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Verfasst am: 19.07.05, 08:57 Titel: Schönheitsreparatur bei Mängelanzeige nach Einzug???
Hallo, ich hätte da folgenden Fall.
A Mietet mit Vertragschluss am 1.Februar 2003 zum 1.März 2003 eine Wohnung von B, Vormieter ist C.
Eine Übergabe der Wohnung erfolgt nicht, ein Übergabe-Protokoll wurde nur von B mit C gemacht (Inhalt ist A unbekannt).In der Wohnung herrschen gravierende Mängel. Aus Zeitdruck muss A in die Wohnung und wendet sich ca. 1 Woche nach Einzug schriftlich an B.
In dem Schriftstück gibt A eine Mängelliste (beweisbar) an, mit dem Hinweis diese nicht beim Auszug beseitigen zu wollen.
Eine Reaktion von B erfolgt nicht.
Folgende Regelung findet sich hierzu im Mietvertrag (gekürzt):
1.
...
es sind
Küche, Bäder, Duschen alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre
übrige alle 7 Jahre
zu renovieren
...
2. Verlangt es der Zustand der Räume sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folge auszuführen:
... bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des unter 1. genannten Fristenzeitraumes seit Mietbegrinn vor Ablauf des jeweiligen Fristenzeitraumes
3. Von den in Ziffer 1 genannten Zeiträumen kann abgewischen werden, wenn der Zustand der Mieträume eine Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
A kündigt zum 30.9.2005.
a.) Ist A zur Renovierung verplichtet?
b.) Muss A kleine Schönheitsreparaturen, wie z.B. Streichen, durchführen, obwohl beim Einzug aufgrund eine Nikotinschicht auf der Tapete gestrichen wurde und er dies dem Vermieter mitteilte?
c.) B möchte von A anteilige Kosten für die Reparaturen verlangen, die der Abwohnzeit entsprechen. Kann B dies im gegebenen Fall tun oder ist die Klausel im Vertrag unwirksam? Hat A ggf. nachzuweisen, wann dei Letzten Schönheitsreparaturen erfolgten?
d.) Kennt jmd Urteile nach dem Motto: "Unrenovierte Wohnungen müssen auch nur unrenoviert zurückgegeben werden"?
a.: Ja, A ist zur Renovierung verpflichtet. Die Klauseln erscheinen mir wirksam zu sein.
b. + c.: Ja, A muss (nicht nur kleine) Schönheitsreparaturen durchführen, b.z.w. diese anteilig bezahlen. Wenn der Mieter die Durchführung von Renovierungen behauptet, dann muss er sie auch beweisen.
d.: Nein, ein solches Urteil dürfte es nicht geben, da dies allein Verhandlungssache von Mieter und Vermieter ist.
Das Übergabeprotokoll zwischen B und C ging A nichts an, weshalb er es auch nicht zu sehen bekommen hat. Das war völlig richtig so. Der neue und der alte Mieter haben miteinander keine Rechtsbeziehung.
A hat B nach dem Einzug angeschrieben, dass er so mit der Wohnung nicht einverstanden ist und bei übergabe an A nicht vertragsgerecht war (Beweise, wie Fotos und Unterschriften von Freunden des A, die den Zustand bestätigen liegen vor )!!!
A hat B nach dem Einzug angeschrieben, dass er so mit der Wohnung nicht einverstanden ist und bei übergabe an A nicht vertragsgerecht war (Beweise, wie Fotos und Unterschriften von Freunden des A, die den Zustand bestätigen liegen vor )!!!
Wie ist dies hier rechtlich zu bewerten ???
Der Mieter hat also beim Einzug Mängel beanstandet. Die Rechtsfolgen dieser Mängelanzeige hängen von der Art der Mängel und den Vereinbarungen des Mietvertrags ab. Ob der Zustand der Wohnung bei Übergabe vertragsgemäß oder nicht vertragsgemäß war, entscheidet im Streitfall nicht der Mieter.
