Foren-Archiv von www.recht.de

[loop63]

Moin allerseits,

in einem Mietvertrag vom Juni 2003 (übrigens alles nur lose Seiten) steht:

"Neben dem Mietzins sind sämtliche nachstehenden Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zur § 27 II. BV zu entrichten, auch wenn eine besondere Kennzeichnung der Umlage nicht erfolgt."

Greift diese formularmäßige Klausel? Im Mietvertrag sind nämlich nur einzelne Betriebskosten mit absoluten €-Beträgen hinterlegt, diese Beträge werden auch als Vorrauszahlung geleistet. Ein Umlagemaßstab wurde nicht angegeben.

M.E. gilt zunächst als Umlagemaßstab m² (gemäß § 556a BGB)!?

Darf der Vermieter auch die nicht ausgepreisten (also die nicht gekennzeichneten) Betriebskosten umlegen?

Müssen Mietverträge nicht gebunden sein?

Danke im voraus.
_________________
Herzliche Grüße
Jens Rohde
www.svb-rohde.de

Mein Betrag stellt ausschließlich meine persönliche Meinung dar. Er ist weder als Rechtsberatung zu verstehen noch ersetzt er eine solche!

[Yvonne]

[Lucky]

Die Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung nennt die umlagefähigen Nk. Der Hinweis im Mietvertrag auf diesen § ermöglicht die Umlage aller hiergenannten gesetzl. umlagefähigen NK - auch wenn dieser § inzwischen (nahezu wortgleich) ins BGB eingeflossen ist und sich nun § 2 BetrKV nennt.

Zum Thema Formvorschrift einer Urkunde (ein Mietvertrag ist eine Urkunde)
guckst Du hier....... (hab ich nicht selbst geschrieben, sondern nur reinkopiert)

BGH: Zum Schriftformerfordernis von Mietverträgen

Gemäß § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der schriftlichen Form. Wird die Form nicht beachtet, so gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, wobei die Kündigung jedoch nicht für eine frühere Zeit als für den Schluß des ersten Jahres zulässig ist, wie es das Gesetz formuliert. Was bedeutet Schriftform? Der Laie wird spontan zunächst antworten, dass Schriftform selbstverständlich bedeutet, dass die mietvertraglichen Vereinbarungen schriftlich in der Mietvertragsurkunde niedergelegt werden und sodann eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Die Recht-sprechung stellt an die Einhaltung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses allerdings strengere Anforderungen. Wie ausgeführt, ist für die Einhaltung der Schriftform die Errichtung einer Mietvertragsurkunde erforderlich. Hinter-grund der gesetzlichen Regelung des Schriftformerfordernisses gemäß § 566 BGB ist es, einen potenziellen Grundstückserwerber zuverlässig und um-fassend darüber zu unterrichten, in welche vertraglichen Vereinbarungen er gemäß § 571 BGB als neuer Vermieter eintritt. Diesem Erwerberschutz kann aber nur dann Rechnung getragen werden, wenn an die Einhaltung und Beachtung des Schriftformerfordernisses nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden.

Die Rechtsprechung verlangt daher, dass sämtliche wesentlichen Abreden des Mietvertrages in der mietvertraglichen Urkunde niedergelegt werden (Grundsatz der Urkundeneinheit). Werden wesentliche Vertragsabreden außerhalb der Mietvertragsurkunde auch mündlich getroffen, ist der Miet-vertrag wie eingangs ausgeführt nicht nichtig, aber kündbar. Diese Konse-quenz kann beide Vertragsparteien, d.h. sowohl Vermieter wie auch Mieter, erheblich treffen. Insbesondere gewerbliche Mietverträge werden zumeist langfristig geschlossen, d.h. über einen Zeitraum von 5, 10 Jahren oder länger, aber auch gestaffelt mit mehreren Optionsrechten. Schließt der Vermieter einen langfristigen Gewerberaummietvertrag ab, so geschieht dieses auf der Basis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Der Vermieter möchte Sicherheit haben, einen potenten, langfristigen Mieter zu haben, der den vereinbarten - oft wertgesicherten - Mietertrag garantiert. Auch der Mieter kann Interesse am langfristigen Vertrag haben, insbesondere dann, wenn er erheblich in das Mietobjekt investiert hat und über eine langfristige Mietzeit Investitionen amortisieren und im übrigen in den Räumlichkeiten Gewinn erwirtschaften möchte. Wird ein langfristig geschlossener Mietvertrag infolge Schriftformmangels vorzeitig gekündigt, so kann dieses für die betroffene Mietvertragspartei damit erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben, wie zahlreiche Beispiele aus den neuen Bundesländern deutlich machen. Auch dort wurden Objekte zu einem Mietzins vermietet, der nach wenigen Jahren infolge hoher Leerstandsquoten nicht mehr zu erzielen war. Häufig suchten Mieter über den Weg des Schriftformmangels die Möglichkeit, langfristige Verträge vorzeitig zu kündigen.

