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Verfasst am: 30.10.08, 11:07 Titel: Kaufvertrag keine Auflassungsvormerkung nach 2 J., Rücktritt
Hallo,
folgende Situation: Der Kaufvertrag zwischen der Immobiliengesellschaft und dem Käufer erfolgt am 10. Dez. 2006, der Käufer kann die gekaufte ETW vertraglich am 1.1.2007 beziehen und zieht dann auch ein. Kaufpreisfälligkeit gem. Notarvertrag: am 31.12.2006 bzw. nach Eintrag der Auflassungsvormerkung. Seither ist der Kaufpreis nicht gezahlt worden, aber auch keine Auflassungvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der Käufer hat die Nebenkosten für die ETW ordnungsgemäß beglichen, an ETW-Versammlungen teilgenommen, sich also quasi wie der Eigentümer verhalten.
Wie ist die Rechtssituation: muß der Käufer bis zum Sanktnimmerleinstag auf den Eintrag der Auflassungsvormerkung warten? Oder kann der Käufer unter Fristsetzung (Dauer) gegenüber dem Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten? Müßte der Käufer bei evtl. Auflösung des Kaufvertrages evtl. Nutzungsentschädigung oder ähnlich zahlen?
Und warum wird die Vormerkung nicht einfach eingetragen? _________________ „Die Welt wird immer absurder. Nur ich bin weiter Katholik und Atheist. Gott sei Dank!“ (Luis B.)
Der Notar hat den Verkäufer im März 2008 nochmals angemahnt, die Nachweise zu erbringen. So wie der Notar dem Käufer mitgeteilt hat (bei Vertragsunterzeichnung, in diesem Fall Vertragsangebot und dann Vertragsannahme), hat der Verkäufer die Immmobilie innerhalb seiner Gesellschaften verschoben. Bisher hat noch kein weiteres Gespräch mit dem Notar stattgefunden, eine genauere Auskunft ist daher nicht möglich. Hinsichtlich der Einschätzung der REchtssituation stellt sich doch die Frage, wie lange muss der Käufer warten, bis die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, wenn der Verkäufer untätig (zumindest nach außen hin) ist. Daraus stellen sich alle anderen Fragen hinsichtlich der Rechtslage.
Wäre interessant, dieses Fallbeispiel mal zu Ende zu denken.
Dann sollte man mal das Fespräch suchen. So viel Geduld hätte ich nicht gehabt. _________________ „Die Welt wird immer absurder. Nur ich bin weiter Katholik und Atheist. Gott sei Dank!“ (Luis B.)
Hat denn der Käufer nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag überhaupt einen Anspruch darauf, dass eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird?
Was ist im Kaufvertrag zu den Voraussetzungen für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vereinbart?
Naja, was soll da geregelt sein? Der normale Grundstückskaufvertrag enthält die Eintragung der Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung und zudem bereits in dem Vertrag die Erklärungen der Parteien, dass diese die Eintragung bewilligen und beantragen. Damit "geht" der Notar dann direkt zum Grundbuchamt. Wenn letzteres nicht enthalten ist, war der Notar...hmmm...nachlässig.
Aber die Eintragung selbst hat keine eigenen Voraussetzungen mehr (gut, man kann natürlich alles regeln, aber das wäre nun wirklich abwegig).
Zur Ausgangsfrage:
Die Herbeiführung der Voraussetzungen der Vertragserfüllung ist natürlich beiderseitige Verpflichtung der Parteien. Es müssen aber beide in entsprechender Form die Eintragung der Vormerkung genehmigen und beantragen. Ist das denn nicht im Vertrag geschehen? Ansonsten kann man den Käufer natürlich auch rechtlich verpflichten, die Vormerkung eintragen zu lassen, da es Teil der Hauptleistungspflicht zur Übertragung des Eigentums ist.
Hi, danke für die guten Beiträge. Der Käufer hat erklärt: Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen § 181 BGB und mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmacht, für ihn bei der Annahme des Angebots die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen.....
