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[Feechen]

Hallo

Folgendes:
Mieter hat Mietvertrag auf 5 Jahre unterschrieben. Endet am 1.12.06. Mieter möchte jetzt aber gerne ausziehen um in der Nähe der Oma zu sein damit die auf das kleine Kind der Mieter aufpassen kann wenn die Mieterin wieder arbeiten möchte. Die Mieter haben sich auch gleich um einen passenden Nachmieter gekümmert und an die Vermieter (Erbgemeinschaft ) einen Brief mit der Bitter um Aufhebung des Mietvertrages geschrieben. Der eine Vermieter sagt JA, ihm ist es egal, es ist in Ordnung, die Schwester (Vermieterin) sagt Nein, der Vertrag wird erfüllt, sie unterschreibt keinen anderen Vertrag.
Wie ist da die Rechtslage?
Wäre toll wenn ich so schnell wie möglich Antworten bekommen könnte, bin ziemlich ratlos

Liebe Grüße
Anke

[RM]

Es gibt einen recht einfach Grundsatz: Verträge sind einzuhalten. Das hört sich aber wesentlich eindeutiger an, als es zumindest im Mietrecht üblicherweise ist.

Zunächst wäre zu klären, ob die Laufzeitvereinbarung wirksam ist. Eine unwirksamkeit der Laufzeitvereinbarung würde dazu führen, dass das Mietverhältnis ordentlich, vermutlich mit gesetzlicher Frist, gekündigt werden könnte.
Handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis, muss für die Wirksamkeit ein Befristungsgrund nach § 575 BGB angegeben sein.
Sollte eine Mindestlaufzeit vereinbart sein gibt es die - für mich nach den vorangegangenen Entscheidungen überraschende - BGH-Entscheidung VIII ZR 27/04 vom 06.04.2005, dass eine Mindestlaufzeit als Formularklausel nur für max. 4 Jahre vereinbart werden kann.
Falls die Laufzeitvereinbarung wirksam sein sollte bleibt noch die Möglichkeit, dass der Mieter aus wichtigem Grund und nach Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung gegen Nachmieterstellung hat. Dabei ist allerdings zu beachten, dass ein wichtiger Grund nicht vom Mieter selbst geschaffen werden kann. Es muss also - vereinfacht gesagt - ein Ereignis eintreten, dass der Mieter nicht beeinflussen kann.
Besteht der Anspruch auf vorzeitige Beendigung gegen Nachmieterstellung, ist die Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich. Das Mietverhältnis endet zu dem Termin, zu dem ein für den Vermeiter akzeptabler Nachmieter in das Mietverhältnis eintreten würde.
Gibt es den Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung nicht, kann eine Vertragsaufhebung nur mit Zustimmung aller Beteiligten erfolgen. Stimmen also auf Vermieterseite nicht alle Beteiligten zu, gibt es auch keine Änderung des Mietvertrags.