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Familie A bestehen aus zwei Person bezog im Oktober 2006 eine 80qm EG-Wohnung in einem Einfamilienhaus. Es wurde eine Kaution über 2 Monatsmieten hinterlegt.
In diesem Haus lebt ausserdem noch Sohn und dessen Frau des Vermieters.
Es wurde eine Warmmiete über 403,00 EUR vereinbart. Strom zahlte Fam. A selber.
Bereits nach 3 Monaten wurde, laut Nebenkostnabrechnung von 2006, eine Nachzahlung von 170,00 EUR nötig. Dies erhielt Familie A am 31.12.2007!
Die Miete wurde darauf hin nicht durch eine Erhöhung angepasst.
Anfang 2008 bezog Familie A ihr Eigenheim. Die Kation erhielt Familie A bis heute nicht vom Vermieter zurück. Das Übernahmeprotokol der Wohnung war sauber und die Wohnung ohne jeden Mängel.
Heute findete Familie A im Briefkasten einen blanko Umschlag vor. Dieser war Gestern am späten Nachmittag (ca. 17.00 Uhr) defintiv noch nicht im Briefkasten.
In diesem Umschlag ist die Nebenkostenabrechnung von 2007.
Nachzahlungssumme 500,00 EUR! Geschrieben wurde der Brief am 30.12.2008.
In dem Schreiben steht, dass der Briefumschlag durch einen Boten übergeben wurde. Auf dem Umschlag ist nichts über eine sachgemäße Zustellung zu sehen. Er ist völlig unbeschrieben.
Von der Kaution, die Familie A immernoch nicht zurück bekommen, hat, schreibt der Ex-Vermieter kein Wort!
Auch nach merhamligem Nachrechnen kommt Familie A nicht auf die Summe die Vermieter fordert. Ausserdem ist die Abrechnung sehr verwirrend geschrieben.
Der Vermieter hat im Prinzip Zeit bis zum 31.12.2008 die NK Abrechnung für 2007 dem Mieter zukommen zu lassen. Da die Abrechnung aber selbst um 17:00 noch nicht im Briefkasten war, ist sie jetzt "abgelaufen". Ich kenne jetzt nicht den Paragraphen dazu, aber man geht davon aus, das ein Brief bis 9:00 Uhr morgens im Briefkasten sein sollte um am selbigen Tag zugegangen zu sein. Einfach mal im BGB nachschauen.
Der Vermieter hat jetzt ein Problem, da kein Poststempel belegt, wann der Brief eingeworfen wurde. Es zählt ja der Zeitpunkt des Zugangs und nicht, wann er die Abrechnung erstellt hat. Er wird sich wohl auf den Boten berufen, aber wenn er ihn erst nach 17:00 eingeworfen hat, war das zu spät.
Ich würde die Abrechnung anfechten. Inwiefern ist die Abrechnung verwirrend? Ich mach da einfach eine Tabelle und trag die Zahlen bzw. Abrechnungsmaßstäbe ein. Viel Text ist da nicht drin.
Wahrscheinlich wird der Vermieter jetzt auf die Idee kommen und die Nachzahlung mit der Kaution verrechnen...
warum gibt es denn bei eine Warmmiete überhaupt eine NK-Abrechnung??
Oder ist hier mit "Warmmiete" die "Miete" und die "Nebenkosten-Vorrauszahlung" gemeint?
MfG _________________ Alles hier von mir geschriebene stellt meine persönlichGanzFürMichAlleineMeinung dar
Falls in einer Antwort Fragen stehen, ist es ungemein hilfreich, wenn der Fragesteller diese auch beantwortet
Eine Willenserlärung ist zugegangen, wenn sie so in den Herrschaftsbereich des Empfängers gelangt ist, dass unter Zugrundelegung üblicher Umstände mit der Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Auf eine tatsächliche Kenntnisnahme kommt es nicht an.
Bis dahin stimm ich mit dir vollkommen überein. Wir haben sowohl im Gymnasium als auch an der Uni - 9 Uhr morgens als Zeit angenommen, bei welcher der Briefkasten vom Empfänger üblichweise geleert wird, aber gut es gibt hierbei keine spezielle Regel. Da hast du recht.
Nehmen wir an die Post kommt bei der Threadstellerin üblicherweise erst nachmittags... sie hat ja um 17:00 nachgeschaut und der Brief war noch nicht drin. Der Brief ist somit nicht mehr rechtzeitig zugegangen. Es zählt ja nicht der Zeitpunkt des Einwurfes als zugegangen sondern der, zu dem unter üblichen Umständen mit der Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Es war davon auszugehen, dass die Threadstellerin erst am 1.1.2009 den Brief unter üblichen Umständen zur Kenntnis nimmt von daher...
