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Verfasst am: 07.02.09, 04:36 Titel: Verständnisschwierigkeit zu (Auszugs)-Renovierungen
Hallo,
immer wieder " starren Fristen in Mietverträgen" usw. Ich versteh es immer noch nicht.
Folgende fiktive Konstellation: Person A hat von Unternehmen B eine Wohnung untapeziert, aber mit gestrichenen Decken und Türen sowie PVC Belag angemietet. Hat dann bei Einzug selber Tapeten angebracht und gestrichen.
Angenommen Person A würde die Wohnung kündigen wollen. Wenn Unternehmen B Formularmietverträge mit folgenden Klauseln nutzen würde, wie wäre die Rechtslage zur Auszugsrenovierung?
Zitat:
Nr.4
Erhaltung der Mietsache
(1)Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.
(2)Schönheitsreparaturen, die der Mieter selbst durchführt, sind in jeder Hinsicht fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Dusehen alle drei Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen,
Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
(3)Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
Nr. 11
Rückgabe der Mietsache
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben. Unter ordnungsgemäßem Zustand ist zu verstehen, daß die Wohnung besenrein ist, vorhandene Teppichbodenbeläge einer Spezialreinigung unterzogen wurden und die Fensterscheiben sauber sind.
(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der
Mieträume gilt das gleiche. Das Wohnungsuntenehmen kann verlangen, daß Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn eine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, und es den Mieter für Anlagen, die nicht älter als 10 Jahre sind, angemessen entschädigt. Dem Wohnungsunternehmen steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.
(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB. so hat der Mieter an das Wohnungsuntemehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten
Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durch Einholung von Kostenanschlägen ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Ist der Mieter mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug und liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenanschlags eines Malergeschäftes an das Wohnungsunterneh
men;
liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %‚ länger als 3 Jahre 60 %‚ länger als 4 Jahre 80 %‚ länger als 5 Jahre 95 %. Der Kostenanschlag kann sowohl vom Mieter als auch vom Wohnungsuntenehmen eingeholt werden. Das Wohnungsuntenehmen kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.
Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhällnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
(5) Bei Auszug hat der Mieter alle Schlüssel an das Wohnungsuntemehmen zu übergeben; anderenfalls ist das Wohnungsunternehmen berechtigt, auf Kosten des Mieters die Räume öffnen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen.
Hmm, sieht für mich jetzt erstmal ok aus. Der Mieter muss nur nach Grad der Abnutzung renovieren, ebenso bei der Quotenklausel kann er selber renovieren und muss nicht bezahlen.
MMn ist die Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Nr.11 berücksichtigt den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht. Der Mieter hat gemäss Nr. 11 (4) entweder vollständig zu renovieren oder einen Kostenanteil, der sich prozentual nach starren Zeiträumen berechnet, zu zahlen.
Die in § 10 Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formularvertragliche "starre" Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586), müsse dasselbe für Abgeltungsklauseln mit "starrer" Berechnungsgrundlage gelten. Dem Mieter müsse auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe. Diesen Anforderungen genüge die streitgegenständliche Klausel nicht. Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gälten nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos.
MMn ist die Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Nr.11 berücksichtigt den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht. Der Mieter hat gemäss Nr. 11 (4) entweder vollständig zu renovieren oder einen Kostenanteil, der sich prozentual nach starren Zeiträumen berechnet, zu zahlen.
[...]
Das ist auch genau der Punkt, der für mich im Mustertext unklar ist. Wie ist jedoch die Rechtslage in Bezug auf die mMn wirksame Renovierungsklausel? Behält sie für sich genommen Gültigkeit oder kippt sie dann auch? Gibt es da inzwischen Entscheidungen?
Wie ist jedoch die Rechtslage in Bezug auf die mMn wirksame Renovierungsklausel? Behält sie für sich genommen Gültigkeit oder kippt sie dann auch? Gibt es da inzwischen Entscheidungen?
Die Klausel zu lfd Schönheitsreparaturen bleibt gültig, sie kippt hier nicht.
Ich danke für die Antworten. Kein Wunder wenn man das Gesamtwerk irgendwie nicht auf Anhieb verstehen kann.
Die Renovierungsklausel ist erst mit "starrer Frist" gespickt, dann enthält sie noch diese Einschränkung zur "Ausführungsart" und weicht dann in Punkt (3) die Frist wieder auf.
Die Quotenabgeltungsklausel ist mMn auch unwirksam. Bleibt kaum noch was vom Mustertext über.
In Deinem genannten Urteil geht es um flexible Renovierungsklauseln, Frank Oseloff, das ist vermutlich bei mir der Denkfehler, ich betrachtete die hier im Muster genannten Fristen als "starr" in ihrer Einzelformulierung. _________________ Gruß Ella
Das macht überhaupt nichts, ich brauch auch 7 Anläufe um das Ding zu verstehen.
Ohne diesen Satz zur Ausführungsart hätte ich angenommen, dass die Renovierungsklausel durch (3) zu einer wirksamen wird.
Nach o.g. Urteil tendiere ich dann jetzt dazu, dass die ganze Klausel ebenfalls kippt, wegen dieser "Ausführungsart". Da rührt dann auch (3) scheinbar nicht mehr dran? _________________ Gruß Ella
Nach o.g. Urteil tendiere ich dann jetzt dazu, dass die ganze Klausel ebenfalls kippt, wegen dieser "Ausführungsart". Da rührt dann auch (3) scheinbar nicht mehr dran?
Ja. Und das gibt das Urteil des BGH auch recht deutig her.
Verfasst am: 09.02.09, 22:34 Titel: Re: Verständnisschwierigkeit zu (Auszugs)-Renovierungen
Ella43 hat folgendes geschrieben::
liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %‚ länger als 3 Jahre 60 %‚ länger als 4 Jahre 80 %‚ länger als 5 Jahre 95 %
Liegt dieser Prozentsatz von 95 % nicht ein wenig zu hoch ?
Ich meine mal gelesen zu haben das die Obergrenze nur höchstens 80 % sein darf.
In dem unten zu lesenden Urteil wird zwar von einer vom Vermieter renoviert übergebenden Wohnung gesprochen, aber am Ende fällt doch mal der Wortlaut "eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen".
Gruß
pcwilli _________________ Zerstreutheit ist ein Zeichen von Klugheit und Güte. Dumme und boshafte Menschen sind immer geistesgegenwärtig. (Zitat von Charles Joseph Fürst von Ligne)
Ich weiß nicht, ob 80% die Obergrenze wäre. Da diese Musterquotenklausel hier weder für sich alleine wirksam sein kann, wegen der unwirksamen Renovierungsklausel - dennoch auch für sich alleine zusätzlich noch starre Fristen enthält - ist für mich das Fazit, dass Person A bei einem möglichen Auszug lieber gleich anwaltliche Unterstützung zur Einigung mit Unternehmen B in Ansprruch nehmen sollte.
Dennoch mag die Frage alleine ja interessant sein für Mitleser, wo ansonsten eine Quotenklausel vielleicht wirksam wäre und nur die Prozentsätze zu hoch erscheinen. _________________ Gruß Ella
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