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Verfasst am: 15.06.05, 09:26 Titel: Nebenkostenvorauszahlung zurückfordern, da keine Abrechnung?
Hallo,
kann ein Mieter die gesamten geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen (monatl. Pauschale) zurückfordern, wenn der Vermieter die nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet hat? Es gilt die 2. Berechnungsverordnung.
Entfällt durch die nicht getätigte Abrechnung der Rechtsgrund i.S.d. §§ 812 ff. BGB?
Wie sieht die Linie der Rechtsprechung hierzu aus?
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsraums vorlegen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Das war bisher nur für Sozialwohnungen gesetzl. so geregelt. Mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform gilt diese Regelung auch für alle anderen Wohnungen.
Ausschlussfrist bedeutet:
Hat der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten abgerechnet kann er nichts mehr nachfordern.
Ausnahme: Der Vermieter hat die Verspätung nicht verschuldet. Für Nachlässigkeiten seiner Abrechnungsfirma oder Verwaltung muss er jedoch einstehen.
Auf die Ausschlussfrist kann sich der Mieter einer freifinanzierter Wohnung nicht bereits mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001, sondern erst später berufen. Entscheidend ist wann der jeweilige Abrechnungszeitraum läuft. Die Ausschlussfrist gilt für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.08.2001 enden.
Beispiel: Abrechnungszeitraum ist der 1.1. bis 31.12. für das Abrechnungsjahr 2000 greift die Ausschlußfrist nicht, sondern erst für das Jahr 2001.Der VM musste die Abrechnung für 2001 bis Ende 2002 vorlegen. Versäumt er das kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Für die Abrechnungszeiträume, die vor dem 1.9.2001 enden, ist noch die alte Rechtslage vor In-Kraft_Treten der Mietrechtsreform anzuwenden. Mehr als 12 Monate darf er sich auch in diesen alten Fällen nicht Zeit lassen. Allerdings ist die Frist keine Ausschlußfrist. Der Vermieter kann die Abrechnung also auch nach Ablauf dieser Frist vorlegen.
Wichtig: Die Ausschlußfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht aber Rückzahlungsansprüche des Mieters.
Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlung
Weiterhin wurde überlegt, ob der Mieter einen Anspruch auf Zurückzahlung der geleisteten Vorauszahlungsbeiträge hat, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Das OLG Hamm hat nun klargestellt, daß dies grundsätzlich nicht möglich ist (WuM 1998/476). In einer neuen Entscheidung hat das OLG Braunschweig (NZM 1999/751) entschieden, daß bei Ende des Mietverhältnisses der Mieter berechtigt ist, einen Teil der Vorauszahlung zurückzuverlangen, der nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht ist. Der Mieter muß dabei seinen Mindestverbrauch schätzen. Wenn eine Schätzung unter keinen Umständen möglich ist (keine früheren Abrechnungen, keine vergleichbaren Wohnungen im Objekt) kann der Mieter nach Ansicht des OLG auch sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen.
Hier würde mich der Volltext der Urteile interessieren. Sind die im www auffindbar?
Auf Grund welcher §§ kann der Mieter nach Ansicht des OLG sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen? Unger. Bereicherung?
es geht darum, dass der Mieter seine monatlichen getätigten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die komplette Mietdauer (1 1/2 Jahre) zurückfordert, da keine Nebenkostenabrechnung seitens des Vermieters erstellt wurde.
Kann er also mit dem OLG Brauchschweig ALLES zurückfordern, auch wenn der VM darlegt, dass Nebenkosten in bestimmter Höhe tatsächlich entstanden sind?
Verfasst am: 15.06.05, 09:53 Titel: Re: Nebenkostenvorauszahlung zurückfordern, da keine Abrechn
Peter hat folgendes geschrieben::
Hallo,
kann ein Mieter die gesamten geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen (monatl. Pauschale) zurückfordern, wenn der Vermieter die nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet hat? Es gilt die 2. Berechnungsverordnung.
Entfällt durch die nicht getätigte Abrechnung der Rechtsgrund i.S.d. §§ 812 ff. BGB?
Wie sieht die Linie der Rechtsprechung hierzu aus?
Viele Grüsse,
Peter
monatliche Pauschale
==> es gibt keine Abrechnung und insofern kann man auch nichts nachfordern (muss aber auch nichts nachzahlen)
Des wegen vereinbart man ja eine Pauschale !!!! _________________ Alle Angaben ohne Gewähr, dass bedeutet das ich es nicht mag wenn man auf mich schiesst
Ist es eine monatliche Pauschale oder ist eine Abschlagszahlung gemeint?
