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Verfasst am: 08.08.05, 20:31 Titel: Günstiges vorgehen bei Vorfälligkeitsentschädigung ?
Guten Tag,
man kann ja einiges über die vom BGH entschiedenen Regelungen zur Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen lesen. Leider nicht leicht verständlich...
Wenn man z.b. am 01.10.2005 ein Grundstück oder Haus verkauft das mit einem Hypothekendarlehen belastet ist, dann fließt das Geld ja erst zu diesem Termin.
Die Bank wird die fällige Entschädigung ja auch erst dann ausrechnen können bzw. festsetzen und bekannt geben.
Der Verkäufer erfährt also erst "nachträglich" von der Höhe der Entschädigung, also erst wenn er diese bereits gezahlt hat, richtig?
Kann man die VE also nur im Nachhinein prüfen lassen?
Ich habe mal gelesen, dass es Banken gibt, die Löschungsbewilligungen, trotz Zahlung der Gesamtforderung inkl. VE, erst dann erteilen wenn der Darlehensnehmer auf einen Einspruch oder eine Neuberechnung der VE verzichtet hat.
Ist das so zulässig?
Zunächst: Die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens mit noch laufender Zinsfestschreibung ist dem Kunden nicht einseitig möglich sondern nur im Rahmen einer einvernehmlichen Vereinbarung mit der Bank (hierzu ist die Bank nur in den vom BGH definierten Fällen verpflichtet).
Typischerweise erstellt die Bank hierzu ein schriftliches Angebot, dass auch die Höhe der VFE enthält und lässt sich dieses durch den Kunden gegenzeichnen. Die Berechnung der VFE enthält typischerweise ebenfalls die notwendigen Angaben, die VFE nachrechnen zu können.
Mit der Annahme dieses Angebots ist der bestehende Darlehensvertrag einvernehmlich geändert. Ein Einspruchsrecht gegen Verträge gibt es nicht. Eine Verzichtserklärung macht daher keinen Sinn. Gegen diese Vertragsänderung kann der Kunde später nur noch auf dem normalen Gerichtswege vorgehen (z.B wenn die Berechnung gegen die vom BGH aufgestellten Berechnungsweisen verstösst).
Eine Freigabe von Sicherheiten von der Unterzeichnung irgendwelcher Verzichtserklärungen abhängig zu machen sollte unrechtmäßig sein. Selbstverständlich kann die Bank die Sicherheitenfreigabe aber von der Unterzeichnung des Angebots zur vorzeitigen Darlehnsablösung abhängig machen.
Zum Zeitpunkt der Berechnung der VFE:
Der Schaden entsteht für die Bank nicht in dem Augenblick, wenn das Geld zurückgezahlt wird, sondern in dem Augenblick, wenn die Aufhebungsvereinbarung unterzeichnet wird. Von daher kann die Bank bereits am 01.08. die endgültige VFE nennen, auch wenn die Ablösung erst am 01.10. erfolgt
Kleiner Exkurs (Bitte überlesen, wenn zu langweilig):
Die Bank refinanziert nicht das einzelne Darlehen, sondern ihr gesamtes Kreditportfolio. D.h. wenn die Bank 100 Mio € Darlehen mit Restlaufzeit 5 Jahre herausgelegt hat, versucht sie auch Geldanlagen in gleicher Höhe mit Laufzeit 5 Jahre im Portfolio zu haben. Jeden Tag kommen nun neue Darlehen hinzu oder wandern in ein niedrigeres Laufzeitband (im Beispiel 4 Jahre). Mit der Annahme der vorzeitigen Ablösung, wird der Kredit im Beispiel von Restlaufzeit 5 Jahre auf Restlaufzeit 2 Monate geschlüsselt. Dies führt zu einem reduzierten Refinanzierungsbedarf bei 5 Jahren und einem erhöhten bei 2 Monaten. Die Bank hat daher bereits am 01.08. die Refinanzierung der geänderten Situation vorgenommen. Der Schaden besteht darin, dass im 5Jahres-Refinanzierungsportfolio noch die alten (teuren) Refinanzierungsmittel enthalten sind. Ohne die Ablösung hätte man diese Summe neu (zu den aktuell niedrigen Sätzen) aufnehmen können.
Exkurs Ende
Wenn der Kunde vor dem Ablösetermin eine Vereinbarung über die Höhe der VFE unterschreibt, hat er Sicherheit über die Höhe der VFE. Steigen danach die Zinsen, wäre es für ihn günstiger, erst zum Zeitpunkt der Ablösung die VFE berechnen zu lassen (sinken die Zinsen ist es genau umgekehrt).
Da der Kunde Planungssicherheit wünscht und wissen will, wieviel er überweist, wird üblicherweise einige Wochen vor dem Ablösetermin die endgültige Vereinbarung zwischen Bank und Kunde geschlossen. Mit der Annahme dieser Vereinbarung verzichtet der Kunde dann natürlich auf die Neuberechnung zum Zeitpunkt der Ablösung selbst.