Die Anforderungen an das Schriftformerfordernis für Mietverträge haben sich über die Jahre allerdings gewandelt, es wird allgemein von einer Auflocke-rung des Schriftformerfordernisses gesprochen.

1.)

Wie oben ausgeführt, beinhaltet die Schriftform die Urkundeneinheit, d.h. sämtliche wesentliche mietvertraglichen Vereinbarungen müssen in einer Urkunde niedergelegt sein, d.h. die mietvertraglichen Vereinbarungen müssen durch die Unterschrift gedeckt sein. Der Bundesgerichtshof ver-schärfte die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform drastisch, indem er zusätzlich die feste Verbindung der Urkunde forderte. Bereits mit Urteil vom 13.11.1963 (Aktenzeichen V ZR 8/62, MDR 64, 131) entschied der Bundesgerichtshof: "Wird in einem von den Parteien unterzeichneten Miet-vertrag auf weitere, von ihnen nicht unterzeichnete Urkunden Bezug genom-men, so müssen sie für die Erfüllung der Schriftform derart mit der Haupt-urkunde verbunden werden, dass entweder die Auflösung der Verbindung nur mit teilweiser Substanzzerstörung möglich ist (so bei Heften mit Faden, Anleimen), oder die körperliche Verbindung muss als dauernd gewollt erkennbar sein und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordern (so mit Haftmaschinen). Ob für besondere Fälle geringere Anforderungen zu stellen sind, bleibt offen."

Der BGH stellt mit dieser Entscheidung klar, dass es für die Einhaltung der Schriftform nichtausreichend ist, wenn auf Anlagen, die mit der Mietvertragsurkunde nicht fest verbunden sind, ausdrücklich Bezug genommen wird. Ungeachtet dieser Rechtsprechung war es allerdings allgemeine Praxis, dass Mietverträge zumeist sogenannte lose Blattsammlungen waren, nicht zuletzt deshalb, weil die Verträge ent-sprechend im Handel veräußert wurden. Die gerichtlichen Entscheidungen, die sich mit der Frage des Schriftformmangels befassten, blieben dennoch über viele Jahre vereinzelt. Dieses hat sich erst dann geändert, als Wege gesucht wurden, über den Schriftformmangel aus langfristig geschlossenen gewerblichen Mietverträgen durch vorzeitige Kündigung herauszukommen.

Der Grundsatz der festen Verbindung wurde vom Bundesgerichtshof zunächst beibehalten, die strengen Anforderungen wurden vom Bundes-gerichtshof sodann aber gelockert für Mietverlängerungsverträge und Nachtragsvereinbarungen. Für letztere soll es ausreichen, dass die Nach-tragsvereinbarung in eindeutiger Weise auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt, in der Nachtragsvereinbarung die vertragsändernde Vereinbarung aufgenommen wird und die Parteien zum Ausdruck bringen, dass alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrages unverändert fortgelten. Weiter ist neben der Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag die Unterzeichnung der Nach-tragsvereinbarung erforderlich.


Erfasste die Auflockerungs-Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zunächst vorwiegend Nachtragsvereinbarungen zum Mietvertrag, so erfasste sie zu-sehends auch den eigentlichen Hauptmietvertrag.

Nachdem das Schriftformerfordernis von verschiedenen Oberlandesgerichten auch bei nicht fest verbundenen Verträgen als gewahrt angesehen worden war, schloß sich auch der Bundesgerichtshof dieser Auffassung an, mit seiner Grundsatzentscheidung vom 24.09.1997 (Aktenzeichen XII ZR 234/95, MDR 98, 31).

Der Bundesgerichtshof führte wörtlich aus: "Die Schriftform des § 126 BGB erfordert keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Ge-staltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. § 566 BGB stellt keine darüber hinausgehenden Anforderungen an die äußere Beschafffenheit der Ver-tragsurkunde."

