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Verfasst am: 23.12.08, 12:23 Titel: Anspruch auf Miete nach Zwangsversteigerung
Hallo Leute,
angenommen jemand plant ein Haus - sagen wir an einem 1. Werktag eines Monats - in einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Bekanntlich ist er dann mit Zuschlagsbeschluss - der durchaus im Termin erfolgen kann - Eigentümer, und hat auch sofort Anspruch auf die Miete, richtig?
Das Problem: Die Mieter überweisen in der Regel am 1. oder 2. des Monats die Miete an den alten Eigentümer und wissen natürlich noch nichts von ihrem Glück, bzw. dem neuen Eigentümer.
Meine Fragen:
- Darf der Kaufinteressent die Mieter schon vor der Zwangsversteigerung anschreiben und auffordern, die Miete vorerst noch nicht an den alten Eigentümer zu überweisen. Sollte der Kaufinteressent den Zuschlag erhalten, würde er den Mietern nach der Versteigerung seine Bankverbindung mitteilen. Sollte der Kaufinteressent den Zuschlag nicht erhalten würde er die Mieter noch am selben Tag ein Schreiben in den Briefkasten werfen, so dass sie dann immer noch genug Zeit haben, die Miete pünktlich an den Alteigentümer zu zahlen. Hat ein Kaufinteressent die Kompetenz, so ein Schreiben abzuschicken?
- Müssen sich die Mieter an eine solche Aufforderung halten?
- Angenommen die Mieter ignorieren eine solche Aufforderung, blechen die Miete an den alten (überschuldeten) Eigentümer, das Geld ist dementsprechend weg, darf der neue Eigentümer dann erneut Miete verlangen (was bedeuten würde, dass die Mieter 2 x Miete zahlen müssen).
Verfasst am: 23.12.08, 14:25 Titel: Re: Anspruch auf Miete nach Zwangsversteigerung
peterpan3 hat folgendes geschrieben::
- Darf der Kaufinteressent die Mieter schon vor der Zwangsversteigerung anschreiben und auffordern, die Miete vorerst noch nicht an den alten Eigentümer zu überweisen.
Klar darf er. Jeder darf schreiben was immer ihm in den Sinn kommt.
Zitat:
- Müssen sich die Mieter an eine solche Aufforderung halten?
Warum sollte sich jemand um irgendeine Aufforderung eines beliebigen Dritten scheren, der keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen kann?
Zitat:
- Angenommen die Mieter ignorieren eine solche Aufforderung, blechen die Miete an den alten (überschuldeten) Eigentümer, das Geld ist dementsprechend weg, darf der neue Eigentümer dann erneut Miete verlangen (was bedeuten würde, dass die Mieter 2 x Miete zahlen müssen).
Wenn der Mieter die Miete gezahlt hat, ist die Schuld erloschen. Er wird keinesfalls erneut zahlen müssen.
Naja, es ist ja so, der neue Eigentümer hat ja schon Anspruch auf die Miete für diesen Monat. Die bekommt er aber mit ziemlicher Sicherheit nicht, da der Alteigentümer pleite ist.
Wenn nun die Mieter auf diesen Umstand hingewiesen werden, frage ich mich, ob es nicht doch so ne Art Betrug am neuen Eigentümer ist, das Geld einfach an den Alteigentümer zu überweisen, obwohl klar ist, dass der ab dem 1. des Monats gar nicht mehr der Eigentümer sein wird.
Nach deiner Darstellung des Rechts könnten die ja sogar die Miete für Jahre im Voraus zahlen, und der neue Eigentümer würde in die Röhre gucken!??
Anmeldungsdatum: 07.10.2007 Beiträge: 4915 Wohnort: Bad Honnef
Verfasst am: 23.12.08, 22:35 Titel:
peterpan3 hat folgendes geschrieben::
..... ob es nicht doch so ne Art Betrug am neuen Eigentümer ist, das Geld einfach an den Alteigentümer zu überweisen, obwohl klar ist, dass der ab dem 1. des Monats gar nicht mehr der Eigentümer sein wird.
Wem soll das denn klar sein? Sicher nicht dem Mieter. Von "so ne Art Betrug am neuen Eigentümer" kann keinesfalls die Rede sein.
Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Miete monatlich im Voraus auf ein im Mietvertrag genanntes Konto zu überweisen ist, ist der Mieter berechtigt, die Überweisung der Miete spätestens am letzten Bankarbeitstag des Vormonats zu veranlassen. Selbst wenn dem Mieter bekannt ist, dass das Grundstück seines Vermieters am ersten Tag des folgenden Monats zwangsversteigert werden soll, weiß er an dem Tag, an dem er die Überweisung der Miete zu Recht veranlasst, nicht, ob das Grundstück am nächsten Tag einen neuen Eigentümer haben wird. Nach meiner Erfahrung ist das eher unwahrscheinlich.
