Foren-Archiv von www.recht.de

[Drobsi]

Hallo Zusammen,

Ich habe da mal eine Frage zu den Nebenkosten im Mietvertrag. Gehen wir mal davon aus, dass in einem Mietvertrag die Nebenkosten, die auf den Mieter übertragbar sind, Punkt für Punkt niedergeschrieben sind.

Die entsprechende Passage im Mietvertrag lt. in etwa: "Anhand der Betriebskostenverordnung sind folgende Nebenkosten auf den Mieter übertragbar"

Muss dann der Mieter für Nebenkosten zahlen, die lt. Betriebskostenverordnung übertragbar, aber im Mietvertrag nicht aufgeführt sind?

z.B. sind Kosten wie Versicherungen (Haftpflicht und Gebäudeversicherung) im Mietvertrag nicht aufgeführt. Müssen die trotzdem gezahlt werden?



Wie sollte man sich da verhalten?

Und dann noch eine Frage:

Der Vermieter hat ja 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und diese dem Mieter zu überreichen. Wenn diese 12 Monate abgelaufen sind, hat der Vermieter kein Recht mehr etwaige Nachzahlungen einzuforden.

Gilt dies auch für etwaige Zurückzahlungen durch den Vermieter, wenn zuviel Nebenkosten gezahlt wurden?

[Strider]

Es kommt auf die Vereinbarung an, es kann sein das alle möglichen Nebenkosten umgelegt werden können, kann aber auch nur ein Teil sein. Man müsste den Vertrag anschauen um eine Meinung abgeben zu können.

Guthaben kann der Mieter noch 3 Jahre nach der Abrechnung beim VM kassieren. Die 12 Monate betreffen nur Nachforderungen.

[maconaut]

[Drobsi]

Hallo,

Erstmal danke für die Antworten.

Hier der genaue Wortlaut:

"Neben dem Mietzins gemäß Ziff. 1 werden anteilig die nachstehenden Betriebskosten i.S. von Anlage 3 zu §27 der zweiten Berechnungsverordnung umgelegt. Aus diese Betriebskosten zahlt der Mieter einen monatlichen Vorrauszahlungsbetrag"

Im Anschluss an diese Passage ist eine Tabelle über die Betriebskosten mit 20 Positionen und den dazugehörigen Verteilerschlüssel.

Es fällt auf, dass einige dieser 20 Positionen nicht in der Nebenksotenabrechnung zu finden sind. Wiederrum fällt auf, dass Positionen aus der Nebenkostenabrechnung, die lt. dem Vermieter auf den Mieter umgeschlagen werden können, nicht in dieser Tabelle im Mietvertrag auftauchen.

Punkte die nicht übereinstimmen sind: Sonst. Betr. Kosten; Aufw. Entsch. Beir. (was auch immer das sein soll); Sonderkosten Schließanlage (Schlösser der Aufgangstür und Haustüren aller Mietparteien wurden getauscht)

Diese ganze Zweifel sind erst aufgekommen, als der Vermieter für das Jahr 2007 mit mal 700€ mehr Nebenkosten als im Jahr 2006 berechnet hat. Nachdem der Mieter die Nebenkostenabrechnung selbstständig nachgerechnet hat kommt dieser auf eine viel geringer Summe, die in etwa dem Stand von 2006 entspricht. Die Summe die der Vermieter in Rechnung stellt ist absolut nicht nachvollziehbar. Nun ist der Mieter am prüfen, ob es vielleicht sogar Geld zurück gibt. Daraufhin sind die oben erläuterten Fragen entstanden.

