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[juliana]

ICh hätte eine dringende Frage zu einem eher verqueren, theoretischen aber durchaus realistischen Fall:

Nehmen wir an, eine in finanzielle Nöte geratene STudentin sucht ein Zimmer, findet auf eine Anzeige hin ein sehr günstiges Angebot und zieht daraufhin im März 05 zur Untermiete in eine altes STadthaus ein. In dem Haus lebt seit ca. 7 monaten der HAuptmieter, der studentin wird ein leeres Zimmer zur verfügung gestellt. Im Haus gibt es keine Heizung, und der Hauptmieter, der sich mit dem Vermieter im Rechtsstreit befindet, erklärt, dass er bisher keine Miete gezahlt hat, weil er im Winter ja nicht heizen konnte. Außerdem sind die elektrischen Leitungen größtenteils defekt, viele Wasserleitungen undicht und im Stiegenaufgang gibt es einen großen Schimmelfleck. Alles in allem meint der Hauptmieter zur naiven Untermieterin im März folgendes: "du mußt keine Miete zahlen, höchstens was zum Strom dazu, bis es wieder über 18°C hat im Haus, und danach mußt du 50 euro miete zahlen." Trotz wiederholtem Bitten kommt es zu keinem schriftlichen Mietvertrag und außerdem hat die untermieterin dem hauptmieter schon mitgeteilt, dass er mit 1.10. die stadt verlassen und somit ausziehen wird. die untermieterin vertraut auf die mündlichen zusagen des hauptmieters und denkt bei sich, dass es bis zum oktober schon gut gehen wird. Im mai kommt der hauptmieter an und verlangt plötzlich 75 euro miete plus 10 euro strom, weil wie er meint die anwaltskosten für den andauernden rechtsstreit mit dem vermieter so hoch sind. außerdem meldet sich auch der vermieter bei der untermieterin und erklärt, dass er mehrmals briefe an sie geschickt hat, die aber der hauptmieter abgefangen, zerknüllt und beim vermieter in den briefkasten geworfen hat.
plötzlich zieht auch die neue affäre des hauptmieters im haus ein und kassiert mit ihm gemeinsam die miete. niemals wird der studentin eine quittung ausgestellt über die bezahlte miete.
die studentin ist in einer zwicklage, hat keine alternative um umzuziehen, läßt sich vom hauptmieter versichern, dass es bei den 75 + 10 euro bleiben wird und wohnt weiter im haus.
am 23.6. kommt der hauptmieter wieder an und sagt, dass er der untermieterin kündigen muß, zum 23.7. außer sie zahlt ab jetzt 120 euro miete.
daraufhin sagt ihm die studentin, dass sie sofort ausziehen wird, der hauptmieter fragt "also mit 1.7. bist du ausgezogen ?" sie antwortet mit "ja" und er sagt "gut",.. hat er damit die kündigung akzeptiert?
am tag darauf kommt der hauptmieter wieder zur untermieterin und verlangt, dass sie noch einen monat lang miete zahlt, weil die kündigungsfrist einen monat beträgt (wurde nie so vereinbart, es wurde überhaupt nie eine kündigungsfrist vereinbart, der hauptmieter bezieht sich mit diesem monat auf das gesetzt)
die untermieterin will aber sofort ausziehen und keine miete mehr bezahlen. es gibt keinen schlüssel zu ihrem zimmer und sie befürchtet, dass wertgegenstände abhanden kommen könnten, sie ist auch den ganzen tag nicht zu hause, der arbeitslose - sich in privat konkurs befindliche hauptmieter schon.

so,.. komplizierte sache, es gibt keine schrifltichen vereinbarungen, außer einer eidesstattlichen erklärung des hauptmieters, dass die untermieterin "mietfrei - bis alle mängel behoben sind" zur untermiete in dem haus wohnt, die mängel sind aber nicht näher ausgeführt. außerdem ist diese erklärung nur mit den initialen seines künstlernamens unterschrieben (auch wenn in der erklärung der geburtsname + künstlername stehen).

diese studentin wäre doch berechtigterweise sehr verzweifelt im moment.... vor allem weil ihr in dieser absurden situation kaum einer glauben schenken würde.

