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recht.de :: Thema anzeigen - (Un-)Wirksamkeit von Quotenklauseln im Mietvertrag
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(Un-)Wirksamkeit von Quotenklauseln im Mietvertrag

 
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Dillinger
Interessierter


Anmeldungsdatum: 26.01.2007
Beitrge: 12

BeitragVerfasst am: 27.03.09, 13:02    Titel: (Un-)Wirksamkeit von Quotenklauseln im Mietvertrag Antworten mit Zitat

Hallo zusammen,

ich habe eine Frage zu zwei unterschiedlich formulierten Quotenklauseln in Mietvertrgen. Die erste msste in jedem Fall gltig sein, bei der zweiten bin ich mir da aber nicht mehr so sicher:

1. Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gem 10 Ziff. 2 des Mietvertrages flligen Schnheitsreparaturen auf seine Kosten durchzufhren bzw. durchfhren zu lassen. Sind bei Beendigung des Mietverhltnisses in einzelnen oder smtlichen Mietrumen die Schnheitsreparaturen nach 10 Ziff. 2 noch nicht fllig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfr entstehenden Renovierungskosten unter Bercksichtigung des tatschlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage des Kostenvoranschlages einer Fachfirma zeitanteilig gem nachfolgenden Regelungen zu tragen: [...]

2. identische Formulierung, aber ohne den fettgedruckten Zusatz

Sind eurer Meinung nach beide Klauseln gltig oder nur die erste? Und falls die zweite nicht gltig sein sollte, welche Auswirkungen htte dies auf die nicht starre Fristenregelung (Formulierung "Im Allgemein... erforderlich") aus 10 Ziff. 2?
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Herzog, Jrg
FDR-Mitglied
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Anmeldungsdatum: 30.09.2008
Beitrge: 1108
Wohnort: Kln

BeitragVerfasst am: 27.03.09, 23:08    Titel: Antworten mit Zitat

Beide Klauseln drften wohl wahrscheinlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, vgl. BGH VIII ZR 361/03, unwirksam sein.
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Frank Oseloff
FDR-Mitglied
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Anmeldungsdatum: 15.01.2006
Beitrge: 5347
Wohnort: 58332 Schwelm

BeitragVerfasst am: 28.03.09, 06:41    Titel: Re: (Un-)Wirksamkeit von Quotenklauseln im Mietvertrag Antworten mit Zitat

Dillinger hat folgendes geschrieben::
Sind eurer Meinung nach beide Klauseln gltig oder nur die erste? Und falls die zweite nicht gltig sein sollte, welche Auswirkungen htte dies auf die nicht starre Fristenregelung (Formulierung "Im Allgemein... erforderlich") aus 10 Ziff. 2?

Die 2. Klausel bercksichtigt die tatschliche Abnutzung der Mietsache nicht. Sie ist daher unwirksam, auch wenn die Klausel zu laufenden Schnheitsreparaturen wirksam ist.

Die 1. Klausel bercksichtigt zwar den Abnutzungsgrad, sie ist m.E. aber dennoch unwirksam. Der Mieter soll grundstzlich zur Zahlung verpflichtet werden und das ist so nicht statthaft. Denn dem Vermieter steht zunchst nur der Erfllungsanspruch zu.

Das bedeutet, dass der Mieter durchaus noch nicht fllige Schnheitsreparaturen in kostengnstiger Eigenleistung durchfhren kann, um seiner (Teil)pflicht nachzukommen. Das wird ihm durch die 2. Klausel verwehrt, sie stellt rein auf Zahlung ab.


_________________
Shit happens
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Karsten
FDR-Mitglied
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Anmeldungsdatum: 12.11.2004
Beitrge: 9688
Wohnort: Mnchen

BeitragVerfasst am: 28.03.09, 07:36    Titel: Antworten mit Zitat

Mir fllt in der ersten Version vor Allem der Widerspruch zwischen "unter Bercksichtigung des tatschlichen Abnutzungsgrades " und dann im selben Satz "zeitanteilig" auf.
Interessant wre also die dann angekndigten "nachfolgenden Regelungen". Die werden wohl dann die - nicht zulssige - Festlegung der zu zahlenden Anteile rein nach dem Zeitablauf beinhalten.

F.O. hat folgendes geschrieben::
Der Mieter soll grundstzlich zur Zahlung verpflichtet werden und das ist so nicht statthaft. Denn dem Vermieter steht zunchst nur der Erfllungsanspruch zu.

