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Verfasst am: 13.07.05, 19:28 Titel: Kündungsfrist nach neuem Recht
Hallo!
Bestimmt ist schon einmal eine ähnlich Frage gestellt worden, dennoch bin ich leider nicht so fündig geworden, bzw habe befriedigende Antwort gefunden.
Also:
A hat ein EFH gemietet. Dieses EFH wurde nun vom Eigentümer(B) an C verkauft.
A hat noch keine Kündigung erhalten, da C sich erst gestern zum Kauf entschieden hat.
C möchte gerne selber hier drinnen wohnen und schon zum 01.11 mit der Renovierung beginnen.
A hat ein Mietverhältnis seit dem 01.01.1999.
Abgeschlossen wurde dieser mit einer Mindestvertragslaufzeit von 5 Jahren.
Anschließend erweitert er sich jeweils um ein halbes Jahr.
Da C gerne zum 1.11 in das EFH möchte, heißt das für A eine dreimonatige Frist.
So wie das aussieht, wird B wohl schon A kündigen (bevor C als neuer Eigentümer im Grundbuch steht).
Wie sieht das nun mit den Fristen für A aus:
Lt. Mietvertrag ist seit Überlassung des Mietraumes eine 6-monatige Kündigungsfrist festgelegt. (dies ist doch unabhängig davon, ob sich der Vertrag um jeweils 6 Monate verlängert, wei A dieser Mietraum ja mehr als 6 Jahre überlassen wurde (wie im Vertrag festgelegt) - oder irrt A sich da)
Die Maklerin spricht nun so, als ob A nach 3 Monaten raus muss - also eine dreimonatige Kündigungsfrist vorliegt.
Irrt sich die Maklerin oder ist das durch dem neuen Recht wirklich so?
Welche Kündigungsfristen gelten für B und/oder C
Und welche würden für A gelten
(nach dem neuen Recht)
1)
Ihren Ausführungen ist kaum zu entnehmen, was im Mietvertrag steht und was Ihre Deutung ist.
Was steht genau im Mietvertrag bzgl. KündigungsFRIST? (damit ist NICHT die Verlängerung um je 6 Monate gemeint!)
2)
Wenn dort steht "verlängert sich immer um 6 Monate", dann kann C offensichtlich nur zum 1.1. oder 1.7. kündigen, nicht zum 1.11.
3)
B kann dem Mieter kaum kündigen, da kein Eigenbedarf für B vorliegt.
4)
Für den Vermieter gilt vermutlich:
Nach 5 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate, nach 8 Jahren sogar auf 9 Monate.
Es sind 5 Jahre verstrichen, damit gelten 6 Monate Kündigungsfrist. D.h. der VM kann bis zum 1.1. zum 1.7. kündigen und bis zum 1.7. zum 1.1. nächsten Jahres. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
(1)
Im Mietvertrag ist festgelegt, dass wenn der Wohnungsraum mehr als 5 Jahre überlassen wurde, eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. (Unter 5Jahren Wohnraumüberlassung 3 Monate). Da A ja seit 1.1.1999 den Wohnraum nutzt, sind es somit ja 6 Monate.
(2)
Zum Mietverhältnis ist festfelegt, dass eine Mindestvertragslaufzeit von 5 Jahren gilt.
Nach Ablauf dieser 5 Jahre verlängert sich das Mietverhältnis um jeweil ein halbes Jahr. Für A eigentlich ja irrelevant, da das der Mietraum mehr als 5 Jahre genutzt wird (richtig? oder siehe Top 4)
Als genaue Kündigungsklausel ist festgelegt, dass jeweil zum dritten Werktages eines Monate zum Monatsende gekündigt werden kann. Wenn A nun die Kündigung bis zum 03. Aug. bekommt, würde das für ihn heißen, dass das Vertragsverhältnis zum 31.01 2006 endet. (zum Monatende) Richtig, oder verzählt
(3)
Hm, solange B als Eigentümer eingetragen ist, darf er doch eine fristgerechtige Kündigung ohne Begründung ausstellen. Ist doch eigentlich für ihn egal, ob er in 1-1,5 Monate später nach Kündigung nicht mehr im Grundbuch steht. Oder hat A einen Denkfehler ?
(4)
Da sich der Vertrag um ein halbes Jahr verlängert, kann erst eine Kündigung nach Ablauf des halbes Jahres Verlängerung erfolgen? Oder wieder Denkfehler.
Kann nicht einfach beliebig gekündigt werden (egal ob März oder August), sondern geht dies erst, nach Ablauf bzw. zum Ablauf der automatischen Vertragsverlängerung ? Kann nicht einfach beliebig im Zeitraum der Vertragsverlängerung die Kündigung erfolgen?
zu 3)
Ganz schwerer Denkfehler !