worüber ich nun gern im forum diskutieren würde wären die folgenden fragen:
kann der hauptmieter die studentin auf die monatsmiete juni verklagen? rein theoretisch hätte sie ja gar keine miete zahlen müssen, aber sie hat auch keinen beweis, dass sie jemals miete gezahlt hat.
und ich habe im internet gelesen, dass auch untermieter 3 monate kündigunsfrist& schutz haben, stimmt das? dann müßte die studentin zwar eigentlich nicht ausziehen, aber nachdem doch der hauptmieter hier auch lebt, und oft bis früh morgens laut musik hört, die untermieterin aber früh raus zur arbeit muß, und eben das zimmer nicht versperrt werden kann, würde die untermieterin eigentlich lieber ausziehen, nehme ich mal an.


DANKE schon mal, falls jemand diesen fall entwirren kann, ich hoffe ich habe alles geschildert.
lg

[FOC]

Hört sich so an, dass da jeder macht, was er will ....
.... 2 kräftige Freunde anheuern, die beim unangekündigten Umzug am 30.6. mithelfen. Einer bewacht das Zimmer mit den Restgegenständen, der andere hilft tragen.
Evtl. noch einige Fotos an dem Tag machen, wo die Mängel zu sehen sind ......
.... und abwarten. Klagen wird - nach der Schilderung - kaum jemand.
_________________
Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

[juliana]

DANKE für die antwort,.. ich denke dass das wahrscheinlich erstmal die einzige lösung ist.

Der arbeitslose Hauptmieter hat aber nach eigener aussage früher jura studiert und sich auf mietrecht spezialisiert. außerdem hat er eine mietrechtspezialistin bei der hand die ihm beim andauernden rechtsstreit mit dem vermieter (der übrigens auch keinen schriflitchen mietvertrag mit dem hauptmieter hat und mit der untervermietung nicht einverstanden ist, räumungsklage gegen den hauptmieter ist am laufen) unterstützt.

diesem arbeitslosen hauptmieter macht es möglicherweise große freude leute zu verklagen (unter anderm könnte er auch die stadt wegen seines künstlernamens verklagt haben, oder die strom gesellschaft wegen irgendwelcher mahngebühren, die er für nicht rechtens hielt, usw...).

daher war meine frage, ob es eine rechltiche grundlage für die vom hauptmieter erhobenen ansprüche gibt.

lg juliana

[FOC]

Der Schilderung nach,

ist dort nichts nach den üblichen Regeln verlaufen, so dass m.E. Spekulationen bzgl. einzelner Punkte wenig Sinn machen, da die Gesamtsituation im Auge gehalten werden muss:

1) Ist es überhaupt je zu Ansprüchen des Arbeitslosen gegen die Studentin gekommen, denn dieser hat ja unterschrieben, dass er bis zur Beseitigung der Mängel keine Miete haben will ? Hätte die Studentin wegen der Mängel überhaupt Miete zahlen müssen (waren ihr die Mängel beim Einzug bekannt) ?
Wenn der Arbeitslose dem VM keine Miete zahlt, weil er Mängel rügt, muss er zugeben, dass erhebliche Mängel bestehen, was seinerseits wieder den Untermieter berechtigen sollte, keine Miete zu zahlen.

2) Steht der Studentin ein Sonderkündigungsrecht zu, weil die Miete erhöht wurde ? Wurde die Miete überhaupt erhöht - oder handelte es sich um eine Vorauszahlung für den nächsten Monat ?

3) Wie können Mietzahlungen der Vergangenheit bewiesen werden ? Hat es ein überhaupt Mietverhältnis gegeben - oder ließ der Arbeitslose die arme Studentin bei ihm wohnen, weil er sie ganz nett fand und sie revangierte sich mit einer - ihren Möglichkeiten entsprechenden - finanziellen Beteiligung. Dafür könnte sprechen, dass es kein Mietvertrag gab und kein Schlüssel.
Ganz an den Haaren herbeigezogen: Nun, da die Flamme des Arbeitslose einzieht, will die studentin weg (die Studentin kann das sicher noch weiter ausschildern...)

