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[PeterM]

Vermieter V bittet um Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Dabei beruft er sich auf den Berliner Mietspiegel. Da dieser Mietspiegel Nettokaltmieten (d. h. ohne Betriebskosten) ausweist, zieht er von der aktuellen Miete (vereinbarte Bruttokaltmiete) die Betriebskosten ab, um Mietspiegelwert und aktuelle Miete vergleichbar zu machen. Er nennt hierbei nur die absolute Höhe der aktuell auf die Wohnung entfallenen Betriebskosten. Es wird keinerlei Betriebskostenaufstellung beigefügt oder sonst etwas zur Betriebskostenhöhe erläutert. In den vergangenen zehn Jahren gab es auch keinerlei Abrechnungen in dieser Hinsicht. Mieter M kann also überhaupt nicht beurteilen, ob die angesetzten Betriebskosten korrekt angegeben sind.

Ist die Mieterhöhung deshalb formunwirksam?

[Karsten]

Der Vermieter hat nicht die tatsächliche Miete so umzurechnen, dass sie passt, sondern eine passende Vergleichsmiete zu ermitteln. Dazu werden im Mietspiegel Durchschnitte der einzelnen Betriebskosten ausgewiesen, die der dort errechneten Netto-Vergleichsmiete hinzugerechnet werden müssen um sie mit der tatsächlichen Brutto-Miete des Mieters vergleichbar zu machen.
Das Vorgehen des Vermieters stellt also eine falsche Anwendung des Mietspiegels dar, und das würde somit m.E. die Forderung kippen, weil die Berechnung nicht nachvollziehbar ist. Erst recht natürlich, wenn der Mieter die abgezogenen Posten nicht identifizieren kann.

Das Alles setzt aber sowieso voraus, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten sind, oder als Pauschle gezahlt werden. Dann gibt's aber auch keine Abrechnung darüber. Wenn Nebenkostenvorauszahlungen, also von vornherein eine Netto-Kaltmiete, vereinbart sind, hat der Vermieter davon für die Berechnung auch nichts abzuziehen.
Was sagt denn der Vertrag?
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[PeterM]

Der Mietvertrag weist eine Bruttokaltmiete aus. Es existiert also kein separater Posten über Betriebskostenvorauszahlungen.

Meines Wissen nach ist das Vorgehen zum vergleichbar machen der Mieten inzwischen vom BGH entschieden (Urteil vom 26.10.05 - VIII ZR 41/05). Demnach sind von der aktuellen Bruttokaltmiete (BKM) die tatsächlichen Betriebskosten (BK) des Vermieters abzuziehen - nicht irgendwelche Durchschnittswerte aus einem Miespiegelanhang.

Die Frage ist halt nur, ob es reicht wenn der Vermieter eine Zahl über die aktuelle BK-Höhe nennt, oder ob er der Mieterhöhung eine BK-Aufstellung beifügen muß.

[Karsten]

Das stimmt. Das Urteil des BGH legt das tatsächlich so fest. Ich wäre davon ausgegangen, dass in jedem Fall die 'Bedienungsanleitung' des Mietspiegels anzuwenden wäre. Das entspricht aber der vom BGH verworfenen 'anderen Meinung'.

Nun gut. Der gesamte Tenor des Urteils scheint mir aber der Auffassung recht zu geben, dass es einer Aufstellung der Betriebskosten bedarf, um die Richtigkeit der angesetzten Nebenkosten überprüfen zu können.In dem dort behandelten Fall wurde so eine aufstellung vorgelegt.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[ktown]

Man kann es auf einen einfachen Nenner bringen. Die Betriebskosten sind nicht prüffähig....somit ist das Mieterhöhungsverlangen zurück zu weißen.
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Alles was ich schreibe ist meine private Meinung.
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[PeterM]

In dem entschiedenen Fall wurde zwar eine BK-Aufstellung vorgelegt, diese war aber völlig veraltet. Der BGH folgte dem Kammergericht, daß dies nicht zur formellen Unwirksamkeit der Mieterhöhung geführt habe. Der Vermieter hätte vielmehr während des Prozesses die Möglichkeit gehabt, die Höhe der Betriebskosten zu beweisen.

Angenommen der Vermieter hätte dieses während des Prozesses getan, wer hätte dann (im für den Vermieter erfolgreichen Fall) den Prozeß zu zahlen gehabt? Es ist natürlich klar, daß normalerweise der Verlierer zu zahlen hat. Hier ist es doch aber so, daß der Vermieter ursprünglich eine völlig veraltete BK-Aufstellung dem Erhöhungsschreiben beigefügt hatte.

In meinem konkreten Falle wurde keine Aufstellung beigefügt, sondern nur eine Gesamtsumme an Betriebskosten genannt. Läuft man jetzt Gefahr, den Prozeß zu verlieren, wenn der Vermieter im Prozeßverlauf die Aufstellung nachreicht? Oder wird man zwar zur Zustimmung zur Mieterhöhung verdonnert, der Vermieter bleibt dann aber auf den Prozeßkosten sitzen?

[PeterM]

Hat vielleicht doch jemand noch ein paar Hinweise auf meine Frage zu den Prozeßkosten?

[Strider]

In der Regel trägt der Verlierer die Prozesskosten, kann aber auch gut sein das diese geteilt werden. Zum Beispiel 50:50 oder 70:30 oder X:Y. Das kann man im Vorfeld nicht wirklich sagen. Wär also möglich das der Mieter hier seine eigenen Kosten tragen muss.