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Verfasst am: 15.03.09, 09:11 Titel: BK / NK - Teilinklusivmiete?
Hallo.
Nehmen wir mal an, dass Mieter M Anfang 2004 mit Vermieter VM einen Formularmietvertrag geschlossen haben.
Unter § 4 werden die Betriebs- und Nebenkosten geregelt. Die dort vorgedruckten Positionen in der Tabelle sind alle durchgestrichen bis auf eine: Heizkosten - hier ist ein Betrag von 90€ eingetragen.
Handschriftlich wurde ein weiterer Punkt in eine Leerzeile dieser Tabelle eingetragen: Betriebskosten 30€.
Eine weitere Regelung oder zusätzliche Anlage gibt es zu diesem Mietvertrag nicht. Nettokaltmiete wurde nie erhöht. Eine Abrechnung mit allerelei Positionen für das Jahr 2007 wurde fristgerecht in Dezember 2008 zugestellt.
1.) Nun wird M von Bekannten darauf aufmerksam gemacht, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden und alle weiteren Kosten mit einer Pausche 'Betriebskosten' mit 30 € abgegolten sind.
Ist diese Auffassung so richtig?
2.) Wie verhält es sich, wenn M eine höhere NK-Zahlung jeden Monat geleistet hat?
Beispiel: M zahlt jeden Monat 450€ am VM. Laut Mietvertag sind vorgesehen 320€ Nettokaltmiete, 90€ Heizkosten und 30€ Betriebskosten - in der Summe also 440€. M zahlt also jeden Monat 10€ zu viel. Durch die Belege der Abrechnung 2007 kommt nun heraus, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig nur 60€ betragen, M also hier auch pro Monat 30€ zu viel zahlte. Ergibt doch 40€ pro Monat zuviel, also 480€ in dem Jahr zu viel. M möchte diesen Betrag zurück fordern. Ist das so okay? Mit welcher Frist?
3.) Die NK-Abrechnung vom VM für 2004 und 2005 wurden vom Amt gezahlt. NK-Abrechnung 2006 wurde vom M wegen Verfristung abgelehnt. Kann VM durch die vom Amt gezahlten NK geltend machen, dass hier eine stillschweigende Zustimmung zu einer anderen Abrechnung als der im Mietvertrag aufgeführten Positionen gekommen ist?
Ich bitte um eure Meinungen. Wie ist die Rechtslage?
1.) Nö, die 30 Euro sind nur die erste Vereinbarung. Dies kann und wird aber niemals der endgültige Wert sein. Er kann sowohl vom VM als auch Mieter entsprechend den Verhältnissen angepasst werden.
2.) Wenn insgesamt zuviel gezahlt wurde ergibt das in der Abrechnung ein Guthaben, dieses Guthaben kann der Mieter dann einfordern.
3.) Was heisst anderen Abrechnung? Wurde der Verteilungsschlüssel geändert oder nur die Summen? Letzteres kann ja von beiden Seiten angepasst werden, an den tatsächlichen Gegebenheiten.
Zu diesem Teilinklusiv-/Bruttokaltmietvertrag ist folgendes zu sagen:
a) Miete und BK sind als die Bruttokaltmiete zu verstehen und damit entfällt eine BK-Abrechnung.
b) Unabhängig davon sind aber Heiz- und Warmwasserkosten, nach gesetzlicher Vorgabe, verbrauchsabhängig abzurechnen.
c) Die hier angegebenen 90,-€ sind eine Abschlagszahlung auf die zu erwartende jährliche und gesetzlich vorgeschriebene Heizkostenabrechnung.
Eine Überzahlung des Betrages der BK (30,-€) ist zurück zu zahlen
Die Verjährungsfrist für die Rückforderung beträgt 3 Jahre.
Das Guthaben der Heizkosten und die Überzahlung der BK sind also zurück zu zahlen. Und obwohl der Punkt Warmwasserversorgung im Mietvertrag durchgestrichen sind, sind diese trotzdem zu zahlen, oder?
Andere Abrechnungen bedeutet, dass VM eine NK-Abrechnung erstelle, die vom Amt (2004 und 2005) jeweils bezahlt wurde, aber auch die Positionen enthielt, die im Mietvertrag durchgestrichen wurden. Geändert wurde nichts. VM hat eine Abrechnung erstellt, die mit dem MV nicht übereinstimmt.
