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[camer1]

Hallo zusammen,
allen ein gutes neues Jahr voller Glück und Reichtum
mal zu eine fiktive Frage stellen will.
in einen Erbstreit wird zur ermittlung des Wertes eines Hauses der Gutachterausschuss des Kreises beauftragt.
Es geht um ein Dreifamilienhaus auf einem 1069 qm großen Grundstück.
Das Haus ist nicht gerade im besten Zustand, da muß man den Herren vom Ausschuss mal glauben.
Das Grundstück hat nach Bodenrichtwert Tabelle des Landes NRW (Boris) einen Grundstückspreis von 60 € pro qm. Macht bei 1069 qm 64140 €.
Nun kommen die Gutachter mit folgendem Satz
" Der Gutachterausschuss bewertet das Grundstück bis zu einer Tiefe von 35 m = 700 qm als erschlossenes Bauland. Die Restfläche von 369 qm wird als Hinterland mit 50% des Baulandwertes ohne Erschließungskosten angesetzt"

Bauland 700 qm 60 €/qm = 42000€
Rest Hinterland 369 qm 20 €/qm = 7380€

Bodenwert gesamt 49380 €

Frage 1 ) Warum ein Teil des Grundstückes nur mit 50 % wenn Boris doch für die gesamte Fläche 60 € anzeigt ?
Frage 2) 50 % von 60 € sind doch immer noch 30 € oder wird da anders gerechnet ?

Zum Abschluss des Gutachtens wird auf grund des schlechtem Zustandes des Hauses noch mal 30 % abgezogen. auch von dem Wert des Grundstückes. So bleiben von den 60 € pro qm laut Boris noch 32 € laut Gutachter über.
Frage 3) ist das so üblich.
Danke für Info, kann das so nicht Glauben

[matthias.]

Dir ist schon klar was ein Wert ist?
Wert ist etwas immer nur soviel wie jemand dafür bezahlen will.

Das Problem bei der Geschichte ist, dass das Grundstück (zu) groß ist.

Bei einem 3 Familienhaus könnte das Grundstück z.b. auch nur 700 qm gross sein. Am Nutzwert des Hauses würde das praktisch nichts ändern, insbesondere wenn man es vermietet. Im Gegenteil je grösser das Grundstück ist desto höher sind die Kosten für die Pflege.

Auf der anderen Seite ist das Grundstück aber auch wieder zu klein bzw. wahrscheinlich ungünstig zu erschließen um darauf noch ein 2. Haus bauen zu können.

D.h. wenn jetzt ein Investor kommt und du rechnest dem vor: Grundstücksgröße mal X € soviel ist das Wert dann sagt der: Quatsch die 300 qm die brauch ich doch gar nicht die sind nur ein Klotz am Bein. Ich bezahle für das Haus nicht mehr nur weil es ein großes Grundstück hat, das bringt mir keine Rendite. Das was den Investor interessiert sind die qm in den Wohnungen dafür kann er Miete verlangen, für das Grundstück nicht.

Ein weiterer formaler Grund ist noch, dass evtl. schon im Bebauungsplan diese Flächen als Nebenflächen ausgewiesen wurden und auch schon damals beim Bau des Hauses bzw. Kauf des Grundstückes dafür weniger Geld gezahlt wurde.
Das ist üblich, dass man solche Nebenflächen auf die man nicht bauen darf zukaufen kann, wenn die so ungünstig liegen, dass man da kein Grundstück mehr draus machen kann.

Ob nun die konkrete Rechnung so OK ist kann ich allerdings nicht nachvollziehen. Der der betroffen ist kann im übrigen auch eine eigenen Gutachter beauftragen.

Noch zu den 50%, die 50% werden nur vom Baulandwert ohne Erschließung gerechnet. D.h. von den 60 € werden die Erschließungskosten abgezogen wahrscheinlich 20 € und dann wird davon die Hälfte genommen.

Das hat zwar im Grunde nichts mit Erbrecht / Schenkungsrecht zu tun, ich denke aber trotzdem dass es so stimmt.

MfG
Matthias

[Minseo]

Es muss stets berücksichtigt werden, dass sich der in den Tabellen der Gutachterausschüsse angegebene Bodenrichtwert auf "das" für die Bodenrichtwertzone typische Grundstück (=Bodenrichtwertgrundstück) bezieht.
Der Bodenrichtwert wird daher meist in Verbindung mit typischen Eigenschaften wie z.B. ebf (erschließungbeitragsfrei), einer bestimmten Geschossflächenzahl (diese gibt an, wie massiv das Bodenrichtwertgrundstück bebaut ist) und auch einer bestimmten Grundstücksgröße angegeben.
Weicht das zu bewertende Grundstück vom typischen Bodenrichtwertgrundstück ab, muss der heranzuziehende Bodenrichtwert entsprechend korrigiert werden.

zu 1.)
Das "fiktive" Grundstück hat hier wohl einen Zuschnitt von 20 m x 53,45 m. Das Grundstück ist also mehr als 2,5 mal so tief wie es breit ist.
Bei einem derartigen Zuschnitt ist es üblich, den Bodenwert des Grundstücks über eine Einteilung in Vorder- und Hinterland zu bewerten. Auch der Ansatz des Hinterlandpreises mit 50% ist normal.

zu 2.)
Der konkrete Ansatz des Hinterlandes mit 20 €/qm (statt 30 €/qm) liegt möglicherweise daran, dass im Bodenrichtwert von 60 € Erschließungskosten berücksichtigt sind, die nach der örtlichen Erschließungsbeitragssatzung für den Hinterlandbereich des Grundstücks eventuell nicht anfallen und daher vorab (vor Ermittlung der 50%) von den 60 € abgezogen wurden.
Kann aber auch ein bloßer Rechenfehler sein...

zu 3.)
Der Abschlag am Ende eines Verkehrswertgutachtens wird meist mit der sog. "Marktanpassung" begründet.
Gerechtfertigt wäre ein solcher Abschlag jedenfalls dann, wenn der Gutachter anhand von Verkäufen vergleichbarer Objekte aufzeigen kann, dass derartige Objekte in der Regel 30 % unter dem jeweils ermittelten Ertragswert bzw. Sachwert (je nach angewandter Wertermittlungsmethode) verkauft wurden.

[camer1]

danke für das tempo wow

dacht wenn der grundstückspreis über boris (bodenrichtwert NRW) mit 60 € festgelegt ist, kostet da auch der qm 60 €. Egal ob da Haus, Wald oder sonst was ist.
sonst könnte man ja gleich sagen : Grundstückspreis 30 € ? Vorne teuer hinten billig.

[matthias.]

Nicht jedes Grundstück hat aber ein hinten. Von daher macht das schon einen Sinn, denn Teil des Grundstückes den man braucht um wirklich das Haus darauf bauen zu können ist als Bauland viel mehr wert als der Teil auf dem ich nur Rasen anpflanzen kann.

Deswegen bezahlst du für ein Wochenendgrundstück oder einen Acker auch weniger als für Bauland oder nicht?

Wie gesagt für das "hinten" wurde wahrscheinlich damals 1. schon weniger gezahlt und 2 auch keine Erschließungskosten in Rechnung gestellt..

MfG
Matthias