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Verfasst am: 04.01.09, 11:22 Titel: Mieter kommt mit E-Speicherheizung nicht zurecht
Ein Wohnhaus (Baujahr um 1970) mit Einliegerwohnung wird über Elektrofußbodenheizung beheizt, die vor einigen Jahren bereits eine neue elektronische Steuerung mit Außenfühler bekommen hat.
Die Heizung ist technisch also auf dem neusten Stand.
Die Heizung wird von abends 21:00 Uhr bis morgens 6:00 Uhr und mittags von 13:00 bis 16:00 Uhr (Strom-Niedertarifzeiten) aufgeladen. In der Zwischenzeit wird die gespeicherte Wärme abgegeben. Während dieser Zeit (Hochtarif) lädt die Heizung nicht.
Neu eingezogene Mieter der Einliegerwohnung beschweren sich wiederholt, dass Sie abends kalt hätten und keine 20 Grad in den Wohnräumen hätten.
Die Heizung ist jedoch technisch in Ordnung, Die Ursache hierfür liegt darin, dass die mittags gespeicherte Wärme abends nicht mehr ausreicht, und es auch einige Zeit dauert, wenn die Heizung um 21:00 Uhr wieder einschaltet, bis sie auf Temperatur ist. Dadurch kann es sein, dass die Raumtemperatur etwas unter 20 Grad fällt. Dreht man die Heizung höher, dann wird es nachts und mittags zu warm im Haus.
Bei dieser Elektrospeicherheizung können die Wohnräume technisch bedingt nicht mit konstant 20 Grad beheizt werden. Auch besitzt die Steuerung eine gewisse Trägheit, was sich besonders bei größeren Schwankungen der Außentemperaturen bemerkbar macht.
Wie ich gelesen habe, muss der Vermieter in der Zeit von 6:00 Uhr bis 23:00 Uhr eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad gewährleisten/bereitstellen. Zwischen 23:00 und 6:00 Uhr mindestens 18 Grad (Oberverwaltungsgericht Berlin).
Dies erscheint mit dieser Heizung technisch bedingt nicht möglich. Man hat leider nur sehr bedingt Einfluss in das Heizsystem einzugreifen. Der Vermieter ist natürlich bemüht, im Rahmen der Möglichkeiten das Problem zu beheben. Schließlich will er, dass sich die Mieter wohlfühlen. Vorherige Mieter hatten sich nie beschwert, dass es zu kalt in der Einliegerwohnung sei. Alle vorherigen Hausbewohner haben sich schnell daran gewöhnt mit der Heizung und den auftretenden Temperaturschwankungen. zu leben. Schließlich schwanken die Temperatur draußen ja auch und man passt sich an.
Der Mieter droht nun, die Miete zu kürzen. Darf er das unter den gegebenen Umständen? Vor Mietvertragsunterzeichnung ist er vom Vermieter hinreichend über das Heizungssystem informiert worden.
Anmeldungsdatum: 21.11.2005 Beiträge: 11363 Wohnort: This world is not my home - I'm only passing through!
Verfasst am: 04.01.09, 12:06 Titel: Re: Mieter kommt mit E-Speicherheizung nicht zurecht
koltesp hat folgendes geschrieben::
Wie ich gelesen habe, muss der Vermieter in der Zeit von 6:00 Uhr bis 23:00 Uhr eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad gewährleisten/bereitstellen.
Wenn ich mich nicht täusche, muß der Vermieter die Temperatur (waren es nicht 22 Grad?)ermöglichen. Und wenn ich den Beitrag hier nicht völlig falsch verstanden habe, ist diese Temperatur auch mit der genannten Heizung möglich. Ob das wirtschaftlich und sinnvoll ist, sei mal dahingestellt. Einen Grund für eine Mietkürzung kann ich deshalb nicht erkennen. _________________ Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart. Sapere Aude!(Kant)
Verfasst am: 04.01.09, 12:54 Titel: Re: Mieter kommt mit E-Speicherheizung nicht zurecht
Biber hat folgendes geschrieben::
Wenn ich mich nicht täusche, muß der Vermieter die Temperatur (waren es nicht 22 Grad?)ermöglichen. Und wenn ich den Beitrag hier nicht völlig falsch verstanden habe, ist diese Temperatur auch mit der genannten Heizung möglich. Ob das wirtschaftlich und sinnvoll ist, sei mal dahingestellt. Einen Grund für eine Mietkürzung kann ich deshalb nicht erkennen.