4) Ist es für die Studentin noch zumutbar, dort zu wohnen, da offensichtlich auch Lärm/Musik einen Mangel darstellen, wenn man lernen/schlafen muss. Der Bruch des Briefgeheimnisses (o.ä.) berechtigt sicher auch zur fristlosen Kündigung.

Aus den Problemen "Angst vor Klage" kommt die Studentin jedoch nie heraus - daher würde ich an ihrer Stelle reinen Tisch machen um abhauen. Das ist natürlich eine persönliche Meinung.

Achso: und vor einer Klage sind noch weitere Briefe erforderlich (die die Studentin sicher nicht im Detail beantworten wird). Dann ein Schlichtungsverfahren wegen Geringfügigkeit usw.
Ein Gericht wird sicher berücksichtigen, dass der Arbeitslose sich bzgl. Jura/Mietrecht auskennt und die Studentin nicht.
_________________
Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

[juliana]

Ich denke die Studentin würde nach diesen detailierten informationen endlich mal wieder beruhigt zu bett gehn können und sich nicht, mit einem Fuße in der Strafvollzugsanstalt sehend, schlaflos hin und her wälzen.

vielen Dank
und ein schönes wochenende
wünscht juliana

[FOC]

[juliana]

die welt ist eine schlechte...
wenn der Hauptmieter die untermieterin gemeinsam mit einer freundin, bei der sie aus angst vorm hauptmieter bis ende des monats wohnen wird, beim kleidung holen antrifft und sie fragt, ob sie nun die miete für den kommenden monat zahlen wird, und die untermieterin daraufhin klarerweise nur ja oder nein sagen kann, weil ein "ich sage nichts dazu" vom Hauptmieter natürlich als "nein" aufgefaßt wird, wenn die untermieterin daraufhin ruhig meint, sie habe sich ein wenig erkundigt und glaub nicht, dass der hauptmieter einen Anspruch auf die miete für juli habe, dann kommt der rechtlich versierte hauptmieter auf die glorreiche idee, unter zeugen (die anwesende freundin der untermieterin), den gesamten haushalt der untermieterin in besitz zu nehmen, weil er davon ausgeht, dass die untermieterin die nächste, seiner meinung nach berechtigt verlangte miete nicht zahlen wird und er deshalb von seinem pfandrecht gebrauch macht. er kündigt an, sofort die schlösser auszutauschen (die untermieterin könne ja läuten, wenn sie ins haus will,. für juni ist die miete ja noch bezahlt) und zu verhindern, dass das eigentum der untermieterin aus dem haus gebracht wird.
ha.
außerdem spricht er davon, dass er noch kulant vorgeht, wenn er nur die besagte monatsmiete verlangt. er meint, dass, dadurch, dass untermieterin unt hauptmieter im selben haus = auch selben haushalt leben, sie sich dadurch automatisch rechtlich in einer sozialen gemeinschaft befinden, und daher sämtliche kosten (anwaltskosten für den rechtsstreit mit dem vermieter, wasserkosten der vergangenen monate, reperaturkosten, kosten für brandmelder,...) gleichmäßig unter den untermietern und dem hauptmieter aufgeteilt werden, da man sich in dieser sozialen gemeinschaft gleichsteht.
dann meint er noch, dass es sich eigentlich nicht um eine untermiete in dem sinne, weil ja kein schriftlicher mietvertrag existiert, sondern um "miete durch duldung, oder aufenthalt durch duldung" handelt... was is denn bitte das???
während des ganzen gesprächs wird der hauptmieter laut, wechselt plötzlich vom du auf sie und droht mit schneidendem ton pausenlos mit gericht, und schloss auswechseln und vor allem damit, dass die untermieterin ihre sache nicht mitnehmen wird können, bis sie einen gerichtlichen beschluß erwirkt hat, was sich (nachdem der feine hr hauptmieter ein genie im verzögern von solchen angelegenheiten ist) über wochen ziehen kann, in denen die untermieterin weiter um ihre möbel usw zittern muß.die untermieterin versucht sachlich zu bleiben, kann sich aber gegen alle die juristischen fachausdrücke und co einfach nicht zur wehr setzen.

