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einem Käufer wurde ein 6 Famlilienhaus angeboten. Es sind 6 Wohnungen (2.5 Zimmer / a 38m²). 4 Wohnungen sind an ein und die selbe Person vermietet. Auf diese 4 Wohnungen verteilt sich eine türkischen Großfamilie (11 Personen / 3 Generationen). Zwei von den kleinen Wohnungen (eine EG, eine 1. Etage) sind leer.
Der Käufer, welcher noch nicht gekauft hat, möchte gerne das Haus selbst nutzen. Er möchte das Haus in 3 Wohnungen aufteilen. Eine Wohnung für sich, eine für die Eltern, eine für die alleinerziehende Schwester mit einem Kind.
Der Käufer wohnt derzeit in einem 66m² Zechenhäuschen mit seinen Eltern zur Miete. Den dreien wird das langsam zu eng wie man sich denken kann. Die Schwester bewohnt mit ihrem Sohn (9J) eine 65m² Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Gehen wir mal davon aus dass in der türkischen Familie zumindest niemand schwer krank oder gebrechlich ist (was noch zu prüfen wäre).
Wie sieht das rechtlich unter den genannten Bedingungen aus ? Würde eine Entscheidung eher zu gunsten des Käufers gefällt werden - oder muß der Käufer eher damit rechnen das man gegen ihn entscheidet.
Könnte allein schon diese Familienstruktur einen Eigenbedarf unmöglich machen ?
Das Haus (Bj. zwischen 1930 und 1940) müsste komplett modernisiert werden. Es gibt z.b. keine Zentralheizung, die Fenster sind uralt, keinerlei Dämmung, Wasser und Abwasserleitungen teilweise marode usw. usw.
Ergäbe sich daraus eine Möglichkeit die Wohnungen frei zu bekommen ?
Gruß
Manfred
p.s.: wenn noch Fragen offen sind, um diesen fiktiven Sachverhalt besser diskutieren zu können, dann versuche ich natürlich sie zu beantworten.
Würde eine Entscheidung eher zu gunsten des Käufers gefällt werden - oder muß der Käufer eher damit rechnen das man gegen ihn entscheidet.
Seriöserweise wird wohl niemand hier die Entscheidung eines Richters vorhersehen können. Es müssen eben die Gründe für den Eigenbedarf dargelegt werden und die eigene soziale Härte. Diese wird dann vom Richter gegen die soziale Härte des Mieters abgewogen.
Wer sagt denn, daß es überhaupt zu einem Prozess kommt? Vielleicht lässt sich auch einvernehmlich ein Deal mit dem Mieter schliessen, also ein Mietaufhebungsvertrag.
Sprechen Sie doch einfach mal mit dem Mieter - oder beißt der?
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Eine eindeutig klare Antwort erwartet der Käufer natürlich nicht
Der Mieter wollte sich bei einer Wohnungsbesichtigung nicht äussern als er gefragt wurde ob er, im Falle des Verkaufs, ausziehen würde. Er machte nicht gerade einen erfreuten Eindruck, druckste nur rum und gab keine klare Antwort. Daraus schliesst der Käufer erstmal das die Sache nicht unproblematisch vonstatten gehen könnte.
Der Käufer neigt dazu immer vom schlimmsten Fall auszugehen (in diesem Fall eben Kampf bis zum Gericht) und als Ergebnis womöglich noch dass er niemals in sein eigenes Haus einziehen könnte. Das hat allerdings nichts damit zu tun wie er in der Sache zunächst vorgehen möchte.
Es gibt sicher einigen Spielraum was eventuelle Fristen angeht (auch über gesetzliche Fristen hinaus). Allerdings ist der Käufer nicht bereit z.B. für den Auszug zu bezahlen. Die Kosten für das Gebäude und die Modernisierung lassen da keinen Spielraum was vor allem an seinem Alter liegt. Wäre er 10 Jahre Jünger und könnte ein paar 1000er mehr stemmen dann wäre das auch kein Problem.
Aus Käufersicht ist das Ziel klar - Auszug in absehbarer Zeit. Die Möglichkeiten, für den Käufer, es dem Mieter leichter zu machen sind aber nunmal sehr begrenzt.
Sehe ich da keine Chance das Problem zu lösen dann lasse ich eben vom Kauf ab. Daher die Schilderung der Sache hier im Forum.
Es geht mehr um eine Risikoabschätzung. z.B. durch Erfahrungen oder bekannte Fälle die der Sache ähnlich sind.
Der potentielle Käufer könnte sich einmal über den Inhalt des Mietvertrags informieren? Zum Nachteil des Vermieters könnten da ja allerlei wirksame Regelungen drin sein...
Ein Problem stellt aus meiner Sicht dar, dass man vor dem Kauf keine Sicherheit haben kann, dass es auch so läuft, wie man es sich vorstellt. Ein Mietaufhebungsvertrag wird vmtl. vor dem Kauf nicht zustande kommen.
Und 3 Generationen --> ältere Personen --> gefährlich
Evtl. kriegt man den Mieter über Modernisierungsmaßnahmen raus (wenn man sie durchführen darf... anschließend Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten...); je nach Mietvertrag kann man zusätzlich noch die Miete erhöhen.
