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angenommen, ein kleines Mehrfamilienhaus wird verkauft. Einige Mieter ziehen auf eigenen Wunsch aus, mit anderen einigt sich der neue Vermieter irgendwie - schliesslich stehen 3/4 des Hauses leer. Eine Wohnung bleibt bewohnt - sie erstreckt sich über Erd- und Dachgeschoss des Hauses (nimmt genau ein Viertel des Hauses ein). Verhandlungen mit dem Vermieter über einen Auszug auch dieses Mieters bleiben ergebnislos.
Der Vermieter möchte nun gern in dieses Haus einziehen. Man würde ja nun annehmen, dass die freistehenden Flächen für ihn (Familie mit 3 kleinen Kindern) ausreichen würde. Aber nein, der letzte Mieter bekommt eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Angeblich braucht der Vermieter gerade diese Wohnung auch noch, um eine seinen Vorstellungen entsprechende Wohnung zu gestalten. Er möchte gern nur im Erdgeschoss wohnen, und da gibt es (nach seinen Umbauplänen) eben nur 4 Zimmer (drei davon als Durchgangszimmer), Bad und Küche. Er meint nun, neben Schlaf- und Wohnzimmer noch 3 Kinderzimmer und ein Spielzimmer zu brauchen (also 6 statt 4 Räume), und will in der gekündigten Wohnung auch noch einen Flur unterbringen, um die anderen Zimmer nicht mehr als Durchgangszimmer zu haben, sondern jeden Raum mit einem eigenen Eingang zu haben.
Ich finde das ziemlich unverschämt. Erstens sind knapp 190 qm Fläche für 5 Leute doch ganz schön viel (ohne die fragliche Wohnung wären es 140), und zweitens könnte er doch auch das Dachgeschoss umbauen, wenn er unbedingt so viele Räume braucht. Im Gespräch hat er allerdings gesagt, dass er das nicht will - erstens will er die Wohnung krabbelkindsicher und altersgerecht gestalten (also ohne Treppen) und zweitens ist das Dachgeschoss baulich in einem so schlechten Zustand, dass ein Umbau deutlich teurer werden würde als einfach nur die vermietete Wohnung dazuzunehmen.
Wie ist hier die Rechtslage? Kommt er mit so einer Forderung durch? Er braucht ja noch nicht mal die komplette Wohnung - die 25qm im Dachgeschoss will er ja in naher Zukunft (also bis er genug Geld für die Dachsanierung hat) gar nicht nutzen. Und eine vergleichbare Wohnung (die Miete ist ca. 1/4 des ortsüblichen Wertes) findet der Mieter niemals!
Selbst wenn der Richter entscheidet, dass die Kündigung unangemessen ist, und der Mieter bleiben darf: kann der Vermieter dann nicht, sobald er eingezogen ist, ohne Angabe von Gründen wieder kündigen? Im Haus gibt es dann ja nur noch 2 Wohnungen, und eine davon bewohnt der Vermieter selbst.
Also, grundsätzlich gilt in unserem Lande noch die Regel, dass jeder das Recht hat, sein Eigentum zu nutzen, wie er will (zumindest im Prinzip). Wenn also jemand in seinem eigenen Haus ganz allein leben will, dann dürfte daran nichts auszusetzen sein.
Er wird sich auch für seine Ansprüche nicht rechtfertigen, und nicht mit den Mieter über die 'Angemessenheit' diskutieren müssen.
Es gibt übrigens genügend Leute, bei denen allein die Speisekammer größer als 190 Quadratmeter ist, und die davon sogar ein Dutzend haben. Also wirklich 'übertrieben' ist der Anspruch auch nicht.
Auch das Argument, dass er dann ja nicht die ganze Wohnung nutzen würde, zieht nicht; auch wenn er nur einen Teil des Raumes nutzen will, muss er trotzdem die ganze Wohnung kündigen. Oder würde sich der Mieter auch mit dem Dachgeschoss zufrieden geben?
Auch der Einwand, dass der Mieter gerne weiterhin über Gebühr billig wohnen möchte, verfängt nicht. Wenn der Mieter einem Einspruch gegen die Kündigung vorbringen will, was prinzipiell möglich ist, falls der Auszug eine 'Härte' bedeuten würde, dann muss er schon nachweisen, dass er keine Wohnung zu einem normalen, also ortsüblichen, Preis findet. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Das von Dir angesprochene erleichterte Kündigungsrecht für Vermieter gilt nur für Häuser mit nicht mehr als 2 Wohnungen, lt. Deinem Text
Zitat:
schliesslich stehen 3/4 des Hauses leer. Eine Wohnung bleibt bewohnt -
scheint das Haus aber über 4 abgeschlossenen Wohnungen zu verfügen?