... somit bleibt der untermietein nichts anderes übrig als die miete für juli zu zahlen, am 30.6. auszuziehen, und das haus alleine nicht mehr zu betreten, nehm ich an.

kann der hauptmieter noch im juni (wo doch die miete bezahlt ist) einfach alle habseligkeiten der untermieterin beschlagnahmen????

lg juliana

[FOC]

Hallo Juliana,
1)
die "Freundin in Begleitung" hört sich nicht nach "2 kräftigen Freunden" an. Ferner: Ein teilweiser Abtransport von Dingen mußte ja nach Ärger schreien - oder nicht ?
2)
Kann die Freundin der Studentin bezeugen, dass der Mieter sagte, dass es "keinen Mietvertrag (also auch nicht mündlich!) gibt"? Dann hätte die Studentin wohl gute Karten.
3)
Sollte es keinen Mietvertrag (m/s) geben, kann ich mir nicht vorstellen, dass es ein Pfandrecht gibt, denn das gilt ja für Vermieter.
4)
Je nach Beantwortung der Frage (2) muss die Studentin entscheiden, ob es nun einen Mietvertrag gegeben hat oder nicht ....
Wenn nein, sind die Ausführungen des Mieters m.E. Unsinn, denn er ist Mieter und Kläger, die Studentin nicht.
Überspitzt: kann eine (studentische) Freundin, die beim Mieter wohnt, von ihm auf Zahlung von Miete (die er selbst nicht zahlt) oder Anwaltskosten verklagt werden - das hängt sicher von den vor Gericht beweisbaren Fakten/Zusicherungen ab. Wird der Mieter, bevor dieses gerichtlich festgestellt wurde, daraus ein Pfandrecht ableiten können? M.E. kaum.
Wenn kein Pfandrecht existiert, wäre es vermutlich (nach Anruf bei der Polizei) Sache der Polizei, dafür zu sorgen, dass die Studentin wieder frei über Ihre Sachen verfügen kann.
5) Wurden Fotos von den Mängeln gemacht? Was genau steht im Schriftstück, das besagt, dass solange die Mängel exisitieren, nichts zu zahlen ist?
6) sollte es sich um Vermietung handeln, ist der Austausch der Schlösser nicht rechtens, selbst, wenn der Vermieter ein Pfandrecht haben sollte. Andererseits könnte das Austauschen der Schlösser auch als vollzogene Beendigung des Mietverhältnisses verstanden werden oder dahin gehend, dass nie ein Mietverhältnis existiert hat. Beides spricht dagegen, für weitere Zeit noch Miete zahlen zu müssen.

Die Studentin sollte beachten, dass nur sie alle relevanten Zusammenhänge und beweisbaren Fakten kennt. Im Forum können nur allgemeine Hinweise gegeben werden, die man unter Würdigung der Gesamtsituation umsetzen oder verwerfen kann.

Sollte inkl. der "Miete" für Juli eine - auch unter Würdigung der Mängel - vertretbare "Miete" für die Gesamtzeit resultieren (inkl. Gratismonate) so spricht m.E. auch nichts gegen eine Zahlung um seine Ruhe zu haben (das hängt aber weniger davon ab, wer tatsächlich Recht haben sollte, sondern davon, ob man wegen 75+10 oder 120 Euro mit einem Querulanten lange streiten soll).
_________________
Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

[juliana]

1.)
das problem ist wohl weniger, die 120 euro zu bezahlen (auch wenn das für jemandem mit geringem einkommen ein ganz schön hoher betrag ist), als die befürchtung, dass dann trotzdem noch klagen hinterherkommen, die diese merkwürdige sozial-gemeinschaft betreffen (und die anwaltskosten von dem hauptmieter sind ja horrend)... und wenn die untermieterin durch zahlung dieser 120 euro dann auch im juli noch offziell mieterin war,.. dann könnte der hauptmieter doch auch noch einen teil der ausgaben von diesem monat verlangen.

