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Verfasst am: 18.02.09, 19:17 Titel: Nebenkostenvorauszahlung kleiner als Fixkostenanteil
Hallo,
Wie sieht es in folgenden Fall mit den Nebenkosten aus:
2 Bekannte von mir wohnen in einem "Viel-Parteien-Haus", ich denke so mit 60-70 Mietparteien. Nun war letztes Jahr schon eine sehr hohe Nebenkostenabrechnung, obwohl nicht geheizt wurde (Heizung war in der Wohnung defekt)
Dieser Jahr sollen nun insgesamt 2400€ an Nebenkosten angefallen sein, doppelt so viel wie bspw. bei mir in der Wohnung, wo auch 2 Personen wohnen.
Und der Wahnsinn ist, dass die "fixen Nebenkosten" schon höher sein sollen als die Nebenkostenvorauszahlung, welche letztes Jahr schon erhöht wurde.
Kann/darf das sein?
(Das die verbrauchsabhängigen Kosten. wie das Wort sagt, vom Verbrauch abhängen, ist logisch)
Was kann man dagegen tun?
erst mal keep cool: der mieter hat das recht die belege einzusehen. wenn die sich mit der abrechnung decken und der umlageschlüssel auch vertragsgemäß ist, dann ist alles korrekt. der vermieter hat auch keine glaskugel. wenn städte, gaswerke und stromversorger hingehen und die kosten erhöhen wie sie lustig sind, kann der vermieter nun sicher nichts dafür. ebensowenig für die heizgewohnheiten oder waschzwänge mancher mieter. _________________ Ich freue mich über Eure ehrlichen Bewertungen (einfach auf den grünen Punkt unter meinem Benutzernamen klicken und los geht´s)
Ja, das mit den variablen Nebenkosten ist schon klar.
Die Belege werden auch die Woche eingesehen, wenn die Beiden einen Termin bekommen.
Nur sollte die Vorauszahlung nicht mindestens die fixen Nebenkosten abdecken?
Diese waren doch absehbar
Naja mehr oder weniger absehbar. Kann gut sein das sich Versicherungsprämie oder so erhöht, ebenso wenn die Stadt wieder mehr Geld braucht und die Steuern erhöht. Denkbar ist vieles. Allerdings fürchte ich das man den VM daraus keinen Strick drehen kann.
Verfasst am: 19.02.09, 05:34 Titel: Re: Nebenkostenvorauszahlung kleiner als Fixkostenanteil
ChrisR hat folgendes geschrieben::
Und der Wahnsinn ist, dass die "fixen Nebenkosten" schon höher sein sollen als die Nebenkostenvorauszahlung, welche letztes Jahr schon erhöht wurde.
Wenn dem so ist, dann könnte es sein, dass sich der Vermieter schadenersatzpflichtig macht.
Ich habe gelesen, dass ein Mieter nicht die volle Nachforderung begleichen muss, wenn die Nachforderung die Summe der Vorauszahlungen erheblich übersteigt. Wie üblich kommt es auf den Einzelfall an und wird wohl nur gerichtlich zu klären sein.
Die geschilderte Situation könnte sogar dazu führen, dass der Mieter den Mietvertrag aufheben lassen kann.
Das Thema ist sehr komplex. Wenigstens eine anwaltliche Beratung wäre hier angezeigt.
Verfasst am: 19.02.09, 08:17 Titel: Re: Nebenkostenvorauszahlung kleiner als Fixkostenanteil
Frank Oseloff hat folgendes geschrieben::
Wenn dem so ist, dann könnte es sein, dass sich der Vermieter schadenersatzpflichtig macht.
Ich habe gelesen, dass ein Mieter nicht die volle Nachforderung begleichen muss, wenn die Nachforderung die Summe der Vorauszahlungen erheblich übersteigt. Wie üblich kommt es auf den Einzelfall an und wird wohl nur gerichtlich zu klären sein.Â
Wer sagt denn das generell eine Vorauszahlung auf Nebenkosten vereinbart sein müsste. Im übrigen hat der Mieter das Recht die Nebenkostenvorauszahlung nach Abrechnung anzupassen.
Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB darf vom Mieter nur angemessene Vorauszahlungen verlangt werden. Das bedeutet : Der Vermieter darf vom Mieter zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen.
Also. Dieses Thema ist eigenetlich schon längst höchstrichterlich durchgekaut: VIII ZR 195/03
BGH hat folgendes geschrieben::
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung
beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten
vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur
geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
Das entscheidende Argument hat Werner schon genannt. Den Vertragsparteien steht es frei, jede Höhe der Vorauszahlung zu vereinbaren zwischen 0 und 100 % Prozent der zu erwartenden Kosten. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Ja Karsten, es ist bekannt, dass auch gar keine Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart werden können. Bekannt ist auch, dass selbst bei sorgfältigster Kalkulation nicht genau bestimmt werden kann, wie die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sein muss, um einigermassen an die effektiven Kosten heranzukommen. Dazu ist das Nutzerverhalten hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten zu unterschiedlich.