22 Grad und mehr sind mit der Heizung möglich, jedoch eben nicht konstant, sondern nur im "Mittelwert". Wenn die Heizung voll geladen ist, beträgt die Raumtemperatur vielleicht ca. 24 Grad. Zwischen 20 und 23 Uhr kann sie aber unter 20 Grad (17-18 Grad) absinken, bevor der Boden wieder genügend Wärme abgibt. Die Heizung kann technisch bedingt nur in den Niedertarifzeiten laden, was auch sinnvoll ist, weil der Strom dann 30% billiger ist. Die Steuerung erfolgt durch den Versorger (Stadtwerke).
Wenn es dem Mieter um 21 Uhr zu kalt ist, kann er und der Vermieter daran nichts ändern, und daran stört sich der Mieter und verlangt dagegen Abhilfe zu schaffen, was jedoch technisch nicht möglich ist. Daher will er die Miete kürzen.
Tja, da gibt es dann nur zwei Wege. Entweder warten bis 2 Monatsmieten voll sind und dem Mieter kündigen oder was wahrscheinlich einfacher und leichter ist, per Urkundenprozess auf Zahlung verklagen. Beides sollte in Abstimmung mit einen Anwalt für Mietrecht vorgenommen werden.
Verfasst am: 04.01.09, 13:34 Titel: Re: Mieter kommt mit E-Speicherheizung nicht zurecht
koltesp hat folgendes geschrieben::
Biber hat folgendes geschrieben::
Wenn ich mich nicht täusche, muß der Vermieter die Temperatur (waren es nicht 22 Grad?)ermöglichen. Und wenn ich den Beitrag hier nicht völlig falsch verstanden habe, ist diese Temperatur auch mit der genannten Heizung möglich. Ob das wirtschaftlich und sinnvoll ist, sei mal dahingestellt. Einen Grund für eine Mietkürzung kann ich deshalb nicht erkennen.
22 Grad und mehr sind mit der Heizung möglich, jedoch eben nicht konstant, sondern nur im "Mittelwert". Wenn die Heizung voll geladen ist, beträgt die Raumtemperatur vielleicht ca. 24 Grad. Zwischen 20 und 23 Uhr kann sie aber unter 20 Grad (17-18 Grad) absinken, bevor der Boden wieder genügend Wärme abgibt. Die Heizung kann technisch bedingt nur in den Niedertarifzeiten laden, was auch sinnvoll ist, weil der Strom dann 30% billiger ist. Die Steuerung erfolgt durch den Versorger (Stadtwerke).
Kann es sein, dass das Problem gar nicht die Heizung sondern eine mangelhafte Wärmedämmung ist?
Und ohne dem Mieter nahe treten zu wollen: kann es (auch) sein, dass sein Lüftungsverhalten nicht den Aussentemperaturen angepasst wird?
Die Schlussfolgerung, dass der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt sei, halte ich derzeit für verfrüht.
Falls die Heizungsanlage zu schwach dimensioniert sein sollte, hilft es auch nicht, dass sie ansonsten ordnungsgemäß funktioniert. Es müsste also geklärt werden, ob die Anlage - richtige Bedienung und Lüftungsverhalten des Mieters vorausgesetzt - in der Lage ist, durchgängig die von der Rechtsprechung geforderten Temperaturen zu gewährleisten. Ich neige dazu, dies zu verneinen, da auch die Vormieter zu niedrige Temperaturen angegeben haben. Anders als der aktuelle Mieter scheinen sie sich aber damit abgefunden zu haben, ohne ihnen eventuell zustehende Rechte geltend gemacht zu haben.
Dann wäre zu klären, worüber der Mieter hinreichend informiert wurde: über die Bedienung der Anlage oder - beweisbar - über den Umstand, dass er sich eventuell einen Pullover überziehen muss? Diese Forderung wurde zwar vor einiger Zeit sehr populär, ist aber wegen eventueller Unzumutbarkeit auch mit erheblicher Kritik bedacht worden.
Verwunderlich finde ich es auch, dass vor einer gemeinsamen konstruktiven Lösung an die gerichtliche Auseinandersetzung nachgedacht wird (über deren Ausgang ich mir aufgrund der bisherigen Informationen nur spekulieren kann). Ist es vielleicht möglich, die Steuerung der Heizungsanlage zu ändern? Ist der Mieter eventuell mit einem zusätzlichen elektrischen Heizgerät einverstanden? Liegt Fehlverhalten des Mieters vor, das abgestellt werden kann, ohne dass er gleich einen Pullover überziehen müsste?