Kommen wir zu den Rechtsfolgen der angezeigten Mängel.
Soweit es sich bei den angezeigten Mängeln um Beschädigungen handelt, kann durch die Mängelanzeige und durch Zeugen der Beweis erbracht werden, dass es sich um Vorschäden handelt, für die der Mieter nicht haften muss.
Soweit es sich um Dekorationsmängel handelte, ist das Thema durch die bei Mietbeginn ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht weiter relevant.
Zutreffenderweise wurde bereits geschrieben, dass die Schönheitsreparaturenklausel wirksam sein dürfte und der Mieter damit im Grundsatz zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Da die Fristen nach ca. 2 Jahren noch nicht abgelaufen sind, sind Schönheitsreparaturen allerdings noch nicht fällig. Dies gilt zumindest dann, wenn nicht wegen übermäßiger Abnutzung Renovierungsbedarf besteht. Der Mieter wird also bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen.
Nach Lage der Dinge scheint eine Teilabgeltungsklausel im Mietvertrag enthalten zu sein. Teilabgeltungsklauseln sind grundsätzlich zulässig. Soweit also die konkrete Klausel wirksam ist, hat der Mieter also für die Zeit zwischen Mietbeginn bzw. der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen und dem Ende des Mietverhältnisses einen Kostenanteil an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung abwenden, wenn er Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt.
Die wesentlichen Kriterien für die Wirksamkeit einer Teilabgeltungsklausel sind:
- Ein vom Vermieter vorgelgter Kostenvoranschlag darf nicht für verbindlich erklärt werden. Dem Mieter muss die Möglichkeit offen stehen, durch einen eigenen Kostenvoranschlag niedrigere Gesamtkosten nachzuweisen.
- Dem Mieter darf nicht die Kostensparende Selbstvornahme verwehrt werden.
Verfasst am: 19.07.05, 15:21 Titel: Aber kommt B so leicht davon?
ok, dass klingt soweit plausibel !
Aber kommt B so leicht davon?
Rein rechnerisch hätte A mehr als 2/3 der Kosten für die Renovierung der Dusche und Küche zu tragen, obwohl die letzte Renovierung theoretisch 15 Jahre her sein kann?
Angenommen der Vormieter C hätte 2 Jahre in der Wohung gewohnt, ohne zu renovieren (Zahlungen von C an B fanden nicht statt).
Was ist der Anteil, den A an B für die Renovierung zu zahlen hätte ?
Welche Nachweise hat B zu erbringen, um die Renovierungskosten einfordern zu können??
P.S.: Was ist nach Definition ein Dekorationsmängel?
Ist eine durch starkes Rauchen vergilbte Tapete ein Dekorationsmangel?
Verfasst am: 19.07.05, 16:35 Titel: Re: Aber kommt B so leicht davon?
dcm75 hat folgendes geschrieben::
Aber kommt B so leicht davon?
Rein rechnerisch hätte A mehr als 2/3 der Kosten für die Renovierung der Dusche und Küche zu tragen, obwohl die letzte Renovierung theoretisch 15 Jahre her sein kann?
Angenommen der Vormieter C hätte 2 Jahre in der Wohung gewohnt, ohne zu renovieren (Zahlungen von C an B fanden nicht statt).
Warum sollte der Vermieter "davonkommen"? Wovor eigentlich? Es wäre für den Mieter hilfreich, seine Nase nicht in fremde Angelegenheiten stecken zu wollen.
Der Mietvertrag wurde zu irgendeinem Zeitpunkt abgeschlossen für eine Wohnung, die einen damals bekannten Zustand hatte. Von anderweitigen Vereinbarungen war zumindest bisher keine Rede. Der bekannte Zustand der Wohnung bei Vertragsabschluss ist in aller Regel damit auch der vertragsgemäße Zustand. Alles was füher war, sind fremde Angelegenheiten und gehen den Mieter nichts an. Ebenso sind die Vereinbarungen des Vermieters mit anderen Mietern, selbst wenn diese die gleiche Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt bewohnt hatten, keine Angelegenheit, die den Mieter irgendetwas angehen würde.
