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[Lola07]

Hallo, ich habe da mal eine Frage.
Es geht um folgenden Fall:
Hausbesitzer A vermietet sein haus an eine Wohngemeinschaft B, die den Status einer GbR hat.
A wohnt selber in einem Zimmer dieses Hauses und nutzt, genau wie B, alle Gemeinschaftsräume sowie den Garten.

B zahlt an den Vermieter eine monatliche Kaltmiete.
Strom, Wasser und Gas zahlt B direkt an den Rechnungssteller (gleiches gilt für Heizungswartung, Schornsteinfeger u.ä.).
Müssen die Bruttomieten aufgrund steigender Nebenkosten für B angehoben werden, so wird dieser Pro-Kopf-Aufschlag von der Kaltmiete an A abgezogen.
Der Mietvertrag sieht dies vor, da die Kaltmiete für das Zimmer von A (zuzüglich des damaligen Nebenkostenanteils) bei der Erstvermietung an eine WG von der Gesamt-Kaltmiete des Hauses abgezogen wurde.

B zahlt jedoch auch die gesamten Grundbesitzabgaben von knapp 1000 Euro jährlich.

Meine Frage: Wenn der Hauseigentümer selber mit im Haus wohnt, muss er da nicht einen Pro-Kopf-Anteil der Grundbesitzabgaben selber zahlen? Es geht ja auch um Straßenreinigung, Müllabfuhr, Abwasserentsorgung usw.

Wenn A also selber quasi den Status eines Mieters/Wohnungsnutzers hat, wie kann er dann die gesamten Grundbesitzabgaben auf B abwälzen?
Ist das rechtlich korrekt?

Vielen herzlichen Dank im Voraus schonmal für Eure Antworten.
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[Karsten]

Ich verstehe das Prozedere mit den Nebenkosten überhaupt nicht.
Warum wird eine Erhöhung irgendwo abgezogen?
Was für eine Nebenkostenvereinbarung gibt es denn? Pausche, Vorauszahlung? Oder ist alles in der Miete enthalten?
Wieso zahlt B die Heizungswartung und den Schornsteinfeger direkt? Das ist doch Sache des Vermieters.
Welche Vereinbarungen gibt es zum Umlageschlüssel?
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[Lola07]

Die Nebenkosten für das gesamte Haus werden, wie bereits beschrieben, von der Mietergemeinschaft B direkt an die Stadtwerke gezahlt. Es besteht also ein Vertrag zwischen Mietergemeinschaft und den Stadtwerken. (Die Mietergemeinschaft verwaltet ein eigenes Konto, aus das sie ihre Bruttomieten einzahlt und von dem sie die Kaltmieten an den Vermieter überweist. Dieses Konto wurde bisher bei Mieterwechsel immer an die neuen Mieter weitergegeben).
Das mit den NK wird aus praktischen Gründen so gehandhabt, da sich so der Weg über den Vermieter A - inklusive Papierkram - erübrigt.

Wartungskosten sind üblicherweise sowieso immer durch die Mieter zu tragen, auch in diesem Fall wird der Weg über schriftliche Rechnungen durch A gespart: A gibt die Rechnung des Schornsteinfegers also immer direkt an B weiter, B überweist dann das Geld an den Schornsteinfeger.

Zum Umlagenschlüssel gibt es keinerlei schriftliche Vereinbarung, bisher wurde jedoch immer das Gas pro vermietetes Zimmer (teilweise werden 2 Zimmer zusammen als ein großes vermietet) und das Wasser und der Strom pro Kopf berechnet. Also nicht nach m² oder so. Die Umlage der NK obliegt B, da A nicht für die Zahlung der NK verantwortlich ist.

Im Mietvertrag steht, daß Nebenkosten, nämlich Kosten für Sammelheizung, Erdgas, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Kaminfeger direkt von B bezahlt werden müssen.
Dieser Mietvertrag stammt jedoch noch aus einer Zeit, in der Vermieter A selber nicht im Haus gewohnt hat.

Ãœber die Handhabung nach Einzug von A liegen keinerlei schriftliche Vereinbarungen vor.

Unabhängig vom Umlageschlüssel wüsste ich aber gerne, ob der VM einen Anteil an den Grundbesitzabgaben tragen muss, wenn er selber mit im Haus wohnt.
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[Lola07]

Zur erläuterung: Die Grundbesitzabgaben enthalten: Grundsteuer B, Niederschlagswassergebühr, Schmutzwassergebühr, Abfallentsorgungsgebühr, Straßenreinigungsgebühr.

