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Verfasst am: 15.02.09, 20:54 Titel: Eigenbedarfs-Kündigungsfrist oder individuelle Mietdauer ?
Ein Mieter unterschreibt im Januar 2001 einen Mietvertrag beginnend zu Mitte Februar 2001 in einem 2-Familienhaus. Im "bekannten Musterbasis-Mietvertrag" wird unter "Mietzeit" vereinbart:
a) eine bestimmte Dauer von mindestens 2 Jahren (bis Ende Februar 2003) plus
b) eine Verlängerung jeweils um 1 Jahr, falls nicht gemäßt §565 (jetzt wohl §573c BGB ) gekündigt wird.
Nachdem jetzt der Vermieter den Verkauf des Objektes ankündigt, zieht die andere Mietpartei kurzentschlossen aus. Der neue Interessent/Käufer (also mein "Vermieter in Spe") möchte das Objekt aber alleinig mit seiner Familie nutzen, kündigt also schon eine Kündigung wegen Eigenbedarf für die 2.Wohnung an, wenn er das Objekt kauft.
Gehen wir davon aus, das passiert nun in den nächsten 2-4 Wochen (oder wie lang mag es dauern, bis er im Grundbuch steht und mir überhaupt kündigen darf ?) Es gibt also Kündigungsfristen, Eigenbedarfskündigunen, individuelle Mietdauer-Vereinbarungen...Die Frage: Welche Kündigungsfrist besteht nun für den (dann) neuen Besizter/Vermieter ?!?!?!?!
a) Gilt die (neue/aktuelle) gesetzliche Frist, die nur für die Vermieter-Seite gilt, bei Kündigung nach 8 Jahren Mietdauer, also gleich 9 Monate ? Somit z.B. bei Kündigung am 01.03.2009 dann zum "30.11.2009" ?
b) im alten "Haus&Grund" Vertrag wird unter "Kündigung des Vertrags" im Eigenbedarfsfall auf §564B, Abs.4, Ziff.1 verwiesen, welches dem Vermieter eine Kündigung in "gesetzlicher Frist +3 Monate" erlaubt. Geift das (noch?) ? Das wäre dann ja 9 + 3 = 12 Monate, also zum 29.02.2010.
c) Oder gilt das individuell vertraglich fixierte Dauermietverhältnis (als "mächtiger") weiter ? Also da ja nun grad EXAKT wieder ein "Verlägerungsjahr" verstrichen ist (es hätte ja mindestens vor 6 Monaten gekündigt werden müssen, aber nun ist die Mietdauer von 8 Jahren überschritten....) somit frühestens zum "29.02.2010", und mindestens jeweils 9 Monate vorher ?
Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, ist eine vereinbarte Befristung mit Verlängerungsklausel weiter gültig (Art. 229 § 3 Abs. 3 BGB-EG). Dein Mietvertrag ist daher sowohl von Dir als auch vom Vermieter jeweils nur zum 28.02. eines Jahres kündbar. Der Vermieter muss dabei eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einhalten, da das Mietverhältnis bereits seit mehr als 8 Jahren besteht. Für Dich gilt abweichend von der damaligen vertraglichen Vereinbarung jedoch nur eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Deine Variante c) ist also korrekt.
Eine Kündigung nach § 564b Abs. 4 Ziff. 1 BGB a.F (heute § 573a BGB), ist gerade keine Eigenbedarfskündigung. Diese Kündigungsart ist möglich bei einem Zweifamilienhaus, bei dem eine Wonung vom Vermieter bewohnt wird, aber kein Eigenbedarf vorliegt. In so einem Fall würde sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf 12 Monate verlängern.
Die Eintragung eines neuen Eigentümers in das Grundbuch kann von wenigen Tagen bis hin zu einigen Monaten im Einzelfall dauern. Allerdings vergeht im Reglefall von der Unterschrift unter den Kaufvertrag bis zum Zeitpukt, zu dem der Notar die Auflassung beantragt schon einige Wochen, da die Finanzierung stehen mus und der Kaufpreis bezahlt sein muss, sowie die Unbedenlichkeitsbescheinigng des Finanzamtes vorliegen muss.
Zuletzt bearbeitet von hambre am 15.02.09, 21:57, insgesamt 1-mal bearbeitet
Die Kündigungsfrist hat überhaupt nichts mit der vereinbarten Mindestlaufzeit oder einer Befristung zu tun.
Das eine bestimmt, mit welcher Vorwarnzeit die Kündigung da zu sein hat und das Andere bestimmt, zu wann überhaupt gekündigt werden kann. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Das "Frist" etwas anderes ist als "Laufzeit" war mir schon bewußt, habe es aber nicht so schön ausdrücken können
Das alles beruhigt jedenfalls schon einmal ungemein. Denn der Mieter will ja in Ruhe wieder etwas Neues, Schickes, preiswertes finden....
Das mit "§ 564b Abs. 4 Ziff. 1 BGB a.F (heute § 573a BGB)" begreife ich nich nicht ganz: wenn der Interessent das Haus gekauft hat, kann er dem Mieter bereits kündigen, dann wohnt er selbst allerdings noch nicht im Haus, weil er es ja erst zum 1-Fam-Haus umbauen will....wenn er dann ("symbolisch") schon die eine Wohnung bezieht und dann die andere kündigt - ändert sich denn etwas ?
In beiden Fällen ginge es doch um Eigenbedarf ?
Ja da ändert sich was. Er kann dann auch ohne Begründung kündigen. Allerdings erkauft er sich das durch eine immer um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist.
Nennt er aber einen berechtigenden Grund (Eigenbedarf), dann bleibt es bei der 'kurzen' Frist.
- Er wäre natürlich schön blöd, wenn er keinen Grund angibt, obwohl er einen hätte. Ich denke, da liegt dein Verständnisproblem. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Das mit "§ 564b Abs. 4 Ziff. 1 BGB a.F (heute § 573a BGB)" begreife ich nich nicht ganz: wenn der Interessent das Haus gekauft hat, kann er dem Mieter bereits kündigen, dann wohnt er selbst allerdings noch nicht im Haus, weil er es ja erst zum 1-Fam-Haus umbauen will....wenn er dann ("symbolisch") schon die eine Wohnung bezieht und dann die andere kündigt - ändert sich denn etwas ?
In beiden Fällen ginge es doch um Eigenbedarf ?
Und dabei bleibt es auch.
Für eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB reicht es nicht aus, wenn der Vermieter in der freistehenden Wohnung nur polizeilich gemeldet ist oder erklärt, in Kürze dort einzuziehen. Er muss die Wohnung tatsächlich nutzen, also dort tatsächlich wohnen.
Unterschiedlich wird die Frage beantwortet, ob diese Wohnung der Lebensmittelpunkt des Vermieters sein muss. Einigkeit jedoch besteht darin, dass ein Sonderkündigungsrecht nicht besteht, wenn der Vermieter die Wohnung nur am Wochenende oder zur Einlagerung von Sachen nutzt, also nur gelegentlich.
MMn kommt hier nur eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 lit. 2 BGB in Betracht.
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