Der Bundesgerichtshof setzte sich auch in dieser Entscheidung mit dem Zweck des Gesetzes auseinander und stellte klar, dass eine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter einer Mietvertragsurkunde für die Voll-ständigkeit der Informationen nicht von ausschlaggebender Bedeutung ist, allenfalls hierdurch die Zuverlässigkeit erhöht werde. Weiter machte der Bundesgerichtshof deutlich, dass der Grundstückserwerber, der ja vom Gesetz geschützt werden soll, ohnehin auf die Redlichkeit seines Ver-tragspartners angewiesen ist und das Schriftformerfordernis nicht dazu bestimmt sei, den Erwerber vor einen betrügerischen Veräußerer zu schützen.

Auch diesem Urteil des Bundesgerichtshof lag wiederum ein Einzelfall zugrunde, aus der Entscheidung wurde aber deutlich, dass sich der Bun-desgerichtshof von den strengen Anforderungen des Schriftformer-fordernisses (früher feste Verbindung) sukzessive verabschiedet hat. Der Bundesgerichtshof hatte einen Mietvertrag zu beurteilen, der in seinem ursprünglichen Zustand aus einem Deckblatt mit Ausfüllhinweisen und drei durchpaginierten, beidseitig bedruckten Blättern, die jeweils mit einem selbstdurchschreibenden Doppel unterlegt und mit diesem durch eine perforierte Kopfleiste verbunden sind, bestand. Die Mietvertragsparteien hatten den Formularsatz im Zuge des Ausfüllens getrennt und jedes der beiden Vertragsexemplare unterschrieben, deren Einzelblätter aber weder zusammengeheftet noch auf andere Weise fest miteinander verbunden waren, was der Bundesgerichtshof aber nicht als schädlich ansah.

Sternel hat in der Kommentierung der Entscheidung (MDR 98, 33) zutreffend darauf hingewiesen, dass die in der Praxis häufig vorkommende Fallgruppe, dass die Mietvertragsparteien schon bei Abschluss des Vertrages zu einem Formularvertrag ergänzende Vereinbarungen in gesonderten Urkunden treffen oder auf beigefügte Anlagen verweisen, ohne dass zwischen den einzelnen Teilen des Vertragszwecks eine körperliche Verbindung hergestellt wird, von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfasst wird. Wer glaubte, durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs nun sämtliche offenen Fragen bezüglich des Anforderungen an das Schriftformerfordernis geklärt zu wissen, irrte.

2.)

Eine weitere Etappe auf dem Weg zur Lockerung des Schriftform-erfordernisses folgte mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.01.1999 (Aktenzeichen VII ZR 93/97, MDR 99, 473). Der Bundesgerichtshof stellt klar: "Die Schriftform des § 126 BGB erfordert keine körperliche Verbindung der Vertragsurkunde mit der ihr beigefügten Anlage, auf die in der Urkunde verwiesen wird, wenn sich die Einheit von Urkunden und Anlage auf die Verweisung sowie den Unterschriften der Vertragspartner auch aus jedem Blatt der Anlage zweifelsfrei ergibt.

Anders als im Urteil vom 24.09.1997 hatte der Bundesgerichtshof vorliegend mithin einen Mietvertrag zu beurteilen, der nicht in seiner ursprünglichen Fassung verwandt wurde, sondern einen Vertrag, dem Anlagen beigefügt waren. Der Bundesgerichtshof machte auch in dieser Entscheidung deutlich, dass an dem Erfordernis einer festen Verbindung dann nicht festzuhalten ist, wenn Unsicherheiten ausgeschlossen sind. Die Schriftform für einen langfristig geschlossen Mietvertrag sei dann gewahrt, wenn er in einer mit dem Vertrag nicht fest verbundenen, von beiden Vertragspartner unterzeichneten Nachtragsurkunde, die auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, geändert wird. Nichts anderes gelte für einen Mietvertrag und seine Anlagen, auch hier sei eine feste Verbindung der verschiedenen Blätter zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich, wenn und soweit die Einheit der Vertragsurkunde aus anderen Gründen außer Zweifel steht.

Vom Ergebnis war auch diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine konsequente Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung. Es kann in der Tat qualitativ keinen Unterschied machen, ob durch Nachtragsvereinbarungen oder aber Anlagen auf die ursprüngliche Mietvertragsurkunde Bezug genommen wird, soweit nur eine eindeutige Verweisung auf die Ursprungs-Mietvertragsurkunde vorliegt und die Unterschriften auch auf der Nach-tragsvereinbarung bzw. den Anlagen vorhanden sind.

3.)

