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Verfasst am: 27.03.09, 13:02 Titel: (Un-)Wirksamkeit von Quotenklauseln im Mietvertrag
Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zu zwei unterschiedlich formulierten Quotenklauseln in Mietverträgen. Die erste müsste in jedem Fall gültig sein, bei der zweiten bin ich mir da aber nicht mehr so sicher:
1. Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in einzelnen oder sämtlichen Mieträumen die Schönheitsreparaturen nach § 10 Ziff. 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage des Kostenvoranschlages einer Fachfirma zeitanteilig gemäß nachfolgenden Regelungen zu tragen: [...]
2. identische Formulierung, aber ohne den fettgedruckten Zusatz
Sind eurer Meinung nach beide Klauseln gültig oder nur die erste? Und falls die zweite nicht gültig sein sollte, welche Auswirkungen hätte dies auf die nicht starre Fristenregelung (Formulierung "Im Allgemein... erforderlich") aus § 10 Ziff. 2?
Verfasst am: 28.03.09, 06:41 Titel: Re: (Un-)Wirksamkeit von Quotenklauseln im Mietvertrag
Dillinger hat folgendes geschrieben::
Sind eurer Meinung nach beide Klauseln gültig oder nur die erste? Und falls die zweite nicht gültig sein sollte, welche Auswirkungen hätte dies auf die nicht starre Fristenregelung (Formulierung "Im Allgemein... erforderlich") aus § 10 Ziff. 2?
Die 2. Klausel berücksichtigt die tatsächliche Abnutzung der Mietsache nicht. Sie ist daher unwirksam, auch wenn die Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen wirksam ist.
Die 1. Klausel berücksichtigt zwar den Abnutzungsgrad, sie ist m.E. aber dennoch unwirksam. Der Mieter soll grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet werden und das ist so nicht statthaft. Denn dem Vermieter steht zunächst nur der Erfüllungsanspruch zu.
Das bedeutet, dass der Mieter durchaus noch nicht fällige Schönheitsreparaturen in kostengünstiger Eigenleistung durchführen kann, um seiner (Teil)pflicht nachzukommen. Das wird ihm durch die 2. Klausel verwehrt, sie stellt rein auf Zahlung ab.
Anmeldungsdatum: 12.11.2004 Beiträge: 9688 Wohnort: München
Verfasst am: 28.03.09, 07:36 Titel:
Mir fällt in der ersten Version vor Allem der Widerspruch zwischen "unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades " und dann im selben Satz "zeitanteilig" auf.
Interessant wäre also die dann angekündigten "nachfolgenden Regelungen". Die werden wohl dann die - nicht zulässige - Festlegung der zu zahlenden Anteile rein nach dem Zeitablauf beinhalten.
F.O. hat folgendes geschrieben::
Der Mieter soll grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet werden und das ist so nicht statthaft. Denn dem Vermieter steht zunächst nur der Erfüllungsanspruch zu.
Das klingt aber missverständlich: Einen Erfüllungsanspruch hat der Vermieter bei einer noch nicht fälligen Renovierung ja gerade (noch) nicht. Deswegen diese Abgeltungsklausel. Sie wird naturgemäß immer eine Zahlungsverpflichtung beinhalten. Das ist sicher nicht unstatthaft, nur fehlt da noch was: Sie sollte dann nämlich dem Mieter die Möglichkeit geben, die Zahlung durch die eigene Durchführung der noch nicht fälligen Renovierung zu vermeiden. Vielleicht kommt dieser Zusatz aber noch im weiteren Text des Vertrages. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Als Ergänzung sei noch angemerkt, dass in beiden Fällen zunächst eine Auflistung der vorgesehenen Staffelung für die Zahlung (bis zu 2/3 bei Küche, Bad und Duschräumen; bis zu 4/5 bei Wohn- und Schlafräumen, Flure, Dielen und Toiletten; bis zu 6/7 bei sonstigen Nebenräumen) folgt und danach der Zusatz: "Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen."
Meine Zweifel an der Wirksamkeit des zweiten Texts lagen hauptsächlich an der fehlenden fettgedruckten Formulierung, wodurch jeglicher Bezug auf den tatsächlichen Bedarf unberücksichtigt bleiben würde.
Wie sähe bei einem solchen Vertrag nun die Verpflichtung für die Mieter aus: Schönheitsreparaturen in noch nicht fälligen Zimmern bräuchten weder durchgeführt noch nach Aufforderung des Vermieter anteilig bezahlt werden?
Sorry, ich weiß ja nicht, welche Informationen alle von Relevanz sind und wollte nicht unbedingt zwei komplette Verträge hier einbringen. Ich habe nur versucht, auf die vorherigen Beiträge ergänzende Informationen anzuführen...
Ich bin ja dankbar für jede Erläuterung, da ich bei der Vielzahl an unterschiedlichen Formulierungen in den Vertragstexten und Urteilsverkündungen nicht mehr durchblicke!
Nehmen wir also mal den fiktiven Fall an, dass zwei Personen eine Wohnung unter Verwendung von Mietvertrag 2 angemietet haben und nach etwas mehr als drei Jahren wieder ausziehen. Küche und Bad haben tatsächlichen Renovierungsbedarf, der von den Mieter anerkannt und behoben wird. Im Schlafzimmer blättert am Dachfenster an einer Stelle von etwa 5x5cm leicht die Tapete ab (was zwar schon beim Einzug bestand, aber von den Mietern nicht bewiesen werden kann). Die Vermieterin besteht auf Renovierungsbedarf (obwohl dieser "im Allgemeinen" ja erst nach fünf Jahren bestehen würde), die Mieter lehnen diesen ab und es kommt zu einer Zahlungsaufforderung durch die Vermieterin in Höhe von 3/5 des Voranschlages oder alternativ einer Aufforderung zur Selbstdurchführung durch die Mieter.
Können die Mieter unter Verweis auf die Unwirksamkeit der Quotenklausel von sämtlichen Ansprüchen der Vermieterin Abstand nehmen?
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