Hier aber scheint es anders auszusehen. Die Betriebskostenvorauszahlung scheint unter den Fixkosten zu liegen, die dem Vermieter bekannt sind.
Und wenn man in dem genannten Urteil mal weiter liest, dann liest man
Zitat:
Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zubejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM2000, 591 unter 2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich,BGB (2003), § 535 Rdnr. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535Rdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24).
Hi,
darüber bin ich auch gestolpert, danke nochmals für den Link.
Wie schon geschrieben haben sich meine Bekannten dazu entschlossen einen Anwalt aufzusuchen, auch um einige Posten auf der NK-Abrechnung überprüfen zu lassen.
Ich werde natürlich schreiben wenn sich was ergeben hat, bin natürlich für weitere Beiträge weiterhin dankbar
Ja Karsten, es ist bekannt, dass auch gar keine Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart werden können. Bekannt ist auch, dass selbst bei sorgfältigster Kalkulation nicht genau bestimmt werden kann, wie die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sein muss, um einigermassen an die effektiven Kosten heranzukommen. Dazu ist das Nutzerverhalten hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten zu unterschiedlich.
Hier aber scheint es anders auszusehen. Die Betriebskostenvorauszahlung scheint unter den Fixkosten zu liegen, die dem Vermieter bekannt sind.
Und wenn man in dem genannten Urteil mal weiter liest, dann liest man
Zitat:
Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zubejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM2000, 591 unter 2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich,BGB (2003), § 535 Rdnr. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535Rdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24).
Das wird hier zu prüfen sein.
Â
Das wäre Alles nur dann von Relevanz, wenn es sich überhaupt um eine Festsetzung bei einer Neuvermietung handeln würde. Für alles Spätere wird kaum zu unterstellen sein, hier sollte jemand getäuscht werden, damit er überhaupt einen Mietvertrag abschließt. Und dass hier sehr hohe Nebenkosten zu erwarten waren, war obendrein auch den Mietern seit langem bekannt. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Doch ich habe den Eingangsbeitrag so verstanden, als wären besagte Personen erst vor 2 Jahren eingezogen. Demnach hätten sie voriges Jahr eine hohe Nachzahlung für 2007 zu leisten gehabt. O.k., vielleicht liegt es an meiner Denkweise, denn ich widme der 1.Betriebskostenabrechnung keine besondere Aufmerksamkeit. Schliesslich muss ich mich auf die Wohnung erst "einschiessen".
Wenn mich die 2. Betriebskostenabrechnung dann aber auch aus dem Sessel haut, dann schaue ich allerdings genauer hin, ob hier alles mit rechten Dingen zugeht.
Die Dauer des Mietverhältnisses wird keinerlei Relevanz haben. Vom BGH wurde entschieden, dass der Mieter nur dann Ansprüche auf Freistellung von irgendwelchen Betriebskosten haben kann, wenn besondere Umstände vorliegen. Die Entscheidung war schon genannt. Besondere Umstände können die Zusicherung des Vermieters sein, die Vorauszahlungen wären ausreichend oder eventuell beim Vertragsabschluss auch eine arglistige Täuschung des Mieters. Die besonderen Umstände können allerdings nicht im Wunschdenken des Mieters bestehen, sondern müssen vom Vermieter gesetzt sein. Gibt es also nicht mehr als den Ärger des Mieters über die Höhe der Nachzahlung, verbunden mit der schon fast zwanghaften Reaktion "der muss", dürfte ein Freistellungsanspruch ganz unabhängig davon ausscheiden, ob es sich um eine beim Vertragsabschluss vereinbarte oder um eine zu einem späteren Zeitpunkt angepasste (oder nicht angepasste) Vorauszahlung handelt.
Wenn mich die 2. Betriebskostenabrechnung dann aber auch aus dem Sessel haut, dann schaue ich allerdings genauer hin, ob hier alles mit rechten Dingen zugeht.
Â
Das sollte die allerdings tun. - Ich hab' aber auch noch keine nachgerechnet. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Doch ich habe den Eingangsbeitrag so verstanden, als wären besagte Personen erst vor 2 Jahren eingezogen. Demnach hätten sie voriges Jahr eine hohe Nachzahlung für 2007 zu leisten gehabt. O.k., vielleicht liegt es an meiner Denkweise, denn ich widme der 1.Betriebskostenabrechnung keine besondere Aufmerksamkeit. Schliesslich muss ich mich auf die Wohnung erst "einschiessen".
Wenn mich die 2. Betriebskostenabrechnung dann aber auch aus dem Sessel haut, dann schaue ich allerdings genauer hin, ob hier alles mit rechten Dingen zugeht.
Â
Und nach der ersten Betriebskostenabrechnung wurde bereits angepasst, d.h. zum Vorjahr sind die Kosten bereits um 500€ gestiegen.
Allein die kompletten bereits angepassten Vorauszahlungen(zugeschnitten auf die letzte Abrechnung) reichen nun nicht einmal für den fixen Anteil der Abrechnung aus
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