Das klingt aber missverstndlich: Einen Erfllungsanspruch hat der Vermieter bei einer noch nicht flligen Renovierung ja gerade (noch) nicht. Deswegen diese Abgeltungsklausel. Sie wird naturgem immer eine Zahlungsverpflichtung beinhalten. Das ist sicher nicht unstatthaft, nur fehlt da noch was: Sie sollte dann nmlich dem Mieter die Mglichkeit geben, die Zahlung durch die eigene Durchfhrung der noch nicht flligen Renovierung zu vermeiden. Vielleicht kommt dieser Zusatz aber noch im weiteren Text des Vertrages.
_________________
Es heit Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
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Dillinger
Interessierter


Anmeldungsdatum: 26.01.2007
Beitrge: 12

BeitragVerfasst am: 28.03.09, 11:39    Titel: Antworten mit Zitat

Danke schonmal fr die ersten Rckmeldungen!

Als Ergnzung sei noch angemerkt, dass in beiden Fllen zunchst eine Auflistung der vorgesehenen Staffelung fr die Zahlung (bis zu 2/3 bei Kche, Bad und Duschrumen; bis zu 4/5 bei Wohn- und Schlafrumen, Flure, Dielen und Toiletten; bis zu 6/7 bei sonstigen Nebenrumen) folgt und danach der Zusatz: "Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmigen Kostenbeteiligung die noch nicht flligen Schnheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszufhren."

Meine Zweifel an der Wirksamkeit des zweiten Texts lagen hauptschlich an der fehlenden fettgedruckten Formulierung, wodurch jeglicher Bezug auf den tatschlichen Bedarf unbercksichtigt bleiben wrde.
Wie she bei einem solchen Vertrag nun die Verpflichtung fr die Mieter aus: Schnheitsreparaturen in noch nicht flligen Zimmern bruchten weder durchgefhrt noch nach Aufforderung des Vermieter anteilig bezahlt werden?
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Frank Oseloff
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 15.01.2006
Beitrge: 5347
Wohnort: 58332 Schwelm

BeitragVerfasst am: 28.03.09, 13:00    Titel: Antworten mit Zitat

Wars das jetzt oder kommen noch kleckerweise weitere Informationen? Mit den Augen rollen


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Shit happens
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Dillinger
Interessierter


Anmeldungsdatum: 26.01.2007
Beitrge: 12

BeitragVerfasst am: 28.03.09, 13:08    Titel: Antworten mit Zitat

Sorry, ich wei ja nicht, welche Informationen alle von Relevanz sind und wollte nicht unbedingt zwei komplette Vertrge hier einbringen. Ich habe nur versucht, auf die vorherigen Beitrge ergnzende Informationen anzufhren...

Ich bin ja dankbar fr jede Erluterung, da ich bei der Vielzahl an unterschiedlichen Formulierungen in den Vertragstexten und Urteilsverkndungen nicht mehr durchblicke!

Nehmen wir also mal den fiktiven Fall an, dass zwei Personen eine Wohnung unter Verwendung von Mietvertrag 2 angemietet haben und nach etwas mehr als drei Jahren wieder ausziehen. Kche und Bad haben tatschlichen Renovierungsbedarf, der von den Mieter anerkannt und behoben wird. Im Schlafzimmer blttert am Dachfenster an einer Stelle von etwa 5x5cm leicht die Tapete ab (was zwar schon beim Einzug bestand, aber von den Mietern nicht bewiesen werden kann). Die Vermieterin besteht auf Renovierungsbedarf (obwohl dieser "im Allgemeinen" ja erst nach fnf Jahren bestehen wrde), die Mieter lehnen diesen ab und es kommt zu einer Zahlungsaufforderung durch die Vermieterin in Hhe von 3/5 des Voranschlages oder alternativ einer Aufforderung zur Selbstdurchfhrung durch die Mieter.

Knnen die Mieter unter Verweis auf die Unwirksamkeit der Quotenklausel von smtlichen Ansprchen der Vermieterin Abstand nehmen?
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Dillinger
Interessierter


Anmeldungsdatum: 26.01.2007
Beitrge: 12

BeitragVerfasst am: 29.03.09, 20:05    Titel: Antworten mit Zitat

...oder auch nicht!? Traurig

Trotzdem nochmal vielen Dank fr die vorherigen Antworten!
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