Unsere Website verwendet Cookies, um Ihnen eine bestmögliche Funktionaliät zu gewährleisten. Auch unserer Werbepartner Google verwendet Cookies. Wenn Sie auf der Seite weitersurfen, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu. Ich stimme zu.
PK= Privater Kunde
MVGH=Makler und zugleich Verkäufer handelnd als GmbH
ETW= Eigentumswohnung
PK hat bei einem MVGH der selbst Eigentümer von den Wohnungen ist, 4 Wohnungen gekauft. Alle 4 Wohnungen waren zu dem Zeitpunkt vermietet. Der Kaufvertrag ist in 09/2000 abgeschlossen.
Problem : In keinem der Verträge steht drin, das eine 10 jährige kündigungssperre gilt lt. Sozialklauselgesetz. Die Wohnung wurde nämlich kurz davor in Wohnungseigentum umgewandelt. Hier besteht wohl eine Kündigungssperre. Das besagt das der jeweilige Mieter zu dem Zeitpunkt 10 Jahre nicht kündbar ist.
Ein ortsüblicher anderer Makler teilte mit das folgender Zusatz in den Kaufverträgen stehen muss:
" Der Käufer tritt kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge ein. Der Notar wies darauf hin, daß aufgrund der Ermächtigung des Sozialklauselgesetzes bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, für Bielefeld eine 10 jährige Kündigungssperre gilt."
Im Kaufvertrag steht lediglich : Die Wohnung ist vermietet der Mietvertrag ist dem Käufer bekannt.
Von diesem Nachteil steht in keinem Kaufvertrag was drin.
A) Kann in einem Fall heute also 8 Jahre danach, der Kaufvertrag angegriffen werden, weil dieser wichtige Klausel heute entdeckt wurde ?
B )Können alle Verträge bei Nachweis auch rückabgewickelt werden ?
Zwischenzeitlich hat PK selbst für Eigenbedarf was neues gekauft. Nun ist in einer Wohnung ein leerstand entstanden. Nach Übergabe an einen ortsüblichen anderen Makler wurde festgestellt das diese Sozialklausel in den Kaufverträgen nicht eingetragen worden ist.
Die Kaufverträge stammen alle von 2000.
C )Liegt man bei Anfechtung der Kaufverträge noch innerhalb der Anfechtzeit oder ist diese schon abgelaufen ?
........ Ein ortsüblicher anderer Makler teilte mit das folgender Zusatz in den Kaufverträgen stehen muss:
" Der Käufer tritt kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge ein. Der Notar wies darauf hin, daß aufgrund der Ermächtigung des Sozialklauselgesetzes bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, für Bielefeld eine 10 jährige Kündigungssperre gilt."
Im Kaufvertrag steht lediglich : Die Wohnung ist vermietet der Mietvertrag ist dem Käufer bekannt.
Von diesem Nachteil steht in keinem Kaufvertrag was drin.
Wenn Teilungserklärung und Kaufvertrag von demselben Notar beurkundet wurden, dann wußte der Notar zumindest vom Kündigungsschutz.
Waren es jedoch 2 verschiedene Notare, so kann es sein, daß der Notar beim Kaufvertrag nicht wusste, daß erst kurz zuvor geteilt wurde und deshalb auf den Kündigungsschutz nach § 577a hinzuweisen ist.
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der genannte Kündigungsschutz entsteht, wenn ein Haus im Grundbuch geteilt wird in rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen (Teilungserklärung). Alle Mieter die schon vor der TE im Haus gewohnt haben, haben also diesen besonderen Kündigungsschutz Der kann 3 Jahre oder aber 10 Jahre sein. Dies kann im Wohnungsamt angefragt werden. (§ 5 a Gebiet der Wohngebieteverordnung?). Nach Ablauf der Kündigungsschutzsperre kann der Vermieter dann wegen Eigenbedarf kündigen, d.h. es kommt dann die Kündigungsfrist hinzu. Je nach Mietdauer 3 oder 6 oder 9 Monate. Nach Ablauf einer 10-jährigen Schutzfrist also die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten, es sei denn, der Mieter kann sich auf das alte Mietrecht berufen, dann wäre es sogar 12 Monate Kündigungsfrist.
Wichtig: Diese Frist (3 Jahre bzw.10) beginnt erst ab dem erstmaligen Verkauf nach der WEG-Teilung zu laufen. (Datum der Auflassung.) Wird eine Wohnung leer, weil der Mieter gekündigt hat, oder auch weil der Vermieter wegen anderem Kündigungssgrund gekündigt hat, so ist dieser Kündigungsschutz hinfällig und hat sich erledigt.
Wichtig: Wenn o.g. Kündigungsschutz gegen Eigenbedarf besteht, dann besteht immer auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht gem. § 570 b BGB für den Mieter. Der Notar muss dann den vom Käufer bereits unterschriebenen Kaufvertrag dem Mieter vorlegen und ihn auf sein Vorkaufsrecht und die 2-monatige Überlegensfrist hinweisen.
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wichtig: Diese Frist (3 Jahre bzw.10) beginnt erst ab dem erstmaligen Verkauf nach der WEG-Teilung zu laufen. (Datum der Auflassung.)
Beginnt die Frist nicht erst an dem Tag, an dem der Erwerber der Eigentumswohnung als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird?
......Wichtig: Diese Frist (3 Jahre bzw.10) beginnt erst ab dem erstmaligen Verkauf nach der WEG-Teilung zu laufen. (Datum der Auflassung.)[/size]
Beginnt die Frist nicht erst an dem Tag, an dem der Erwerber der Eigentumswohnung als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird?
Ja - genau richtig. Diese Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer nennt man auch Auflassung.
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Diese Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer nennt man auch Auflassung.
Auflassung nennt man die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (§ 925 BGB), nicht aber die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch, die zur Auflassung hinzukommen muss, um die Rechtsänderung zu bewirken (§ 873 Abs. 1 BGB).
Diese Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer nennt man auch Auflassung.
Auflassung nennt man die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (§ 925 BGB), nicht aber die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch, die zur Auflassung hinzukommen muss, um die Rechtsänderung zu bewirken (§ 873 Abs. 1 BGB).
Aaah - danke für den Hinweis. Habe wieder was dazugelernt.
Ich dachte immer, daß die Auflassung zwar beim Noter erklärt wird - aber vollzogen wird die Auflassung im Grundbuch - und das sei die Eigentumsumschreibung.
Wann beginnt dann die o.g. Schutzfrist von 3 bzw. 10 Jahren zu laufen?
Nach Erklärung der Auflassung beim Notar, oder nach Vollzug der Auflassung im Grundbuch? (Meiner Meinung nach erst nach Vollzug der Auflassung im Grundbuch)
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Wann beginnt dann die o.g. Schutzfrist von 3 bzw. 10 Jahren zu laufen? Nach Erklärung der Auflassung beim Notar, oder nach Vollzug der Auflassung im Grundbuch? (Meiner Meinung nach erst nach Vollzug der Auflassung im Grundbuch)
Die Frist beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs, also der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch.
Sie können keine Beiträge in dieses Forum schreiben. Sie können auf Beiträge in diesem Forum nicht antworten. Sie können Ihre Beiträge in diesem Forum nicht bearbeiten. Sie können Ihre Beiträge in diesem Forum nicht löschen. Sie können an Umfragen in diesem Forum nicht mitmachen.
Suchen
