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[Michaela12]

Hallo an ALLE,
bräuchte mal bitte Hilfe. Konstruieren wir mal folgenden Fall:
Angenommen Person A hat vor sechs Jahren ein Ladengschäft gepachtet ( gewerblich ). Im Rahmen der Anmietung musste für das Geschäft eine Nutzungsänderung beantragt werden, da davor eine andere Branche in den Räumlichkeiten war. Im Pachtvertrag ist vertraglich geregelt, dass der Vermieter für evtl. Auflagen aufkommen muß. Die Nutzungsänderung ist bewilligt worden aber mit Auflagen. Das Geschäft wurde eröffnet und wird nun Person A seit ca. 6 Jahren betrieben. Nun sind erhebliche Mängel an dem Gebäude entstanden ( innerhalb dieser sechs Jahre ). Diese Mängel stellen eine Gefährdung dar und das Gebäude kann fast schon als Einsturzgefährdet angesehen werden. Der Pächter teilt dies dem Verpächter mit und bittet um Behebung. Der Verpächtet reagiert auf mehrere Schreiben nicht. Der Pächter A behält nun die komplette Pacht ein und teilt dem Verpächter schriftlich mit, dass die zukünftige und offene Pacht sofort wieder gezahlt wird wenn er seinen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag nachkommt. Im einzelnen führt er folgendes an:

- die Behebung der erheblichen Mängel an Dach und Fach
- die Erfüllung der gestellten Auflagen der Baubehörde ( sind seit sechs Jahren vom Verpächter nicht erfüllt worden sind).

Der Verpächter geht im weiteren Schriftverkehr nicht mit einem Wort auf den Sachverhalt ein, sondern mahnt die zwei offenen Mieten an. Der Verpächter widerspricht der Mahnung, da er diese, aufgrund der Sachlage als ungerechtfertigt ansieht.

Kann der Verpächter fristlos kündigen, da zwei Mieten nicht gezahlt wurden oder ist es aufgrund des Sachverhaltes so, das der Mieter die Pacht einbehalten kann bis zur Erfüllung der vertraglichen Bestandteile ? Könnte der Mieter evtl. sogar Schadensersatz geltend machen, falls er aufgrund der Mängel und der nicht erfüllten Auflagen aus der Baugenehmigung ( Nutzungsänderung ), seinen Betrieb in den Räumen nicht weiterführen kann.

WORAUF ( Fristen etc. ) SOLLTE DER PÄCHTER ACHTEN; DAMIT DER VERPÄCHTER NICHT FRISTLOS KÜNDIGEN KANN OHNE DIE VERFOLGUNG DES ZIELS, BEHEBUNG DER GRAVIERENDEN MÄNGEL, ERFÜLLUNG DER AUFLAGEN, NICHT AUS DEN AUGEN ZU VERLIEREN ?

VIELEN HERZLICHEN DANK IM VORAUS !!!!

LG
Michaela

P.S.
Gibt es eigentlich Unterschiede zwischen gewerblichen und privaten Mietverträgen ?

[thdoerfler]

Es gibt einen Unterschied zwischen Wohnungs- und anderen Mietverträgen.

In ihrem Fall gibt es keinen Kündigungsschutz. Der VM kann - unter Einhaltung der Kündiungsfristen - jederzeit ordentlich kündigen, sofern im Vertrag nichts anderes geregelt ist.

Wenn der gewerbliche Mieter die Miete zu Recht einbehält, kann der VM nicht wirksam fristlos kündigen. Ob der Einbehalt zu Recht erfolgt, überprüft das Gericht jedoch inzident im Räumungsrechtsstreit. Der M trägt also das Risiko, dass das Gericht die Sache genauso sieht wie er.

Um das zu umgehen, kann er die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und den VM zu Mangelbeseitigung auffordern und verklagen. Wenn er gewinnt, kann er die überzahlte Miete (Minderungsbetrag) zurückfordern. Wenn er verliert, behält er zumindest den Mietvertrag...

Wenn es tatsächlich Pacht ist, ist grundsätzlich der VP für den Erhalt der Pachtsache und der P für das Inventar zuständig. Aber das kann durch den Vertrag alles abgeändert werden.

Sache für einen Rechtsanwalt..