Nach den vorliegenden Erkenntnissen hat der Notar Anfang 2008 versucht, einen entsprechenden Antrag ins Grundbuch einzutragen, aber das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen und dem Käufer eine Gebührenrechnung gesandt. Von daher hat der Käufer auch die Kenntnis. Da der Notar anschließend den Verkäufer nochmals angemahnt und diesem geschrieben: Grund ist ein fehlender Eigentumsumschreibungsantrag auf die Verkäuferin (Name des Verkäufers). Die Korrespondenz mit dem Vertreter des Verkäufers bezüglich etwaiger Hinderungsgründe blieb bis dato (Frühj. 2008) ohne jegliche Rückäußerung.
Der Käufer scheint jetzt daran interessiert zu sein, aus dem Vertrag zu kommen, da die Immobilien mittlerweile preiswerter sind.
Ich hoffe, die Rechtslage läßt sich nun leichter beurteilen. Es ist aber immer noch die Antwort offen, ob der Käufer in irgendeiner Form vom Vertrag zurücktreten kann bzw. unter welchen Voraussetzungen. Ist doch eine interessante Prüfungsfrage.
Hi, danke für die guten Beiträge. Der Käufer hat erklärt: Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen § 181 BGB und mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmacht, für ihn bei der Annahme des Angebots die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen.....
Das hilft erstmal nicht viel weiter, weil somit lediglich der Verkäufer auch alleine die Eigentumsübertragung herbeiführen kann.
Zitat:
Nach den vorliegenden Erkenntnissen hat der Notar Anfang 2008 versucht, einen entsprechenden Antrag ins Grundbuch einzutragen, aber das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen und dem Käufer eine Gebührenrechnung gesandt.
Warum wurde der Antrag zurück gewiesen. Das wäre hier die ganz entscheidende Frage.
Zitat:
Von daher hat der Käufer auch die Kenntnis. Da der Notar anschließend den Verkäufer nochmals angemahnt und diesem geschrieben: Grund ist ein fehlender Eigentumsumschreibungsantrag auf die Verkäuferin (Name des Verkäufers). Die Korrespondenz mit dem Vertreter des Verkäufers bezüglich etwaiger Hinderungsgründe blieb bis dato (Frühj. 2008) ohne jegliche Rückäußerung.
Ja, aber das bezieht sich ja auf die Auflassung des Grundstücks, nicht auf die Vormerkungseintragung. Ist denn diese nicht bereits im Kaufvertrag miterklärt worden?
Zitat:
Der Käufer scheint jetzt daran interessiert zu sein, aus dem Vertrag zu kommen, da die Immobilien mittlerweile preiswerter sind.
Ich hoffe, die Rechtslage läßt sich nun leichter beurteilen. Es ist aber immer noch die Antwort offen, ob der Käufer in irgendeiner Form vom Vertrag zurücktreten kann bzw. unter welchen Voraussetzungen. Ist doch eine interessante Prüfungsfrage.
Er kann möglicher Weise den Verkäufer mahnen, seine Mitwirkung vorzunehmen. Nach Fristsetzung kann der zurücktreten. Aber das kann nur abschließend geklärt werden, wenn man genau weiß, was im Kaufvertrag steht und woran es nun genau hakt bei der Eintragung.
...... Grund ist ein fehlender Eigentumsumschreibungsantrag auf die Verkäuferin (Name des Verkäufers). .......
D.h. der Verkäufer war selbst noch garnicht als Eigentümer eingetragen. Er hat wohl selbst erst kurz vorher gekauft - und vielleicht noch gar nicht bezahlt? - aber gleich weiterverkauft.
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Anmeldungsdatum: 07.10.2007 Beiträge: 4915 Wohnort: Bad Honnef
Verfasst am: 04.11.08, 14:50 Titel:
Nach § 39 Abs. 1 der Grundbuchordnung (siehe unten) soll eine Eintragung im Grundbuch nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.
Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer wird das Eigentum des Verkäufers betroffen. Nur wenn dieser als Eigentümer des verkauften Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, soll das Grundbuchamt die von ihm bewilligte Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in das Grundbuch eintragen.
Mit anderen Worten: Das Grundbuchamt soll die Auflassungsvormerkung erst in das Grundbuch eintragen, wenn der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder zumindest zeitgleich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Zitat:
Grundbuchordnung
§ 39
(1) Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.
(2) pp.
