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Der Eintritt der Verjährung hängt regelmäßig neben dem Ablauf der Frist auch vom Beginn der Verjährungsfrist ab. Bei einer Forderung aus einer einmaligen Leistung ist der Fristbeginn noch relativ problemlos zu bestimmen. Ein Mietverhältnis ist allerdings ein Dauerschuldverhältnis mit monatlich erneut fälligen Leistungen des Mieters. Dabei stellt sich unmittelbar die Frage der Verrechnung von Mieterzahlungen.
Gem. § 366 Abs. 1 BGB ist bei mehreren Schuldverhältnissen eine Zahlung auf die Schuld anzurechnen, die der Schuldner bestimmt. Gibt der Schuldner keine Anrechnung vor, wird nach § 366 Abs. 2 auf die älteste Schuld angerechnet. Die weiteren Alternativen der Anrechnungsvorschrift sollten für das Beispiel zumindest im Moment nicht relevant sein.
Will man der Frage der Verjährung klären, muss also die zutreffende Anrechnung jeder einzelnen Zahlung nachvollzogen werden. Anschließend kennt man die Fälligkeit der offenen Mieten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Der Anspruch auf Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB von 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in den der Anspruch entstand. Für die Entstehung des Abrechnungsanspruchs wird man einen beliebigen Zeitpunkt im Folgejahr annehmen können. Der Anspruch auf Abrechnung der Betriebskostenabrechnung aus 1999 würde also 2000 entstehen, die Verjährungsfrist von 3 Jahren mit Ablauf des Jahres 2000 beginnen. Demnach wäre die Verjährung mit Ablauf des Jahres 2003 eingetreten. Da es sich beim Abrechnungsanspruch nicht um eine Geldforderung handelt, könnte ein unterstelltes Abrechnungsguthaben auch nicht gegen offene Mieten aufgerechnet werden.
Vielen Dank für die Antwort.
Wenn ich es richtig verstehe, wird die jeweilige monatliche Zahlung grundsätzlich auf die älteste Forderung angerechnet, es sei denn, auf dem Überweisungsträger der Mietzahlung wäre als Betrefftext zum Beispiel "Miete Januar 2005" aufgeführt, obwohl z.B. die "Miete Januar 2004" noch offen ist. Ist auf der Überweisung nur als Betreff z.B. "Miete/Nebenkosten Laden" aufgeführt, kann die Zuordnung der ältesten offenen Forderung erfolgen.... ? Sicherlich käme auch keine nachträgliche Zordnung einzelner Zahlungen in Betracht...?
Eine Nebenkostenabrechnung hätte man als Mieter wohl anmahnen müssen, da ja hier offensichtlich die Verjährungsfrist greift und eine Verrechnung zu viel gezahlter Nebenkosten nicht mehr möglich sein wird.
Das entspricht zumindest meiner Einschätzung der Rechtslage. Es gibt natürlich keine Gewähr, dass meine Einschätzung auch tatsächlich zutreffend ist.
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