Nehmen wir an die Post kommt bei der Threadstellerin üblicherweise erst nachmittags... sie hat ja um 17:00 nachgeschaut und der Brief war noch nicht drin. Der Brief ist somit nicht mehr rechtzeitig zugegangen. Es zählt ja nicht der Zeitpunkt des Einwurfes als zugegangen sondern der, zu dem unter üblichen Umständen mit der Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Es war davon auszugehen, dass die Threadstellerin erst am 1.1.2009 den Brief unter üblichen Umständen zur Kenntnis nimmt von daher...
Das ist weitestgehend richtig.
Unter normalen Umständen musste die TE nicht mehr mit einer Zustellung rechnen, besonders dann nicht, wenn die Natur des (Silvester-)Tages die üblichen Geschäfts- und Dienstleistungszeiten z. T. deutlich verkürzt.
Hier geht es aber um eine Fristsache und da hat die TE eigenen Angaben zufolge ja schon im Dezember 2007 die Erfahrung gemacht, dass der Vermieter dazu neigt, ihr eine Betriebskostenabrechnung "auf den letzten Drücker" mitzuteilen. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob die TE nicht auch im Dezember 2008 damit rechnen musste, dass ihr der Vermieter noch bis 24.00 Uhr die Betriebskostenabrechnung für 2007 zustellen lässt. Die Zustellung muss nicht zwingend über einen Dienstleister erfolgen. Zur Frage, ob es der TE zuzumuten ist, noch in den späten Abendstunden des Silvestertages in den Briefkasten zu schauen, möchte ich mich nicht äussern.
Wenn der Vermieter behauptet, die Betriebskostenabrechnung in den Vormittagsstunden hat zustellen lassen und der Bote bestätigt dies, so wird die TE Mühe haben, den Gegenbeweis anzutreten. Ehrlich gesagt würde ich diese Betriebskostenabrechnung nicht auf der Schiene "Frist" angreifen.
Wie soll sich Familie A nun verhalten? Vor allem auch wegen der noch in der Luft hängenden Kaution.
Die Familie A war am 31.12 kurz nach 17.00 Uhr zur Verwandschaft aufgebrochen. Da haben sie nochmal den Briefkasten kontrolliert, eben weil sie schon mit soetwas gerechnet hatten und es war nichts drin. Obwohl de Post in der Regel schon immer am Vormittag bis 10.00 Uhr eintrifft und die Frau der Familie A selbstständig ist und von Zuhause aus arbeitet.
Als sie am 01.01.09 gegen Nachmittag vom Verwandschaftsbesuch nach Hause kamen, lag der Brief im Briefkasten.
Darf ich den Scann der Abrechnung hier rein setzen?
Das wird nicht erforderlich sein, da Sie selber prüfen können, ob die Betriebskostenabrechnung den Anforderungen entspricht.
Eine Betriebskostenabrechnung soll folgendes enthalten:
eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit
die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde
die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
Die Betriebskostenabrechnung muss klar, übersichtlich und verständlich sein. Sie soll also gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein, sodass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines Mieters entspricht. Feste Regeln dafür gibt es aber nicht, denn eine völlig korrekte Betriebskostenabrechnung einer gemischt genutzen Wirtschaftseinheit kann den einen oder anderen Mieter überfordern. Damit wird die Betriebskostenabrechnung aber nicht unwirksam.
Unwirksam wird sie erst, wenn sie nicht die o.g. Punkte enthält, also formell nicht korrekt ist. Zwar können formelle Fehler korrigiert werden, doch die dahingehend korrigierte Betriebskostenabrechnung muss wiederum innerhalb der Jahresfrist vorgelegt werden. Wird sie es nicht, gilt sie definitiv als verspätet zugegangen, ein Mieter muss eventuellen Forderungen des Vermieters nunmehr nicht nachkommen.
Zu Punkt 1 ist zu sagen, dass hier nicht nur die gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit gemeint sind, sondern auch die Kosten, die sich aus den Betriebskostenarten ergeben. Denn dieser Punkt dient nicht nur der rechnerischen, sondern auch der sachlichen Kontrolle.
Ein Mieter muss erkennen können, ob
nur die vertraglich vereinbarten Betriebskosten abgerechnet werden
Kosten umgelegt werden sollen, die nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind, z.B. Verwaltungskosten
Hinsichtlich der Frist ist aufgrund der nachgeschobenen Information
Zitat:
Die Familie A war am 31.12 kurz nach 17.00 Uhr zur Verwandschaft aufgebrochen. Da haben sie nochmal den Briefkasten kontrolliert, eben weil sie schon mit soetwas gerechnet hatten und es war nichts drin. Obwohl de Post in der Regel schon immer am Vormittag bis 10.00 Uhr eintrifft und die Frau der Familie A selbstständig ist und von Zuhause aus arbeitet.