Haben die Mietparteien zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale durch den Mieter vereinbart, so sind mit der Zahlung dieses Pauschalbeitrages die Nebenkosten abgegolten. Selbst wenn in Wirklichkeit die Nebenkosten durch den Pauschalbetrag nicht abgedeckt sind, braucht der Mieter keine Nachzahlung zu leisten.(LG Hamburg WM 76, 299) Er kann allerdings auch keine Rückzahlung verlangen, falls die Pauschale höher war als die tatsächlichen Kosten. Aber auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, das der Vermieter die Pauschale anheben darf, so kann er dies nur für die Zukunft und im Rahmen der nachgewiesenen Erhöhungen der Betriebskosten.(LG Köln WM 82, 301 ; LG Darmstadt WM 82, 307)
Zunächst muss erstmal klar sein ob es sich um eine Pauschale oder Vorauszahlung handelt, im ersten Beitrag ist von beiden gleichzeitig die rede und das kann nicht sein. Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung und somit kann weder VM noch Mieter etwas nachfordern. Sollte eine Vorauszahlung vereinbart sein hat der VM innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres abzurechnen damit er noch was nachfordern kann, der Mieter kann 3 Jahre lang eine Abrechnung fordern. Ich setz mal voraus das die ganze Geschichte nicht vor dem 2001 stattfand.
Jetzt stellt sich die Frage ist es eine Vorauszahlung? Wenn ja wann endeten die Wirtschaftsjahre der 1 1/2 Jahre Mietdauer. Sprich kann sich der VM noch Zeit lassen mit abrechnen oder laufen schon die 3 Jahre des Mieters. Oder sind die 3 Jahre gar schon rum und dann hat der Mieter schlicht Pecht gehabt.
sorry, ich habe mich unklar ausgedrückt: Es handelt sich um eine Vorauszahlung und keine Pauschale.
Endet ein Wirtschaftsjahr immer zum 31.12. und ist mit dem Kalenderjahr identisch? Oder wird - wenn der Mietvertag z.B. am 1. März 2004 beginnt auf den 28. Februar 2005 als Ende des Wirtschaftsjahres abgestellt?
Nein das Wirtschaftsjahr muss nicht identisch mit dem Kalenderjahr sein. Es wird frei gewählt. Hier z.B. geht das Wirtschaftsjahr immer vom 1.8 bis zum 31.7 des folgenden Jahres.
Wenn im Mietvertrag unter Verweis auf die 2. Berechnungsverordnung nur vereinbart ist: "Die Vorauszahlungen werden jährlich einmal abgerechnet." - kann sich dann der Vermieter auf den Standpunkt stellen, dass der Abrechnungszeitraum 12 Monate seit Beginn des Mietverhältnisses vereinbart wurde oder ist dann von einer kalenderjährlichen Abrechnung auszugehen?
Das macht nämlich hinsichtlich der Thematik: "Rückforderung geleisteter Voraussahlungen durch den Mieter" einen erheblichen Unterschied, da sich die Fristen für die Nebenkostenabrechnung seitens des Vermieters entsprechend verschieben.
Ich hoffe ich überstrapaziere das hier jetzt nicht, aber die Thematik ist sehr interessant...
Tja dann kann der VM immer noch das Wirtschaftsjahr so legen wie er es gerne hat. In der Regel ist es das Kalenderjahr oder beim Erstbezug der Wohnung mit dem Beginn des Mietvertrages oder ein ganz anderes Datum. Der VM kann am besten sagen von wann bis wann das Wirtschaftsjahr geht.
Wenn man mal wieder zur ursprünglichen Frage zurückkehrt, dann meine ich, dass du mit deiner Forderung auf Rückerstattung vor Gericht scheitern würdest.
Das BGH hat sich in seiner Urteilsbegründung zum Urteil vom 9.2.05 (VIII ZR 57/04), bei dem es festgestellt hat, dass der Mieter NACH BEENDIGUNG des Mietverhältnisses nicht erst auf Erstellung der Abrechnung klagen muss, sondern die besagten Vorauszahlungen gleich zurückverlangen kann, wenn die Abrechnung nicht rechtzeitig erfolgt, auch mit der Frage beschäftigt, ob dies auch WÄHREND des Mietverhältnisses möglich ist, - und dies abschlägig beschieden.
Da hier die Möglichkeit besteht, die Zahlungen bis zur Rechnungserstellung vorläufig einzustellen, hat der Mieter, so der BGH, genug Möglichkeit, Druck zu machen.
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