Verfasst am: 04.01.09, 15:18 Titel: Re: Mieter kommt mit E-Speicherheizung nicht zurecht
koltesp hat folgendes geschrieben::
Die Heizung wird von abends 21:00 Uhr bis morgens 6:00 Uhr und mittags von 13:00 bis 16:00 Uhr (Strom-Niedertarifzeiten) aufgeladen. In der Zwischenzeit wird die gespeicherte Wärme abgegeben. Während dieser Zeit (Hochtarif) lädt die Heizung nicht.
Das Problem ist offenbar Nutzerabhängig. Wenn die Aufladzeiten geändert würden, ändern sich logischerweise auch die Wärmeabgabezeiten. Also müssen die Aufladzeiten geändert werden. Niedertarif hin oder her. Und sich in einem Raum aufzuhalten, wo die Temperatur lustig hoch und runter hopst ist auch nicht wirklich angenehm.
Nebenbei: Es gibt Menschen, die brauchen im Winter eine Raumtemperatur von 23°C und andere lassen die Heizung fast aus und "lüften" mitten im Winter. Es ist also schwierig, sich nach den Vormietern zu richten.
Falls die Heizungsanlage zu schwach dimensioniert sein sollte, hilft es auch nicht, dass sie ansonsten ordnungsgemäß funktioniert. Es müsste also geklärt werden, ob die Anlage - richtige Bedienung und Lüftungsverhalten des Mieters vorausgesetzt - in der Lage ist, durchgängig die von der Rechtsprechung geforderten Temperaturen zu gewährleisten. Ich neige dazu, dies zu verneinen, da auch die Vormieter zu niedrige Temperaturen angegeben haben. Anders als der aktuelle Mieter scheinen sie sich aber damit abgefunden zu haben, ohne ihnen eventuell zustehende Rechte geltend gemacht zu haben.
Keiner der Vormieter hat zu niedrige Temperaturen bemängelt. Die Heizung ist auch nicht unterdimensioniert, sie läuft ja noch lange nicht auf Höchstleistung. Wir hatten die Heizung für ein paar Tage höher geschaltet, doch dann war es in der Wohnung so warm, dass die Mieter nur noch in kurzen Hosen und T-Shirt rumgelaufen sind. Man muss ja nun wirklich nicht die teure Energie verschleudern. Am Anfang mussten wir die Mieter darauf hinweisen nicht den ganzen Tag die Fenster auf "Kipp" stehen zu haben. Ist doch klar, dass die gespeicherte Wärme dann nicht ausreicht. Das hat den Mietern schon nicht gefallen, da sie in der Wohnung rauchen und der Qualm sonst angeblich nicht abziehen soll. Wir können die Mieter aber nicht ständig kontrollieren, wann und wie sie lüften.
Jim Panse hat folgendes geschrieben::
Dann wäre zu klären, worüber der Mieter hinreichend informiert wurde: über die Bedienung der Anlage oder - beweisbar - über den Umstand, dass er sich eventuell einen Pullover überziehen muss? Diese Forderung wurde zwar vor einiger Zeit sehr populär, ist aber wegen eventueller Unzumutbarkeit auch mit erheblicher Kritik bedacht worden.
Den Mietern wurden inzwischen das vierte oder fünfte Mal erklärt, wie die Heizung funktioniert. Viel zu bedienen gibt es nicht, da die Heizung vollautomatisch gesteuert wird. Auf die Steuerung kann der Mieter selbst nicht ran (geht nur über die Hauptwohnung).
Der Mieter kann über eine Nachheizung, gesteuert über ein Raumthermostat die Grundheizung zusätzlich unterstützen. Die Nachheizung läuft aber auch nur in den Niedertarifzeiten.
Jim Panse hat folgendes geschrieben::
Verwunderlich finde ich es auch, dass vor einer gemeinsamen konstruktiven Lösung an die gerichtliche Auseinandersetzung nachgedacht wird (über deren Ausgang ich mir aufgrund der bisherigen Informationen nur spekulieren kann). Ist es vielleicht möglich, die Steuerung der Heizungsanlage zu ändern? Ist der Mieter eventuell mit einem zusätzlichen elektrischen Heizgerät einverstanden? Liegt Fehlverhalten des Mieters vor, das abgestellt werden kann, ohne dass er gleich einen Pullover überziehen müsste?