Zitat:
Was ist der Anteil, den A an B für die Renovierung zu zahlen hätte ?
Welche Nachweise hat B zu erbringen, um die Renovierungskosten einfordern zu können??
Der Kostenanteil des Mietrs ergibt sich aus dem Mietvertrag und der abgelaufenen Zeit.
Grundlage für die Berechnung des Kostenanteils ist üblicherweise ein Kostenvoranschlag. Über diesen Kostenvoranschlag hinaus hat der Vermieter keinerlei Nachweise zu erbringen. Die Zahlungspflicht des Mieters ist eine vertragliche Verpflichtung und keineswegs ein Auslagenersatz. Über die Verwendung der eingenommenen Beträge entscheidet der Vermieter nach seinem eigenen Belieben.
Zitat:
P.S.: Was ist nach Definition ein Dekorationsmängel?
Alle Dinge, die bei fachgerechter Ausführung von Schönheitsreparaturen beseitigt sind.
Verfasst am: 19.07.05, 17:50 Titel: Re: Aber kommt B so leicht davon?
RM hat folgendes geschrieben::
dcm75 hat folgendes geschrieben::
Aber kommt B so leicht davon?
Rein rechnerisch hätte A mehr als 2/3 der Kosten für die Renovierung der Dusche und Küche zu tragen, obwohl die letzte Renovierung theoretisch 15 Jahre her sein kann?
Angenommen der Vormieter C hätte 2 Jahre in der Wohung gewohnt, ohne zu renovieren (Zahlungen von C an B fanden nicht statt).
Warum sollte der Vermieter "davonkommen"? Wovor eigentlich? Es wäre für den Mieter hilfreich, seine Nase nicht in fremde Angelegenheiten stecken zu wollen.
Der Mietvertrag wurde zu irgendeinem Zeitpunkt abgeschlossen für eine Wohnung, die einen damals bekannten Zustand hatte.
Erst mal sorry, hab mich nicht klar ausgedrückt.
Puh so langsam lichtet sich der Fall für mich- schon mal vielen Dank !
Es geht nicht um Daten aus dem Verhältnis zwischen dem Vormieter C und dem Vermieter B, sondern genau darum, wie die Wohnung hätte zum Zeitpunkt der Übergabe hätte aussehen müssen, damit die Klauseln nicht greifen könnten.
Nehmen wir an die Wohnung war bei Vertragsschluss noch von C bewohnt - von welchem Übergabezustand hätte A ausgehen sollen?
Hier reiche ich nochmal die genaue Abwohn-Klausel nach:
4. Sind bei Beendigung des Mietvertrages Schönheitsreparaturen entsprechten Ziffern 1. nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit Mietbeginn bzw. seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgten Abwohnzeit im Fristenzeitraum, gsofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt.
Was gilt bei einer solchen Klausel
- der Mietbeginn oder
- die letzte Durchführung von Schönheitsreparaturen ?
Noch eine Anmerkung, die ich eben fand (Quelle: Internet):
Zitat:
Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln Urteil vom 25.06.2003 Az VIII ZR 338/02
Der BGH hatte über folgende Formularklauseln zu befinden:
- übliche Renovierungsklausel mit Fristenberechnung ab Mietbeginn
- zusätzlich auch Verpflichtung nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die Fristen nach erster Regelung verstrichen waren
- zusätzlich sonstige Vereinbarung: Bei Auszug fachgerecht renoviert zu übergeben
Die Regelungen wurden als Formularklauseln definiert. Die Endrenovierungsklausel wurde wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam angesehen. Beide Regelungen führten in einer Gesamtbetrachtung zu einem Übermaß auferlegter Renovierungspflichten, zumal bereits eine Klausel für sich betrachtet unwirksam ist und dies zusammen gesehen werden muss.
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