Der Kunde kann (und sollte) die Berechnung der VFE daher prüfen, sobald er das Angebot der Bank vorliegen hat (und natürlich vor Annahme desselben)
Typischerweise erstellt die Bank hierzu ein schriftliches Angebot, dass auch die Höhe der VFE enthält und lässt sich dieses durch den Kunden gegenzeichnen. Die Berechnung der VFE enthält typischerweise ebenfalls die notwendigen Angaben, die VFE nachrechnen zu können.
Hmm, das bedeutet dann, die Bank wird aktiv sobald sie vom Verkauf des Objektes durch den Notar erfährt und fertigt das schriftliche Angebot automatisch an bzw. übermittelt dies?
Im Vorfeld (März) hatte ich um Mitteilung der zu erwartenden VFE, zu einem fiktiven Termin (Juli) gebeten. Diese Mitteilung habe ich auch bekommen, aber lediglich eine Schätzung und ohne Angabe der zu Grunde liegenden "Parameter", also ohne Nennung der Zinswerte. Auch wurde mitgeteilt, das die endgültige Berechnung erst zum effektiven Verkaufstermin berechnet werden kann.
Zitat:
Wenn der Kunde vor dem Ablösetermin eine Vereinbarung über die Höhe der VFE unterschreibt, hat er Sicherheit über die Höhe der VFE.
Also verstehe ich es richtig, das es VOR Abwicklung eine schriftliche Vereinbarung geben muss?
Zitat:
Da der Kunde Planungssicherheit wünscht und wissen will, wieviel er überweist, wird üblicherweise einige Wochen vor dem Ablösetermin die endgültige Vereinbarung zwischen Bank und Kunde geschlossen. Mit der Annahme dieser Vereinbarung verzichtet der Kunde dann natürlich auf die Neuberechnung zum Zeitpunkt der Ablösung selbst.
Aber der Kunde überweist doch eigentlich gar nichts. Zumindest nicht selber. Das wird doch über einen Notar abgewickelt, wenn ich das richtig verstanden habe.
Hmm, das bedeutet dann, die Bank wird aktiv sobald sie vom Verkauf des Objektes durch den Notar erfährt und fertigt das schriftliche Angebot automatisch an bzw. übermittelt dies?
Das wäre zumindest schlechter Stil des Kunden. Ich würde rechtzeitig vor dem Notartermin mit der Bank sprechen und höflich um ein entsprechendes Angebot bitten. Von selbst wird die Bank aufgrund des notariellen Verkaufs nicht handeln (können).
Der Kreditvertrag läuft unabhängig vom Verkauf des Objektes weiter, wenn der Kunde sich nicht um eine Vertragsbeendigung bemüht. Auch kann es ja sein, dass der Erwerber die bestehende Finanzierung übernehmen will. Was auch möglich ist, ist dass der Kunde die Finanzierung für ein nach dem Verkauf des ersten, neu erworbene Objekt weiter nutzen will.
Auch ist die VFE in Grenzen verhandelbar. Wenn man der Bank anbietet, eine Folgefinanzierung bei der gleichen Bank vorzunehmen, oder den Erlös aus dem Verkauf bei ihr anzulegen, zeigt sie sich ggf. kulant.
Samson1963 hat folgendes geschrieben::
Im Vorfeld (März) hatte ich um Mitteilung der zu erwartenden VFE, zu einem fiktiven Termin (Juli) gebeten. Diese Mitteilung habe ich auch bekommen, aber lediglich eine Schätzung und ohne Angabe der zu Grunde liegenden "Parameter", also ohne Nennung der Zinswerte. Auch wurde mitgeteilt, das die endgültige Berechnung erst zum effektiven Verkaufstermin berechnet werden kann.
Solange kein konkreter Ablösewunsch vorliegt, muss die Bank fairerweise darauf hinweisen, dass sich die VFE noch ändern kann. Legt die Bank die finale zu vereinbarende VFE vor, ist sie verpflichtet, die zu Grunde liegenden Parameter zu nennen. Tut sie dies nicht, beim Vorstand beschweren, hilft das nicht, dann über eine Verbraucherzentrale.
Samson1963 hat folgendes geschrieben::
Also verstehe ich es richtig, das es VOR Abwicklung eine schriftliche Vereinbarung geben muss?
Typischerweise ist in Kreditverträgen im Kleingedruckten vereinbart, dass Änderungen des Kreditvertrags der Schriftform bedürfen. Das gilt natürlich auch für eine derart weitreichende Änderung. Aber: Unabhängig hiervon: Hier geht es um viel Geld. Da sollte Bank und Kunde ein gemeinsames Interesse haben, die Vereinbarung schriftlich niederzulegen.
Samson1963 hat folgendes geschrieben::
Aber der Kunde überweist doch eigentlich gar nichts. Zumindest nicht selber. Das wird doch über einen Notar abgewickelt, wenn ich das richtig verstanden habe.
Der Notar überweist im Auftrag des Kunden. Der Kunde kann den Kreditbetrag aber auch selbst bezahlen, wenn er das Geld hat (Lottogewinn, Erbschaft)
Aber im Regelfall ist es natürlich der Notar der das Geld anweist. Und der muß wissen, wieviel.
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