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[hümuff]

Nach genau 5 Jahren werden wir am 30.09.05 ausziehen.
Wir sind im Erstbezug in diese von einer Fachfirma total sanierte Wohnung eingezogen.

Nun gibt es über die Rückgabe der Mietsache mit dem Vermieter unterschiedliche Auslegungen.
Und ich bitte um Hilfe.
Seit der BGH - Entscheidung vom 23.5.04 bestehen doch Unsicherheiten und manchmal verändert eine Formulierung den bis dahin gedachten Sachverhalt.

Meine Frage an alle Forumsteilnehmer:

Muss ich renovieren oder nicht?
• Im Formularmietvertrag stehen die Worte „kann fordern“ und „kann verlangen“. Sind das nicht eigentlich sog. “starre Verpflichtungen“?
• Wer entscheidet bei Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter über den Grad der Abnutzung, bzw. über die Notwendigkeit der Renovierung?

In der Hausordnung steht:
§ 18: Beendigung des Mietverhältnisses:
Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietvertrages geräumt und ordnungsgemäß gereinigt zurückzugeben. Die Verpflichtungen nach § 8 des Vertrages bleiben unberührt.

§ 8 sagt wörtlich:
Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Dazu gehören…………..
2. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach den Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen.
Als angemessene Zeitabstände der Schö.-Rep. gelten:
Wand- und Deckenanstriche in Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre – in Wohn- und Schlafräumen, sowie Dielen alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre

Danke im Voraus für alle Antworten

[Strider]

Ah das sieht nach einer wirksamen Vereinbarung der Schönheitsreparaturen aus. In dem Fall muss der Mieter wohl die Schönheitsreparaturen ausführen bzw. vermutlich anteilig zahlen, sofern noch nicht fällig. "kann fordern" und "kann verlangen" sind keine Worte die darauf hindeuten es handelt sich um starre Fristen. Dazu müsste da schon etwas in der Art wie "spätestens" stehen.
Im Zweifel wird ein Gericht entscheiden müssen ob die Klausel wirksam ist und wie der Grad der Abnutzung ist. Dies ist natürlich mit entsprechenden Risiko und evtl. hohen Kosten verbunden. Daher sollte sich der Mieter fragen was für Ihn einfacher ist ob er lieber renoviert und stressfrei die Wohnung zurück gibt oder seiner Kaution hinterherlaufen muss. Denn der VM wird die Kosten für die Renovierung von der Kaution einbehalten und der Mieter muss dann auf Zahlung klagen um an sein Geld zu kommen.

[Werner]

Wenn der Mieter im Vertrag wirksam die lfd. Schönheitsreparaturen übernommen hat, dann müssen die jeweiligen Räume spätestens beim Auszug renoviert sein. Wenn die letzte Renovierung sehr lange zurückliegt , müssen U.A. beim Auszug vollständig renoviert werden.
OLG Köln WM 88, 22
Die weit verbreitete Meinung das der Mieter beim Auszug nicht renovieren muss, wenn er bei Einzug eine unrenovierte Wohnung vorgefunden hat, ist also falsch. Macht der Mieter geltend, das er bei Auszug nicht zu renovieren brauche, weil er die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der vorgeschriebenen Fristen vorgenommen habe, muss er dann im Bestreitensfalle belegen können. Eine Klausel im MV die dem Mieter die Beweislast hierfür auferlegt, ist auch wirksam, sie entspricht der gesetzlichen Regelung. ( BGH WM 98, 592)
Die Renovierung darf nicht fehlerhaft oder Laienhaft ausgeführt sein, also nach Art Hobby-Qualität.(LG Berlin GE 2000, 677). Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind.
"Streifig" oder nicht "deckend" gestrichene Wände oder Decken....usw....!
AG Münster WM 89, 569
Als angemessene Fristen sind nach der Grundsatzentscheidung allgemein angemessen:
3 Jahre : Küchen , Bäder und Duschen
5 Jahre : Wohn ,- Schlafräume , Flure , Dielen und Toiletten.
7 Jahre : Nebenräume.

Der BGH betont ausdrücklich, das die diejenigen Räume beim Auszug nicht zu renovieren sind, für die die Frist noch nicht abgelaufen ist, allerdings sind beim Auszug bereits überfällige Renovierungen nachzuholen. Bei den anderen Räume sind nur Dekorationsmängel zu beseitigen.

Aber
**Eine starre Fälligkeitsregelung ist unwirksam, da der Mieter so vielleicht renovieren muss, obwohl er noch gar nicht müsste (BGH, Urteil v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03).
Das Gericht hängte sich hier an dem Wörtchen mindestens auf !

Weil die Schönheitsreparaturen-Klausel ohne den Fristenplan keinen Sinn macht, erklärte der Bundesgerichtshof kurzerhand gleich die gesamte Schönheitsreparaturen-Klausel für unwirksam. Damit darf der Mieter ausziehen ohne zu renovieren (BGH, Urteil v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03)!

[RM]

[hümuff]

Danke Strider - danke werner - danke RM

[FOC]

Bei einem Auszug einen Monat vorher hätte man maximal bei Küche und Bad etwas machen müssen, wenn die anderen Zimmer noch "OK" aussehen.
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Herzliche Grüße
FOC

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Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.