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 15.03.09, 10:25 Titel:
Motz hat folgendes geschrieben::
Zu diesem Teilinklusiv-/Bruttokaltmietvertrag ist folgendes zu sagen:
a) Miete und BK sind als die Bruttokaltmiete zu verstehen und damit entfällt eine BK-Abrechnung.
[...]
Eine Überzahlung des Betrages der BK (30,-€) ist zurück zu zahlen
Diese Einschätzung ist doch etwas verfrüht, weil sich aus dem Text überhaupt nicht ergibt, ob hier eine Vorauszahlung oder tatsächlich eine Pauschale vereinbart wurde. Interessant ist doch nicht, dass da irgendwo 30 Euro hingeschrieben wurde; interessant wäre es zu wissen, was diese 30 Euro darstellen sollen. Das wird darüber oder darunter zu lesen sein. Bisher wissen wir nur, dass in § 4 irgendwas 'geregelt' wird und dass irgendwelche Bekannten glauben, dass es sich dabei um eine Pauschale handelt. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Für Verträge dieser Art benötigt man keine näheren Angaben.
Wenn in dem Vertrag neben den Mietekosten noch ein pauschaler Betrag für BK erscheint, wie hier geschildert, dann ist es, wie aus der Überschrift zu ersehen ist, ein Vertrag über Bruttokaltmiete als Pauschale.
Nochmal: nur die Heiz- und Warmwasserkosten sind gemäß §4 der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechen.
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 15.03.09, 13:07 Titel:
Die Überschrift ist eine Frage.
Und die nassforsche Art, wie du erklärst, zu wissen, um welche 'Art' es sich bei diesem Vertrag handelt, verrät eigentlich nur, dass du lange keinen Mietvertrag mehr gesehen hast.
Dort ist von einer Tabelle die Rede, in der ein Wert steht: 30 Euro. In der Regel wird bei 'solcher Art von Verträgen' in etwa Folgendes zu lesen sein: Der Mieter verpflichtet sich, folgende Nebenkosten zu bezahlen ... Eventuell gibt es dann auch noch einen Hinweis auf die BetriebskostenVO.
Und unten drunter steht dann: Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet.
Es gibt keine Verpflichtung, schon im Vertrag die Vorauszahlungsbeträge nach einzelnen Kostengruppen aufzuschlüsseln. Die gibt es erst für die Abrechnung. Ein 'Pauschalbetrag' für die Vorauszahlung ist also noch lange keine 'Pauschale'. - Das kann durchaus der Fall sein, muss es aber nicht.
Hier ist zwar die Vermutung angebracht, dass eine Pauschale vereinbart wurde, weil eben die 'Tabelle' leer gelassen wurde, aber 'moderne' Mietverträge sind meist so formuliert, dass die prinzipielle Verpflichtung zur Zahlung aller umlegbaren Nebenkosten auch ohne einzelnes Ankreuzen oder Ausfüllen vereinbart wird. Zuerst sollte man also mal abwarten, was uns dazu noch gesagt wird. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Siehst Du mein Bester, was Du bei mir als eine "nassforsche" Art bezeichnest, wird in Deinen trockenunforsche Ausführungen auch nicht aufschlußreicher.
Ich nehme einfach das, was der TE vorgibt und versuche daraus eine Antwort zu gestalten.
Während Du oft genug alles in Zweifel ziehst oder irgendwelche Wenn und Aber, in der Regel, eventuell, das kann, muss aber nicht, Vermutung angebracht, meist so, hinzufügst die niemandem helfen und eigentlich nur verwirren. Du schreibst schon lange genug solche Beiträge, eventuell fällt es Dir schon gar nicht mehr auf.
Wenn Dir was unklar ist, dann frag den TE und versuche nicht, vielleicht aus langerweile oder auch anderen Gründen, die Beiträge anderer zu zerpflücken oder sie zu zerreden.
Halte Dich doch bitte einfach an Deinen letzten Satz:
Zitat:
Zuerst sollte man also mal abwarten, was uns dazu noch gesagt wird.
Hier der Wortlaut aus dem Mietvertrag. Sorry, es handelt sich nicht um § 4 sondern um § 5.