Ein VM von Wohnraum kann nicht grundlos (ohne "berechtigtes Interesse") kündigen (außer er bewohnt mit dem M ein Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen, was hier ja wohl nicht der Fall ist). Macht er es dennoch, kann der Mieter sich einen grinsen - soll heißen die Kündigung als nicht geschrieben ansehen.
Das macht vielen VM das Leben mit ekligen Mietern zur Hölle, und nennt sich "soziales Mietrecht".
zu 4)
Mein Punkt 4 bleibt bestehen - mein Punkt 2 auch.
Nachtrag:
-----------
Mit Kündigung bis zum 3. des Monats und Mietzeitende 30./31. haben Sie natürlich recht - aber diese wenigen Tage Differenz sind ja hier nicht der entscheidende Punkt... _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
(zu 3)
Das war gar nicht bekannt. Das würde dann ja eigentlich heißen, dass B gar nicht kündigen kann (weil wenn dann würde ja der Verkauf des Objektes begründet werden).
Ich kann gar nicht mehr klar denken;)
Würde das bedeuten, dass nur C Kündigungsberechtigt ist?
Und das wenn ja erst nach Grundbucheintrag
(2 + 4)
Ist noch nicht so klar.
Kann B (naja eigentlich C) erst nach der Vertragsverlängerung, welche A jetzt ja bis zum 31.12. d.J. hat kündigen. Nicht vorher.?
Wie gesagt, mit dem Denken klappt es nicht so in der Sache
A möchte keinen Ärger und würde lieber heute als morgen C den Wohnraum zur Verfügung stellen. Jedoch möchte A sich auch nicht unter Druck setzen lassen (was die Maklerin ja im eigentliche Sinne macht - denn A hat von B noch nichts wegen dem Verkauf gehört). Unter anderem auch, da es hieß, dass EFH würde vorrangig als Renditeobjekt angeboten werden - der Gegenteil war jedoch der Fall. Auch hieß es von B, dass A sich eigentlich noch nicht nach einem passenden Wohnraum umschauen bräuchte.
B kann gar nicht einfach so kündigen, nur wenn er ein berechtigtes Interesse hat und dazu zählt Verkauf erstmal nicht. Auch kann er nicht wegen Eigenbedarf kündigen weil er ja verkauft. Im Grunde kann man es so sagen B kann gar nicht kündigen in der Situation ausser A zahlt keine Miete mehr oder ähnliches.
Es kann nur C wegen Eigenbedarf kündigen, aber auch erst dann wenn C im Grundbuch steht. Vorher passiert da gar nichts. Dann muss C noch die Kündigungsfrist und die Verlängerung beachten. Das bedeutet das nach jetzigen Stand der hier geposteten Dinge C erst zum 1.1.06 kündigen kann damit der Vertrag zum 30.06.06 endet. Es bleibt natürlich C frei A aus den Vertrag zu kaufen, will sagen einen Mietaufhebungsvertrag zu schliessen damit der Vertrag aufgehoben wird. Dies geht aber auch nur wenn A dem zustimmt.
Das bedeutet das nach jetzigen Stand der hier geposteten Dinge C erst zum 1.1.06 kündigen kann damit der Vertrag zum 30.06.06 endet
Kleine Korrektur, damit es klarer wird: C kann nach Grundbucheintrag die Kündigung schreiben, wann er will ("zum 1.1.06 kündigen" ist hier mißverständlich).
Er kann aber immer nur zu "einem" 30.6. oder "einem" 31.12. kündigen, d.h. mit der Absicht, dass der Vertrag zu diesem Datum endet. Dazu müss die Kündigung beim Mieter mindestens 6 Monate (minus 3 Tage) vorher eingegangen sein - und diese muss ein "berechtigtes Interesse" nach BGB enthalten.. _________________ Herzliche Grüße
FOC
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Das mit dem 30.06 oder 31.12 Vertragende war A gar nicht bewußt.
Das solch eine kleine Klausel so viel bewirken kann. So sieht die Klausel übrigens bei A aus:
Zitat:
Mietzeit:
(1)
Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1999 und endet am 31.12.2003. Es verlängert sich jedoch um 1/2 Jahre, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2
Bis jetzt wurde auch noch keine Kündigung ausgesprochen.
A wartet erst einmal ab, was genau passiert und was ggf. in der Kündigung steht und wer diese ausstellt (B oder C).
Wenn es soweit ist, wird hier noch einmal gepostet
Für A heißt dies nun ja, dass er sich bedenkenlos nach einem Miet- bzw. auch Kaufobjekt umschauen kann.
Auf A wird bestimmt nocht etwas zukommen und es tut A auch leid, dass solch etwas den Verkauf ggf. im Weg steht. Jedoch hätte eine Maklerin dies wissen müssen, welche Verträge abgeschlossen wurden und zu wann solch ein Objekt somit frei sein könnte. A ist ja nicht befugt den Interessenten darauf hinzuweisen
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