Weiterhin ist mir bekannt, dass der VM, wenn er über leer stehenden Wohnraum verfügt, bei einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter anderen Wohnraum anbieten?
Zitat:
Die Kündigung kann rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter eine freie, ähnliche Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage dem Mieter nicht anbietet
# ↑ Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 24
_________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
das sehe ich anders.
Der Vermieter will anscheinend das ganze Haus für sich nutzen, und das ist sein gutes Recht.
Falls er keinen anderen leerstehenden Wohnraum hat muss er auch keinen anbieten, und den Raum im Haus nutzt er ja.
....
scheint das Haus aber über 4 abgeschlossenen Wohnungen zu verfügen?
Bisher ja. Der Vermieter will es aber umbauen, so dass nur 2 Wohnungen übrig bleiben.
Susanne hat folgendes geschrieben::
Weiterhin ist mir bekannt, dass der VM, wenn er über leer stehenden Wohnraum verfügt, bei einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter anderen Wohnraum anbieten?
Naja, da gibt es schon eine freie Wohnung im Dachgeschoss. Aber die ist schon jetzt in einem so schlechten Zustand, dass der Mieter, der dort ausgezogen ist, seit Jahren 100% Mietminderung hatte. Und der Vermieter meint, er kann sich eine Sanierung des Dachgeschosses nicht leisten. Aber warum muss dann der Mieter im Erdgeschoss drunter leiden? Wenn der Vermieter keine Kohle hat, soll er sich halt kein Mietshaus kaufen! Er hätte ja auch was Leerstehendes kaufen können, es muss doch nicht unbedingt was sein, wo er die Mieter (die ja nix dafür können!) erst rausschmeissen muss, um selbst dort zu wohnen.
Der Vermieter will anscheinend das ganze Haus für sich nutzen, und das ist sein gutes Recht.
Falls er keinen anderen leerstehenden Wohnraum hat muss er auch keinen anbieten, und den Raum im Haus nutzt er ja.
Nein, er nutzt eben nicht das ganze Haus als Wohnraum. Das wären ja mehr als 300 qm, viel zuviel also. Er will nur im Erdgeschoss wohnen - und das Dachgeschoss irgendwann mal, wenn er die Kohle zusammen hat, sanieren und neu vermieten. Er hat dem Mieter auch gesagt, dass er ihm die Wohnung dann gern anbieten würde, aber dann zu ortsüblichen Preisen. Und das wird dem Mieter zu teuer. Und er müsste sich für die Jahre bis dahin ja eh ne neue Wohnung suchen.
Warum muss sich der Vermieter eine Sanierung des Dachgeschosses leisten können, wenn er da doch gar nicht drin wohnen will? Die Logik verstehe ich nicht. Und wieso leidet der jetzige Mieter darunter? Der würde da doch gar nicht einziehen wollen, weil's ihm zu teuer wäre.
Der Vermieter will genau in die Wohnung, in der jetzt der Mieter wohnt. Das ist sein gutes Recht. Genau dafür hat er sie gekauft. Und jeder, der zur Miete wohnt, tut dies unter der Bedingung, dass das auch mal wieder vorbei sein kann. Schließlich hat man einen Vertrag abgeschlossen, und der bringt es mit sich, dass er auch - von beiden Seiten - wieder gekündigt werden kann. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Warum muss sich der Vermieter eine Sanierung des Dachgeschosses leisten können, wenn er da doch gar nicht drin wohnen will? Die Logik verstehe ich nicht. Und wieso leidet der jetzige Mieter darunter? Der würde da doch gar nicht einziehen wollen, weil's ihm zu teuer wäre.
Wenn der Vermieter das Dachgeschoss sanieren würde, könnte er ja da einziehen und dem Mieter seine Wohnung lassen. Frage: das Erdgeschoss müsste ja - wenn der Mieter ausziehen sollte - auch saniert und umgebaut werden. Kann der Mieter sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass das wirklich deutlich billiger als die Sanierung des Dachgeschosses wird?
Und falls der Vermieter wirklich im Recht sein sollte: kann der Mieter wenigstens noch etwas Zeit rausholen? Oder ne Abfindung? Rechtsschutzversichert ist er ....
Anmeldungsdatum: 21.11.2005 Beiträge: 11363 Wohnort: This world is not my home - I'm only passing through!
Verfasst am: 14.11.08, 20:43 Titel:
katerXY42 hat folgendes geschrieben::
Kann der Mieter sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass das wirklich deutlich billiger als die Sanierung des Dachgeschosses wird?
Da scheint jemand nicht verstanden zu haben, daß der Eigentümer nicht mit dem (gekündigten) Mieter darüber diskutieren muß, wo er gedenkt, sich eine Wohnung in welcher Größe auch immer einzurichten und der Eigentümer auch überhaupt niemandem erklären muß, zu welchen Kosten er was auch immer renovieren kann oder will.
katerXY42 hat folgendes geschrieben::
Oder ne Abfindung?