Natürlich wurde über eine konstruktive Lösung gesprochen, doch ist der Mieter sehr unzufrieden und ungeduldig. Da ist es schwierig die Gemüter im Zaum zu halten.
Natürlich bietet die Steuerung die Möglichkeit Anpassungen vorzunehmen. Doch wollen wir hierzu einen Fachmann hinzuziehen und über die Feiertage war das nicht möglich.
Ist auch nicht gesagt, ob das dann eine endgültige Lösung bringt.
Es handelt sich nun mal nicht um eine Zentralheizung bei der man einfach über ein Thermostat die gewünschte Raumtemperatur einstellen kann. Systembedingt sind bei Speicherheizungen Temperaturschwankungen im Tageszyklus nicht ganz vermeidbar.
Ich frage mich, wie das die anderen Vermieter bei E-Speicherheizung mit ihren Mietern regeln?
Verfasst am: 04.01.09, 16:34 Titel: Re: Mieter kommt mit E-Speicherheizung nicht zurecht
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Kann es sein, dass das Problem gar nicht die Heizung sondern eine mangelhafte Wärmedämmung ist?
Die Wärmedämmung des Hauses ist für sein Alter absolut in Ordnung. Der Energieverbrauchskennwert liegt bei 88 kWh/(m² x a).
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Und ohne dem Mieter nahe treten zu wollen: kann es (auch) sein, dass sein Lüftungsverhalten nicht den Aussentemperaturen angepasst wird?
Gleich zu Beginn des Mietverhältnisses mussten die Mieter darauf hinweisen werden nicht den ganzen Tag die Fenster auf "Kipp" stehen zu haben. Ist doch klar, dass die gespeicherte Wärme dann nicht ausreicht. Das hat den Mietern schon nicht gefallen, da sie in der Wohnung rauchen und der Qualm sonst angeblich nicht abziehen würde. Wir können die Mieter aber nicht ständig kontrollieren, wann und wie sie lüften.
Ich frage mich, wie das die anderen Vermieter bei E-Speicherheizung mit ihren Mietern regeln?
Hallo,
tagsüber (auf Kosten des Mieters) nachladen?
MfG _________________ Alles hier von mir geschriebene stellt meine persönlichGanzFürMichAlleineMeinung dar
Falls in einer Antwort Fragen stehen, ist es ungemein hilfreich, wenn der Fragesteller diese auch beantwortet
Es sollte aber nicht sein, dass sich der Mensch der Technik zu beugen hat. Die Technik ist für den Menschen da. Und dass am Tag mehrfach gelüftet werden muss, ist ob mit oder ohne Rauchen, völlig klar.
Ich halte es für nicht logisch, eine Heizung in einer Wohnung zu haben, nur weil eine Heizung dort hin gehört, diese jedoch nur marginal ihren Zweck erfüllt.
Wenn ich in meiner Wohnung die Heizung aufdrehe, dann möchte ich das so kuschelig warm haben, wie ich es brauche und mir nicht vom Vermieter vorschreiben lassen müssen, wieviel Raumtemperatur ich nach ewig langen Verhandlungen bekomme. Schließlich zahle ich den Verbrauch. Und wenn ich lüfte, dann wird selbstverständlich die Heizung runter gedreht, um überflüssigen Verbrauch einzusparen, wenn ich die Wohnung verlasse, dann wird sie aus dem selben Grund runter gedreht. Und das erwarte ich als Mieter.
Es sollte aber nicht sein, dass sich der Mensch der Technik zu beugen hat. Die Technik ist für den Menschen da. Und dass am Tag mehrfach gelüftet werden muss, ist ob mit oder ohne Rauchen, völlig klar.
Ich halte es für nicht logisch, eine Heizung in einer Wohnung zu haben, nur weil eine Heizung dort hin gehört, diese jedoch nur marginal ihren Zweck erfüllt.
Wenn ich in meiner Wohnung die Heizung aufdrehe, dann möchte ich das so kuschelig warm haben, wie ich es brauche und mir nicht vom Vermieter vorschreiben lassen müssen, wieviel Raumtemperatur ich nach ewig langen Verhandlungen bekomme. Schließlich zahle ich den Verbrauch. Und wenn ich lüfte, dann wird selbstverständlich die Heizung runter gedreht, um überflüssigen Verbrauch einzusparen, wenn ich die Wohnung verlasse, dann wird sie aus dem selben Grund runter gedreht. Und das erwarte ich als Mieter.