Zitat:
Miete
§ 4
1. Miete
Die Miete im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses berträgt monatlich Netto 320 Euro.
2. Staffelmiete .... (alles durchgestrichen)
Nebenkosten
§ 5
1. An Nebenkosten zahlt der Mieter neben der Miete gemäß § 4 anteilig folgende Kosten:
(hier folgt eine Tabelle in der alles durchgestrichen ist bis auf:)
Heizungsbetrieb (vgl. § 8 ): 90 Euro
(zusätzlich handschriftlich eingefügt:) Betriebskosten: 30 Euro
2. Erhöhen sich gegenüber dem Stand vom Tage des Vertragsabschlusses bzw. der letzten Vereinbarung die Nebenkosten, zu deren Deckung die nach Ziff. 1 vom Mieter zu zahlenden Beträge bestimmt sind, so erhöhen sich die vereinbarten Beträge jeweils um den gleichen Prozentsatz. Zur Zahlung der erhöhten Beträge ist der Mieter verpflichtet, sobald der Vermieter darlegt, dass und in welchem Umfang sich die infragekommenden Gesamtkosten innerhalb der maßgeblichen Zeitspanne erhöht hat.
3. Für den Fall, dass sich unter Ziff. 1 genannten Nebenkosten erhöhen oder erstmals anfallen, ist der Mieter auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, anteilig mit den anderen Wohnparteien des Hauses die Mehrbelastung vom Zeitpunkt ihrer Entstehung ab zu tragen, und zwar durch Zahlungen von Umlagen nach folgendem Verteilerschlüssel: (das Feld ist leer gelassen)
Die gleiche Regelung gilt für sonstige oder ähnliche mit dem Grundstück zusammenhängende Kosten und Abgaben, die nicht unter Ziff. 1 genannt sind oder erstmals anfallen.
Ich hoffe, dass dies nun Licht ins Dunkle bringt. Anbieten kann ich noch, dass ich diese Passagen einscanne und euch dieses per Mail schicke.
Anmeldungsdatum: 21.11.2005 Beiträge: 11363 Wohnort: This world is not my home - I'm only passing through!
Verfasst am: 15.03.09, 16:30 Titel:
Motz hat folgendes geschrieben::
Für Verträge dieser Art benötigt man keine näheren Angaben.
Turbomodell gekauft oder einfach nur die einschlägige Warnung ignoriert?
Motz hat folgendes geschrieben::
Während Du oft genug alles in Zweifel ziehst oder irgendwelche Wenn und Aber, in der Regel, eventuell, das kann, muss aber nicht, Vermutung angebracht, meist so, hinzufügst die niemandem helfen und eigentlich nur verwirren. Du schreibst schon lange genug solche Beiträge, eventuell fällt es Dir schon gar nicht mehr auf.
Ich hoffe doch sehr, daß Karsten das nicht mehr auffällt, weil er dann und damit unsere Juriquette beachtet, deren Lektüre und Beachtung ich Ihnen dringendst empfehle.
Den hier entscheidenden Absatz habe ich sicherheitshalber schon mal kopiert:
Juriquette hat folgendes geschrieben::
Wenn Sie eine Antwort schreiben, hüten Sie sich vor zu entschiedenen Festlegungen und vor konkreten Handlungsanweisungen. Je mehr „wenn“ und „dann“ in ihrer Antwort enthalten sind, desto besser! Auch, wenn Ihnen das vorgetragene Problem noch so klar erscheint: Sie kennen unter Umständen nicht die ganze Wahrheit, haben mit dem Fragesteller nicht persönlich gesprochen und nicht alle wichtigen Unterlagen gesehen. Tragen Sie dazu bei, dass der Fragesteller sein Problem selbst lösen kann, indem Sie z.B. den rechtlichen Hintergrund erläutern und Urteile nennen, die ihm vielleicht weiterhelfen. Nehmen Sie ihm seine eigenen Entscheidungen nicht ab, indem Sie ihm konkret raten, was als nächstes zu tun ist. Wenn Sie schreiben: „Das ist eindeutig so und so, Du musst jetzt das und das machen“ - dann sollten Sie stutzig werden und Ihre Antwort lieber neu formulieren.