Falls der Mieter trotzdem nachzahlen muss, wird dieser darauf pochen, dass die Nebenkostenabrechnung verjährt ist (Nebenkostenabrechnung wurde im Januar 09 erst zugestellt, anhand des Poststempels nachvollziehbar)

[Werner]

Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Umstritten ist aber, wie eine derartige Vertragsklausel aussehen muss. Nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamm RE WM 97, 542 soll es ausreichen, wenn im Vertrag steht : Neben der Miete sind.....die Kosten für Betriebskosten gem. der II Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 zu zahlen. Hinter Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II Berechnungsverordnung verbergen sich alle rechtlich zulässigen Betriebskostenarten. Ähnlich urteilte das OLG Frankfurt/M RE WM 2000, 411
Einige Gerichte verweisen darauf, das auch bei dem Recht der Betriebskosten der Grundsatz gelten müsse, wonach Vertragsklauseln, die lediglich auf einen Paragraphen Bezug nehmen, ohne ihn zu erläutern, unwirksam sind. OLG Schleswig RE WM 96, 85
Der Mieter muss vor Unterschrift unter den Mietvertrag ganz genau darauf achten, welche Klausel zu Betriebskosten sie unterschreiben.
Bei sonstigen Betriebskosten (Anlage 3 zu § 27 II.BV) muss es sich um laufende, regelmäßige wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück handeln. Einmalige Kosten sind nie Betriebskosten. Eine Vereinbarung, nach der noch weitere Kosten z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen umgelegt werden, sind unwirksam. OLG Karlsruhe RE WM 88, 204 ; OLG Koblenz RE WM 86, 50

Mir scheint das der Vermieter hier auch Nebenkosten einzeln aufgeführt hat die nicht umlagefähig sind? ( 20 Kostenarten?) Es dürften nur 17 sein. Siehe hierzu : Betriebskostenverordnung:
http://www.bundesrecht.juris.de/betrkv/__2.html

[Strider]

Also sind die Nebenkosten wirksam vereinbart worden. Der Hinweis und die Aufzählung sollten ausreichend sein um es wirksam werden zu lassen. Ob die Positionen dann wirklich abgerechnet werden ist egal, hauptsache sie sind vereinbart. Das heisst wenn die Position erst einige Jahre später anfällt, weil zum Beispiel ein Hausmeister beschäftigt wird, dann kann die Position umgelegt werden wegen der Vereinbarung im Mietvertrag.

[Drobsi]

Hallo Zusammen,

Zuerstmal danke für die Antworten. Es ist schön zu sehen, dass man hier im Forum so schnell gute und qualifizierte Antworten bekommt.

Der Mieter hat mit der Unterschrift im Mietvertrag natürlich auch mit den dort aufgeführten Nebenkosten zugestimmt. Das dort 20 Punkte anstatt der 17 Punkte in der Betriebsksotenverordnung stehen, kommt daher dass z.B., mal ganz salopp gesagt, nicht nur "Wasserversorgung" steht, sondern "Entwässerung", "Regenwasser" usw. Daher kommt es zu stande, dass dort mehr Punkte stehen als in der Betriebskostenverordnung.

Nach einem erneuten Vergleich des Mietvtrages, der Nebenkostenabrechnung und der Betriebskostenverodnung ist dem Mieter aufgefallen, das die einzelnen Punkte doch übereinstimmen. Die Annahme, dass Positionen im Mietvertrag fehlen bzw. nicht mit der BETRKV/Nebenkostenabrechnung übereinstimmen kam daher, dass dort verschiedene Wortlaute benutzt wurden und die Tatsache, dass einzelne Punkte aus der BETRKV in mehrere Unterpunkte aufgeschlüsselt wurden, trug noch zur weiteren Verwirrung bei. Von der Seite her ist also alles okay.

Nach dem dies geklärt war, hat der Mieter erneut die Nebenkosten nachgerechnet und kommt auf eine Summe die ca. 500€ unter der Summe des Vermieters liegt. Wo diese 500€ herkommen ist dem Mieter schleierhaft. Eine Kontaktaufnahme zum Vermieter wird daher unumgänglich sein.

Nun stellt sich noch folgende Frage:

[report]

"Aufw. Entsch." könnte "Aufwandsentschädigung" bedeuten.
"Beir." ?
Vielleicht ein "Beirat" bei der Eigentümerversammlung ?
_________________
Suchet und ihr werdet finden. Fragt und euch wird geantwortet.
Doch verdammt sind jene, die nicht suchen und dennoch fragen. Selig ist der, der suchet und erst fragt, wenn er nichts gefunden hat.

[Drobsi]