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Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

 
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nelli
Interessierter


Anmeldungsdatum: 10.02.2008
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 26.02.09, 19:30    Titel: Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung Antworten mit Zitat

Hallo zusammen,
beim Kauf einer Eigentumswohnung, die weiterhin vermietet werden soll, kann man m.e. alle Kaufnebenkosten im Jahr der Anschaffung angefallen sind, sowie 2% Abschreibung monatsgenau nach dem Erwerb und sogar die Rechtschutzversicherung für Vermieter, ebenso die Bankzinsen, geltend machen.
Die Mieteinnahmen wird gegengerechnet. So weit so gut.
Was passiert aber wenn der Eigentümer Eigenbedarf nach z.B. 2 Jahren anmeldet und die Wohnung selbst bezieht.
Die Frage kommt daher, weil ich einen Artikel vom Hamburger Abendblatt (erschienen am 2605.2006) im Internet gelesen, worin steht, dass bei Selbstbezug, anders als bei Wiederverkauf innerhalb der ersten 10 Jahre, die gewährten Steuervorteile nicht zurückgezahlt werden müssen.?! Muss man jetzt die steuerlich geltend gemachten Kaufnebenkosten, AfA und Zinsen bei Selbstbezug zurück zahlen oder nicht?
Danke für eure Antworten
Nelli
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bavarian tax collector
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Anmeldungsdatum: 30.03.2008
Beiträge: 655
Wohnort: Bayern

BeitragVerfasst am: 01.03.09, 10:46    Titel: Antworten mit Zitat

§23 EStG geht von privaten Veräußerungsgeschäften aus. Die Änderung der Nutzung von fremde Wohnzwecke zu eigenen Wohnzwecken stellt keinen Veräußerungstatbestand dar. §23 EStG kommt daher nicht zum Tragen!

ABER....

Der Ansatz der bisherigen Verluste aus V+V setzt grundsätzlich voraus, dass insgesamt ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden sollte. Sprich die erzielten Verluste sind durch Überschüsse in späteren Jahren auszugleichen.

Wenn also bereits bei Kauf die EIgennutzung nach zwei oder drei Jahren geplant war, so kann wahrscheinlich in dieser Zeit kein Totalüberschuss erwirtschaftet werden.

Das FA wird also wahrscheinlich den bisherigen Mietvertrag anfordern, um zu prüfen, ob dieser z.B. bereits befristet war. Eventuell werden auch Unterlagen zur Kündigung angefordert, um z.B. festzustellen wer gekündigt hat.

Ggf. müsste nachgewiesen werden, das in den vergangenen Jahren tatsächlich die Absicht einen Totalüberschuss zu erwirtschaften vorgelegen hat und erst im Zeitpunkt der Kündigung aufgegeben wurde (z.B. private Notsituaion, Arbeitslosigkeit, etc.).

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nelli
Interessierter


Anmeldungsdatum: 10.02.2008
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 01.03.09, 13:06    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo Taxpert,
vielen Dank für diese wirklich aufschlussreiche Antwort.
Bedeutet dies, wenn der Mieter kündigt und der Vermieter diese Wohnung dann selbst nutzt, muss er die anfänglichen Verluste beim Kauf, nicht an das FA zurückzahlen, wenn er die passenden Argumente hat?
Ciao Nelli
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bavarian tax collector
FDR-Mitglied
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Anmeldungsdatum: 30.03.2008
Beiträge: 655
Wohnort: Bayern

BeitragVerfasst am: 02.03.09, 15:52    Titel: Antworten mit Zitat

Wenn die Argumente stimmen (UND auch der Sachverhalt!) UND das FA dem auch noch folgt, dann passiert garnichts, stimmt!

Man muss übrigens nicht die "Verluste zurückzahlen", sondern die Steuer wird ohne Berücksichtigung der Verluste neu berechnet!

taxpert
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