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Verfasst am: 31.07.05, 22:11 Titel: Renovierungsarbeiten bei Auszug
Welche Bedeutung hat der Satz " Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung im fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben" in einem Mietvertrag?
Muss der Mieter bei Auszug (nach nur 20 Monaten) renovieren, obwohl die Wohnung bei Einzug neu renoviert übergeben wurde?
Was bedeutet in diesem Zusammenhang fachgerecht renoviert?
Wenn ein Übergabeprotokoll den Zusatz "PVC und Teppichboden altersgemäß" enthält, was bedeutet diese Aussage für den Mieter bei Auszug?
Auszug aus dem Mietvertrag:
1a) Der Mieter ist verpflichtet auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von Innen) in den Mieträumen fachgerecht auszuführen. In gleicherweise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holz darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilfußböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht zu reinigen.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung im fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verplichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu entfernen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichtet den Mieter zum Schadenersatz.
Sonstige Vereinbarungen
Der Vermieter übergibt das Appartment zu Beginn des Mietverhältnisses neu renoviert.
Der Teppichboden ist altersgemäß und bei Auszug von den normalen Gebrauchsspuren zu brefreien (chemisch reinigen).
Oftmals enthalten Verträge an mehreren Stellen Regelungen, z.b. über eine Renovierung beim Einzug, über laufende Schönheitsreparaturen und über den Zustand der Wohnung beim Auszug.
Diese Klauseln werden im Zusammenhang beurteilt, sie sind unwirksam, wenn der Mieter entgegen Treu und Glauben hierdurch unangemessen belastet wird.(BGB RE WM 93, 175)
Durch eine Formularklausel darf er im Grundsatz nur zur Beseitigung der von Ihm verursachten Abnutzungen herangezogen werden. Ein anderer Beurteilungsmaßstab kann u.U. bei sehr alten Mietverträgen gelten, die weit vor dem In-Kraft-Treten des AGB-Gesetzes im Jahre 1977 abgeschlossen worden sind. (OLG Hamm RE WM 94, 187 ; OLG Hamburg RE WM 95, 637)
Der Bundesgerichtshof hat in einer Grundsatzentscheidung die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen durch folgende Regelung für zulässig erklärt (RE WM 87, 306):
Der Mieter muss während seiner Mietzeit Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen unaufgefordert ausführen. Spätestens beim Auszug müssen diejenigen Räume renoviert werden, bei denen die Fristen abgelaufen sind. Die Fristen sind für einzelne Zimmer unterschiedlich, sie müssen angemessen lang sein und vom Einzug (bzw. letzte Renovierung)an berechnet werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde.Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind.
"Streifig" oder nicht "deckend" gestrichene Wände oder Decken....usw....!
AG Münster WM 89, 569
Der BGH betont ausdrücklich, das die diejenigen Räume beim Auszug nicht zu renovieren sind, für die die Frist noch nicht abgelaufen ist, allerdings sind beim Auszug bereits überfällige Renovierungen nachzuholen. Bei den anderen Räume sind nur Dekorationsmängel zu beseitigen.
Eine starre Fälligkeitsregelung ist unwirksam, da der Mieter so vielleicht renovieren muss, obwohl er noch gar nicht müsste (BGH, Urteil v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03).
Das Gericht hängte sich hier an dem Wörtchen mindestens auf !
Weil die Schönheitsreparaturen-Klausel ohne den Fristenplan keinen Sinn macht, erklärte der Bundesgerichtshof kurzerhand gleich die gesamte Schönheitsreparaturen-Klausel für unwirksam. Damit darf der Mieter ausziehen ohne zu renovieren (BGH, Urteil v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03)!
Ob es sich um eine starre Fälligkeitsregelung handelt ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.
Wurde der nur nicht gepostet oder fehlt er im Vertrag ?
Zum Teppich:
Diese Klausel halte ich unwirksam, da hiernach auf jeden Fall nach drei Jahren der Teppich gereinigt werden muß, obwohl es vielleicht noch nicht nötig ist.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilfußböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht zu reinigen. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Der Fristenplan ist im Mietvertrag enthalten, wurde aber vom Vermieter gestrichen.
Bei Einzug habe ich mir darüber keine Gedanken gamcht, jetzt aber schon....
Entscheidend ist auch der letzte Absatz im Beitrag von Werner hinsichtlich des Fristenplans.
Denn:
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02 und 308/02).
Wirksam ist eine Verpflichtung, die folgende Renovierungsfristen vorsieht: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und die übrigen Nebenräume alle sieben Jahre (BGH VIII ARZ 9/86).
Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann wirksam, wenn der Fristenplan angemessene Fristen für die Reparaturen vorsieht. Üblich und angemessen sind folgende Fristen: Küche, Bad, Duschen alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toiletten alle 5 Jahre, sonstige Nebenräume alle 7 Jahre (LG Berlin, 64 S 268/96).
Entscheidend ist das letzte Urteil vom LG Berlin.
Hier aber fehlt scheinbar der Fristenplan.
Theoretisch kann natürlich anstatt der laufenden Schönheitsreparturen auch nur eine Endrenovierung vereinbart werden. Jedoch muß dann nicht komplett renoviert werden, sondern nur anteilig im Verhältnis zur Wohndauer. Und hier kommt der Fristenplan ins Spiel.
Sieht der Fristenplan z..b vor, daß das Wohnzimmer nach 5 Jahren renoviert werden sollte, der Mieter aber z.b. nach 2 Jahren auszieht, dann muß er nicht komplett renovieren, sondern er muß nur 2/5 der Kosten tragen, da er nur 2 Jahre abgewohnt hat.