Der neue Eigentümer kann erst dann von dem Mieter die Zahlung der Miete verlangen, wenn er diesem durch Vorlage des Zuschlagsbeschlusses nachgewiesen hat, dass er Eigentümer des Grundstücks geworden ist. Nach meiner Erfahrung kann es mehrere Wochen dauern, bis der Ersteigerer eines Grundstücks den Zuschlagsbeschluss in Händen hat.
Zuletzt bearbeitet von Franz Königs am 24.12.08, 11:08, insgesamt 1-mal bearbeitet
Nach deiner Darstellung des Rechts könnten die ja sogar die Miete für Jahre im Voraus zahlen, und der neue Eigentümer würde in die Röhre gucken!??
Keineswegs...
Nach § 566c BGB muss der Erwerber eine erfolgte die Mietzahlung ab den bisherigen Vermieter für den Monat, in dem der Mieter Kenntnis vom Eigentumsübergang erhält gegen sich gelten lassen und wenn die Information des Mieters nach dem 15. des Monats erfolgt auch für den Folgemonat.
Nach § 566b Abs. 1 BGB muss der bisherige Eigentümer diese Beträge auch nicht an den Erwerber herausgeben.
Für spätere Zeiträume kann der bisherige Vermieter nach Abs. 2 die Miete nur dann behalten, wenn der Erwerber die Vorauszahlung beim Eigentumsübergang kennt.
Na gut, vielen Dank für die Antworten. Eine Sache möchte ich noch beitragen: Wenn man nett zu den Leuten auf Gericht ist kann es passieren, dass man den schriftlichen Zuschlagsbeschluss gleich mitnehmen kann - Schon erlebt!
Noch eine Frage: Spräche aus eurer Sicht irgendwas dagegen, dass der Kaufinteressent den Mietern in besagter Ankündigung einen Abschlag in Aussicht stellt. Nach dem Motto, wenn ihr mit dem Überweisen wartet, und wenn ich der Eigentümer werden sollte, dann müsst ihr mir nur die halbe Miete für diesen Monat überweisen...????
Kaufinteressent den Mietern in besagter Ankündigung einen Abschlag in Aussicht stellt. Nach dem Motto, wenn ihr mit dem Überweisen wartet, und wenn ich der Eigentümer werden sollte, dann müsst ihr mir nur die halbe Miete für diesen Monat überweisen...????
Sicher darf der potentielle Neueigentümer das. Und möglicherweise folgt der Mieter dem auch. Und möglicherweise tut der Alteigentümer auch nix dagegen.
Aber rechtlich muss der Mieter rechtzeitig zum vereinbarten Termin die Miete auf das angegebene Konto überweisen - wenn nicht der neue Eigentümer rechtzeitig vorher seinen Anspruch nachweisen kann.
Also nicht nur mündlich "lieber Mieter, höchstwahrscheinlich ... " sondern was schriftliches, was diesen Besitzanspruch nachweist.
peterpan3 hat folgendes geschrieben::
.. und wenn ich der Eigentümer werden sollte..
Und wenn nicht? Zieht sich das evtl mehr als 2 Monate hin, ist der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand und kann gekündigt werden. Warum sollte der Mieter sich drauf einlassen?
Und wenn nicht? Zieht sich das evtl mehr als 2 Monate hin, ist der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand und kann gekündigt werden. Warum sollte der Mieter sich drauf einlassen?
Genau so sehe ich das auch.
Solange nicht nachprüfbar feststeht, dass es einen neuen Eigentümer/Vermieter gibt, würde ich meine Miete an das mir bekannte, dem Mietvertrag zu entnehmende, Konto überweisen.
Die "Randgeräusche" würden mich nicht interessieren. Es ist Aufgabe des alten und neuen Eigentümers, ggfs. auch des ZV, entsprechende Einigungen zu erzielen, nicht meine als Mieter.
Anmeldungsdatum: 13.08.2008 Beiträge: 287 Wohnort: Zentrum der Macht
Verfasst am: 26.12.08, 00:31 Titel:
Ein solcher Fall klingt sehr unwahrscheinlich, weil ich nicht glauben kann, dass ein Gläubiger sich die Mieteinnahmen entgehen läßt.
Hier sollte erst einmal der SV ergänzt werden, ob eine Zwangsverwaltung eingeleitet oder ob die Miete gepfändet worden ist. _________________ Bildung ist das, was übrig bleibt, wenn man alles, was man in der Schule gelernt hat, vergißt.
Und wäre sie das, hätte der Neubesitzer einen Herausgabeanspruch gegen den Gläubiger?
Und da Miete üblicherweise im Voraus zu entrichten ist:
am 5.6 z.B. ist die Versteigerung und Zuschlagsbestätigung vom 10.6. wird dem Mieter (Postlaufzeiten ö.ä) am 15.6. vorgelegt.
Miete wurde am 1.6 bereits überwiesen.
Wer muss nun wem was zurückzahlen?
Dass der Mieter nicht zweimal zahlen muss, hab ich aus der Diskussion entnommen.
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