Das wäre sicherlich nicht völlig auszuschließen, wenn es auch anders hieße. Wäre ich der Eigentümer, würde ich darüber aber nicht mal nachdenken, denn
katerXY42 hat folgendes geschrieben::
Ich finde das ziemlich unverschämt.
_________________ Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart. Sapere Aude!(Kant)
Alternativwohnung
Steht dem Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung zur Verfügung, sprich befindet sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine dem Vermieter gehörige Wohnung, die der gekündigten Wohnung ähnelt, hat der Vermieter dem Mieter diese Alternativwohnung anzubieten. Ansonsten ist seine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.
Wenn der Vermieter keine Kohle hat, soll er sich halt kein Mietshaus kaufen! Er hätte ja auch was Leerstehendes kaufen können, es muss doch nicht unbedingt was sein, wo er die Mieter (die ja nix dafür können!) erst rausschmeissen muss, um selbst dort zu wohnen.
Vielleicht sollte der VM statt eine ortsüblich niedrigere Miete zu nehmen, die Miete an die ortsübliche anpassen, dann hat "er die Kohle" und kann das Dachgeschoss ausbauen
Unverschämt ist allenfalls die Vorstellung einess Mieters, dass er über die Wohnverhältnisse des Vermieters zu bestimmen hätte und festlegen könnte, wieviel Wohnfläche der Vermieter beanspruchen dürfte.
Nachzulesen beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/)
Alternativwohnung
Steht dem Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung zur Verfügung, sprich befindet sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine dem Vermieter gehörige Wohnung, die der gekündigten Wohnung ähnelt, hat der Vermieter dem Mieter diese Alternativwohnung anzubieten. Ansonsten ist seine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.
Die Wohnung wurde dem Mieter doch schon angeboten, dieser will in dieser "unsanierten" Wohnung ja nicht wohnen.
Und saniert wäre ihm diese zu teuer.
Wie schon gesagt, der VM ist im Recht und allein er kann bestimmen wie viel Platz er braucht
Danke für die vielen Antworten. Entspricht zwar leider nicht meinen Wunschvorstellungen, aber ich glaube, ich hab's jetzt kapiert. Nur noch eine Anmerkung zum Thema Alternativwohnung:
ChrisR hat folgendes geschrieben::
Die Wohnung wurde dem Mieter doch schon angeboten, dieser will in dieser "unsanierten" Wohnung ja nicht wohnen.
Und saniert wäre ihm diese zu teuer.
Der Mieter würde schon in der unsanierten Wohnung wohnen wollen - allerdings dann auch nur eine Mini-Miete zahlen und die Wohnung selbst sanieren wollen. Der Vermieter wollte das aber nicht - er müsse sowieso das Haus komplett machen (Dämmung, Dach neu, Fenster neu, Heizung neu), und dann wäre die unsanierte Wohnung eben nicht mehr so ganz unsaniert. Und für "selbst Bad machen, E-Leitungen und Böden verlegen und streichen" würde er keine so großen Abschläge von der Miete geben. Vor allem möchte er eben die meisten Arbeiten von Fachfirmen machen lassen und nicht vom Mieter (Heimwerker). Er hat nun in der Eigenbedarfskündigung geschrieben, dass er keinen Ersatzwohnraum in vermietbarem Zustand besitze, den er anbieten könnte. Ist sowas rechtlich okay? Wie gesagt, schon der ehemalige Mieter hatte genug Mängel für 100% Mietminderung. Und die Sanierung wird eh erst nach dem Kündigungszeitpunkt fertig. Bis zum Kündigungstermin wird die mögliche Ersatz-Wohnung sicher nicht fertig werden. Aber gesetzt den Fall, der Mieter zögert das Ganze noch solange hinaus, bis die Wohnung fertig wird (zumindest so fertig, dass der Mieter drin wohnen wollen würde - Restarbeiten würde er dann ja selbst machen): müsste sie ihm dann angeboten werden?
Ich glaube nicht das ein Vermieter sich darauf einlassen muss das der Mieter eine Wohnung saniert und dann noch nach seinen Wünschen und nicht nach den Wünschen des Vermieters.
Nein, meiner Ansicht nach brauch sich der Vermieter nicht darauf einlassen., da der Mieter bei Eingriffe in die Bausubstanz sowieso die Einwilligung des Vermieters haben muss und dieser diese nicht geben muss oder brauch oder was.
Gruß
pcwilli _________________ Zerstreutheit ist ein Zeichen von Klugheit und Güte. Dumme und boshafte Menschen sind immer geistesgegenwärtig. (Zitat von Charles Joseph Fürst von Ligne)
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