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[Tom0074]

Hallo Juristen,

wie bewertet ihr folgenden Fall?

Käufer K kauft ein Haus von Verkäufer V. Im Kaufvertrag ist als Bedingung für
die Fälligstellung des Kaufpreises die vollständige Räumung des Hauses aufgenommen.

Verkäufer V ist dauerhaft im Ausland, für die Hausübergabe ist von V ein Makler M beauftragt.

Mündlich wurde zwischen V und K abgesprochen, dass nach der erfolgten Hausräumung noch einmal das Haus besichtigt wird und dann - nach ordnungsgemäßer Räumung - der Kaufpreis angewiesen wird. Im Kaufvertrag wurde das Recht auf nochmalige Besichtigung nach der Räumung nicht explizit erwähnt.

V lässt das Haus räumen, ohne es sich selber im geräumten Zustand noch mal ansehen zu können. Er wird von dem Bekannten B, der das Haus für V räumt, informiert, das geräumt sei. V hat aber keine Gelegenheit, sich das geräumte Haus nach der Räumung anzusehen. Trotzdem meldet er dem Notar N, dass das Haus geräumt sei und damit der Kaupreis fällig.

K, der das Haus zuletzt in voll eingerichtetem Zustand besichtigt hatte, möchte vor der Kaufpreiszahlung sich selber vom ordnungsgemäßen Zustand der Räumung überzeugen (evtl. Schäden, die erst nach Räumung sichtbar sind? vollständig geräumt? keine Beschädigungen am Haus durch die Räumung) und bittet daher Makler M, mit ihm das geräumte Haus zu besichtigen (vor Kaufpreiszahlung und der eigentlichen Hausübergabe). Er erfährt vom Makler M, das V angewiesen hat K vor Zahlung des Kaufpreises nicht mehr in das Haus zu lassen. Anfragen von K an den im Ausland lebenden V bleiben unbeantwortet.

Wie ist hier die Rechtslage? Hat K ein Recht, sich vor der Kaufpreiszahlung von der ordnungsgemäßen Räumung des Hauses überzeugen, zumal auch V sich ja nicht persönlich von der ordnungsgemäßen Räumung überzeugen kann, sondern nur die Nachricht durch B erhalten hat? Falls Beschädigungen am Haus durch die Räumung des B verursacht werden, bestehen ja auch keine Gewährleistungsansprüche von V gegen B.

Kann V den Makler M ohne Absprache mit K anweisen, K nicht ins Haus zu lassen bevor der Kaufpreis gezahlt wurde?

Ist die Bedingung für die Kaufpreiszahlung ohne Prüfung durch V bzw. K bzw. ohne Gelegenheit für K sich von der ordnungsgemäßen Räumung zu überzeugen, erfüllt und damit der Kaufpreis von N fällig zu stellen? Oder liegt es im Ermessen von N?

Bin gespannt auf Antworten,
schönes WE

[ktown]

Ganz einfach. Es gilt was schriftlich im Vertrag vereinbart wurde und mehr nicht.
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[Tom0074]

sorry, der Beitrag gehört eigentlich ins "Immobilienrecht"....

Angenommen, K zahlt den Kaufpreis, stellt bei der Ãœbergabe aber fest, dass B nur einige
Schränke geräumt hat und die Kellerräume noch voller Gerümpel stehen.

Hat er einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, da die Bedingungen im Vertrag
für die Fälligkeit (im Nachhinein) nicht erfüllt waren? Wie wären hier die Rechtsfolgen?

[Frank Oseloff]

[ktown]

Grundsätzlich steht, wenn schriftlich vereinbart, dem Käufer eine geräumte Immobilie zu. Hat der Verkäufer seine Abmachung nicht eingehalten muß geprüft werden welcher Schaden dem Käufer dadurch entsteht. Dies zu durchleuchten wird hier schwierig und sollte dann von einem Anwalt vorgenommen werden.
Allgemein formuliert könnte man sagen, dass der verkäufer vertragsbrüchig geworden ist und somit der Käufer ein einseitiges Rücktrittsrecht hat.
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[Tom0074]

Eine weitere Variation:

Nachdem V dem K die Besichtigung verweigert, bekommt er von einem Bekannten mitgeteilt, dass anscheinend zumindest außen am Haus wesentliche Bestandteile des (z. B. Sat-Schüssel auf dem Dach, Solaranlage) abmontiert wurden, die auch Bestandteil des Exposees von M und Grundlage des Vertrages zwischen K und V waren.

Wie ist dann die Rechtslage? Kann K die Zahlung des Kaufpreises verweigern, bevor
nicht der Umfang der "Räumung" z. B. durch einen Sachverständigen geklärt wurde?