Also den Fall kann man hier im Forum überhaupt nicht beurteilen, das ist von sehr vielen Sachen abhängig. _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
Der potentielle Käufer könnte sich einmal über den Inhalt des Mietvertrags informieren? Zum Nachteil des Vermieters könnten da ja allerlei wirksame Regelungen drin sein...
Den Mietvertrag wird der Käufer am Montag einsehen können.
flo2 hat folgendes geschrieben::
Ein Problem stellt aus meiner Sicht dar, dass man vor dem Kauf keine Sicherheit haben kann, dass es auch so läuft, wie man es sich vorstellt. Ein Mietaufhebungsvertrag wird vmtl. vor dem Kauf nicht zustande kommen.
Apropos Vertrag:
Der Käufer hat schon länger Interesse an dem Gebäude und wollte es nur Kaufen wenn es Mieterfrei übernommen werden kann. Die Mieter sind wie man weiß immer noch im Haus. Der Verkäufer bietet nun dem Käufer einen deutlichen, zur Zeit allerdings noch unbekannten, Nachlass im Preis an wenn er das Haus mit allen Mietern übernimmt.
Nehmen wir jetzt noch an der Kaufpreisnachlass ist gut genug und der Käufer kann dem Mieter ein Angebot machen welches der Mieter wiederum nicht ausschlagen kann. Man einigt sich also das der Mieter gegen einen Betrag XY bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgezogen sein muss. Diese Einigung muss natürlich vor dem eigentlichen Kauf stattgefunden haben. Ansonsten wäre dem Käufer das Risiko wieder zu hoch.
Kann es bei dieser Einigung irgendwelche Probleme geben zwischen Makler, Verkäufer und Käufer welche den Vertrag evtl. beeinflussen können Der Käufer kennt ja die Regeln nicht gegen die er verstossen könnte.
Wie gut sind die Chancen den Mieter auszuquartieren wenn er sich nicht an einen solchen Vertrag hält Kann der Mieter den Käufer trotzdem noch viele Jahre quälen
Wen sollte ich zur Unterstützung bei diesem Vertrag heranziehen damit der Vertrag auch "hieb und stichfest" ist. Einen Anwalt Einen Notar Gibt es einen "Vermieterverein" der das machen könnte
flo2 hat folgendes geschrieben::
Evtl. kriegt man den Mieter über Modernisierungsmaßnahmen raus (wenn man sie durchführen darf... anschließend Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten...); je nach Mietvertrag kann man zusätzlich noch die Miete erhöhen.
Deswegen wurde der Punkt auch angesprochen. Nötig wäre es auf jeden Fall.
flo2 hat folgendes geschrieben::
Also den Fall kann man hier im Forum überhaupt nicht beurteilen, das ist von sehr vielen Sachen abhängig.
Tja, das ist schon kompliziert. Lassen sich die Fragen weiter oben denn einigermassen sicher beantworten
Der Vermieter kann mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag machen, zum Beispiel verbunden mit einer Geldzahlung. Der Käufer kann diesen Mietaufhebungsvertrag logischerweise erst dann machen, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist. Vor dem Kaufvertrag könnte diesen Mietaufhebungsvertrag nur der Verkäufer machen.
Inwiefern man den Mieter dann aber tatsächlich rauskriegt, ist eine andere Frage. Man muss die Kündigung dann halt nicht mehr begründen und hat die Frist aus dem Mietaufhebungsvertrag, aber Räumungsklage usw. ist natürlich ggf. trotzdem nötig. (Und "ganz sicher" ist es immer noch nicht.)
Der Mieter kann übrigens jedes Angebot ausschlagen, kann z.B. sein, dass der auf Geld gar nicht so scharf ist. Ältere Leute ziehen ungern um. Und Eigenbedarf ist in diesem Fall schon ein eher gewagtes Unternehmen.
Eine Beratung durch einen guten Notar und/oder guten Anwalt ist in diesem Fall bestimmt nützlich, kostet natürlich aber Geld (was evtl. nicht nötig gewesen wäre - oder was evtl. viel Geld spart). "Hieb- und stichfest" kriegen Sie das meiner Meinung nach nie, solange die Mieter noch in dem Haus sind zum Zeitpunkt des Kaufs (und nicht nur, dass der Mietvertrag aufgehoben ist, sondern dass sie tatsächlich draußen sind). Aber evtl. kriegt man sie nach dem Kauf auch leicht raus und Sie können so ein Schnäppchen machen - oder baden gehen.
Was vielleicht noch eine Idee wäre: Sie nehmen den Verkäufer in irgendeiner Weise dafür im Kaufvertrag in die Haftung, dass die Mieter rausgehen, dass er Ihnen eine "Entschädigung" zahlt oder sowas. Sowas müsste im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Ist aber fraglich, ob sich der Verkäufer darauf einlässt (vielleicht hat er selber schon einmal eine Eigenbedarfskündigung erfolglos versucht? Nachfragen kann sicher nicht schaden) _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
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besser diskutieren zu können, dann versuche ich natürlich sie zu beantworten.
Der Käufer kennt ja die Regeln nicht gegen die er verstossen könnte.