Inwieweit kann ein VM denn eigentlich die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, sofern er selber mit im Haus wohnt?
Gibt es dazu was im BGB?
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[Karsten]

Da scheint es schon ein recht verworrenes System zu geben.
Also. Strom und Gas können wir tatsächlich herausnehmen, da dies keine Betriebskosten des Hauses sind.
Auch Heiz- und Warmwasserkosten haben eigene Regeln.
Alle anderen Betriebskosten sind eigentlich Bestandteil der Miete und sind mit deren Zahlung abgegolten. Allerdings kann (!) vertraglich eine Zahlung neben der Miete vereinbart werden. Möglich ist eine Pauschalzahlung oder eine jährliche Abrechnung der tatsächlichen Kosten (§ 556 BGB). Wenn es dazu keine vertragliche Regelung gibt, ist auch nichts zu zahlen. Welche Kosten nun überhaupt umlegbare Betriebskosten sind, erfahren wir aus dem § 2 der Betriebskostenverordnung. Dort wird schon im ersten Satz die Grundsteuer explizit aufgeführt. Auch die anderen Posten finden sich weiter unten.
Es sei aber nochmal drauf hingewiesen, dass diese Kosten nur dann zu bezahlen sind, wenn sie auch im Mietvertrag aufgeführt sind.

Im § 556a BGB wird geregelt, wie diese Kosten auf mehrere Mieter zu verteilen sind: Gibt es, wie hier, keine Vereinbarung, dann ist "nach dem Anteil der Wohnfläche" zu verteilen, also nach Quadratmetern. Eine Verteilung 'Pro Kopf' müsste ausdrücklich vereinbart sein. Aber auch dann, wenn eine solche Kopf-Steuer vereinbart wäre, müssten schon alle Köpfe in der Wohnung erfasst werden. Der Vermieter A hat sich also in diesem Beispiel nach seiner Zimmergröße an allen Kosten zu beteiligen; auch an der Grundsteuer. Das Gleiche gilt für die diversen Wässerchen.
All dies kommt aber nur dann zum Tragen, wenn keine pauschale Zahlung der Nebenkosten vereinbart wurde, sondern eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Das hier betriebene 'Direktzahlungssystem' scheint mir aber keiner der vom Gesetzgeber vorgegebenen Varianten zu entsprechen.

Für die Heiz- und Warmwasserkosten gilt (mit wenigen Ausnahmen) eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Verteilung der Kosten. - In wie fern hier eine solche Ausnahme vorliegt, müsste ich selbst erstmal raus finden. Die Regeln der Kostenverteilung finden sich aber in der Heizkostenverordnung.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[Lola07]

Danke für die ausführlichen Erläuterungen. Leider ist mir mit dem Standard-Programm nicht weitergeholfen, da, wie Du schon treffend feststelltest, es sich in diesem Fall um einige unkonventionelle Ausnahmeregelungen handelt.
Es handelt sich um eine Haus-WG.
Eine verbrauchsabhängige Abrechnung pro Person wäre nur dann möglich, wenn jeder Mieter in seinem Zimmer eine Dusche und Küche hätte und einen Stromzähler vor der Zimmertür etc.
Da es sich um ein Haus handelt, in dem alle ein Bad, eine Küche etc. benutzen, sehe ich hier keine Möglichkeit die NK auf die genannte Art abzurechnen.
Da bleibt eigentlich nur "pro Kopf" übrig - oder nicht? Man kann ja den Wasserverbauch einer Person nicht an der Quadratmeterzahl des Zimmers messen, der bleibt ja bei einem kleinen wie bei einem großen Zimmer immer gleich (nämlich eben für eine Person - egal ob diese jetzt ihr Bett in einem 20 m² oder in einem 40 m² Raum aufgestellt hat).

Daher wurde das System so geregelt, daß Gas (also Heizkosten) nach Zimmergröße (also im Prinzip pro Quadratmeter) abgerechnet wird und Strom/Wasser eben pro Kopf.

Es handelt sich bei den NK definitiv nicht um eine Pauschalzahlung, da ja nur das bezahlt wird, was tatsächlich verbraucht wird.
Die Grundbesitzabgaben werden auch "ungefiltert" von der WG an die Stadtkasse gezahlt.

Leider wurde meine eigentliche Frage, ob der Vermieter die Grundsteuer (also den Teil der Grundbesitzabgaben, der das Eigentum des Grundstücks/Hauses betrifft) komplett umlegen kann, wenn er selber sein Haus mitbewohnt, noch nicht klar beantwortet.
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[Karsten]

Interessant werden all die gesetzlichen und Sonstwas-Regeln natürlich nur, wenn's Streit gibt. Wenn ihr euch einig seid, dann wird eben pro Kopf abgerechnet.
Wenn wir eine solche Vereinbarung einfach mal unterstellen, dann haben auch die genannten Abgaben auf alle in der Wohnung wohnenden Köpfe verteilt zu werden, also auch auf den des Vermieters. Dafür gibt es aber eben nun leider keine 'Rechtsgrundlage', weil die ja schon für das ganze System fehlt.
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[jelly]