_________________ Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart. Sapere Aude!(Kant)
Ich verstehe nicht, was Sie daran stört, wenn eine klare und rechtlich gestützte Aussage einen Vorgang beschreibt. Und auch nicht, was das mit der Juriquette zu tun haben soll.
Anmeldungsdatum: 21.11.2005 Beiträge: 11363 Wohnort: This world is not my home - I'm only passing through!
Verfasst am: 15.03.09, 20:38 Titel:
Motz hat folgendes geschrieben::
Den Rest Ihrer Ausführungen habe ich zur Kenntnis genommen!
Prima. Dann sollte auch das
Motz hat folgendes geschrieben::
Ich verstehe nicht, was Sie daran stört, wenn eine klare und rechtlich gestützte Aussage einen Vorgang beschreibt. Und auch nicht, was das mit der Juriquette zu tun haben soll.
klar werden. _________________ Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart. Sapere Aude!(Kant)
Nach § 556 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dies kann als Vorauszahlung oder als Pauschale erfolgen. Es müssen die einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag expliziet benannt werden. Hilfsweise kann auch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfolgen.
Soweit richtig?
In dem obigen 'Beispiel' ist kein Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder einzelne Bestandteile aufgeführt. Der Punkt 'Betriebskosten' im Mietvertrag erfasst demnach alle anfallenden Betriebskosten, ist also eine Pauschale, die alle Kosten abdeckt. Ist diese Interpretation richtig?
Unabhängig davon müssen die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Richtig?
Nach Urteilen oder Erklärungen habe ich nun lange gesucht. Vieles habe ich gefunden, aber vielleicht hätte noch jemand Links zu Urteilen oder Erklärungen...?
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 16.03.09, 00:45 Titel:
Schön. Jetzt können wir die Hellseherei ja endlich sein lassen.
Die mehrfache Erwähnung, dass dort 'anteilig' Nebenkosten zu zahlen sind, lässt sehr wohl erkennen, dass hier nicht beabsichtigt war, eine Pauschale zu vereinbaren. Insbesondere der Punkt 3 deutet darauf hin, da dort auch noch ausdrücklich von einem Verteilungsschlüssel und 'Umlagen' die Rede ist.
Allerdings spricht dann wieder der 2. Punkt dafür, weil hier ein Anpassungsmodus angesetzt wird, wie er nur für Pauschalvereinbarungen Sinn macht. Insbesondere fehlt ein Hinweis auf eine Abrechnung.
Deshalb denke ich auch, dass es sich hier um eine Pauschalvereinbarung handelt, wie es der Motz schon in seiner Glaskugel zu sehen meinte.
Das Ganze hast du schon richtig interpretiert. Es muss klar erkennbar sein, ob überhaupt Nebenkosten bezahlt werden sollen und welche das sind. Hier reicht aber auch ein Verweis auf die BKVO, die Einzelposten müssen nicht explizit benannt werden. Es müssen auch nicht für alle Positionen Summen angegeben werden. Es reicht auch eine Gesamtsumme.
Es sollte allerdings auch klar erkennbar sein, ob nun Vorauszahlungen oder eben eine Pauschale vereinbart wurden. - Das ist in diesem Vertrag aber keineswegs so eindeutig, wie der Motz es uns in seiner apodiktischen Art glauben machen wollte. Bei einer unklaren Vereinbarung ist aber nun mal von einer Pauschale auszugehen, so verlangt es die 'herrschende Rechtsauffassung'. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Also hat der Mieter mit der Zahlung der hier als Beispiel aufgeführten 30 Euro bereits die Betriebskosten abgegolten.
Heiz- und Warmwasserkosten werden trotzdem verbrauchsabhängig abgerechnet. Nun hat Mieter M aber bisher zuviel gezahlt. Er kann also die Überzahlung zurück fordern.
Zusätzliche Frage dazu: Mieter M kann doch seine zukünftigen Zahlungen an VM nun anpassen und dadurch geringere monatliche Abschlage/Mietzins zahlen?
Hast du evtl. noch einen Link, Urteile oder Literaturtipp wo ich dies nachlesen kann? Was ich bisher dazu gefunden habe, ist für einen Laien wie mich nicht auf Anhieb durchschaubar.
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