Da aber hier dieser Fristenplan zu fehlen scheint, muß der Mieter meines Erachtens gar nicht mehr renovieren. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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ME kommt hier auch die sogenannte Qutenklausel nicht in Betracht, da diese vermutlich auch hier nicht vereinart wurde. Eher ist hier eine Endrenovierung vereinbart?
Siehe im Angfangsposting unter C Abs. 1 , was ja nicht besagt das komplett neu renoviert werden muss. Die Räume sind renoviert zu übergeben (also z.b. Dekorationsmängel-Reno) nach 2 Jahren Mietdauer?
Muß aber nicht trotzdem eine Quotenklausel vereinbart werden ?
Es muß doch zumindest eine prozentuale Beteiligung des Mieters vereinbart werden, wenn der Mieter vor Ablauf der jeweiligen Renovierungszeiträume auszieht. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Muß aber nicht trotzdem eine Quotenklausel vereinbart werden ?
Es muß doch zumindest eine prozentuale Beteiligung des Mieters vereinbart werden, wenn der Mieter vor Ablauf der jeweiligen Renovierungszeiträume auszieht.
Könnte sich der Mieter dann im konkreten Fall auf dieses Urteil des BGH berufen:
Mieter müssen Wohnungen nur dann renovieren, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Mietvertragsklauseln, die feste Termine für Schönheitsreparaturen festlegen, sind unwirksam, so der Bundesgerichtshof. (VIII ZR 361/03) (afp)
D.h. wenn nach 20 Monaten noch kein Bedarf erkennbar ist, dann muß der Mieter auch nicht renovieren. Wäre diese Annahme dann korrekt ? _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02 und 308/02). _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Na ok, mag sein, daß die Vereinbarung zur Endrenovierung für sich gültig ist.
Die Frage ist aber, muß er renovieren, wenn es der Zustand noch nicht erforderlich hält ?
Siehe hierzu das erste von den beiden Urteilen, die ich gepostet habe. Danach muß er zwar die Endrenovierung durchführen, jedoch aber nur dann, wenn es auch wirklich notwendig ist. Alles andere würde doch keinen Sinn machen, wenn er unabhängig vom Zustand renovieren muß. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Was kann in dem genannten Fall dem Mieter passieren, wenn er die Renovierung nicht vornimmt?
Der Vermieter wurde zwischenzeitlich übrigens gefragt, in welchem Zustand die Wohnung übergeben werden solle. Laut seiner Aussage steht das im Mietvertrag.
Der Mieter argumentierte damit, dass die Wohnung, ja noch keine 2 Jahre bewohnt wäre und ein Streichen seiner Meinung nach nicht nötig wäre.
Der Vermieter will nun die damals bei der Abnahme und bei der Erstellung des Ãœbergabeprotokolls vor Ort gewesene Maklerin hinzuziehen und diese entscheiden lassen, was gemacht werden muss.
Ist das denn rechtens?
Die Maklerin muss die Wohnung weitervermieten und wird sicherlich angeben, dass eine komplette Renovierung notwendig sei.
Was könnte denn in der Praxis passieren?
1. Der Mieter streicht alle Wände weiss- ggf. sind alle zufrieden und der M bekommt ein positives Abnahmeprotokoll
2. Der Mieter renoviert nicht- VM setzt Nachfrist und lässt zum Schluss durch Malerfachbetrieb streichen und zieht die Kosten und ggf. Schadenersatz von der Kaution ab- entweder Mieter nimmt das so hin oder muss auf Auszahlung der Kaution klagen _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Was könnte denn in der Praxis passieren?
1. Der Mieter streicht alle Wände weiss- ggf. sind alle zufrieden und der M bekommt ein positives Abnahmeprotokoll
2. Der Mieter renoviert nicht- VM setzt Nachfrist und lässt zum Schluss durch Malerfachbetrieb streichen und zieht die Kosten und ggf. Schadenersatz von der Kaution ab- entweder Mieter nimmt das so hin oder muss auf Auszahlung der Kaution klagen
Hallo Susanne,
so einfach geht das aber auch nicht.
Weiter oben habe ich schon einige Urteile veröffentlicht, die die Sachlage beleuchten.
Für sich betrachtet ist die Klausel zur Endrenovierung gültig.
Trotz dessen kommt es aber auf den tatsächlichen Zustand an. Wenn es nicht notwendig erscheint, daß renoviert werden muß, dann muß auch nicht renoviert werden.
Stell Dir mal den Extremfall vor, daß der Mieter nach 6 Monaten wieder auszieht. Kein sachkundiger Mensch wird hier auf die Idee kommen, pauschal eine Renovierung zu verlangen, nur weil es im Mietvertrag steht.
Es kommt bei allen Klauseln zu Schönheitsreparaturen letztendlich darauf an, ob letztendlich eine Notwendigkeit besteht.
Und die Maklerin hat das ganz bestimmt nicht zu entscheiden.
An Stelle der Mieterin würde ich vorher einen Maler bitten sich die Wohnung anzuschauen, ob und in welchem Umfang Renovierungsarbeiten vorzunehmen sind.
Da die Wohnung vor 20 Monaten fachgerecht renoviert wurde, sollten die Tapeten alle noch in Ordnung sein und gerade hängen.
Sind die Tapeten schon beschädigt ? Falls ja, muß dies ersetzt werden.
Wie ist der farbliche Zustand des Anstrichs ? Sind starke Verfärbungen vorhanden, muß gestrichen werden. Aber nach 20 Monaten kann eigentlich nichts sein.
Ich halte es für aussichtslos hier eine Renovierung durchzusetzen, vorausgesetzt der Zustand entspricht dem , wie es nach 20 Monaten eigentlich üblich sein sollte. D.h. piccobello. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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