrzehnten an Erfahrung, ich nicht. Woran mag es gelegen haben, dass sie es also "regelmäßig vermasselt"?
Aua, ganz heisses Eisen. Meine Ex-SchwieMu hielt sich für eine Expertin auf dem Gebiet des Hefekuchen-Backens - vielleicht, weil ihr vor Urzeiten mal einer gelungen ist. Und fühlte sich verpflichtet, dieses Expertentum bei jeder Gelegenheit unter Beweis zu stellen - was im Ergebnis immerhin die Erkenntnis brachte, dass man durchaus auch halbrohe Kuchen anbrennen lassen kann. Und diverse höflichkeitsbedingte Magenverstimmungen meinerseits. Als Laie gelingen Kuchen vermutlich besser, weil man sich (und anderen) nix beweisen muss - wenns doch mal daneben geht, kann man das Werk einfach dem Mülleimer überantworten und ohne Gesichtsverlust zum Bäcker gehen ...
Aua, ganz heisses Eisen. Meine Ex-SchwieMu hielt sich für eine Expertin auf dem Gebiet des Hefekuchen-Backens - vielleicht, weil ihr vor Urzeiten mal einer gelungen ist. Und fühlte sich verpflichtet, dieses Expertentum bei jeder Gelegenheit unter Beweis zu stellen - was im Ergebnis immerhin die Erkenntnis brachte, dass man durchaus auch halbrohe Kuchen anbrennen lassen kann. Und diverse höflichkeitsbedingte Magenverstimmungen meinerseits. Als Laie gelingen Kuchen vermutlich besser, weil man sich (und anderen) nix beweisen muss - wenns doch mal daneben geht, kann man das Werk einfach dem Mülleimer überantworten und ohne Gesichtsverlust zum Bäcker gehen ...
In diesem Sinne: frohe Adventsbäckerei
Danke, die Antwort ist allerdings noch viel einfacher:
Kandidat 1 weiß, dass er kein Experte ist und hat meistens auch wenig Zeit. Er versucht also gar keine komplizierten Dinge und sieht es auch nicht als Problem, wenns nur ein normaler Marmorkuchen wird. Er ist zwar kein Experte, aber beschäftigt sich deshalb auch nur mit sehr einfachen Konzepten, die gar nicht die Gefahr aufwerfe, dass er sich vertun könnte.
Kandidat 2 ist so gut, dass es laaaaaaaangweilig ist, bloße Kastenkuchen zu machen. Also werden es unweigerlich neue Kuchenrezepte, komplizierte Torten und auch elaborierte Verzierungen komponiert - oft mehreres parallel. Unsere Expertin verwirklicht also Konzepte, die sie unweigerlich an ihre Grenzen bringen. Und wenn man dann auch noch Perfektionismus walten lässt und deshalb die Schwarzwälder genau genommen "defekte Ware" ist, weil man bei der Sahneverzierung 1 Tupfen zu wenig gesetzt hat und somit die übliche Zahl von Stücken für diese Tortengröße um 1 zu gering ist....
Ich warte jetzt allerdings, bis Metzing hier nochmal Stellung nimmt, bevor ich meine seltsame Analogie auf Berliner mit Marmeladenfüllung ausdehne _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
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Aber wir reden hier ja auch nicht von Schülern, sondern von Personen, die Experten in diesem Bereich sind. Oder zumindest behaupten, es zu sein. Natürlich könnte es hier ein Fall sein, in dem die Rechtslage nicht so ganz eindeutig ist, so dass Irrtümer und widersprüchliche Meinungen vorkommen können ... aber das Thema "Wirksamkeit von Verträgen" ist doch nicht sooo exotisch, oder?
Hilft mir zwar nicht viel weiter, aber klingt einfach wundervoll.