Auch mit der vorstehenden Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nicht sämtliche Sachverhaltsvarianten abgedeckt. In einem Urteil vom 30.06.1999 (Aktenzeichen XII ZR 55/97) hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Mietvertrag zu befassen, der auf Anlagen Bezug genommen hat, die mit dem Mietvertrag weder körperlich noch durch wechselseitige Bezugnahme verbunden und darüber hinaus auch nicht von beiden Parteien unter-schrieben waren. Dieses ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht generell schädlich, der BGH wörtlich: "Nicht alles, was die Parteien als Anlage zum Mietvertrag bezeichnen oder betrachten, muss mit diesem auch zu einer einheitlichen Urkunde zusammengefasst werden. (. . .) Der Schrift-form bedürfen hingegen nicht auch solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung seien. Dies gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag ge-funden hat oder dessen Inhalt nicht modifizierend, sondern lediglich erläu-ternd oder veranschaulichen sollen." Wird somit bereits im Mietvertrag eindeutig und klar vereinbart, welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hat, so ist es unschädlich, wenn in einer Anlage 1, die nicht in Urkundeneinheit zum Mietvertrag steht, ebenfalls Regelungen zu den Nebenkosten aufge-nommen worden sind, die über die Vereinbarung im Mietvertrag nicht hinausgehen. Gleiches kann im Einzelfall für eine Hausordnung gelten, soweit sie nur unwesentlich Vertragsbestimmungen enthält. Das Gleiche kann für den Fall gelten, dass bei der Bezeichnung des Mietobjektes auf Grundrißzeichnungen Bezug genommen wird, ohne dass diese eine Ver-bindung zum Mietvertrag erkennen lassen oder gar unterzeichnet sind. Handelt es sich bei den Zeichnungen lediglich um einen "Orientierungs-behelf", ohne eigenem rechtsgeschäftlichen Erklärungswert, der sich nicht schon aus dem Vertragswortlaut selbst ergibt, so bedarf es keiner festen Verbindung zum Mietvertrag oder aber einer Bezugnahme im Sinne der Schriftform-Rechtsprechung.

Unwesentliche Vertragsbestimmungen in Anlagen zum Mietvertrag führen somit auch dann nicht zu einem Schriftformmangel und der Kündbarkeit des Mietverhältnisses, wenn sie mit dem Hauptmietvertrag keine Urkundeneinheit bilden. Dieses ist anders bei wesentlichen Abreden.

4.)

Es steht außer Frage, dass der Bundesgerichtshof über die Jahre sukzessive die Anforderungen an die Einhaltung des Schriftformerfordernisses aufge-lockert hat, weshalb auch von der Auflockerungs-Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis gesprochen wird. Die Rechtsprechung findet nicht nur Zustimmung, sondern auch Kritik. Das gesetzgeberische Ziel des Schrift-formerfordernisses, nämlich der Erwerberschutz, kann in der Tat zusehends gefährdet werden, wenn sich der Erwerber infolge des Vorliegens von "lose Blattsammlungen" im Einzelfall nicht einen umfassenden Überblick verschaf-fen kann, in welche mietvertraglichen Vereinbarungen er eintritt. Auch wenn es nicht Ziel des Gesetzes ist, vor betrügerischen Machenschaften einer Vertragspartei zu schützen, so kann dennoch nicht verkannt werden, dass ausschließlich eine vertraglich geheftete Urkunde, die alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen in einer verbundenen Urkunde enthält, optimalen Erwerberschutz garantiert. Der Praxis kann daher nach wie vor empfohlen werden, Mietverträge zu heften. Vorbehaltlich anderer gesetz-licher Regelungen kann im übrigen ja auch nicht ausgeschlossen werden, dass die ursprüngliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus den 60ziger Jahren wieder eine Renaisance erlebt.

MfG
Lucky
P.S. Hr. Rohde, hat das letzte Woche mit der antwort-e-mail geklappt? Ich hab 2 mal abgesendet, aber irgendwie war da was gehängt. Sendebestätigung gibts ja da nicht, und ich hab das erste mal auf diese Art gemailt.
_________________
Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.

[loop63]

Moin,

vielen Dank für die erschöpfenden Antworten, insbesondere Danke an Lucky!
_________________
Herzliche Grüße
Jens Rohde
www.svb-rohde.de

Mein Betrag stellt ausschließlich meine persönliche Meinung dar. Er ist weder als Rechtsberatung zu verstehen noch ersetzt er eine solche!