Als sie am 01.01.09 gegen Nachmittag vom Verwandschaftsbesuch nach Hause kamen, lag der Brief im Briefkasten.
zu sagen, dass dies kein Argument ist, eine Betriebskostenabrechnung als verspätet vorgelegt zu betrachten. Wäre es eins, so würde ein Mieter das Recht eines Vermieters, die Betriebskostenabrechnung auch noch am letzten Tag der Auschlussfrist vorzulegen, aushöhlen. Der Mieter müsste also schlicht und ergreifend unmittelbar vor Ablauf der Frist in Urlaub fahren und nach Ablauf der Frist wieder zurückkehren.
Wenn ein Empfänger einer Willens- oder Wissenserklärung mit der Zustellung einer solchen rechnen musste, dann kommt es -wenn ich das an anderer Stelle hier, die ich aber leider nicht wiedergefunden habe, richtig verstanden habe- nicht darauf an, wann er vom Inhalt Kenntnis erlangt, sondern wann er vom Inhalt hätte Kenntnis erlangen können.
Ãœber die Kaution wird erst zu diskutieren sein, wenn das Thema Betriebskostenabrechnung abgeschlossen ist.
Auch ich würde der Sache nach nicht mehr von einem fristgerechten Zugang ausgehen. Allerdings sehe ich auch, wie Frank, das Problem in der Beweislage. Der Vermieter wird im Streitfall bestimmt einen Boten benennen, der den Brief schon Mittags zugestellt haben will.
Wenn die Rechnung wirklich so verwirrend ist, dann wäre das der erfolgversprechendere Ansatzpunkt.
MarQi hat folgendes geschrieben::
aber man geht davon aus, das ein Brief bis 9:00 Uhr morgens im Briefkasten sein sollte
Typisch studentischer Tunnelblick. Aber nicht jeder guckt auf dem Weg von der Kneipe ins Bett nochmal beim Briefkasten vorbei. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Die Betriebskostenabrechnung muss klar, übersichtlich und verständlich sein. Sie soll also gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein, sodass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines Mieters entspricht.
Findet denn bei euch keine Verbrauchserfassung der Heizungen statt?
Für das warme Wasser scheint es auch nur eine Messuhr zu geben? (wer bekommt 20 Euro dafür, die abzulesen? Eine Abrechnungsfirma scheint mir das nicht zu sein).
Gibt es eine Vereinbarung, den Wasserverbrauch nach Personen abzurechnen? _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Findet denn bei euch keine Verbrauchserfassung der Heizungen statt?
Für das warme Wasser scheint es auch nur eine Messuhr zu geben?
Dieses Haus ist nur für das Bewohnen mit einer Familie gebaut. Daher werden die Nebenkosten einfach durch vier Personen geteilt. Die einzigen getrennten Zähler sind die für Strom. Im Mietvertrag steht hierrüber aber nichts!
(Der Sohn des Vermieters hat im Winter volle Pulle die Heizung an und die Fenster auf. Wohl gemerkt sind sie trotz dieser Maßnahme mindestens 10 Stunden pro Tag ausser Haus)
Karsten hat folgendes geschrieben::
(wer bekommt 20 Euro dafür, die abzulesen? Eine Abrechnungsfirma scheint mir das nicht zu sein)
Richtig. Das Geld bekommt der Vermieter.
Karsten hat folgendes geschrieben::
Gibt es eine Vereinbarung, den Wasserverbrauch nach Personen abzurechnen?
Wie ist das eigentlich? Erkennt man die Forderung mit der Zahlung an?
Famile A hat auch bis heute noch nicht die 170 EUR aus dem Jahr 2006 bezahlt. Eben aufgrund der unverständlichen Abrechnung. Man hat zwar zeitnah das Gespräch mit dem Vermieter gesucht, doch der zeigte sich wenig kooperativ.
Nur wenn der Mieterbund auch gleichzeitig ne Rechtsschutz mit drin hat. Ansonsten haben die nur große Töne und der Mieter steht im Falle des Falles alleine vor Gericht da. Es gab hier schon einige Fälle wo der Mieterbund so gut beraten hat, dass der Mieter voll auf die Fresse geflogen ist und sehr viel Geld bezahlen durfte. Natürlich haftete der Mieterbund nicht für seine Aussagen.
Meines Wissens nach gibt es Dienstleister die Nebenkostenabrechnungen überprüfen, an diesen könnte man sich wenden.
Frohes neues Jahr, Strider. Du startest ja recht engagiert.
Richtig ist allerdings, @Tatjana22, dass Mietervereine die Rechtslage oftmals aufgrund Wunschdenkens (falsch) einschätzen. Das hat für den Rat suchenden Mieter manchmal fatale Folgen.
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Wohl gemerkt sind sie trotz dieser Maßnahme mindestens 10 Stunden pro Tag ausser Haus)
Ist es ratsam mal zum Mieterschutzbund zu gehen 