@Questor: Bei diesen Erwartungen darfst du dir keine Wohnung mit E-Speicherheizung mieten. Denn diesen Vorstellungen wird die E-Speicherheizung nicht gerecht. Das Haus ist wie bereits zu Anfang geschrieben 40 Jahre alt, also kein Neubau. Damals war die Elektrofußbodenheizung das Neuste vom Neuen. Der Strom war noch super billig und die Heizung ist total wartungsfrei. Zudem benötigt man keine Heizkörper, oder einen Heizungsraum, oder ein Tanklager. Und es gibt keine Abgase. Es gibt also einiges was auch dafür spricht. Heute gibt es natürlich elegantere Lösungen und umweltfreundlichere.
Es geht ja nicht darum, dass der Mieter um Wärme betteln muss. Hier geht es darum, dass die Heizung es technisch einfach nicht hergibt, eine konstante Raumtemperatur von meinetwegen 22 Grad zu liefern. Man kann die Heizung nicht einfach ein- und ausschalten oder das Raumthermostat rauf- und runter drehen. Elektrische Speicherheizungen funktionieren eben etwas anders. Wenn die gespeicherte Wärme verbraucht ist, dann dauert es eine ganze Weile, bis neue Wärme geladen ist. So ist das nun mal.
Wir leben als Eigentümer nun selbst seit vierzig Jahren in dem Haus und fühlen uns immer noch sehr wohl. Die Vormieter haben sich nach eigener Aussage auch wohl gefühlt und sind nur ausgezogen, weil die Wohnung zu klein wurde (Nachwuchs) oder weil sie sich Eigentum gekauft haben. Der Mieter bekommt eine Wohnung wie gesehen. Wir haben ihm keine Informationen vorenthalten und er hat sich freiwillig dazu entscheiden die Wohnung so wie sie ist zu mieten.
Elektrikör hat folgendes geschrieben::
tagsüber (auf Kosten des Mieters) nachladen?
@Elektrikör: Der gesamte Strom des Hauses wird über einen einzelnen Zweitarif-Zähler (Einzählermessung) abgerechnet. Eine Trennung der einzelnen Wohnungen ist nur mit einem sehr hohen Kostenaufwand und größeren baulichen Veränderungen möglich. Nach Beratungen haben Fachfirmen davon abgeraten, da die Kosten in keinem wirtschaftlichen Verhältnis stehen. Die gesamten Stromkosten werden daher nach Wohnfläche verteilt.
Anmeldungsdatum: 19.05.2005 Beiträge: 2271 Wohnort: im Ländle
Verfasst am: 04.01.09, 20:09 Titel:
Ich weiß nicht was es mit dieser Heizung für Probleme geben soll. Ich lebe seit 20 Jahren damit. Am Anfang hatte ich ein Termometer aufgestellt (so eine Walze für eine Woche). Es sind Schwankungen bis ca. 2 °C aufgetreten. Allerding habe ich dreimal über 24 h Niedertarif-Strom.
Meine Wohung 100 m² (Sandwich) Stromverbrauch für Heizung und WW = ca. 3500 kWh/Jahr.
Das sind ja traumhafte Verbrauchswerte. da kann man dir nur gratulieren @migo.
Wo bekommt man denn so ein Gerät mit der man die Temperatur über einen bestimmten Zeitraum aufzeichnen kann. Habe sowas schon mal gesehen, weiß aber nicht wer sowas verleiht.
Ich frage mich, wie das die anderen Vermieter bei E-Speicherheizung mit ihren Mietern regeln?
In meinem Haus habe ich Nachtspeicheröfen. Da diese nicht 100% zu isolieren sind, ist das von Ihnen geschilderte Problen nicht zu vermeiden (morgens zu warm, abends zu kalt). Mit Fussbodenheizung ist das bestimmt noch drastischer. Ohne zustzliche Aufheizzeiten am Tag ist das Problem nicht zu lösen.
Ich weiss nicht, ob Ihnen bzw. Ihren Mietern das jetzt weiterhilf, bzw. ob es baulich möglich ist. Wir haben einen Holzofen im Wohnzimmer eingebaut, so dass die Nachtspeicheröfen nur für eine Grundwärme sorgen, und abend der Ofen für gemütliche Wärme sorgt.
Bei den gestiegenen Stromkosten, hat sich das gelohnt.
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