Hallo, nach Lage der Dinger scheint der Verkäufer innerhalb seines Konzerns die Immobilie verschoben haben und jetzt kann sein eigener Rechtsvertreter nicht den Nachweis erbringen, dass der Verkäufer als Eigentümer legitimiert ist. Oder der eigene Rechtsvertreter will nicht. Ist schon eigenartig, da der Käufer das Objekt seit 1.1.2007 nutzt, aber bis heute nicht gezahlt hat. Der Käufer müsste doch Druck auf den Verkäufer machen können, oder ist die Rechtslage anders?
Tja, wenn man eine Immobilie von jemandem kauft, der nicht mal Eigentümer ist, steht die Erfüllung natürlich in den Sternen.
Ich vermute jetzt irgendwie mal, dass, wie in allen anständigen Grundstückskaufverträgen üblich, in diesem Vertrag keine explizite Regelung dazu getroffen wurde, was passiert, wenn der Verkäufer nicht Eigentümer wird.
In dem Fall wird es auch schwierig, Schadenersatzansprüche geltend zu machen, da der Verkäufer daran, dass ihm kein Eigentum verschafft wird, möglicher Weise keine Schuld hat und der jetzige Eigentümer auch nicht sein Erfüllungsgehilfe ist (so dass dessen Verschulden gem. § 278 BGB zugerechnet werden würde).
..... da der Käufer das Objekt seit 1.1.2007 nutzt, aber bis heute nicht gezahlt hat. Der Käufer müsste doch Druck auf den Verkäufer machen können, oder ist die Rechtslage anders?
Nicht nur der Käufer müsste Druck machen. Vor allem müsste der Verkäufer Druck machen, damit er endlich den Kaufpreis bekommt.
Ich verstehe das so, daß der Käufer seit Jan. 2007 umsonst in der gekauften Immobilie wohnt - oder bezahlt der Käufer vielleicht eine Art Nutzungsentschädigung? Wenn diese hoch genug ist, würde das zumindest erklären, warum es dem Verkäufer nicht eilt.
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
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...... In dem Fall wird es auch schwierig, Schadenersatzansprüche geltend zu machen, da der Verkäufer daran, dass ihm kein Eigentum verschafft wird, möglicher Weise keine Schuld hat und der jetzige Eigentümer auch nicht sein Erfüllungsgehilfe ist (so dass dessen Verschulden gem. § 278 BGB zugerechnet werden würde).
Dann bliebe es eben nur beim Rücktritt.
Rücktritt ist klar. Aber warum soll hier kein Schadenersatzanspruch möglich sein?
Ich bin zwar kein Jurist, aber ich meine, daß ein Kaufvertrag besteht, der den Käufer zur Zahlung und den Verkäufer zur lastenfreien Lieferung verpflichtet. Wenn der Verkäufer nicht liefern kann, so ist er meines Erachtens voll schadenersatzpflichtig - unabhängig von den Gründen.
MfG
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...... In dem Fall wird es auch schwierig, Schadenersatzansprüche geltend zu machen, da der Verkäufer daran, dass ihm kein Eigentum verschafft wird, möglicher Weise keine Schuld hat und der jetzige Eigentümer auch nicht sein Erfüllungsgehilfe ist (so dass dessen Verschulden gem. § 278 BGB zugerechnet werden würde).
Dann bliebe es eben nur beim Rücktritt.
Rücktritt ist klar. Aber warum soll hier kein Schadenersatzanspruch möglich sein?
Ich bin zwar kein Jurist, aber ich meine, daß ein Kaufvertrag besteht, der den Käufer zur Zahlung und den Verkäufer zur lastenfreien Lieferung verpflichtet. Wenn der Verkäufer nicht liefern kann, so ist er meines Erachtens voll schadenersatzpflichtig - unabhängig von den Gründen.
MfG
Lucky
Schadenersatz setzt Verschulden voraus. Wenn der derzeitige Eigentümer sein Eigentum nicht auf den Verkäufer überträgt, ist der Verkäufer daran nicht schuld (außer, er verhindert das selbst), denn niemand kann gezwungen werden, Verträge einzugehen und der Verkäufer haftet auch nicht dafür, wenn der jetztige Eigentümer das Grundstück nicht an diesen übertragen kann.
Für solche Fälle werden daher in einem Kaufvertrag grundsätzlich verschuldensunabhängige Garantien aufgenommen, damit man auch dann einen Schadenersatz geltend machen kann. Das ist aber hier wohl nicht der Fall.
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