2.)
der HM meinte, was die zeugin auch gehört hat "es gibt keinen mietvertrag zwischen uns, es handelt sich hierbei um eine duldung, was defacto, der allgemeinen rechtsauffassung nach, das wird jeder richter so sehen, glaub mir das ich stehe ja oft genug vor gericht, als untermieter aufgefaßt wird, daher auch die kündigungsfrist von 1 monat"

3.)
in der eidesstattlichen erklärung steht: ",,... hat der eigentümer Hr.XY mit der antwort auf die frage von mir, ob ich die zimmer im haus auch untervermieten darf, gesagt: "na klar machen sie das doch" die untervermietung ausdrücklich gestattet. Fr. AB wohnt, solange nich alle mängel behoben sind, mietfrei und seit dem 1.3. in der straße blabla zur untermiete. "

4.)
zwei starke freunde sind erstens nicht vorhanden und zweitens war keine rede von teilweisem abtransport, sondern dem einpacken von unterwäsche und nachthemd (es sind noch nihct mal kisten gepackt).

es ist eben eine zum himmel schreiende ungerechtigkeit, jemanden, der einem 4 monate (davon märz und april ohne heizung bei lustigen 12-14°C im zimmer) als untermieter die stange gehalten hat, nach dem privatkonkurs des hauptmieters einen stromvertrag abgeschlossen hat (wovon ja wohl auch der hauptmieter profitiert), der alle unangekündigten mieterhöhungen toleriert hat, einen menschen also, der sich nie unehrlich oder störend verhalten hat, so zu behandeln, vor allem wenn man um dessen finanzsituation bescheid weiß.

alles in allem ist wohl richtig, dass dieser sehr, sehr spezielle fall einfach nicht allgemein diskutiert werden kann... möcht mich trotzdem bedanken, hab eine menge gelernt. und im endeffekt ist ja die untermieterin in diesem fall selbst schuld, weil sie anstatt einen richtigen vertrag mit allen regelungen zu verlangen, auf den hauptmieter, bzw. dessen wort vertraut hat...

lg juliana

[juliana]

klitzekleiner nachtrag zur "mietfrei" erklärung.
der HM meint dazu, dass die untermieterin, dadurch, dass sie von anfang an ja miete gezahlt hat , dabei akzeptiert hat, dass die miete erhöht wurde (von 50 auf 60 auf 75, und dann rückwirkend nochmal 25 plus 15, sodass es insges. jeden monat 75 miete waren), dass sie dadurch die erklärung nicht geltend machen könnte. sie hätte ja ausziehen könne, hat aber durch die mietzahlung die miete akzeptiert.
(die erklärung hat er damals geschrieben, weil er ja offiziell keine miete verlangen darf, weil er ja selbst keine bezahlt, die erklärung war zur vorlage für den vermieter gedacht,falls dieser die untermieterin darauf ansprechen würde).
so nun aber endgültig genug geschwafelt...
lg

[FOC]

So wie geschildert hat der Vermieter ja mit der Studentin keinen Vertrag geschlossen. Damit kann muss er sich bzgl. Geldforderungen an den Mieter halten. Mit den Klagen hat die Studentin auch nicchts zu tun. Schwierig wird es erst, wenn der Besitzer geltend machen würde, dass der Mieter keinen Vertrag hat, die Studentin davon wußte, und es sich eigentlich um Hausbesetzung gehandelt hat (dann hätte er aber die Polizei rufen können).

Zerknüllen der Post und Nichtbeseitigen der Mängel könnten für eine fristlose Kündigung reichen, damit wäre keine weitere Untermiete zu zahlen. Aber hier scheint es ja nicht mehr um Recht zu gehen, sondern, wie man die Sache schnell hinter sich bringt, so dass weitere Diskussionen nicht weiter führen können.

Wenn die Studentin es - wie geschrieben - so sieht, dass sie für 120 Euro etwas fürs Leben gelernt hat (nämlich schriftliche Verträge zu schließen und windigen Typen (Mieter, die keine Miete zahlen) aus dem Weg zu gehen), ist dem Ganzen noch etwas Positives abzugewinnen.

Stromvertrag SOFORT kündigen ??
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Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.