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[edd]

Hallo,

suche im Internet nun schon geraume Zeit nach einer Erklärung, wie die Zinsen und alle anderen notwendigen Daten bei einer Hausfinanzierung berechnet werden können, finde aber nichts, nur Onlinerechner. Aber ich will das selber berechnen und begreifen.
Möglicherweise kann mir jemand in diesem Forum die gewünschten Daten zum Sachverhalt mitteilen.

Zu meiner Frage:

* Wie berechnet eine Bank die Laufzeit und die Zinsen bei einer Hausfinanzierung?
* Monat für Monat?, Die Zinsen nach der jeweiligen Zahlung oder vorher?
* Quartalsmäßig oder Jährlich, am Anfang des Jahres oder am Ende?
* Kann man von ca: 4,9 Zinsen ausgehen?

Grundlage ist eine Hausfinanzierung ohne Anzahlung zu 110 000 €. 50000 € sind durch das Objekt abgesichert, 60000 über eine Hypotek eines anderen Objetes.

In jedem Fall vielen Dank für Euer Interesse

Ciao ed

[Connor0308]

Moin Edd,

ich werde mal versuchen, auf ein paar der Fragen einzugehen. Fangen wir mal mit dem Zinssatz an. Ob die 4,9% p.a., die Du zu Grunde gelegt hast, realistisch sind, kann man so einfach nicht sagen. Dabei kommt es darauf an, ob EK eingebracht wird (nicht nur Sicherheiten), ob Sondertilgungen geleistet werden können, wie lange die Zinsbindung ist (5, 10, 15 Jahre oder vielleicht sogar über die ganze Laufzeit) und natürlich, wie hoch das Kreditausfallrisiko ist. Meine bessere Hälfte und ich haben kürzlich eine Immobilienfinanzierung gemacht und kommen (Splittung der Kredite einmal auf 10 Jahre (kleine Summe für Sondertilgungen) und den Rest auf 15 Jahre) insgesamt auf nom. 4,33% p.a. Weiterhin unterscheiden sich die Zinssätze von Direktbanken und Filialbanken teilweise deutlich, wobei man mit letzteren dafür auch besser verhandeln kann.

Die regulären Zinsen werden aus dem nominellen Zinssatz p.a. und der Darlehensschuld berechnet. Beispiel: Anfangsschuld 100000, nom. Zinssatz 4% p.a., Tilgung = anf. 1% p.a.
Im ersten Monat Jahr bezahlst Du also 4000/12 Zinsen und 1000/12 Tilgung. Und nun kommt es darauf an, ob die Tilgung direkt verrechnet wird oder nicht. Wird Sie es, dann ist die Rate gleich, jedoch der Anteil der Tilgung an der Rate höher. Wird die Tilgung erst nach einem 1/4-Jahr oder einem ganzen Jahr verrechnet, erfolgt die Berechnung dementsprechend. Im Wesentlichen kann man auf die Frage, wann verrechnet wird, sagen, dass es darauf ankommt. Wodrauf? Auf die Konditionen und Ihr Verhandlungsgeschick.

Und die Formel für die Berechnung? Nehmen Sie einfach die finanzmathematische Formel für Annuitätendarlehen. Da können Sie dann fast alles mit berechnen. Muss mal suchen, vielleicht habe ich die hier noch irgendwo rumligen.
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Gruß,
Philip

Steuerliche und rechtliche Beratung ist den jeweiligen Berufsgruppen vrbehalten. Demnach handelt es sich lediglich um meine persönliche Einschätzung des Sachverhaltes.

Wer Rechtschreibfehler findet, möge sie behalten.

[cyberbob]

Hallo .
Grundsätzlich hat Conner eigentlich schon alles gesagt.
Zinshöhe ist abhängig vom Risiko der Bank, sprich wie hoch ist die Beleihung, wie gut ist die Bonität des Kunden etc.
Wichtig ist, dass die Zinsverrechnung von Bank zu Bank varriert. Eine monatliche Verrechnung ist optimal aber die Banken machen gerne eine vierteljährliche Verrechnung oder wählen einen noch längeren Zeitraum. Das erhöht den Gewinn für die Bank.
Auch die Laufzeit ist bei der Zinshöhe wichtig.
Aktuell :
Zinsbindung 5 Jahre ab ca. 2,74%
10 Jahre ab ca. 3,32%
15 Jahre ca. 4%

Je höher das Risiko, desto mehr schlägt die Bank auf den Zins drauf.
Laufzeiten von 20 Jahren oder sogar bis zur endgültigen Tilgung sind möglich.
Für die Berechnung machst du dir am besten eine Excel Datei fertig.
Kredithöhe * ZInssatz / 100 = jährliche Zinsen (wenn monatliche Verrechnung /12)

Bitte beachte das durch jede Tilgung die Kredithöhe sinkt.
Die Rate eines Annuitätendarlehns bleibt jedoch immer gleich. Dafür steigt der Anteil der Tilgung.
Beispiel :
Kredit 100.000 € Kreditzins : 5% Tilgung 2%

1.Jahr Kredit 100.000€ Zinsen 5.000€ Tilgung 2.000€ jährliche Rate 7.000 €
2.Jahr Kredit 98.000€ Zinsen 4.900€ Tilgung 2.100€ jährliche Rate 7.000 €
usw.
Ich hoffe das war jetzt verständlich und es hilft dir bei der Berechnung.

P.S. Frag doch mal bei einem Finanzmakler nach. Die arbeiten in der Regel mit einer Vielzahl von Banken zusammen und können oft sehr gute Konditionen machen.
Und ein kleiner Tipp : Rechne ruhig mal mit einem höheren Zins damit du später, wenn die Zinsbindung ausläuft, nicht auf die Nase fällst wenn die Zinsen dann gestiegen sind.

Gruß

Bob